已屆現樓、位於火炭工廠區的「彩禾苑」是今期居屋規模最小的項目，樓盤只提供一座，合共806個單位，位置上偏離港鐵「火炭站」，故對住戶生活會構成不便。6折訂價後，雖然屋苑平均呎價7,190元，但因屋苑最細面積也接近400呎，故入場價格也要241萬元。
縱然如此，「彩禾苑」的最大賣點是接近現樓優勢，現場已見到物業落成，故相信買家揀樓不久已可入住。對於真的鍾情「彩禾苑」的準買家，究竟又有什麼值得注意？我們會從不同角度剖析。
至於想了解「居屋2020」的申請資格、填表須知；又或者其他資助房屋，如「房協2020」及「白居二2020」也可以按橙色的關鍵字，我們已製作了相關懶人包。
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火炭彩禾苑資料
| 樓盤名稱 | 彩禾苑 |
| 位置 | 火炭禾上墩街18號 |
| 單位數目 | 806個 |
| 座數 | 1座 |
| 面積 | 394-439呎: 438伙 473-546呎: 250伙 607-614呎: 118伙 |
| 車位 | 45個 |
| 校網 | 91區校網 |
| 關鍵日期 | 2020年8月31日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定金級 |
| 發展商 | 房委會 |
| 官方網站 | www.housingauthority.gov.hk/hos/2020/ChoiWo |
彩禾苑售價
| 售價 | 241萬-465萬元 |
| 平均呎價 (折扣後) | 7,191元 |
| 平均呎價 (市值) | 11,984元 |
| 區內二手市價 | 銀禧花園: 13,950元 駿景園: 15,100元 晉名峰: 16,100元 御龍山: 17,750元 |
項目背景
火炭「彩禾苑」位於「禾上墩街」，前身是以短期租約租予城巴作巴士車廠的用地。過去城巴在火炭區共設有三個車廠，包括「新竹街」、「桂地街」及「禾上墩街」，但因應政府在2011年宣布復建居屋，地政總署在約滿後把地盤收回，並撥作公營房屋發展。該地原被劃作「工業用途」，及後向城規會改劃後轉化成「住宅甲類」用地。
沙田第16區「禾上墩街」劃為居屋發展，也就是今天的「彩禾苑」了；而北面「桂地街」及「新竹街」則作公屋，即今天的「駿洋邨」。
「彩禾苑」的發展方案不斷演變。由2012年最初提交的方案，佔地約92,572呎的「彩禾苑」是建議用五倍地積比率發展，並興建兩座30-31層住宅，提供520個單位，容納1,660人。但其後在2013及2014年提交的方案卻有所更改，最終地積比率升至5.8倍，興建一座41層高住宅，提供806個單位，容納人口增至2,482人。
火炭彩禾苑的發展
| 2012年 | 2013年 | 2014年 | |
| 地盤面積 | 0.86公頃 | 0.86公頃 | 0.86公頃 |
| 地積比率 | 5倍 | 5.8倍 | 5.8倍 |
| 樓宇高度 | 30-31層 | 37-40層 | 41層 |
| 單位數目 | 520個 | 690個 | 806個 |
| 預計人口 | 1,660人 | 2,200人 | 2,482人 |
| 停車設施 | 36個 | 42個 | 43個 |
研究把地皮轉劃作住宅時，房委會曾騁請問作研究，提出一系列改善區內交通設施的方案，包括建議在「桂地街」增設50米長的巴士站、改善「黃竹洋街」交通運行情況，並研究開辦連接火炭鐵路站的新巴士或專線小巴等穿梭服務。房委會也強調，改劃不會削弱火炭半山區居民的「80M」及「81K」的公共交通服務。
