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2021年壓軸大盤,新地在元朗站上蓋的「YOHO Hub」獲批預售。這個共由六座物業組成,合共提供1,870個住宅單位,分布於北面地盤(4座)、以及南面地盤(2座)。第一期(B期)提供1,030個單位,位於北面的地盤四座物業,關鍵日期2023年3月31日落成,相當於距離樓花落成約15個月時間。我們《胡.說樓市》也從公開渠道取得了「The Yoho Hub」二期(C期)的圖則,也值得跟一期作比較,看看一期是否非買不可? 我們會透過一文把樓盤應注意的事項,包括景觀、交通配套及未來規劃,作詳細闡述,並就其揀盤策略作分析。

本文目錄
  1. The YOHO Hub資料
  2. YOHO Hub開價
  3. VR地圖:The YOHO Hub周邊規劃
  4. VR模擬景觀
  5. 項目背景
  6. VR地圖:The YOHO Hub布局與景觀
  7. 胡.說評析
  8. The YOHO Hub鳥瞰平面圖
  9. The YOHO Hub 1至3座鳥瞰平面圖
  10. The YOHO Hub 5座鳥瞰平面圖
  11. 平面圖揀樓攻略
  12. 一房套房(128個)
  13. 兩房開放式廚房(222個)
  14. 兩房開廚+儲物室(117伙)
  15. 純三房(141伙)
  16. 三房連雙洗手間(105伙)
  17. 三房一套(開廚)(24個)
  18. 三房一套(梗廚)(24個)、三房一套連工人房及工人廁(35個)
  19. 四房單位 (234個)
  20. 價單與付款辦法分析
  21. 付款辦法
  22. 如果你有按揭申請問題,都可以向我們查詢
  23. 胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
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The YOHO Hub資料

樓盤名稱The YOHO Hub
位置元朗朗樂路1號 (元朗市地段510號)
單位數目1,870個 (第1期(B期): 1,030個)
面積317-1,182呎
戶型1房: 317-352呎 (128個)
2房開廚: 434-467呎 (222個)
2房開廚+儲物室: 470-494呎 (117個)
3房開廚: 510-538呎 (141個)
3房開廚+雙洗手間: 536-546呎 (105個)
3房1套開廚: 646-655呎 (24個)
3房1套梗廚: 726呎 (24個)
3房1套+工人房+工人廁: 872呎 (35個)
4房1套+工人房+工人廁: 927-941呎 (94個)
4房2套+工人房+工人廁: 1,036-1,094呎 (93個)
4房2套+工人房+工人廁+儲物室: 1,159-1,182呎(47個)
車位163個
校網74校網
關鍵日期2023年3月31日
綠色建築認證評級暫定金級
發展商新地、港鐵
項目官網https://www.theyohohub.com.hk/
示範單位地址中環國際金融中心一期16樓

YOHO Hub開價

首批206伙
折扣額最高12%
平均呎價22613元
折扣後售價19899元
區內二手造價YOHO Town: 16,854元
YOHO Midtown: 16,842元
Grand YOHO: 17,858元

VR地圖:The YOHO Hub周邊規劃

VR模擬景觀

The YOHO Hub 5座向北單位模擬景觀

The YOHO Hub 5座向東單位模擬景觀

The YOHO Hub 5座向南單位模擬景觀

The YOHO Hub 1至3座向東北及西北單位模擬景觀

The YOHO Hub 1至3座向南單位模擬景觀

項目背景

2002-2005年核准藍圖

「The YOHO Hub」屬於「元朗站上蓋」招標項目,跟我們之前所說的「YOHO系列」(YOHO Town、YOHO Midtown、Grand YOHO)由農地改劃,其實是截然不同的。2002年1月,該地段獲城規會核准總綱發藍圖,並於2005年作出輕微修改,准建9座47層高住宅(北面地盤: 5座、南面地盤: 4座),合共提供2,214個住宅單位,以地積比率4.64倍計算,可建樓面173萬呎。

2005年核准藍圖

2008年修改方案

基於市場批評上蓋物業發展密度過高,為滿足市場對減少屏風樓訴求,2008年提出修訂方案,把整個發展規模縮至7幢44層高住宅,南面及北面地盤各減少一座,同時把地積比率下調至3.93倍,令可建樓面縮減至147萬呎,單位數目1,758個。因政府在2011-2012財政預算案中承諾重新設計西鐵沿線的物業,以符合2011年4月生效的發水指引,終在2013年再拋出了新方案,也就是最新的發展藍圖。

2008年修改方案

2013年最終方案

根據城規會核准的藍圖,項目規模進一步縮減至六座,北面地盤餘下四座、而南面地盤只有兩座,可建住宅樓面147萬呎,較最初期核准的方案減少了14%,當中住宅樓面1,360,595呎,另設123,788呎非住宅樓面,內設10.6萬呎商場樓面(YOHO Mix)、1.3萬呎的園景戈場、以及4,306呎的24小時行人有蓋天橋。根據方案,設計上把密度降度及增設通風廊設施,也擴闊了地盤跟「新元朗中心」的間距,分別為28米、32米及56米(見下圖),並會在「新元朗中心」及「南面地盤」間設步行街。港鐵以代理人身份在2015年推出目招標,終由新地以93億元,相於每呎地價6,350元,一度打破了元朗區地價紀錄,新地表示會投資200億元投資項目。

2013年最終方案

表: 元朗站上蓋發展規模變化

 2013年最終方案2008年修訂方案2005年最初方案
可建樓面148.44萬呎146.78萬呎173.1萬呎
住宅座數6座7座9座
樓層23-47層44層47層
單位數目1,870個1,758個2,214個

事實上,元朗站YOHO系列發展歷時多年,若想知同系最新的樓盤Grand YOHO交樓質素,可點擊以下連結跳往睇片:


VR地圖:The YOHO Hub布局與景觀

胡.說評析

正因為新地高價投地,按其一貫高溢價作風,連屯門「御海灣」只是炒作鐵路概念、也開出全屯門區最高價盤,你可以想像到已有鐵路接駁的項目,發展商定必以超高價來搶灘。是否值得吸納,我覺得有些地方需要認清。

考慮1: 景觀夠開揚嗎?

