【居屋2020】火炭彩禾苑平面圖、位置、呎價、配套全攻略

已屆現樓、位於火炭工廠區的「彩禾苑」是今期居屋規模最小的項目,樓盤只提供一座,合共806個單位,位置上偏離港鐵「火炭站」,故對住戶生活會構成不便。6折訂價後,雖然屋苑平均呎價7,190元,但因屋苑最細面積也接近400呎,故入場價格也要241萬元。

縱然如此,「彩禾苑」的最大賣點是接近現樓優勢,現場已見到物業落成,故相信買家揀樓不久已可入住。對於真的鍾情「彩禾苑」的準買家,究竟又有什麼值得注意?我們會從不同角度剖析。

至於想了解「居屋2020」的申請資格、填表須知;又或者其他資助房屋,如「房協2020」「白居二2020」也可以按橙色的關鍵字,我們已製作了相關懶人包。

快速跳往:彩禾苑售價項目背景區內居屋與私樓比較景觀分析交通配套購物與消閒設施胡‧說團隊評分揀盤策略

火炭彩禾苑已屆現樓
火炭彩禾苑已屆現樓
居屋2020全方位懶人包:

【居屋2020】四大屋苑最新價單!申請日期、資產、入息懶人包
【白居二2020】居屋按揭、補地價、申請程序懶人包
【居屋2020】馬鞍山錦駿苑售價、平面圖、位置全攻略
【居屋2020】粉嶺山麗苑呎價、交通、位置全攻略!
【居屋2020】鑽石山啟翔苑售價、位置、規劃全攻略

火炭彩禾苑資料

樓盤名稱彩禾苑
位置火炭禾上墩街18號
單位數目806個
座數1座
面積394-439呎: 438伙
473-546呎: 250伙
607-614呎: 118伙
車位43個
校網91區校網
關鍵日期2020年8月31日
綠色建築認證評級待定
發展商房委會
官方網站www.housingauthority.gov.hk/hos/2020/ChoiWo

彩禾苑售價

售價241萬-465萬元
平均呎價 (折扣後)7,191元
平均呎價 (市值)11,984元
區內二手市價銀禧花園: 13,950元
駿景園: 15,100元
晉名峰: 16,100元
御龍山: 17,750元

項目背景

火炭「彩禾苑」位於「禾上墩街」,前身是以短期租約租予城巴作巴士車廠的用地。過去城巴在火炭區共設有三個車廠,包括「新竹街」、「桂地街」及「禾上墩街」,但因應政府在2011年宣布復建居屋,地政總署在約滿後把地盤收回,並撥作公營房屋發展。該地原被劃作「工業用途」,及後向城規會改劃後轉化成「住宅甲類」用地。

沙田第16區「禾上墩街」劃為居屋發展,也就是今天的「彩禾苑」了;而北面「桂地街」及「新竹街」則作公屋,即今天的「駿洋邨」。

資料來源:區議會

「彩禾苑」的發展方案不斷演變。由2012年最初提交的方案,佔地約92,572呎的「彩禾苑」是建議用五倍地積比率發展,並興建兩座30-31層住宅,提供520個單位,容納1,660人。但其後在2013及2014年提交的方案卻有所更改,最終地積比率升至5.8倍,興建一座41層高住宅,提供806個單位,容納人口增至2,482人。

火炭彩禾苑的發展

 201220132014
地盤面積0.86公頃0.86公頃0.86公頃
地積比率5倍5.8倍5.8倍
樓宇高度30-31層37-40層41層
單位數目520個690個806個
預計人口1,660人2,200人2,482人
停車設施36個42個43個

研究把地皮轉劃作住宅時,房委會曾騁請問作研究,提出一系列改善區內交通設施的方案,包括建議在「桂地街」增設50米長的巴士站、改善「黃竹洋街」交通運行情況,並研究開辦連接火炭鐵路站的新巴士或專線小巴等穿梭服務。房委會也強調,改劃不會削弱火炭半山區居民的「80M」及「81K」的公共交通服務。

區內居屋項目

火炭傳統屬於工廠區,故除了火炭半山、以及在鐵路站外,基本上區內並沒有太多住宅項目發展,更遑論居屋項目。在火炭區,就只得兩個居屋項目,包括位於火炭半山的「穗禾苑」及火炭惠康倉旁的「旭禾苑」。

穗禾苑

位於火炭半山之上的「穗禾苑」,可俯瞰整個沙田市中心景觀,不少單位均望「沙田馬場」及「城門河」景緻。雖然景觀開揚,但同樣因地理位置較隔涉,來往鐵路需接駁小巴。屋苑自設商場,也有穗禾廣場,但最大賣點卻是屋苑屬於第一代居屋,故可在不用補地價的情況下進行買賣。

