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新盤滯銷、二手難出貨的問題，隨著政府放寬按揭成數近一個月，似乎未有太大改善。雖然準買家入市可以支付較低首期，但同時卻要有較高入息才可獲批貸款。鬆邦政策對刺激樓市作用有限外，市場亦預期未來仍會加息，變相會進一步推高貸款時對入息需求。但實際上，部份評論則認為，放寬按揭成數可方便買家進行轉按或趁機「搣甩」按保，實質情況如何?
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放寬按揭成數有助轉按?
金管局放寬銀行按揭成數後，對刺激樓市作用不太大，但部份評論卻認為，雖然措施未能在即時成交上反映，但實際卻成了部份人的逃生門，特別是早幾年樓市高位時，有買家選擇了發展商高成數按揭，現在開始踏入捱貴息階段，按揭成數的調整，加上按保也放寬了，故有較大空間轉按至傳統銀行；部份則因按揭成數的調整至70%，認為有較大空間可趁機「搣甩」按保。
轉按甩按保分析
我們《胡．說樓市》早前就收到一名谷友的查詢，表示早年曾以470萬元買入了屯門一個新盤，當年透過借款按揭保險上會，貸款金額409萬元，相當於借了樓價87%，而銀行批出了息率3.25厘，攤分30年還款期計，每月還款額約17,680元。這名谷友覺得，雖則供款屬於可負擔水平，但仍有感供款額頗高，總希望可減輕負擔。
表: 谷友個案
| 樓價 | 470萬元 |
| 首期 | 13%: 61萬元 |
| 貸款額 | 87%: 409萬元 |
| 息率 | 3.25厘 |
| 年期 | 30年 |
| 月供 | 17,680元 |
| 尚欠貸款額 | 390萬元 |
金管局放寬銀行按揭成數，由原先1,000萬元以下最高借60%，現在放寬至1,500萬元以下最高借70%後，他馬上有想過能否透過轉按來減輕供樓負擔。一來，他希望可掌握退保期內「搣甩」按保來獲取保費回贈。因為在首兩年至三年內「搣甩」按保的買家，香港按揭證券公司會退回一定比例的保費，分別為第二年可退還原保費的25%，而第三年可退還原保費的15%。
二來，現時銀行提供的現金回贈也高達2.8%左右，即使扣除了律師費外，還有一筆可觀的資金。表面上看似吸引，但實際上，現時正處於加息周期，所以即使硬件上放寬按揭成數方便轉按，但息率卻不及以往吸引，以前獲批3.25厘息率，現在卻增加至3.5厘。究竟他應否進行轉按呢?
問題1: 物業能否達至轉按門檻?
要回答這個問題，首先要問自己三個問題。第一，現時物業估值幾多? 供剩幾多? 因為在計算轉按時，銀行是會以當時的物業估值，並評估其按揭成數來計算借款金額。如果借款金額高於剩餘貸款金額，則買家有機會要補差價才能轉按。
就以谷友例子為例，現時銀行對其物業估值達510萬元，升值8.5%，但以「搣甩」按保為前提，而借取最多70%按揭，則銀行最高只會批出357萬元。但這幾年供樓下，其剩餘貸款額390萬元，故除非可以補足33萬元的差價，否則雖然政府放寬按揭成數後，但因物業升幅不如預期，亦未必能夠成功轉按。
表: 轉按後計劃
| 估值 | 510萬元 |
| 貸款額 | 70%: 357萬元 |
| 息率 | 3.5厘 |
| 年期 | 30年 |
| 補差價 | 33萬元 (390萬-357萬元) |
問題2: 需否補差價轉按?
