【轉按甩按保】甩按保的抉擇: 放寬按揭成數,轉按有無著數?

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新盤滯銷、二手難出貨的問題,隨著政府放寬按揭成數近一個月,似乎未有太大改善。雖然準買家入市可以支付較低首期,但同時卻要有較高入息才可獲批貸款。鬆邦政策對刺激樓市作用有限外,市場亦預期未來仍會加息,變相會進一步推高貸款時對入息需求。但實際上,部份評論則認為,放寬按揭成數可方便買家進行轉按或趁機「搣甩」按保,實質情況如何?

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放寬按揭成數有助轉按?

金管局放寬銀行按揭成數後,對刺激樓市作用不太大,但部份評論卻認為,雖然措施未能在即時成交上反映,但實際卻成了部份人的逃生門,特別是早幾年樓市高位時,有買家選擇了發展商高成數按揭,現在開始踏入捱貴息階段,按揭成數的調整,加上按保也放寬了,故有較大空間轉按至傳統銀行;部份則因按揭成數的調整至70%,認為有較大空間可趁機「搣甩」按保。

轉按甩按保分析

我們《胡.說樓市》早前就收到一名谷友的查詢,表示早年曾以470萬元買入了屯門一個新盤,當年透過借款按揭保險上會,貸款金額409萬元,相當於借了樓價87%,而銀行批出了息率3.25厘,攤分30年還款期計,每月還款額約17,680元。這名谷友覺得,雖則供款屬於可負擔水平,但仍有感供款額頗高,總希望可減輕負擔。

表: 谷友個案

樓價470萬元
首期13%: 61萬元
貸款額87%: 409萬元
息率3.25厘
年期30年
月供17,680元
尚欠貸款額390萬元

金管局放寬銀行按揭成數,由原先1,000萬元以下最高借60%,現在放寬至1,500萬元以下最高借70%後,他馬上有想過能否透過轉按來減輕供樓負擔。一來,他希望可掌握退保期內「搣甩」按保來獲取保費回贈。因為在首兩年至三年內「搣甩」按保的買家,香港按揭證券公司會退回一定比例的保費,分別為第二年可退還原保費的25%,而第三年可退還原保費的15%。

二來,現時銀行提供的現金回贈也高達2.8%左右,即使扣除了律師費外,還有一筆可觀的資金。表面上看似吸引,但實際上,現時正處於加息周期,所以即使硬件上放寬按揭成數方便轉按,但息率卻不及以往吸引,以前獲批3.25厘息率,現在卻增加至3.5厘。究竟他應否進行轉按呢?

問題1: 物業能否達至轉按門檻?

要回答這個問題,首先要問自己三個問題。第一,現時物業估值幾多?  供剩幾多?  因為在計算轉按時,銀行是會以當時的物業估值,並評估其按揭成數來計算借款金額。如果借款金額高於剩餘貸款金額,則買家有機會要補差價才能轉按。

就以谷友例子為例,現時銀行對其物業估值達510萬元,升值8.5%,但以「搣甩」按保為前提,而借取最多70%按揭,則銀行最高只會批出357萬元。但這幾年供樓下,其剩餘貸款額390萬元,故除非可以補足33萬元的差價,否則雖然政府放寬按揭成數後,但因物業升幅不如預期,亦未必能夠成功轉按。

表: 轉按後計劃

估值510萬元
貸款額70%: 357萬元
息率3.5厘
年期30年
補差價33萬元 (390萬-357萬元)

問題2: 需否補差價轉按?

特別是一些選擇了「供息不供本」的買家,因期內一直只供利息,而一蚊本金都無供過,他們所需要的樓價升幅就更加大。如果真的選擇補差價來換取轉按,第二個問題則也要考慮資金流動問題。辛辛苦苦儲了一筆流動資金,究竟把這筆資金投放在物業吸引一點,還是作其他用途、甚或投放在其他投資工具上吸引呢? 又或者,在不轉按的前提下,把相關資金存放在「按揭貸款利息掛鈎」戶口,都可獲取3.25厘的利息。

問題3: 退保費+現金回贈 vs 息口上升

即使物業有足夠升值空間,而無需要捧差價轉按,但究竟有沒有誘因在高息期下轉按呢? 第三個問題要考慮的,就是視乎保費及現金回贈的收入是否真的能抵銷息口上升的壓力。以谷友例子為例,以三年內退保的保費來計算,他理應可獲退還26,600多元。至於現金回贈方面,現時銀行可提供最高2.8%回贈,相當於99,960元。前後理應有逾12.6萬元的資金。