物業一共由九座組成,共提供3,501個單位。當中除了「5室」及「11室」為三房間隔,實用面積617呎外,項目以兩房單位佔多,面積介乎412-550呎大。翻查土地註冊紀錄,「穗禾苑」今年共促成45宗二手買賣,一個兩房平均價售約450-470萬元、而三房則690萬元。

旭禾苑

火炭區另一個居屋,已經要數到「居屋2019」的「旭禾苑」。項目只由一座組成,合共提供830個單位,面積介乎294-463呎之間,2019年開售時平均呎價為6,806元。其中項目的「1-4室及19室」可以望向私樓「御龍山」方向;「5-13室」遠眺山景及居屋「穗禾苑」、而「14-18室」則望向工廠區「坳背灣街」方向。由於樓盤也鄰近中洲控股持有的「前惠康倉」用地,日後會發展為8座37-47層高的住宅,故景觀也會受阻。我們曾對項目作深入分析,有興趣可按此前往。

旭禾苑

火炭居屋項目

 穗禾苑旭禾苑
座數9座1座
單位數目3,501個830個
面積412-617呎294-463呎
落成年份1980年2020年

區內私樓項目

御龍山

至於火炭區內私樓就主要集中在港鐘「火炭站」旁,當中最著名就是「御龍山」,由信和及港鐵合作發展。位處鐵路站上蓋成最大優勢,這個由十座組成、合共提供1,375個單位的項目,面積由499-3,070呎不等,以兩房、三房及四房為主。全盤共提供289個車位。項目的「AB室」主要向東,望向沙田方向及城門河一帶,打側能望到馬場景。而「CDE室」則以望向火炭工廠區及半山為主。截至2020年6月止,御龍山平均呎價約為17,750元,一個實用565呎的兩房也要900萬元過外,而月租也高見20,000-21,000元。

御龍山

銀禧花園

火炭區樓價較相宜的私樓,肯定要數到「銀禧花園」。這個由九座組成,合共提供2,261個單位的項目,標準面積由498-510呎不等。這個屋苑以兩房單位為主,部份兩房包括「1至8座A及D室、E及F室」均採取長直廳形的設計;部份如「1、4、6座B-C室」及「5座B-C及F-G室」,實用面積498呎的單位,則採曲尺廳設計;另外還有一款設玄關、且採用曲尺廳設計的開則,分布於「1-4座、6-8座F及G室」以及「2-3座、7-8座B及C室」。參考土地註冊處紀錄,一個最細兩房也索價680萬元左右。

銀禧花園

駿景園

一直沿著火炭站行落去,還有另一個知名屋苑「駿景園」,是由新地及港鐵合作發展,項目共分兩期發展,合共提供2,504個單位,實用面積介乎596呎-1,401呎。十座物業分前後兩排而建,第一期「1-7座」的E及F室最能貼近沙田馬場景,景觀角度比起「御龍山」還要優勝;而餘下「1-7座」A-D室則望向內園方向為主。至於第二期則在1996年落成,由「8-11座」組成,當中「E-H室」以望內園景為主,而「A-D室」則望火炭山景為主。

屋苑自設九萬呎商場、且提供2,115個住宅車位,故車位比例充足。屬於火炭區的豪宅級別,故身價也拍得上「御龍山」,平均呎價高達15,100元,一個實用596呎的單位也要約900萬左右才能入場。

駿景園

火炭區內私樓項目

 御龍山銀禧花園駿景園晉名峰
座數10座9座10座5座
單位數目1,375個2,261個2,504個424個
面積491-3,070呎498-510呎596-1,401呎568-2,075呎
落成年份2008年1986年1995年2006年
發展商信和、港鐵長實新地、九鐵永泰、南豐、南聯
平均呎價17,750元13,950元15,100元16,100元

胡說評析

對比「居屋2019」的「旭禾苑」,由於折扣額縮水的關係,故「居屋2020」的「彩禾苑」呎價較高,平均呎價7,550元,較上期高約11%。雖然折算市值呎價11,984元,跟區內私樓僅低約15%,但問題是「彩禾苑」的居住環境卻值得關注,尤其交通及景觀因素。

景觀

向東南: 望內園及沙田景

只得一座的「彩禾苑」合共提供806個單位,開則上呈U型屈向內園方向,故內園方向單位較具保障,按平面圖推算,樓盤約有一半單位望內園景觀。但除此之外,其他方位的景觀卻值得留意。

彩禾苑初步平面圖
彩禾苑初步平面圖 (資料來源:區議會)

向北: 鄰近駿洋邨

事關樓盤以北,亦即捱近「桂地街」附近,會先看到公屋「駿洋邨」。「駿洋邨」是新冠肺炎疫情期間,用作檢疫中心的地點,跟今期新居屋「彩禾苑」只是一街之隔。不過,政府表示,「駿洋邨」會於2020年7月底停止使用作檢疫中心,房委會之後會清空並進行徹底消毒,而公屋準租戶就會於10月底起陸續入伙。