首先在景觀上,究竟樓盤有沒有什麼過人之處? 座落於西鐵站上蓋,大家也不要有過份期望。總共分開「南面地盤」及「北面地盤」的「The YOHO Hub」,景觀也要分開來剖析。

南面地盤

樓景單位(向東北、向南)

「南面地盤」前身是巴士總站,前臨「新元朗中心」,分別為樓盤「第6座」及「第9座」。這兩座物業的高度達47層,亦為整個「The YOHO Hub」最高的兩座物業。「第6座」東北方會望向「新元朗中心」第1座,間距約有28米;而「第9座」東北方的位也會正望「新元朗中心」第5座,間隔約有56米。至於向南的單位,則會近望青山公路(元朗段),屬於由元朗公路經博愛交匯處轉入的主要幹道,故難免會受噪音困擾外,其側望景觀也會被「YOHO Midtown」阻擋。

南邊圍景觀: (向西北)

在南面地盤上,景觀的唯一缺口只有「第6座」及「第9座」扭向西北方向的單位,可以望到「南邊圍」至「東頭工業區」一帶的景色,但其實下方也會由「元朗站」延伸出來前往「大馬路」一帶的輕鐵,故可能會有一點噪音上的影響。擺位上「第9座」較捱近後方,會被「第6座」稍為阻擋,其景觀角度比較較窄。

南面地盤

北面地盤

樓景單位 (第5座東南、第1-3座西南及南)

供應較多的「北面地盤」共設有四座物業,其擺位上以一字型方式排開,當中「第5座」跟「第1-3座」會分隔約130米。「第5座」東南單位會望向「新元朗中心」第2座,兩座之間約有32米距離,日後會被「新元朗中心」樓景阻擋。情況也跟「第3座」的西南相同,其擺位置於「新元朗中心」的另一端,故朝向西南方單位會朝向「新元朗中心」。另外,無論是「第1至3座」南向單位都會近望「朗日路」及望向「Grand YOHO」,其中「第1座」及「第2座」阻擋程度最大,可說是面壁而建。

元朗市中心景觀 (第5座西北)

第五座可說是整個「The YOHO Hub」的大單邊,景觀角度較豐富,其中其西南單位可以望向元朗大馬路方向,以元朗市景為主,可視為「北面地盤」的二線之選。

南邊圍景觀 (第1-5座西北及東北)

「北面地盤」最一線之選,一定數到「第1-5座向西北及東北」的單位,可以望向「南邊圍」及「東頭工業區」,加上前方均屬幾層高村屋,規劃大綱也劃為鄉村式發展,而「The YOHO Hub」的基座較高下,更顯得其景觀無遮擋,這方位景觀比起南面地盤,同一方位向西北的「第6座」更為開揚。

北面地盤
南邊圍景觀

考慮2: 沉降對樓宇質素有沒有影響?

沉降停工影響施工進度

除了看景觀因素,自從大圍站上蓋「柏傲莊三期」需拆卸重建後,大家對鐵路上蓋物業的結構安全更關注。雖然未證據顯示「柏傲莊三期」拆卸跟地盤沉降有關,因為沉降主要影響鐵路多於住宅結構;也值得留意,因屋宇署已訂出了鐵路沉降停工指標,會直接影響施工進度。

附近地盤曾因沉降而停工

在「The YOHO Hub」毗鄰的「Grand YOHO」的「第6及7座」曾於2013年起樓期間,因為引致毗鄰元朗西鐵站的承托支架有沉降而要停工,須待港鐵進行加固後才可再施工。樓書列出預計「第6及7座」會於2021年12月落成,但我們早前在現場看見,地盤仍未有太大動靜,勢必會再延期。根據資料顯示,「元朗站」停工指標為20毫米。據港鐵在2021年2月的監察記錄顯示,「Grand YOHO」沉降14毫米,距離指標有6毫米差距;而捱近「元朗站」的「The YOHO Hub」「北面地盤」錄得8毫米沉降;而較捱近「輕鐵站」附近的「南面地盤」更錄得16毫米的沉降記錄。

景觀會受Grand YOHO三期阻擋
「Grand YOHO」第三期地盤
: 港鐵公布沉降數據(2021年2月)
 停工標準(毫米)沉降幅度(毫米)
Grand YOHO20-14
The YOHO Hub北面地盤20-8
The YOHO Hub南面地盤20-16

考慮3: 鐵路站上蓋等於交通便捷?

元朗站並非頭站

縱然樓盤真的坐落於鐵路站上蓋,名義上有「屯馬線」的優勢,但這個位於西鐵線中段,往市區方向的列車會先由屯門、接駁至天水圍、朗屏之後才到元朗,早上繁忙時間往市區往往未必有位可坐。隨著屯門、天水圍、朗屏附近新發展區的人口愈來愈多;加上日後還有屯門延線等接駁,究竟這條鐵路是否真的可負荷? 也值得關注。

元朗站並非頭站

疫症前載客量已達飽和

根據鐵路公司公布的載客量 (每平方米站立六人),在2015-2018年最繁忙時段,每小時載客量由49,200人上升至56,200人,載客量(乘客量/可載客量)則為72%。但由於部份息客未必願意站在過於擠擁的車廂,而寧願等待下班車,故若以每平方米站立四年計算載客量,在2016年起採用八卡列車運行後,在2018年的載客量達至101%,純粹因為疫情影響,在家工作增加導致去年的乘客量減少至33,500人,才令載客量回落至84%,若當經濟慢慢回恢正常,打工仔要重返崗位時,數字又可能會重新上升。

: 西鐵線載客量(早上繁忙時段)
 2015年2016年2017年2018年2020年
可載客量 (每平方米站立6人)49,20052,20056,20056,20064,000
乘客量36,40036,80040,30040,40033,500
載客率 (每平方米站立6人)74%70%72%72%60%
載客率 (每平方米站立4人)  104%99%101%101%84%