區內居屋項目
火炭傳統屬於工廠區，故除了火炭半山、以及在鐵路站外，基本上區內並沒有太多住宅項目發展，更遑論居屋項目。在火炭區，就只得兩個居屋項目，包括位於火炭半山的「穗禾苑」及火炭惠康倉旁的「旭禾苑」。
穗禾苑
位於火炭半山之上的「穗禾苑」，可俯瞰整個沙田市中心景觀，不少單位均望「沙田馬場」及「城門河」景緻。雖然景觀開揚，但同樣因地理位置較隔涉，來往鐵路需接駁小巴。屋苑自設商場，也有穗禾廣場，但最大賣點卻是屋苑屬於第一代居屋，故可在不用補地價的情況下進行買賣。
物業一共由九座組成，共提供3,501個單位。當中除了「5室」及「11室」為三房間隔，實用面積617呎外，項目以兩房單位佔多，面積介乎412-550呎大。翻查土地註冊紀錄，「穗禾苑」今年共促成45宗二手買賣，一個兩房平均價售約450-470萬元、而三房則690萬元。
旭禾苑
火炭區另一個居屋，已經要數到「居屋2019」的「旭禾苑」。項目只由一座組成，合共提供830個單位，面積介乎294-463呎之間，2019年開售時平均呎價為6,806元。其中項目的「1-4室及19室」可以望向私樓「御龍山」方向；「5-13室」遠眺山景及居屋「穗禾苑」、而「14-18室」則望向工廠區「坳背灣街」方向。由於樓盤也鄰近中洲控股持有的「前惠康倉」用地，日後會發展為8座37-47層高的住宅，故景觀也會受阻。我們曾對項目作深入分析，有興趣可按此前往。
火炭居屋項目
| 穗禾苑 | 旭禾苑 | |
| 座數 | 9座 | 1座 |
| 單位數目 | 3,501個 | 830個 |
| 面積 | 412-617呎 | 294-463呎 |
| 落成年份 | 1980年 | 2020年 |
區內私樓項目
御龍山
至於火炭區內私樓就主要集中在港鐘「火炭站」旁，當中最著名就是「御龍山」，由信和及港鐵合作發展。位處鐵路站上蓋成最大優勢，這個由十座組成、合共提供1,375個單位的項目，面積由499-3,070呎不等，以兩房、三房及四房為主。全盤共提供289個車位。項目的「AB室」主要向東，望向沙田方向及城門河一帶，打側能望到馬場景。而「CDE室」則以望向火炭工廠區及半山為主。截至2020年6月止，御龍山平均呎價約為17,750元，一個實用565呎的兩房也要900萬元過外，而月租也高見20,000-21,000元。
銀禧花園
火炭區樓價較相宜的私樓，肯定要數到「銀禧花園」。這個由九座組成，合共提供2,261個單位的項目，標準面積由498-510呎不等。這個屋苑以兩房單位為主，部份兩房包括「1至8座A及D室、E及F室」均採取長直廳形的設計；部份如「1、4、6座B-C室」及「5座B-C及F-G室」，實用面積498呎的單位，則採曲尺廳設計；另外還有一款設玄關、且採用曲尺廳設計的開則，分布於「1-4座、6-8座F及G室」以及「2-3座、7-8座B及C室」。參考土地註冊處紀錄，一個最細兩房也索價680萬元左右。
駿景園
一直沿著火炭站行落去，還有另一個知名屋苑「駿景園」，是由新地及港鐵合作發展，項目共分兩期發展，合共提供2,504個單位，實用面積介乎596呎-1,401呎。十座物業分前後兩排而建，第一期「1-7座」的E及F室最能貼近沙田馬場景，景觀角度比起「御龍山」還要優勝；而餘下「1-7座」A-D室則望向內園方向為主。至於第二期則在1996年落成，由「8-11座」組成，當中「E-H室」以望內園景為主，而「A-D室」則望火炭山景為主。
