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新盤熱賣時，有沒有發現經常都聽到句口頭襌：「早買早享受」? 這個熟口熟面、耳熟能詳的說法，令不少市場人士都說：「發展商在開價時，首批單位都會預留水位」。甚至當樓盤都未過禁售期，只要第二期開價較一期貴，都認定這個說法為金科玉律。
當然，我們不能否定新盤能獲利離場的例子比比皆是，否則大家不會如此如此說法；但隨著加息陰霾下，部份未入伙新盤已經低調減價，因為新盤在第一輪銷售後失去焦點，剩餘貨尾只能透過減價來催谷氣氛。歸納手法不外乎幾點，但這到底算不算推翻了「首批一定有水位」講法呢? 今日想抽出部份伏盤來跟大家說明一下。
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手法1: 擴大付款辦法折扣優惠
擴大折扣額來減價
歸納新盤減價，並不是明刀明槍式大劈價。因為直接劈價，除了引起首批入市業主不滿外，亦可能影響業主承造按揭估值，有可能影響上會氣氛。所以最常見的減價手法，還是透過擴大付款辦法上折扣額，近期最經典例子就是將軍澳「海茵莊園」。在最新公布的價單中，其提供「靈活建期」、「超級靈活建期」等付款方式折扣擴大，之前僅提供樓價1%及0.5%的折扣額；但在最新價單中已擴大了優惠至減樓價3%及2.5%。
表: 海茵莊園擴大折扣額
| 新價單 | 舊價單 | |
| 靈活建期 | -3% | -1% |
| 超級靈活建期 | -2.5% | -0.5% |
例子: 海茵莊園
「靈活建期」
我們抽出了一個面價666.5萬、面積280呎的一房單位來計數。如果選用「靈活建期」付款辦法，也就是簽定臨約後分期支付10%樓價，而餘額入伙時才找清的方案，未擴闊優惠前只有1%折扣額，相當於樓價659.8萬元；但擴闊優惠後折扣額增至3%，實際樓價646.5萬元，首批買家買貴13.3萬元。
表: 海茵莊園(靈活建期) 例子: 2座10樓C7室、280呎、訂價: 666.5萬元
| 新價單 | 舊價單 | |
| 靈活建期 | -3% | -1% |
| 樓價 | 646.5萬元 | 659.8萬元 |
「超級靈活建期」
選用了「超級靈活建期」付款辦法，也就是簽定臨約後支付半成樓價，餘額95%入伙找清的方案，原折扣額只有0.5%；現在可增至2.5%，變相樓價減至649.8萬元。早入市的買家反而高追，這一點都反映出「首張價單一定有水位」講法並非百分百準確。
表: 海茵莊園(超級靈活建期) 例子: 2座10樓C7室、280呎、訂價: 666.5萬元
| 新價單 | 舊價單 | |
| 靈活建期 | -2.5% | -0.5% |
| 樓價 | 649.8萬元 | 663.2萬元 |
例子: Prince Central
擴闊付款辦法上的折扣優惠，很多新盤都採用類近策略，例如去年曾高價開售、但最終無承接，新地在太子道西的「Prince Central」，封盤至現樓重推後也就是採用「保面價、增優惠」的手法。首批61個單位的價單，提供一款「360天現金付款辦法」，同時新增「提前成交」及「東鐵綫過海段優惠」，七除八扣後折扣率20.95%，折算平均呎價28,540元；跟舊價單對比，最高獲取16.3%折扣，發展商減價5%。
| 新價單 | 舊價單 | |
| 付款辦法 | 360天付款辦法 | 即供 |
| 支付條款 | 簽臨約: 樓價5% 60天: 樓價5% 180天: 樓價5% 240天: 樓價5% 360天: 樓價80% | 簽臨約: 樓價5% 60天: 樓價5% 180天: 90% |
| 基本折扣率 | -6.5% | -6.5% |
| 不採用印花稅回贈 | -8.5% | -8.5% |
| 不採用「二按」及「3+2貸款」 | -3.5% | —– |
| 提前成交 | -1-1.5% | —– |
| 東鐵線優惠 | 2% | —– |
| 現金回贈 | —– | -1-1.5% |
| 實際折扣額 | 20.95% | 16.3% |
手法2: 額外提供免息免供安排
免息免供產生慳息效果
然而透過擴闊付款辦法上外，部份發展商還會增加「免息免供」等優惠，變相產生減價效果。當然，相關「免息免供」是否一定獲批，最後還視乎發展商財務公司的安排，但如果成功批出，也等於買家可在一定期內豁免利息，這部份都構成成本一部份，早買無優惠、反而遲買就可享受。