博愛迴旋處交通塞車熱點

至於採用其他途徑往返九龍,其中一個交通擠塞的熱點就是「博愛迴旋處」。按政府數字反映,雖然「博愛交匯處」承載能力未達至飽和,按迴旋處設計流量除以容車量計,早上繁忙時段約為0.85、而下午繁忙時段約為0.84,但現場所見繁忙時段的交匯處,往往走出大欖隧道不久已經出現車龍。未來會否改善? 背後很視乎「The YOHO Hub」對出的青山公路元朗段作出什麼改善工程。有顧問公司曾向區議會建議,除保留時一條從青山公路西行、以及朗日路北行的車路外,還會擴闊現時青山公路南行往大馬路的車道,由兩條增加至三條,同時配合「The YOHO Hub」設置一條永久調頭往青山公路東行的道路。

博愛迴旋處

考慮4: 樓盤設計上跟過去期數分別?

跟一至三期的分別

初步從樓盤外貌看,「YOHO Hub」似戶戶均採用較大比例的玻璃窗幕牆設計,這一點跟過去「YOHO系列」有所不同。至於戶型比例方面,根據總綱藍圖,規定樓盤需要有70%中小型單位,相當於約1,300個位面積少於538呎。第一期「YOHO Town」在2004年入伙,近八成單位均為兩房間隔,現時二手價平均17,000多元呎;二期則有提供一些一房戶型,在2010年6月落成,平均呎價18,300元;至於第三期「Grand YOHO」的呎價則為18,000元,按這裡可看其驗樓結果。

: YOHO系列
 YOHO TownYOHO MidtownGrand YOHO
地址元龍街8號元龍街9號朗日路9號
座數8座8座9座
單位數目2,200個1,890個2,508個 (1期: 1,128個、2期: 826個、3期: 554個)
面積394-984呎362-1,251呎1期: 491-1,734呎
2期: 394-2,125呎
3期: 待定
車位440個315個1期: 151個
2期: 113個
3期: 待定
入伙日期2004年4月2010年6月1期: 2016年12月
2期: 2017年3月
3期: 待定

平台及周邊規劃

在整體規劃上,今次「The YOHO Hub」也著重園林及設施規劃,在北面地盤的平台設有一條綠色園林步道,並在捱近新元中的邊界豎立一些水簾設計,及在三五座之間設立會所,以及室外遊泳池。至於「南面地盤」則會在六座以西南位置設有戶外泳池、及綠化平台等;而「第9座」外有兒童遊樂園,藉以增加低層單位景觀層次。除了在平台上作出規劃,「南面地盤」跟「新元朗中心」之間的位置,也會增設大型公共廣場及步行街,增加一些休憩空間。

平台園林設施
圓景廣場

毗鄰為新界西最大型商場

樓盤毗鄰就是「形點」大型商場,這個商場共由幾部份組成,「形點I」位於「YOHO Midtown」基座(AB Zone),透過行人接駁天橋貫穿至「Grand YOHO」的基座(CD Zone),而原本的新元中商場則翻身成「形點II」,令商場樓面增至110萬呎,成為了整個新界西最大型商場。

形點I

設有逾10萬呎商場樓面

「The YOHO Hub」南面地盤的基座,日後會多設10.6萬呎樓面,會發展為「形點」的另一部份,發展商曾表示商場會於2023年落成,料可配合「The YOHO Hub」的落成。另外在商場一樓也會加建行人天橋跟「安樂路」天橋接駁,方便步行往「大馬路」,也可以享受到其他舊區配套。

行人天橋

The YOHO Hub鳥瞰平面圖

The YOHO Hub 1至3座鳥瞰平面圖

The YOHO Hub 5座鳥瞰平面圖

平面圖揀樓攻略

「The YOHO Hub」一期共由四座物業組成,共由1,030個單位組成,開則相當多樣化,由一至四房均有提供。一房套房外,兩房會設有「兩房開廚」及「兩房開廚連儲物室」、三房更有四類戶型,包括「純三房」、「三房兩廁」、「三房一套」、「三房一套連工人房及工人廁」、四房則設有三款戶型,包括「四房一套連工人房及工人廁」、「四房雙套連工人房及工人廁」、及「四房雙套連工人房、工人廁及儲物室」。每款則也再有其獨特之處,我們稍後會再作詳述,但樓盤有幾大特色需要先知道。

: 「The YOHO Hub」戶型分布

戶型單位伙數
1房套房 (317-352呎)1座F室
1座J室
2座G室
5座G室
128個
2房開廚 (434-467呎)1座E室
1座G室
2座F室
3座G室
3座H室
5座D室
5座E室
5座F室
222個
2房開廚+儲物室 (470-494呎)2座A室
2座D室
3座C室
5座C室
117個
3房開廚 (510-538呎)1座H室
2座H室
3座E室
3座F室
5座B室
141個
3房開廚+雙洗手間 (536-546呎)1座C室
2座E室
2座J室
105個
3房1套(開廚) (646-655呎)3座D室24個
3房1套(梗廚) (726呎)3座J室24個
3房1套+工人房及工人廁 (872呎)1座D室35個
4房1套+工人房及工人廁(927-941呎)1座A室
1座B室
3座B室
94個
4房雙套+工人房及工人廁 (1,036-1,094呎)2座B室
2座C室
5座A室
93個
4房雙套+工人房+工人廁+儲物室 (1,159-1,182呎)3座A室
5座H室
47個

部份單位需安裝固定窗免受噪音影響

首先樓盤下方就是元朗站路軌,加上二三座以南望向「朗日路」、以及六八座前方的「青山公路」,鐵路及車聲噪音均會影響住戶,故需留意單位需進行噪音緩解措施的程度,最影響就是若單位裝上維修窗,只能在清潔或維修時才解鎖,包括「1座E室」、「2座F、G、H室」、「3座F、G室」、「5座A、C室、H室」都屬於這類。

