【YOHO Hub揀樓攻略】開售在即:分析周邊規劃與特點(附VR地圖)

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2021年大型新盤之一,新地在元朗站上蓋的「The YOHO Hub」很快也會登場。這個共由六座物業組成,合共提供1,870個住宅單位,分布於南面地盤(4座)、以及北面地盤(2座)。第一期提供1,030個單位,於今年四月份正式申請預售樓花同意書,預計於2023年3月31日落成,相當於距離樓花落成約19個月時間。我們希望透過一文把樓盤應注意的事項,包括景觀、交通配套及未來規劃,作一詳細闡述,稍後待發展商公布樓書及更多詳細資料後,再作揀盤策略的分析。

本文目錄

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Wetland Seasons Bay一期資料

The YOHO Hub資料

樓盤名稱The YOHO Hub
位置元朗朗樂路1號 (元朗市地段510號)
單位數目1,870個 (第1期: 1,030個)
面積待定
戶型待定
車位待定
校網74校網
關鍵日期2023年3月31日
綠色建築認證評級待定
發展商新地、港鐵
項目官網待定
示範單位地址待定

YOHO Hub開價

首批待定
折扣額待定
平均呎價待定
折扣後售價待定
區內二手造價YOHO Town: 16,854元
YOHO Midtown: 16,842元
Grand YOHO: 17,858元

VR地圖:The YOHO Hub周邊規劃

項目背景

2002-2005年核准藍圖

「The YOHO Hub」屬於「元朗站上蓋」招標項目,跟我們之前所說的「YOHO系列」(YOHO Town、YOHO Midtown、Grand YOHO)由農地改劃,其實是截然不同的。2002年1月,該地段獲城規會核准總綱發藍圖,並於2005年作出輕微修改,准建9座47層高住宅(北面地盤: 5座、南面地盤: 4座),合共提供2,214個住宅單位,以地積比率4.64倍計算,可建樓面173萬呎。

2005年核准藍圖

2008年修改方案

基於市場批評上蓋物業發展密度過高,為滿足市場對減少屏風樓訴求,2008年提出修訂方案,把整個發展規模縮至7幢44層高住宅,南面及北面地盤各減少一座,同時把地積比率下調至3.93倍,令可建樓面縮減至147萬呎,單位數目1,758個。因政府在2011-2012財政預算案中承諾重新設計西鐵沿線的物業,以符合2011年4月生效的發水指引,終在2013年再拋出了新方案,也就是最新的發展藍圖。

2008年修改方案

2013年最終方案

根據城規會核准的藍圖,項目規模進一步縮減至六座,北面地盤餘下四座、而南面地盤只有兩座,可建住宅樓面147萬呎,較最初期核准的方案減少了14%,當中住宅樓面1,360,595呎,另設123,788呎非住宅樓面,內設10.6萬呎商場樓面(YOHO Mix)、1.3萬呎的園景戈場、以及4,306呎的24小時行人有蓋天橋。根據方案,設計上把密度降度及增設通風廊設施,也擴闊了地盤跟「新元朗中心」的間距,分別為28米、32米及56米(見下圖),並會在「新元朗中心」及「南面地盤」間設步行街。港鐵以代理人身份在2015年推出目招標,終由新地以93億元,相於每呎地價6,350元,一度打破了元朗區地價紀錄,新地表示會投資200億元投資項目。

2013年最終方案

表: 元朗站上蓋發展規模變化

 2013年最終方案2008年修訂方案2005年最初方案
可建樓面148.44萬呎146.78萬呎173.1萬呎
住宅座數6座7座9座
樓層23-47層44層47層
單位數目1,870個1,758個2,214個

事實上,元朗站YOHO系列發展歷時多年,若想知同系最新的樓盤Grand YOHO交樓質素,可點擊以下連結跳往睇片:


VR地圖:The YOHO Hub布局與景觀

胡.說評析

正因為新地高價投地,按其一貫高溢價作風,連屯門「御海灣」只是炒作鐵路概念、也開出全屯門區最高價盤,你可以想像到已有鐵路接駁的項目,發展商定必以超高價來搶灘。是否值得吸納,我覺得有些地方需要認清。

考慮1: 景觀夠開揚嗎?