向北將望駿洋邨
向北將望駿洋邨

向東北: 火炭工廈景

另外,樓盤向東北方,包括會望到前方「華聯工業中心」、「仁興中心」、「富昌中心」及「裕昌中心」。但開則上就把這邊都劃為走廊等,故並不會望到這邊工廈。根據《工業用地檢討報告2014》都會保留作工業用途,加上由不同業主持有,故較難拆卸重建,只是有三幢工廈都規劃署評為狀態極差。但更重要一點,就是「華聯工業中心」曾被傳媒揭發內藏危險爆炸品,而消防處也承認該處最高可儲存七百公升的「第五類危險品」,當時房委會表示會把「彩禾苑」的距離跟工廈拉遠至25至40米。

向東北,低層近望工廠大廈
向東北,低層近望工廠大廈

向西: 認可殯葬區

事實上,在彩禾苑以西的位置,包括樓盤的1室、18-21室,都會朝向山邊,但這邊單位會望認可殯葬區,要視乎買家是否介意。

交通

遠離港鐵火炭站

雖然坐落火炭工業區,但「彩禾苑」卻偏向整個工業區的西面,故距離港鐵「火炭站」有大約20分鐘步距。一直經過「坳背灣街」的工業區路段,日間繁忙人多車多,晚上則會人煙稀少,單身女士回家會有點危險。在「坳背灣街」末端轉彎後,已經可看到「彩禾苑」及「駿洋邨」的範圍,但入「彩禾苑」還需在「駿洋邨」的迴旋處左轉,走上斜路才到。

遠離港鐵火炭站

公共交通工具選擇少

現時在「彩禾苑」並沒有任何巴士路線經過,最近的公共交通路線只能在「華聯工業大廈」及「桂地街」交界乘坐專線小巴「60P」,前往港鐵「沙田站」。雖然每兩至三分鐘有一班車,但服務時間由早上7:45至晚上18:45而已,每程4.8元。不過相信隨著毗鄰公屋「駿洋邨」入伙後,交通會慢慢改善。

依賴公屋駿洋邨交通

根據房委會最初的發展大計,建議在「桂地街」增設50米長的巴士站、改善「黃竹洋街」交通運行情況,並研究開辦連接火炭鐵路站的新巴士或專線小巴等穿梭服務,最終實踐如何呢?

從運輸署向「沙田區議會」提交的「運輸署2020年部門周年計劃」文件中,署方就披露隨著「駿洋邨」人口會增長增加,在2018-2019年的沙田區巴士路線計劃中,會配合該邨入伙時間開辦伸延至「駿洋邨」,當中包括九巴「48P」,會延伸至駿洋邨。這輛巴士會途經「城門隧道轉車站」,可再轉乘其他巴士。

另外署方也計劃把新巴「798」由調景嶺至火炭山尾街,伸延至駿洋街;同時會開辦九巴「285」,由「桂地街」一直延伸至「沙田市中心」,繁忙時間還有特別班次前往「火炭站」。

小巴/巴士路線服務時間收費
專線小巴60P沙田站07:45-18:454.8元
九巴48P沙田、荃灣、深井07:45-18:1513.2元
新巴798調景嶺06:00-22:2010元
九巴285沙田市中心待定待定

屋苑車位不足

「彩禾苑」遠離火炭站,但有車也不見得好,皆因屋苑只得43個泊車位,等於超過18個單位才有一個車位。屋苑也沒有零售或商業設施。但毗鄰「駿洋邨」,即「華聯工業中心」對面就設有「駿洋商場」。

屋苑車位不足

購物及康樂設施

毗鄰「駿洋商場」成區內配套

「駿洋邨」設有五座住宅樓宇,提供4,846個出租公屋單位,落成後屋邨人口料達約13,000人。「駿洋商場」樓高五層,設有17個商舖及一個出租街市,可供出租面積約45.2萬呎。商場地下低層二樓及三樓有濕貨及乾貨街市,佔地約有15,770呎;而超市則在地下層,佔地8,719呎,理應同時可照顧「彩禾苑」居民所需。

駿洋商場
駿洋商場平面圖
駿洋商場平面圖

胡.說團隊評分

衡量及歸納各項因素後,按位置交通、配套、間隔及景觀等因素,由於房委會只有物業簡介,仍未公布售樓說明書,故我們未能仔細衡量間隔因素,但位置來說,遠離火炭站卻暫時未有太多交通設施,故只能給予1分,景觀也不見得特別標緻,同樣只得1分。至於配套,純粹有「駿洋商場」補足才能給予2分。

位置及交通1分
配套2分
間隔待評分
景觀1分
註: 由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。

揀盤策略

待房委會有詳細樓書公布後,我們會再作出剖析。

彩禾苑平面圖
彩禾苑平面圖
彩禾苑建築模型
彩禾苑建築模型
彩禾苑1樓至40樓11號單位模型
彩禾苑1樓至40樓11號單位模型

胡‧說精選

Scroll to Top