二期密度較高,垃圾房位置近住戶

從我們獲取得二期圖則所見,「The YOHO Hub」也有部份單位需要進行噪音緩解措施。六八座的高度較高,樓高去到50多層,其密度較高,故其電梯數目也較一期的單位為多,一期「第一至五座」電梯數目三至四部;但二期「六八座」則有五部。一二期之間的分別還在於公家設施的擺位。一期的「垃圾回收房」會收在後樓梯位置,要推開防火門才到達「垃圾房」,對住戶影響較輕微;但二期的「垃圾回收房」擺位則較貼近住戶,其排氣窗更會影響局部單位。

項目開廚比例佔72%

「The YOHO Hub」的開廚比例也偏多,甚至去到三房一套的單位也有開放式廚房設計,如此設計較為少見。一期共有737個單位屬於開放式廚房,佔全盤1,030個單位72%,如果希望選擇梗廚設計的單位,則必須在726呎以上的單位才開始有選擇。


一房套房(128個)

單位大細視乎有否玄關

被視為上車選的一房單位,分布於四柱之中,分別為「1座F室」(325-329呎)、「1座J室」(326-330呎)、「2座G室」(339-352呎)、及「5座G室」(317-320呎),合共提供128個單位。開則上都屬典型一房開則,開放式廚房貼牆邊放直角,大門後方預留位置設鞋櫃,連同直入的主體面積共約150呎大,直出為23呎露台,睡房跟客廳同向,面積約有77呎,再入就是套廁,清一色屬於黑廁類別。幾柱之間的面積差異,除了反映在公用地方外,也反映在入門口是否設有玄關位置,視乎自己對玄關的需求而取捨。

首選「1座F室」及「1座J室」

由於開則的可比性不大,故應該以方位及景觀作為衡量條件,首選「1座F室」、及「1座J室」,均向南及西南,雖有會望到少部份「GRAND YOHO」的樓景,但跟「2座G室」及「5座G室」向東南及南相比,後者兩柱單位均有部份地方需安裝固定窗,也意味較受噪音影響,故盡可能先選「1座F室」及「1座J室」。

: 1房套房分布

 1座F室 (325-329呎)1座J室 (326-330呎)2座G室 (339-352呎)5座G室 (317-320呎)
洗手間黑廁黑廁黑廁黑廁
景觀樓景GRAND YOHO 3及5座樓景GRAND YOHO 2座及及The YOHO Hub 二期樓景GRAND YOHO 3及5座樓景新元朗中心1座及The YOHO Hub 二期
方向西南東南
維修窗不需要不需要需要需要
排序首選首選次選次選

二期一房套房鄰近垃圾房

至於第二期有沒有選擇呢? 答案是有。第二期的「6座E室」及「8座E室」均提供類近選擇,但不單方位上不及一期,分別向東北近望「新元朗中心」一座、及「新元朗中心」二至四座外,還因為其設計上鄰近「垃圾回收房」,其排氣窗會對正睡房窗戶側窗,擔心有異味入屋。故若打算購入「The YOHO Hub」一房單位,必須在第一期中選擇。


兩房開放式廚房(222個)

一期光廁唯一選擇「1座E室」

兩房開廚單位共有222個單位,分布於八柱之間,景觀上都是以樓景及道路景為主,沒有什麼靚景可言,故除了選擇方位外,就要看其內櫳的不同之處。整個兩房開廚的單位,只得一柱屬光廁之選,而餘下全數為黑廁類別,就是「1座E室」(464呎),但這款則的玄關也偏大,且也有一扇側窗為固定窗,但如對光廁有要求的,就只得這一柱可供選擇,需自己取捨。

剔走「2座F室」、「3座G室」

至於餘下黑廁的兩房開廚單位,我們建議可以先剔走「2座F室」及「3座G室」作為尾選、甚至棄選,因為這兩柱單位均需要安裝維修窗,意味噪音會比其他單位為高,並不建議選擇。

: 兩房開廚特色

 1座E室 (464呎)1座G室 (458-465呎)2座F室 (459-467呎)3座G室 (435-441呎)
洗手間光廁黑廁黑廁黑廁
景觀樓景GRAND YOHO 3及5座樓景GRAND YOHO 3及5座樓景GRAND YOHO 3及5座朗日路
方向西南及東南
維修窗沒有
排序首選第三選擇棄選棄選
 3座H室 (441-447呎)5座D室 (440-447呎)5座E室 (451-454呎)5座F室 (434-440呎)
洗手間黑廁黑廁黑廁黑廁
景觀樓景新元朗中心4座樓景The YOHO Hub三座樓景The YOHO Hub三座、新元朗中心2、3座樓景The YOHO Hub二期阻擋
方向
維修窗沒有沒有沒有沒有
排序次選次選第三選擇次選

餘下單位選細不選大

七除八扣下,餘下可供選擇的兩房開廚有「1座G室」(458-465呎)、「3座H室」(441-447呎)、「5座D室」(440-447呎)、「5座E室」(451-454呎)及「5座F室」(434-440呎)。我們抽出面積最大的單位比較一下,會發現大細單位的內櫳面積差距不大,例如客飯廳也約有160多呎,洗手間30多呎、客房48 呎、主人房70呎左右,比較顯著的差異主要落在玄關位的大細,若以銀碼行先,就應該選細不選大。另外「5座D室」在景觀上扭向東,會望向自己屋苑的「3座」,由於座與座之間有一定間距,故景觀也頗開揚,值得考慮。

: 兩房開廚(面積比較)    

 5座F室 (434呎)1座G室 (465呎)
客飯廳169呎166呎
客房48呎48呎
主人房74呎68呎
洗手間33呎34呎
玄關17呎31呎
走廊14呎16呎
露台23呎23呎