但實際上,12.6萬元的現金回贈並不是「現兜兜」的存入你的戶口中。因為由銀行提供的現金回贈,如果超出了貸款額1%,是需要把全筆回贈在貸款額上扣減,故實際上來自銀行的99,960元是不會直入戶口,而只是在貸款額上扣除,故谷友在轉按後,理應月供大約15,582元,較轉按前17,680元為少,但當中供利息比例則隨加息而較轉按前多。

表: 轉按後

估值510萬元
貸款額70%: 357萬元
實質貸款額347萬元 (扣減銀行現金回贈: 99,960元 )
息率3.5厘
年期30年
月供15,582元
回贈退保費: 26,600元

放寬按揭成數後的市況

2023年7月7日,金管局放寬按揭成數,這是自2009年年首次減辣。銀行按揭由原本1,000萬以下最高做60%,放寬至1,500萬元以下物業可做70%按揭,中價物業或無需再借取高成數按揭,所以市場寄望對換樓市場有一定沖喜。即使本身沒有足夠首期,但有貸款能力的人,亦可藉按揭保險來借多一點點。1,500萬元最高可借至80%按揭、3,000萬元以下最多可借70%。但市況並沒有太大變化。

樓價回落創21周新低

整體樓價自高位回落逾15%後,雖然在今年首季稍有反彈,但其後已經表現乏力。第二季牛皮格局,來到第三季再度回落。中原城市領先指數反映,樓價指數跌至163.86,創出近21周新低。也意味首季反彈的幅度,今日已接近打回原形。

新盤繼續滯銷

政策公布後,我們也絲毫感受不到樓市有熾熱起來。兩個在措施鬆綁後推出的新盤,包括洪水橋「滙都」及黃竹坑「海盈山」,推售反應冷淡。截至7月25日為止,兩個盤分別售出71伙及49伙,僅佔全盤10%及6%。貨尾競爭更大幅度劈價、甚或有貨尾以送車位保面價方式來割價求售,新盤走勢跟以前已經面目全非。

放寬按揭成數對刺激樓市成交作用?

失效1: 措施僅加大買家槓桿

放寬按揭成數未能對大市有沖喜,背後原因跟政策僅加大買家槓桿有關。買家少付一點首期,卻要有龐大收入來應付借貸。1,500萬元連按保借取最高80%按揭、3,000萬元以下物業連按保最高可借70%,雖然首期分別可壓縮至300萬元及900萬元,但借貸額卻相應谷高至1,200萬元及2,100萬元。純粹谷高買家貸款額,也等於要有更高的入息來支持,分別要有113,568元及198,744元才可過關。

本身市場有幾多入息的買家已經不多。以一層1500萬元的物業借盡80%上會,入息要有113,568元,相當年薪起碼要有136萬元才談得上如此方式借貸。以稅務局公布的納稅人數字來衡量,百萬年薪以上的納稅人,全港共有203,452人,佔納稅人數11%。銀碼較高的3,000萬元物業借到最盡70%按揭,月入要有198,744元,也等於年薪起碼要有238萬元,但一年搵200萬元以上的納稅人,全港也僅55,960人,佔約納稅人數僅僅3%。

表: 高收入人數

樓價1,500萬元3,000萬元
月供113,568元198,744元
年薪136萬元238萬元
人數203,452人(>100萬元年薪)55,960人(>200萬元年薪)

失效2: 措施未能對症下藥

就算他們真的有如此入息,但這類高薪一族在考慮置業時,是否真的用如此方式借貸買樓。他們在置業的考慮時,或許不單從自住角度出發,還會考慮把資金投放在本港樓市、以及比較跟他投資工具上所帶來的升值潛力。

如果放寬按揭成數的目的,真的要用來梳理樓市成交低迷的問題,針對換樓客在先買後賣、或先賣後買的按揭方面,最終卻也沒有直接解決。既然措施沒有對症下藥,亦難言可以對樓市一時三刻起到什麼作用。更重要一點,加息周期下的供款壓力開始浮現,當市場預期加息步伐未停,借得愈多,所需要的入息要求也肯定較當下的多。

失效3: 市場供應過剩淡化威力

一手發展商往往在開售樓盤時,均聲稱用「折讓價」來開售,這點反映發展商已因應市場來調節價格,但怎料卻換來滯銷的結果,這也證明市場對現價仍未有充足的認受性。隨著澎湃的全新盤一湧而至,這些原本屬市場焦點的新盤,會慢慢淪為貨尾盤失去動力,發展商回本期拉長,也直接影響市場上投地部署。同時,當發展商開始打價格戰來搶佔購買力,也等於搶截了二手市場客源,二手走勢只會顯得疲弱無力。

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