特別是一些選擇了「供息不供本」的買家，因期內一直只供利息，而一蚊本金都無供過，他們所需要的樓價升幅就更加大。如果真的選擇補差價來換取轉按，第二個問題則也要考慮資金流動問題。辛辛苦苦儲了一筆流動資金，究竟把這筆資金投放在物業吸引一點，還是作其他用途、甚或投放在其他投資工具上吸引呢? 又或者，在不轉按的前提下，把相關資金存放在「按揭貸款利息掛鈎」戶口，都可獲取3.25厘的利息。
問題3: 退保費+現金回贈 vs 息口上升
即使物業有足夠升值空間，而無需要捧差價轉按，但究竟有沒有誘因在高息期下轉按呢? 第三個問題要考慮的，就是視乎保費及現金回贈的收入是否真的能抵銷息口上升的壓力。以谷友例子為例，以三年內退保的保費來計算，他理應可獲退還26,600多元。至於現金回贈方面，現時銀行可提供最高2.8%回贈，相當於99,960元。前後理應有逾12.6萬元的資金。
但實際上，12.6萬元的現金回贈並不是「現兜兜」的存入你的戶口中。因為由銀行提供的現金回贈，如果超出了貸款額1%，是需要把全筆回贈在貸款額上扣減，故實際上來自銀行的99,960元是不會直入戶口，而只是在貸款額上扣除，故谷友在轉按後，理應月供大約15,582元，較轉按前17,680元為少，但當中供利息比例則隨加息而較轉按前多。
表: 轉按後
| 估值 | 510萬元 |
| 貸款額 | 70%: 357萬元 |
| 實質貸款額 | 347萬元 (扣減銀行現金回贈: 99,960元 ) |
| 息率 | 3.5厘 |
| 年期 | 30年 |
| 月供 | 15,582元 |
| 回贈 | 退保費: 26,600元 |
放寬按揭成數後的市況
2023年7月7日，金管局放寬按揭成數，這是自2009年年首次減辣。銀行按揭由原本1,000萬以下最高做60%，放寬至1,500萬元以下物業可做70%按揭，中價物業或無需再借取高成數按揭，所以市場寄望對換樓市場有一定沖喜。即使本身沒有足夠首期，但有貸款能力的人，亦可藉按揭保險來借多一點點。1,500萬元最高可借至80%按揭、3,000萬元以下最多可借70%。但市況並沒有太大變化。
樓價回落創21周新低
整體樓價自高位回落逾15%後，雖然在今年首季稍有反彈，但其後已經表現乏力。第二季牛皮格局，來到第三季再度回落。中原城市領先指數反映，樓價指數跌至163.86，創出近21周新低。也意味首季反彈的幅度，今日已接近打回原形。
新盤繼續滯銷
政策公布後，我們也絲毫感受不到樓市有熾熱起來。兩個在措施鬆綁後推出的新盤，包括洪水橋「滙都」及黃竹坑「海盈山」，推售反應冷淡。截至7月25日為止，兩個盤分別售出71伙及49伙，僅佔全盤10%及6%。貨尾競爭更大幅度劈價、甚或有貨尾以送車位保面價方式來割價求售，新盤走勢跟以前已經面目全非。
放寬按揭成數對刺激樓市成交作用?
失效1: 措施僅加大買家槓桿
放寬按揭成數未能對大市有沖喜，背後原因跟政策僅加大買家槓桿有關。買家少付一點首期，卻要有龐大收入來應付借貸。1,500萬元連按保借取最高80%按揭、3,000萬元以下物業連按保最高可借70%，雖然首期分別可壓縮至300萬元及900萬元，但借貸額卻相應谷高至1,200萬元及2,100萬元。純粹谷高買家貸款額，也等於要有更高的入息來支持，分別要有113,568元及198,744元才可過關。
本身市場有幾多入息的買家已經不多。以一層1500萬元的物業借盡80%上會，入息要有113,568元，相當年薪起碼要有136萬元才談得上如此方式借貸。以稅務局公布的納稅人數字來衡量，百萬年薪以上的納稅人，全港共有203,452人，佔納稅人數11%。銀碼較高的3,000萬元物業借到最盡70%按揭，月入要有198,744元，也等於年薪起碼要有238萬元，但一年搵200萬元以上的納稅人，全港也僅55,960人，佔約納稅人數僅僅3%。
表: 高收入人數
| 樓價 | 1,500萬元 | 3,000萬元 |
| 月供 | 113,568元 | 198,744元 |
| 年薪 | 136萬元 | 238萬元 |
| 人數 | 203,452人(>100萬元年薪) | 55,960人(>200萬元年薪) |
失效2: 措施未能對症下藥
就算他們真的有如此入息，但這類高薪一族在考慮置業時，是否真的用如此方式借貸買樓。他們在置業的考慮時，或許不單從自住角度出發，還會考慮把資金投放在本港樓市、以及比較跟他投資工具上所帶來的升值潛力。
如果放寬按揭成數的目的，真的要用來梳理樓市成交低迷的問題，針對換樓客在先買後賣、或先賣後買的按揭方面，最終卻也沒有直接解決。既然措施沒有對症下藥，亦難言可以對樓市一時三刻起到什麼作用。更重要一點，加息周期下的供款壓力開始浮現，當市場預期加息步伐未停，借得愈多，所需要的入息要求也肯定較當下的多。
失效3: 市場供應過剩淡化威力
一手發展商往往在開售樓盤時，均聲稱用「折讓價」來開售，這點反映發展商已因應市場來調節價格，但怎料卻換來滯銷的結果，這也證明市場對現價仍未有充足的認受性。隨著澎湃的全新盤一湧而至，這些原本屬市場焦點的新盤，會慢慢淪為貨尾盤失去動力，發展商回本期拉長，也直接影響市場上投地部署。同時，當發展商開始打價格戰來搶佔購買力，也等於搶截了二手市場客源，二手走勢只會顯得疲弱無力。