二期有更佳選擇

至於二期的選擇又如何? 如果專攻「兩房開廚」而未能購入,則可以留守第二期才出擊。因為二期有提供六柱單位「兩房開廚」,包括「6座A、C、D室」及「8座A、B及D室」,當中「6座A室」、「6座D室」、「8座A室」及「8座D室」均為光廁設計。但當然這裡也有高低之分,首選一定是「6座A室」,因為其擺位可以望到一線景觀「南邊圍」,屬於「兩房開廚」的樓王則;次選「8座A室」向西北望「新元朗中心」1及2座;至於「6座D室」及「8座D室」則洗手間氣窗會對著垃圾房排氣口窗,也不宜選擇。


兩房開廚+儲物室(117伙)

尾選「5座C室」

如果有較多預算的準買家,相比起選購兩房開廚的單位,「兩房開廚連儲物室」的方位更理想,因為開始會有一些望向「南邊圍」的單位提供。「兩房開廚連儲物室」共由四柱提供,分別為「2座A室」、「2座D室」、「3座C室」及「5座C室」,合共117個單位,面積由470-494呎之間。以景觀及座向劃分,會先剔走「5座C室」。因為外望景觀以「The YOHO Hub」三座樓景為主,雖然座與座之間有一定間隔,但始終景觀比不上其餘幾柱,且這個單位的儲物室的房間設有維修窗,也不便開關,但想擴大客房的買家,才需考慮這一柱。

首選「2座A室」、及「2座D室」

餘下三柱單位均向「南邊圍」,只是其方位稍有不同。當中「2座A室」向西北、跟「2座D室」向東北,比起「3座C室」向北為理想。不過如果以間隔來說,則「3座C室」較工整,起碼入門口不會有鑽石型則,儲物室不至於三尖八角,故要視乎準買家自己取捨。

: 兩房開廚+儲物室

 2座A室 (477-484呎)2座D室 (487-494呎)3座C室 (470-476呎)5座C室 (491呎)
景觀南邊圍南邊圍南邊圍樓景The YOHO Hub三座
方向西北東北
維修窗沒有沒有沒有
排序首選首選次選尾選

二期有選擇,但非上乘之選

二期有沒有類近選擇呢? 答案是有的。但只有兩柱提供,分別為「6座K室」及「8座K室」,其中「6座K室」也是西北望「南生圍」,但近距離程度則不及一期,而「8座K室」則會被「新元朗中心」1及2座阻擋,故如果真的放眼「兩房開廚及儲物室」的準買家,盡量要選購第一期單位。


純三房(141伙)

首選「3座E室」

三房單位種類較多樣化,但600呎以下的單位均為開放式廚房,要去到700呎以上才是梗廚設計。開廚中以「純三房」則佔比最多,合共由五柱提供,共有141個單位,分別於「1座H室」、「2座H室」、「3座E室」、「3座F室」及「5座B室」。當中首選必定是「3座E室」,因為它是幾柱中光廁之選,也是扭向東北望南邊圍方向,景觀夠開揚;「5座B室」會放在次選則因其洗手間為黑廁設計。

棄選「2座H室」及「3座F室」

至於「2座H室」及「3座F室」均在棄選之列,雖然「3座F室」屬於光廁設計,但其大量維修窗,望向朗日路方向受到車聲噪音影響,並不值得考慮。

: 純三房特色

 1座H室 (530-533呎)2座H室 (510-514呎)3座E室 (524呎)3座F室 (526呎)5座B室(531-538呎)
洗手間黑廁黑廁光廁光廁黑廁
景觀樓景GRAND YOHO 2座望朗日路、新元朗中心4及5座南邊圍望朗日路南邊圍
方向西南西南東北
維修窗沒有有、大量沒有有、大量沒有
排序第三選擇棄選首選棄選次選

二期選擇不吸引

可能你會問第二期是否仍有選擇,答案是有。但同樣不屬於上乘之選,因為第二期中只有「8座F室」為「純三房」設計,但其位置會十分貼近「青山公路」,車來車往不比一期的「2座H室」及「3座F室」好,故第二期的這一柱也可以放入棄選範圍。


三房連雙洗手間(105伙)

開則特別

今次發展商開出了一款很特別的則,就是三房單位卻連雙洗手間。如果本身有請工人姐姐,又不希望共用洗手間,選擇上一級的「三房及雙洗手間」有沒有幫助? 我覺得作用不太大,因為多出的一間洗手間並沒有淋浴地方,故真的只能作招待朋友之用;或是免卻家人繁忙時間爭洗手間刷牙之用;除此以外,也想不到有什麼特別用處。

首選「1座C室」

三柱提供「三房連雙洗手間的單位,分別為「1座C室」、「2座E室」及「2座J室」,合共提供105個單位。如果要在這三柱排序,很簡單地按景觀排序便可以。因為「1座C室」扭向北,望向「南邊圍」,跟「2座E室」及「2座J室」向樓景截然不同。

二期選擇不及一期

至於二期又有沒有類近「三房連雙洗手間」、或「三房一套(開廚)」提供呢? 當然有。二期中,在「6座B室」及「8座C室」均為「三房連雙洗手間」,當中「6座B室」更有點像「1座C室」望「南邊圍」景觀,但當然比不上「1座C室」般開揚。

: 三房連雙洗手間

 1座C室 (536-546呎)2座E室 (538-544呎)2座J室 (538-544呎)
景觀南邊圍樓景GRAND YOHO 3及5座樓景新元朗中心4及5座
方向東南西北
維修窗沒有沒有沒有
排序首選次選尾選

三房一套(開廚)(24個)

寧選購入場版三房一套

事實上,如果本身對多於一個洗手間有需求,何不正正經經多付一點選購高一級的「三房一套」呢? 入場版「三房一套」為「3座D室」,面積646-655呎,但一期只得一柱有提供,僅得24個單位可供選擇,這一柱為開放式廚房,也要視乎自己是否必定要梗廚。

二期選擇多,但不吸引

「三房一套(開廚)」在二期的選擇則較多,共有兩柱提供,但不是理想選擇,因為分別位於「6座J室」及「8座J室」,面向青山公路,單位極多維修窗,比不上「3座D座」,故若在一期中未能選購的話,在第二期也不必多作考慮。