例子: 海茵莊園
包括九建在將軍澳的「海茵莊園」、中洲在火炭的「星凱．堤岸」也有類近安排。其中「海茵莊園」，之前選用發展商85%一按，需要加樓價1%外，首兩年息率2.75厘，其後全期5.25厘；但新計劃下可獲扣減樓價3%外，首兩年「免息免供」，其後全期6.25厘。
表: 海茵莊園(免息免供)
| 新價單 | 舊價單 | |
| 折扣額 | 樓價-3% | 樓價+1% |
| 按揭 | 85% | 85% |
| 息口 | 首2年: 免息免供 3-30年: 6.25 | 首2年: 2.75厘 3-30年: 5.25厘 |
如果以剛才的例子來計算，未有任何優惠前，樓價673萬元，首兩年月供23,260元，當中利息支出佔12,838元，兩年等於308,114元，跟新優惠下起首兩年零息相比，首批買家蝕息又蝕價。表面上透過折扣減價4%的威力，若計算多繳的利息及厘印，首批買家的置業成本多60萬元，相當於樓價10%。
表: 海茵莊園(免息免供) 例子: 2座10樓C7室、280呎、訂價: 666.5萬元
| 新價單 | 舊價單 | |
| 樓價 | 646.5萬元 | 673.165萬元 |
| 首期 | 15%: 96.975萬元 | 15%: 100.97萬元 |
| 貸款額 | 85%: 549.525萬元 | 85%: 572.1萬元 |
| 供款 | 首2年: 0元 其後: 34,674元 | 首2年: 23,260元 其後: 31,103元 |
| 2年利息支出 | 0元 | 308,114元 |
| 置業成本 | (+60萬元) |
例子: 星凱．堤岸
「星凱．堤岸」也是異曲同工。新價單刪除了「建築期付款」、而改為「入伙起起85180大戶優惠」，稍為放寬了支付條款，其折扣額反而多1%。以前在售樓處簽定臨約後，需先支付半成訂金，之後臨約後30天多支付半成樓價，餘額90%入伙時找清；現在則容許第二期半成樓價在簽臨約後90天支付。另外，發展商亦提供了「85%一按」，首一年半「免息免供」的安排。
表: 星凱．堤岸(免息免供)
| 新價單 | 舊價單 | |
| 折扣額 | -12% | -11% |
| 支付條款 | 簽臨約: 5% 臨約後90天: 5% 入伙: 90% | 簽臨約: 5% 臨約後30天: 5% 入伙: 90% |
| 高成數按揭 | 85%一按 (首一年半免息免供) | — |
我們以一個774呎、訂價1,890.3萬元的單位作例子，未有任何折扣額優惠前，其價1,682.4萬元，如果入伙時借取新按保上會，月供38,630元，但當中有20,041元用來支付利息，一年半就等於支付了360,742元；但採用新優惠後，因為起首一年半零息，故該首批買家高追了樓價、也蝕了利息支出。連同印花稅計算在內，蝕幅達3.3%。
表: 星凱．堤岸(免息免供) 例子: 2座16樓F室、774呎、訂價: 1,890.3萬元
| 新價單 | 舊價單 | |
| 折扣額 | 1,663.5萬元 | 1,682.4萬元 |
| 首期 | 15%: 249.52萬元 | 43%: 722.4萬元 |
| 貸款額 | 85%: 1,413.975萬元 | 57%: 960萬元 按保: 17.664萬元 |
| 月供: | 首1.5:年: 0元 其後: 113,676元 | 38,630元 |
| 1.5年利息支出 | 0元 | 360,742元 |
結論
首批有水位多由代理或及發展商提出
跟你說，首批單位一定有水位的人，不外乎是代理或發展商。每逢新盤開價時，即使物業屬於遠期樓花，也慣於推算樓盤入伙時租值，然後用預期回報來把價格合理化。因為他們要收票量來形造超額認購的空前盛況。
買家應為自己作抗壓測試
固然扑得中有水位的新盤，能在禁售期過後獲利離場，這是值得可喜可賀；但扑中了有水份的新盤，只會面臨沽貨蝕讓的困局。準買家不應困於「首批單位一定有水位」的迷思之中，反而作決定是否入票時，要先為自己作最壞打算，反問自己如果高追了有沒有壓力? 發展商減價會否不開心，才再作入票決定。
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