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新盤熱賣時,有沒有發現經常都聽到句口頭襌:「早買早享受」? 這個熟口熟面、耳熟能詳的說法,令不少市場人士都說:「發展商在開價時,首批單位都會預留水位」。甚至當樓盤都未過禁售期,只要第二期開價較一期貴,都認定這個說法為金科玉律。

當然,我們不能否定新盤能獲利離場的例子比比皆是,否則大家不會如此如此說法;但隨著加息陰霾下,部份未入伙新盤已經低調減價,因為新盤在第一輪銷售後失去焦點,剩餘貨尾只能透過減價來催谷氣氛。歸納手法不外乎幾點,但這到底算不算推翻了「首批一定有水位」講法呢?  今日想抽出部份伏盤來跟大家說明一下。

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手法1: 擴大付款辦法折扣優惠

擴大折扣額來減價

歸納新盤減價,並不是明刀明槍式大劈價。因為直接劈價,除了引起首批入市業主不滿外,亦可能影響業主承造按揭估值,有可能影響上會氣氛。所以最常見的減價手法,還是透過擴大付款辦法上折扣額,近期最經典例子就是將軍澳「海茵莊園」。在最新公布的價單中,其提供「靈活建期」、「超級靈活建期」等付款方式折扣擴大,之前僅提供樓價1%及0.5%的折扣額;但在最新價單中已擴大了優惠至減樓價3%及2.5%。

: 海茵莊園擴大折扣額

 新價單舊價單
靈活建期-3%-1%
超級靈活建期-2.5%-0.5%

例子: 海茵莊園

「靈活建期」

我們抽出了一個面價666.5萬、面積280呎的一房單位來計數。如果選用「靈活建期」付款辦法,也就是簽定臨約後分期支付10%樓價,而餘額入伙時才找清的方案,未擴闊優惠前只有1%折扣額,相當於樓價659.8萬元;但擴闊優惠後折扣額增至3%,實際樓價646.5萬元,首批買家買貴13.3萬元。

: 海茵莊園(靈活建期) 例子: 2座10樓C7室、280呎、訂價: 666.5萬元
 新價單舊價單
靈活建期-3%-1%
樓價646.5萬元659.8萬元

「超級靈活建期」

選用了「超級靈活建期」付款辦法,也就是簽定臨約後支付半成樓價,餘額95%入伙找清的方案,原折扣額只有0.5%;現在可增至2.5%,變相樓價減至649.8萬元。早入市的買家反而高追,這一點都反映出「首張價單一定有水位」講法並非百分百準確。

: 海茵莊園(超級靈活建期) 例子: 2座10樓C7室、280呎、訂價: 666.5萬元
 新價單舊價單
靈活建期-2.5%-0.5%
樓價649.8萬元663.2萬元

例子: Prince Central

擴闊付款辦法上的折扣優惠,很多新盤都採用類近策略,例如去年曾高價開售、但最終無承接,新地在太子道西的「Prince Central」,封盤至現樓重推後也就是採用「保面價、增優惠」的手法。首批61個單位的價單,提供一款「360天現金付款辦法」,同時新增「提前成交」及「東鐵綫過海段優惠」,七除八扣後折扣率20.95%,折算平均呎價28,540元;跟舊價單對比,最高獲取16.3%折扣,發展商減價5%。

 新價單舊價單
付款辦法360天付款辦法即供
支付條款簽臨約: 樓價5%
60天: 樓價5%
180天: 樓價5%
240天: 樓價5%
360天: 樓價80%
簽臨約: 樓價5%
60天: 樓價5%
180天: 90%
基本折扣率-6.5%-6.5%
不採用印花稅回贈-8.5%-8.5%
不採用「二按」及「3+2貸款」-3.5%—–
提前成交-1-1.5%—–
東鐵線優惠2%—–
現金回贈—–-1-1.5%
實際折扣額20.95%16.3%