屋苑自設九萬呎商場、且提供2,115個住宅車位，故車位比例充足。屬於火炭區的豪宅級別，故身價也拍得上「御龍山」，平均呎價高達15,100元，一個實用596呎的單位也要約900萬左右才能入場。
火炭區內私樓項目
| 御龍山 | 銀禧花園 | 駿景園 | 晉名峰 | |
| 座數 | 10座 | 9座 | 10座 | 5座 |
| 單位數目 | 1,375個 | 2,261個 | 2,504個 | 424個 |
| 面積 | 491-3,070呎 | 498-510呎 | 596-1,401呎 | 568-2,075呎 |
| 落成年份 | 2008年 | 1986年 | 1995年 | 2006年 |
| 發展商 | 信和、港鐵 | 長實 | 新地、九鐵 | 永泰、南豐、南聯 |
| 平均呎價 | 17,750元 | 13,950元 | 15,100元 | 16,100元 |
胡說評析
對比「居屋2019」的「旭禾苑」，由於折扣額縮水的關係，故「居屋2020」的「彩禾苑」呎價較高，平均呎價7,550元，較上期高約11%。雖然折算市值呎價11,984元，跟區內私樓僅低約15%，但問題是「彩禾苑」的居住環境卻值得關注，尤其交通及景觀因素。
景觀
向東南: 望內園及沙田景
只得一座的「彩禾苑」合共提供806個單位，開則上呈U型屈向內園方向，故內園方向單位較具保障，按平面圖推算，樓盤約有一半單位望內園景觀。但除此之外，其他方位的景觀卻值得留意。
向北: 鄰近駿洋邨
事關樓盤以北，亦即捱近「桂地街」附近，會先看到公屋「駿洋邨」。「駿洋邨」是新冠肺炎疫情期間，用作檢疫中心的地點，跟今期新居屋「彩禾苑」只是一街之隔。不過，政府表示，「駿洋邨」會於2020年7月底停止使用作檢疫中心，房委會之後會清空並進行徹底消毒，而公屋準租戶就會於10月底起陸續入伙。
向東北: 火炭工廈景
另外，樓盤向東北方，包括會望到前方「華聯工業中心」、「仁興中心」、「富昌中心」及「裕昌中心」。但開則上就把這邊都劃為走廊等，故並不會望到這邊工廈。根據《工業用地檢討報告2014》都會保留作工業用途，加上由不同業主持有，故較難拆卸重建，只是有三幢工廈都規劃署評為狀態極差。但更重要一點，就是「華聯工業中心」曾被傳媒揭發內藏危險爆炸品，而消防處也承認該處最高可儲存七百公升的「第五類危險品」，當時房委會表示會把「彩禾苑」的距離跟工廈拉遠至25至40米。
向西: 認可殯葬區
事實上，在彩禾苑以西的位置，包括樓盤的1室、18-21室，都會朝向山邊，但這邊單位會望認可殯葬區，要視乎買家是否介意。
交通
遠離港鐵火炭站
雖然坐落火炭工業區，但「彩禾苑」卻偏向整個工業區的西面，故距離港鐵「火炭站」有大約20分鐘步距。一直經過「坳背灣街」的工業區路段，日間繁忙人多車多，晚上則會人煙稀少，單身女士回家會有點危險。在「坳背灣街」末端轉彎後，已經可看到「彩禾苑」及「駿洋邨」的範圍，但入「彩禾苑」還需在「駿洋邨」的迴旋處左轉，走上斜路才到。
公共交通工具選擇少
現時在「彩禾苑」並沒有任何巴士路線經過，最近的公共交通路線只能在「華聯工業大廈」及「桂地街」交界乘坐專線小巴「60P」，前往港鐵「沙田站」。雖然每兩至三分鐘有一班車，但服務時間由早上7:45至晚上18:45而已，每程4.8元。不過相信隨著毗鄰公屋「駿洋邨」入伙後，交通會慢慢改善。
依賴公屋駿洋邨交通
根據房委會最初的發展大計，建議在「桂地街」增設50米長的巴士站、改善「黃竹洋街」交通運行情況，並研究開辦連接火炭鐵路站的新巴士或專線小巴等穿梭服務，最終實踐如何呢?