三房一套(梗廚)(24個)、三房一套連工人房及工人廁(35個)

按樓價高低排序

由於一期「三房一套(梗廚)」及「三房一套連工人房及工人廁」分別只有各一柱提供,分別為「3座J室」(726呎)及「1座D室」(872呎),分別為24伙及35伙,故準買家可按其負擔排序由高至低排序便可以。

二期選擇較多,但不吸引

但當然,如果在一期未能選購,去到二期時會否仍有選擇呢? 答案是有的。先選「三房一套(梗廚)在二期中有一柱提供,就是「6座F室」;至於「三房一套連工人房及工人廁」則在「6座G室」及「8座G室」均有提供,但三柱單位均挺向青山公路方向,會有極大比例的維修窗,質素也比不上一期。


四房單位 (234個)

四房一房連工人房及工人廁

「The YOHO Hub」提供的四房單位,在二期並沒有提供,四房單位中的入場版本,為「四房一套連工人房及工人廁」共由三柱提供,分別為「1座A室」(927-933呎)、「1座B室」(935-941呎)、以及「3座B室」(928-934呎)。開則上大致相同,其面積差異反映於攤分的公用面積及玻璃幕牆厚度,對提升內櫳分別不大,故如果景觀相同也應盡量揀面數較細的單位。三柱單位均置於西北望南邊圍,份屬最一線的景觀,故首選都是細一點的「1座A室」、次選「3座B室」、尾選才是「1座B室」。

四房雙套連工人房及工人廁

上一級的「四房雙套連工人房及工人廁」則有三柱提供,分別為「2座B室」(1037-1046呎)、「2座C室」(1036-1045呎)及「5座A室」(1083-1094呎),共有93個單位。雖然「5座A室」面數較大,其開則也較為工整,可以做到廳房同向,但入門口玄關位置佔據了53呎,比例也出奇地大,視乎買家對玄關的需要而作取捨,因為論景觀三柱均望向一線之選的「南生圍」方向。

四房雙套連工人房及工人廁及儲物室

最大一款則為「四房雙套連工人房及工人廁及儲物室」,全盤共有兩柱提供,分別為「3座A室」(1,159-1,166呎)及「5座H室」(1,178-1,182呎)。是不是比較景觀沒意思,因為肯定預留了全盤最一線的景觀於此? 並不是。「5座H室」反而是扭向南、望新元朗中心1座的方向,日後會被二期所阻擋,其中一間睡房及儲物室均要安裝維修窗,但其最大優點是全屋四個洗手間,除了工人廁之外,全屬光廁設計。至於「3座A室」則屬傳統一線靚景,望「南生圍」方向,但全屋除了主人廁及工人廁為光廁外,其餘均屬黑廁。準買家需自行取捨。


價單與付款辦法分析

一二手差價少於10%

發展商在2021年12月16日開出了首張價單,合共提供206個單位,扣除最高22%的即供優惠,折算每呎19,898元,最細一房入場價685萬元、兩房840萬、三房954萬元。跟YOHO二手價相比,十七年樓齡的YOHO Town 17,000多元,兩房近800萬入場;新一點Midtown就大約要18,300多元,兩房過800萬,看似價格並不算相距太遠,但值得留意,YOHO二手的升勢是在在開盤前幾個月,才突然間升勢急速,準買家是否有高追成份,一二手差距的參考價值有多高,要自行消化及衡量一下。

表: 首張價單

戶型數目單位訂價即供價
1房34個1座F室
2座G室
778.6萬-849.4萬元685萬-747萬元
2房開廚34個1座E室
1座G室
954.4萬-1,075.1萬元840萬-946萬元
2房開廚+儲物室22個2座D室1,024.9萬-1,200.8萬元902萬-1,057萬元
3房開廚32個1座H室
3座F室
1,084.1萬-1,243.9萬元954-1,095萬元
3房+雙洗手間24個2座E室1,113.1萬-1,317.3萬元980萬-1,159萬元
3房1套連工人房及工人廁12個1座D室1,802萬-2,008.4萬元1,586萬-1,767萬元
4房1套連工人房及工人廁32個1座A室
1座B室
1,896.3萬-2,177.3萬元1,669萬-1,916萬元
4房雙套連工人房及工人廁16個2座C室2,117.4萬-2,367.7萬元1,863萬-2,084萬元

有四柱單位值得認購

針對首張價單,有兩點想提提。第一,一房、兩房開廚、兩房開廚及儲物室、以及四房一套連工人房及工人廁,也有推出「The YOHO Hub」一期中的一線單位,故如果有興趣入手「The YOHO Hub」的準買家,必須在首張價單中入手。包括「1座F室」(一房)、「1座E室」(2房開廚)、「2座D室」(2房開廚連儲物室)、「1座A室」(四房一套連工入房及工人廁);但也有推出棄選類別,就是「3座F室」(三房開廚)。

可考慮採用發展商高成數按揭

第二,由於今次首張價單有133個單位超出了按保門檻,準買家有高成數按揭需求,可以考慮採用發展商一按80%計劃,因其首三年息率也跟現時銀行相若,如能借取70%按揭(註: 傳統銀行對1,000萬元以上物業只借50%),息率更低至1.5厘。若撇除三年後能否成功轉按、以及究竟發展商是否有足夠配額,對於選購較高價物業的買家來說,這計劃值得採納。


付款辦法

付款辦法共三大類

一如之前新地的價單,付款辦法總是教人花多眼亂,今次共提供三款付款計劃,包括「45日付款計劃」、「270天付款計劃」、「靈活付款計劃」,當中再按購入樓價1,000萬以上或以下,可再細分不同付款時間。大抵來說,如果購入1,000萬元以下的物業,在簽署臨約後分期支付的訂金,會比起1,000萬以上物業為高。

1,000萬元作為為支付條款不同的界線

舉例,如果選擇最簡單的「45日付款計劃」,也相當於即供付款安排,1,000萬元以下物業的準買家,在入伙前會分兩期支付7.5%樓價 (註: 簽臨約當日付5%;簽臨約後30日多付2.5%),而餘額92.5%則在臨約後45日找清。但如果購買樓價逾1,000萬元的物業,則在簽臨約支付5%後,餘額95%可在45日找清。