首先在景觀上,究竟樓盤有沒有什麼過人之處? 座落於西鐵站上蓋,大家也不要有過份期望。總共分開「南面地盤」及「北面地盤」的「The YOHO Hub」,景觀也要分開來剖析。

南面地盤

樓景單位(向東北、向南)

「南面地盤」前身是巴士總站,前臨「新元朗中心」,分別為樓盤「第6座」及「第9座」。這兩座物業的高度達47層,亦為整個「The YOHO Hub」最高的兩座物業。「第6座」東北方會望向「新元朗中心」第1座,間距約有28米;而「第9座」東北方的位也會正望「新元朗中心」第5座,間隔約有56米。至於向南的單位,則會近望青山公路(元朗段),屬於由元朗公路經博愛交匯處轉入的主要幹道,故難免會受噪音困擾外,其側望景觀也會被「YOHO Midtown」阻擋。

南邊圍景觀: (向西北)

在南面地盤上,景觀的唯一缺口只有「第6座」及「第9座」扭向西北方向的單位,可以望到「南邊圍」至「東頭工業區」一帶的景色,但其實下方也會由「元朗站」延伸出來前往「大馬路」一帶的輕鐵,故可能會有一點噪音上的影響。擺位上「第9座」較捱近後方,會被「第6座」稍為阻擋,其景觀角度比較較窄。

南面地盤

北面地盤

樓景單位 (第5座東南、第1-3座西南及南)

供應較多的「北面地盤」共設有四座物業,其擺位上以一字型方式排開,當中「第5座」跟「第1-3座」會分隔約130米。「第5座」東南單位會望向「新元朗中心」第2座,兩座之間約有32米距離,日後會被「新元朗中心」樓景阻擋。情況也跟「第3座」的西南相同,其擺位置於「新元朗中心」的另一端,故朝向西南方單位會朝向「新元朗中心」。另外,無論是「第1至3座」南向單位都會近望「朗日路」及望向「Grand YOHO」,其中「第1座」及「第2座」阻擋程度最大,可說是面壁而建。

元朗市中心景觀 (第5座西北)

第五座可說是整個「The YOHO Hub」的大單邊,景觀角度較豐富,其中其西南單位可以望向元朗大馬路方向,以元朗市景為主,可視為「北面地盤」的二線之選。

南邊圍景觀 (第1-5座西北及東北)

「北面地盤」最一線之選,一定數到「第1-5座向西北及東北」的單位,可以望向「南邊圍」及「東頭工業區」,加上前方均屬幾層高村屋,規劃大綱也劃為鄉村式發展,而「The YOHO Hub」的基座較高下,更顯得其景觀無遮擋,這方位景觀比起南面地盤,同一方位向西北的「第6座」更為開揚。

北面地盤
南邊圍景觀

考慮2: 沉降對樓宇質素有沒有影響?

沉降停工影響施工進度

除了看景觀因素,自從大圍站上蓋「柏傲莊三期」需拆卸重建後,大家對鐵路上蓋物業的結構安全更關注。雖然未證據顯示「柏傲莊三期」拆卸跟地盤沉降有關,因為沉降主要影響鐵路多於住宅結構;也值得留意,因屋宇署已訂出了鐵路沉降停工指標,會直接影響施工進度。

附近地盤曾因沉降而停工

在「The YOHO Hub」毗鄰的「Grand YOHO」的「第6及7座」曾於2013年起樓期間,因為引致毗鄰元朗西鐵站的承托支架有沉降而要停工,須待港鐵進行加固後才可再施工。樓書列出預計「第6及7座」會於2021年12月落成,但我們早前在現場看見,地盤仍未有太大動靜,勢必會再延期。根據資料顯示,「元朗站」停工指標為20毫米。據港鐵在2021年2月的監察記錄顯示,「Grand YOHO」沉降14毫米,距離指標有6毫米差距;而捱近「元朗站」的「The YOHO Hub」「北面地盤」錄得8毫米沉降;而較捱近「輕鐵站」附近的「南面地盤」更錄得16毫米的沉降記錄。

景觀會受Grand YOHO三期阻擋
「Grand YOHO」第三期地盤
: 港鐵公布沉降數據(2021年2月)
 停工標準(毫米)沉降幅度(毫米)
Grand YOHO20-14
The YOHO Hub北面地盤20-8
The YOHO Hub南面地盤20-16

考慮3: 鐵路站上蓋等於交通便捷?