從運輸署向「沙田區議會」提交的「運輸署2020年部門周年計劃」文件中，署方就披露隨著「駿洋邨」人口會增長增加，在2018-2019年的沙田區巴士路線計劃中，會配合該邨入伙時間開辦伸延至「駿洋邨」，當中包括九巴「48P」，會延伸至駿洋邨。這輛巴士會途經「城門隧道轉車站」，可再轉乘其他巴士。
另外署方也計劃把新巴「798」由調景嶺至火炭山尾街，伸延至駿洋街；同時會開辦九巴「285」，由「桂地街」一直延伸至「沙田市中心」，繁忙時間還有特別班次前往「火炭站」。
| 小巴/巴士 | 路線 | 服務時間 | 收費 |
| 專線小巴60P | 沙田站 | 07:45-18:45 | 4.8元 |
| 九巴48P | 沙田、荃灣、深井 | 07:45-18:15 | 13.2元 |
| 新巴798 | 調景嶺 | 06:00-22:20 | 10元 |
| 九巴285 | 沙田市中心 | 待定 | 待定 |
屋苑車位不足
「彩禾苑」遠離火炭站，但有車也不見得好，皆因屋苑只得43個泊車位，等於超過18個單位才有一個車位。屋苑也沒有零售或商業設施。但毗鄰「駿洋邨」，即「華聯工業中心」對面就設有「駿洋商場」。
購物及康樂設施
毗鄰「駿洋商場」成區內配套
「駿洋邨」設有五座住宅樓宇，提供4,846個出租公屋單位，落成後屋邨人口料達約13,000人。「駿洋商場」樓高五層，設有17個商舖及一個出租街市，可供出租面積約45.2萬呎。商場地下低層二樓及三樓有濕貨及乾貨街市，佔地約有15,770呎；而超市則在地下層，佔地8,719呎，理應同時可照顧「彩禾苑」居民所需。
胡．說團隊評分
衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，其間隔提供較大單位為主，故我們會給間隔3分；其位置距離火炭站較遠，卻暫時未有太多交通設施，故只能給予1分，景觀也不見得特別標緻，同樣只得1分。至於配套，純粹有「駿洋商場」補足才能給予2分。
| 位置及交通 | 1分 |
| 配套 | 2分 |
| 間隔 | 3分 |
| 景觀 | 1分 |
揀盤策略
彩禾苑提供的面積稍為大一點，可以分為「可間一房」、「可間兩房」及「可間三房」的單位。開則上尚算多樣化，
可間一房
「可間一房」的單位佔比例較多，共有11柱單位提供，面積分為394呎、401呎、403呎、405呎及439呎。幾柱單位中，除了面積達493呎的一房單位，入屋設有一個約23呎的玄關外，餘下間隔面積相同，要視乎個人對玄關需求。至於394呎、401呎、403呎及405呎，內櫳接近均等，故同一價格、同一景觀下，應該先選面數較細的單位。至於景觀方面，一線單位以向南望山景的單位較吸引，較不受噪音及工廠味道影響；其次向西面的山景觀；第三選擇為向東面內園，因會兼望少量工廠景；以及尾選則為向北內園，會望到少量工廠景的單位。
| 394呎 | 401呎 | 403呎 | 405呎 | 439呎 | |
| 客飯廳 | 192呎 | 192呎 | 193呎 | 193呎 | 192呎 |
| 廚房 | 36.7呎 | 36.7呎 | 36.7呎 | 36.7呎 | 36.7呎 |
| 洗手間 | 31.6呎 | 31.6呎 | 31.6呎 | 31.6呎 | 31.6呎 |
| 睡房 | 74呎 | 74呎 | 74呎 | 74呎 | 74呎 |
| 玄關 | — | — | — | — | 23呎 |
| 單位 | 8室、13室、14室、19室、20室、21室 | 18室 | 1室、9室 | 2室 | 3室 |
表: 可間一房、一線單位
| 13室 (394呎) | 14室 (394呎) | |
| 間隔 | 面積均等 | 面積均等 |
| 景觀 | 向南、望山景 | 向南、望山景 |
| 樓價 | 243.56萬-294.22萬元 | 243.09萬-293.75萬元 |