表: 付款辦法

付款計劃折扣額支付條款
45日付款計劃  1,000萬元以下: -12%臨約: 5%
臨約後30日: 2.5%
臨約後45日: 92.5%
1,000萬元以上: -12%臨約5%
臨約後30日: —
臨約後45日: 95%
270日付款計劃1,000萬元以下: -10%臨約: 5%
臨約後90日: 5%
臨約後120日 2.5%
臨約後270日 87.5%
1,000萬元以上: -10%臨約: 5%
臨約後90日: —
臨約後120日: 5%
臨約後270日: 90%
靈活付款計劃1,000萬元以下: -8%臨約: 5%
臨約後90日: 5%
臨約後120日: —
臨約後270日: 2.5%
入伙: 87.5%
1,000萬元以上: -8%臨約: 5%
臨約後90日: —
臨約後120日: 5%
入伙: 90%

發展商高成數按揭

正如前文所述,因應今次較多單位超出了按保門檻,故發展商也有提供額外四款付款方法,包括「備用一按」、「Super二按」、「King’s Key」、「3+2貸款計劃」,但就必須選用「270天付款計劃」以及「靈活付款計劃」才可以。

備用一按

今次發展商提供的「備用一按」,最高提供一按80%,視乎借取成數有不同息率,借取少於70%按揭,更可享有低至1.5厘的息率,若高於70%按揭至最高80%按揭,則息率為2.5厘。對於一批樓價逾千萬元的物業,由於銀行最高只可借取50%按揭,故買家選用這付款計劃,卻可以提高按揭成數至70%-80%,但卻可享銀行的息率。

優缺點: 雖然可以享貼近銀行息率,但正如之前所指,究竟發展商計劃有沒有配額,以及三年後能否成功轉按,是應否選用這計劃的關鍵,因為由第4年至25年期間,息率會大幅飆升至6厘,一定要確保能成功轉按或索性沽貨離場,才可以選擇這計劃。

Super二按

第二個計劃就是「Super二按」,一二按最高按揭成數為75%,當中二按最高25%(註: 一按50%+二按25%)。換句話說,準買家可以自己預備15%首期(註:視乎選取哪款付款辦法,資金到位的時間有不同),然後向銀行先申請50%一按,餘額25%可再向發展商申請25%二按。二按會因應是否借盡而有高低,但大抵來說,息率相當吸引,因為首五年介乎1.49厘-1.99厘之間(註: 以H按計,2021年10月21日H為0.19厘),封頂息率為2.5厘;就算在第6年起至期末25年,息率也只是2.5厘,貼近傳統銀行的封頂水平。如果能夠提前還款,還可獲貸款額2.5-3.5%的回贈。

優缺點: 對於一些購入逾千萬元單位的買家,藉二按能獲取貼近銀行的息口,故值得考慮,唯獨因二按也需經過一按銀行審批,須進行加息三厘壓力測試,這點可能會比較棘手。

Kings Key

第三個計劃就是在新地付款中常見的「King’s Key」計劃,最高貸款額可達120%,前提均要求買家透過物業作抵押,然後最高可以借出樓價120%,當中部份用來還舊樓貸款、餘額則作新樓貸款之用。整體貸款只有三年,還款方式則為每月償還0.38-0.5%樓價(註: 還款高低視乎借取成數而定),這筆資金會先用來支付利息,而息率為1.68厘,在扣除利息後便用來支付本金。

優缺點: 今次的「King’s Key」跟以往的貸款幾點分別。第一,最大好處是其120%的比例分配中,如果你用來作抵押的物業是1990以後落成的新地樓,最高可借取25%來償還舊樓貸款,同時會獲批95%作新樓貸款之用。這意味你可以只用5%首期,便拿取樓價120%的貸款額,這較以往10%首期為低。

但其缺點就是,今次發展商並不提供任何回贈。以往推出的「King’s Key」在準時還款後也會有一定現金回贈提供,但今次卻沒有。最後,計劃最大缺點是需在三年內決定清楚上會去向,否則不能成功轉按的買家,要侷用發展商「延期貸款」,其息率會大幅跳升至6厘,且年期只有20年。因此,沒有信心能在三年後轉按的準買家,切忌採用這個計劃。

「3+2貸款計劃」

相比起「King’s Key」,這個計劃則針對有金融資產的人士而設。但前提卻是要購入800呎以上的單位,才可以採用。最高可以借取80%按揭,但貸款年期只有五年。雖然息率6厘,但如果準時還款及找清手續費,基本上是豁免利息。至於還款方式就是每月還款0.38%,全數用作支付本金。所謂手續費,也視乎是否借盡而有不同收費,首三年為貸款額0.5%-1.5%,而提前還款可還回一半;第四至年則為償餘貸款額的2%-3%之間。

要合符資格申請,只要是買家或其擔保人 (註: 配偶、父母、子女、兄弟或姊妹),而其金融資產及入息多於樓價30% (註: 金融資產以簽臨約前兩個月的平均價值計、入息則以過去兩年,但只能佔計算15%)便符合資格。舉例,「The Yoho Hub」800呎以上單位入場銀碼為1,802萬元,用「270天付款計劃」折實為1,622萬元,其金融資產及入息達487萬元便合資格。也意味一個家庭有500萬元資產便可擔保子女購入大單位。

優缺點: 比起「King’s Key」,其零息效應相當吸引,變相只要有充足金融資產抵押,便可以五年內零息供樓。其二,靠父幹的一代,父母親不必「現兜兜」加按套現首期來資助兒女上車,而只需用其金融資產來擔保便可以。

但有辣當然也有不辣,由於計劃只限800呎以上單位採用,以入場單位計最平1,622萬元以上,80%貸款額1,297.6萬元,月供高達61,636元,五年後累計償還了369.8萬元本金,物業需升值至1,856萬元才可轉按至傳統銀行,否則需補差價,故也有一定難度。