手法2: 額外提供免息免供安排

免息免供產生慳息效果

然而透過擴闊付款辦法上外,部份發展商還會增加「免息免供」等優惠,變相產生減價效果。當然,相關「免息免供」是否一定獲批,最後還視乎發展商財務公司的安排,但如果成功批出,也等於買家可在一定期內豁免利息,這部份都構成成本一部份,早買無優惠、反而遲買就可享受。

例子: 海茵莊園

包括九建在將軍澳的「海茵莊園」、中洲在火炭的「星凱.堤岸」也有類近安排。其中「海茵莊園」,之前選用發展商85%一按,需要加樓價1%外,首兩年息率2.75厘,其後全期5.25厘;但新計劃下可獲扣減樓價3%外,首兩年「免息免供」,其後全期6.25厘。

: 海茵莊園(免息免供)
 新價單舊價單
折扣額樓價-3%樓價+1%
按揭85%85%
息口首2年: 免息免供
3-30年: 6.25
首2年: 2.75厘
3-30年: 5.25厘

如果以剛才的例子來計算,未有任何優惠前,樓價673萬元,首兩年月供23,260元,當中利息支出佔12,838元,兩年等於308,114元,跟新優惠下起首兩年零息相比,首批買家蝕息又蝕價。表面上透過折扣減價4%的威力,若計算多繳的利息及厘印,首批買家的置業成本多60萬元,相當於樓價10%。

: 海茵莊園(免息免供) 例子: 2座10樓C7室、280呎、訂價: 666.5萬元
 新價單舊價單
樓價646.5萬元673.165萬元
首期15%: 96.975萬元15%: 100.97萬元
貸款額85%: 549.525萬元85%: 572.1萬元
供款首2年: 0元 其後: 34,674元首2年: 23,260元
其後: 31,103元
2年利息支出0元308,114元
置業成本 (+60萬元)

例子: 星凱.堤岸

星凱.堤岸」也是異曲同工。新價單刪除了「建築期付款」、而改為「入伙起起85180大戶優惠」,稍為放寬了支付條款,其折扣額反而多1%。以前在售樓處簽定臨約後,需先支付半成訂金,之後臨約後30天多支付半成樓價,餘額90%入伙時找清;現在則容許第二期半成樓價在簽臨約後90天支付。另外,發展商亦提供了「85%一按」,首一年半「免息免供」的安排。

: 星凱.堤岸(免息免供)
 新價單舊價單
折扣額-12%-11%
支付條款簽臨約: 5%
臨約後90天: 5%
入伙: 90%
簽臨約: 5%
臨約後30天: 5%
入伙: 90%
高成數按揭85%一按 (首一年半免息免供)

我們以一個774呎、訂價1,890.3萬元的單位作例子,未有任何折扣額優惠前,其價1,682.4萬元,如果入伙時借取新按保上會,月供38,630元,但當中有20,041元用來支付利息,一年半就等於支付了360,742元;但採用新優惠後,因為起首一年半零息,故該首批買家高追了樓價、也蝕了利息支出。連同印花稅計算在內,蝕幅達3.3%。

: 星凱.堤岸(免息免供) 例子: 2座16樓F室、774呎、訂價: 1,890.3萬元
 新價單舊價單
折扣額1,663.5萬元1,682.4萬元
首期15%: 249.52萬元43%: 722.4萬元
貸款額85%: 1,413.975萬元57%: 960萬元
按保: 17.664萬元
月供:首1.5:年: 0元
其後: 113,676元
38,630元
1.5年利息支出0元360,742元

結論

首批有水位多由代理或及發展商提出

跟你說,首批單位一定有水位的人,不外乎是代理或發展商。每逢新盤開價時,即使物業屬於遠期樓花,也慣於推算樓盤入伙時租值,然後用預期回報來把價格合理化。因為他們要收票量來形造超額認購的空前盛況。

買家應為自己作抗壓測試

固然扑得中有水位的新盤,能在禁售期過後獲利離場,這是值得可喜可賀;但扑中了有水份的新盤,只會面臨沽貨蝕讓的困局。準買家不應困於「首批單位一定有水位」的迷思之中,反而作決定是否入票時,要先為自己作最壞打算,反問自己如果高追了有沒有壓力? 發展商減價會否不開心,才再作入票決定。

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