元朗站並非頭站

縱然樓盤真的坐落於鐵路站上蓋,名義上有「屯馬線」的優勢,但這個位於西鐵線中段,往市區方向的列車會先由屯門、接駁至天水圍、朗屏之後才到元朗,早上繁忙時間往市區往往未必有位可坐。隨著屯門、天水圍、朗屏附近新發展區的人口愈來愈多;加上日後還有屯門延線等接駁,究竟這條鐵路是否真的可負荷? 也值得關注。

元朗站並非頭站

疫症前載客量已達飽和

根據鐵路公司公布的載客量 (每平方米站立六人),在2015-2018年最繁忙時段,每小時載客量由49,200人上升至56,200人,載客量(乘客量/可載客量)則為72%。但由於部份息客未必願意站在過於擠擁的車廂,而寧願等待下班車,故若以每平方米站立四年計算載客量,在2016年起採用八卡列車運行後,在2018年的載客量達至101%,純粹因為疫情影響,在家工作增加導致去年的乘客量減少至33,500人,才令載客量回落至84%,若當經濟慢慢回恢正常,打工仔要重返崗位時,數字又可能會重新上升。

: 西鐵線載客量(早上繁忙時段)
 2015年2016年2017年2018年2020年
可載客量 (每平方米站立6人)49,20052,20056,20056,20064,000
乘客量36,40036,80040,30040,40033,500
載客率 (每平方米站立6人)74%70%72%72%60%
載客率 (每平方米站立4人)  104%99%101%101%84%

博愛迴旋處交通塞車熱點

至於採用其他途徑往返九龍,其中一個交通擠塞的熱點就是「博愛迴旋處」。按政府數字反映,雖然「博愛交匯處」承載能力未達至飽和,按迴旋處設計流量除以容車量計,早上繁忙時段約為0.85、而下午繁忙時段約為0.84,但現場所見繁忙時段的交匯處,往往走出大欖隧道不久已經出現車龍。未來會否改善? 背後很視乎「The YOHO Hub」對出的青山公路元朗段作出什麼改善工程。有顧問公司曾向區議會建議,除保留時一條從青山公路西行、以及朗日路北行的車路外,還會擴闊現時青山公路南行往大馬路的車道,由兩條增加至三條,同時配合「The YOHO Hub」設置一條永久調頭往青山公路東行的道路。

博愛迴旋處

考慮4: 樓盤設計上跟過去期數分別?

跟一至三期的分別

初步從樓盤外貌看,「The YOHO Hub」似戶戶均採用較大比例的玻璃窗幕牆設計,這一點跟過去「YOHO系列」有所不同。至於戶型比例方面,根據總綱藍圖,規定樓盤需要有70%中小型單位,相當於約1,300個位面積少於538呎。第一期「YOHO Town」在2004年入伙,近八成單位均為兩房間隔,現時其二手樓價跟二期相當貼近,平均約16,800多元呎。二期則有提供一些一房戶型,在2010年6月落成。至於第三期「Grand YOHO」的呎價則為17,800元,按這裡可看其驗樓結果。

: YOHO系列
 YOHO TownYOHO MidtownGrand YOHO
地址元龍街8號元龍街9號朗日路9號
座數8座8座9座
單位數目2,200個1,890個2,508個 (1期: 1,128個、2期: 826個、3期: 554個)
面積394-984呎362-1,251呎1期: 491-1,734呎
2期: 394-2,125呎
3期: 待定
車位440個315個1期: 151個
2期: 113個
3期: 待定
入伙日期2004年4月2010年6月1期: 2016年12月
2期: 2017年3月
3期: 待定

平台及周邊規劃

在整體規劃上,今次「The YOHO Hub」也著重園林及設施規劃,在北面地盤的平台設有一條綠色園林步道,並在捱近新元中的邊界豎立一些水簾設計,及在三五座之間設立會所,以及室外遊泳池。至於「南面地盤」則會在六座以西南位置設有戶外泳池、及綠化平台等;而「第9座」外有兒童遊樂園,藉以增加低層單位景觀層次。除了在平台上作出規劃,「南面地盤」跟「新元朗中心」之間的位置,也會增設大型公共廣場及步行街,增加一些休憩空間。

平台園林設施
圓景廣場

毗鄰為新界西最大型商場

樓盤毗鄰就是「形點」大型商場,這個商場共由幾部份組成,「形點I」位於「YOHO Midtown」基座(AB Zone),透過行人接駁天橋貫穿至「Grand YOHO」的基座(CD Zone),而原本的新元中商場則翻身成「形點II」,令商場樓面增至110萬呎,成為了整個新界西最大型商場。

形點I

設有逾10萬呎商場樓面

「The YOHO Hub」南面地盤的基座,日後會多設10.6萬呎樓面,會發展為「形點」的另一部份,發展商曾表示商場會於2023年落成,料可配合「The YOHO Hub」的落成。另外在商場一樓也會加建行人天橋跟「安樂路」天橋接駁,方便步行往「大馬路」,也可以享受到其他舊區配套。

行人天橋

平面圖揀樓攻略

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