表: 發展商高成數按揭 (只適用於「270天付款計劃」及「靈活付款計劃」)

 備用一按Super二按Kings Key3+2貸款計劃
申請人個人 / 公司個人 / 公司個人個人+800呎以上單位
按揭成數最高80%最高75% (二按最高25%)最高120% (舊有物業: 25%、新物業90%-95%)最高80%
起首息率首3年 按揭成數<70%: 1.5厘 按揭成數>70%: 2.5厘  (二按部份) 首5年
按揭成數<20%: 1.49厘
按揭成數>20%: 1.99厘 *封頂息率: 2.5厘  
全期3年: 1.68厘全期5年: 6厘
*準時還款及繳手續費可0厘
其後息率4-25年: 6厘(二按部份)6-25年: 2.5厘
手續費5,000元5,000元首3年: 貸款額0.5%-1.5%
4-5年: 償餘貸款額2%-3%  
每月供款一按供款一按及二按供款按揭成數<90%: 樓價0.38% / 月
按揭成數>90%: 樓價0.5%/月
*先支付利息,再支付本金
樓價0.38%
*全數支付本金
提前還款回贈一二按貸款額額: 2.5%-3%退回首3年手續50%

表: 發展商高成數按揭優缺點 (只適用於「270天付款計劃」及「靈活付款計劃」)

 備用一按Super二按Kings Key3+2貸款計劃
優點息率貼近傳統銀行息率貼近傳統銀行
第四年起息率仍具競爭力  
可借取120%貸款額
較以往類近計劃,今次首期可低至5%
五年內可零息供樓
靠父幹買家不必現兜兜套現資助首期
缺點未知發展商有否配額
三年後需考慮轉按,否則面臨高息6厘  
需要通過銀行壓力測試審批沒有提供任何回贈
三年後須確保能轉按至傳統銀行,否則息口高達6厘
只限800呎以上單位採用,其樓價逾1,600萬元
五年期後,或仍需補差價才能轉按

供款實例

為了讓讀者了解幾種付款辧法,我們選擇了入場單位「1座6樓F室」(325呎),訂價778.6萬元;以及一個面積逾800呎的入場單位「1座6樓D室」(872呎),訂價1,802萬元,來讓買家了解清楚不同情景下的付款安排。

表: 入場單位1座6樓F室 (325呎) 訂價: 778.6萬元

 45日付款計劃270日付款計劃270天+一按270天+二按270天+Kings Key270天+「3+2貸款」
樓價685萬元700.7萬元700.7萬元700.7萬元700.7萬元
首期40%: 274萬元40%: 280.28萬元20%: 140.14萬元25%: 175.175萬元5%: 35.035萬元
貸款額60%: 411萬元60%: 420.42萬元80%: 560.56萬元一按: 350.35萬元
二按: 175.175萬元
舊物業: 175.175萬元
新物業: 665.665萬元
月供16,239元16,611元首3年: 25,148元
其後: 34,855元
首5年: 21,261元
6-25年: 21,620元
26-30年: 13,844元
35,035元
月入38,893元39,785元50,296元50,943元70,070元
第一筆資金301萬元308萬元167萬元202萬元62.3萬元

(績) 表: 入場單位1座6樓F室 (325呎) 訂價: 778.6萬元

 靈活付款+按保靈活付款+一按靈活付款+二按靈活付款+Kings Key靈活付款+「3+2貸款」
樓價716.3萬元716.3萬元716.3萬元716.3萬元
首期10%: 71.63萬元20%: 143.26萬元25%: 179.075萬元5%: 35.815萬元
貸款額90%: 664.67萬元
按保: 32.2335萬元
80%: 573.04萬元一按: 358.15萬元
二按: 179.075萬元
舊物業: 179.075萬元
新物業: 680.485萬元
月供26,746元首3年: 25,708元
其後: 35,631元
首5年: 21,734元
6-25年: 22,101元
26-30年: 14,152元
35,815元
月入64,056元51,416元52,077元71,630元
第一筆資金99.5萬元171.1萬元206.9萬元63.7萬元

表: 1座6樓D室」(872呎) 訂價1,802萬元

 45日付款計劃270日付款計劃270天+一按270天+二按270天+Kings Key270天+「3+2貸款」
樓價1,587.76萬元1,622萬元1,622萬元1,622萬元1,622萬元1,622萬元
首期50%: 792.88萬元50%: 811萬元20%: 324.4萬元25%: 405.5萬元5%: 81.1萬元20%: 324.4萬元
貸款額50%: 792.88萬元50%: 811萬元80%: 1,297.6萬元一按: 811萬元
二按: 405.5萬元
舊物業: 405.5萬元
新物業: 1,540.9萬元
80%: 1,297.6萬元
月供31,328元32,044元首3年: 58,213元
其後: 80,683元
首5年: 49,213元
6-25年: 50,045元
26-30年: 32,045元
81,100元61,636元
月入75,031元76,746元116,426元117,922元162,200元123,272元
第一筆資金853.3萬元872.8萬元386.22萬元467.3萬元143萬元386.22萬元

(續)表: 1座6樓D室」(872呎) 訂價1,802萬元

 靈活付款+按保靈活付款+一按靈活付款+二按靈活付款+Kings Key靈活付款+「3+2貸款」
樓價1,657.8萬元1,657.8萬元1,657.8萬元1,657.8萬元
首期20%: 331.56萬元25%: 414.45萬元5%: 82.89萬元20%: 331.56萬元
貸款額80%: 1,326.24萬元一按: 828.9萬元
二按: 414.45萬元
舊物業: 414.45萬元
新物業: 1,574.91萬元
80%: 1,326.24萬元
月供首3年: 59,498元 其後: 82,464元首5年: 50,299元
6-25年: 51,149元
26-30年: 32,752元
82,890元62,996元
月入118,996元120,525元165,780元125,993元
第一筆資金394.7萬元477.6萬元146萬元394.7萬元

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