| 揀樓次序 | 次選 | 首選 |
表: 可間一房、二線單位
| 1室 (403呎) | 2室 (405呎) | 3室 (439呎) | 18室 (401呎) | 19室 (394呎) | 20室 (394呎) | 21室 (394呎) | |
| 間隔 | 面積均等 | 面積均等 | 面積較大跟玄關位有關 | 面積均等 | 面積均等 | 面積均等 | 面積均等 |
| 景觀 | 向西、望山景 | 向西、望山景 | 向西、望山景 | 向西、望山景 | 向西、望山景 | 向西、望山景 | 向西、望山景 |
| 樓價 | 245.24萬-295.88萬元 | 241.24萬-290.95萬元 | 266.98萬-320.96萬元 | 243.59萬-292.97萬元 | 241.68萬-287.64萬元 | 243.09萬-289.05萬元 | 241.92萬-289.29萬元 |
| 揀樓次序 | 尾選 | 第二選擇 | 視乎對玄關需求 | 第三選擇 | 首選 | 第三選擇 | 第二選擇 |
表: 可間一房、三線單位
| 8室 (394呎) | 9室 (403呎) | |
| 間隔 | 面積均等 | 面積均等 |
| 景觀 | 向東、望內園及工廠景 | 向東、望內園及工廠景 |
| 樓價 | 264.69萬-312.56萬元 | 269.24萬-318.2萬元 |
| 揀樓次序 | 首選 | 次選 |
可間兩房
樓盤共有七柱單位提供「可間兩房」，面積分為473呎、477呎、480呎、489呎、503呎、及546呎幾款開則。但值得留意的是，這幾柱單位的內櫳面積，除了面積最大的546呎單位設有23呎玄關外，基本上其他單位的內櫳分別不大。但可能你會質疑，473呎的單位，何以跟503呎內櫳會相同? 答案就跟厚牆身有關。503呎的單位包圍單位的牆身厚達300毫米，但473呎的單位牆身較薄一點，加上其方位上也不及473呎，故被視為「可間兩房」開則中的尾選。
| 473呎 | 477呎 | 480呎 | 489呎 | 503呎 | 546呎 | |
| 客飯廳 | 190呎 | 190呎 | 190呎 | 190呎 | 192呎 | 192呎 |
| 廚房 | 36.7呎 | 36.7呎 | 36.7呎 | 36.7呎 | 36.7呎 | 36.7呎 |
| 洗手間 | 31.6呎 | 31.6呎 | 31.6呎 | 31.6呎 | 31.6呎 | 31.6呎 |
| 睡房 | 58呎 | 58呎 | 58呎 | 58呎 | 58呎 | 58呎 |
| 睡房 | 74呎 | 74呎 | 74呎 | 74呎 | 74呎 | 74呎 |
| 玄關 | — | — | — | — | — | 23呎 |
| 備註 | 牆身較薄 | — | — | 外接較多公共空間 | 厚主力牆 | 厚主力牆、設有玄關 |
| 單位 | 15室: 293.74萬-354.64萬元 16室: 296.27萬-357.59萬元 | 10室: 291.9萬-359.87萬元 | 7室: 318.25萬-380.83萬元 | 5室: 316.61萬-371.7萬元 | 6室: 329.58萬-388.88萬元 | 4室: 356.84萬-415.11萬元 |
| 景觀 | 向南、望山景 | 向北、望內園及工廠 | 向東、望內園及工廠 | 向南、望內園 | 向南、望內園 | 向南、望內園 |
| 揀樓次序 | 首選: 15室 次選: 16室 | 第二選擇 | 第三選擇 | 第三選擇 | 尾選 | 視乎對玄關需求 |
可間三房
彩禾苑餘下三柱則為可間三房的單位，而且屬於三房一套類別，面積分為607呎及614呎。兩者內櫳並沒有任何分別，故應該以銀碼及景觀作為入市前提。
| 11室 (607呎) | 12室 (607呎) | 17室 (614呎) | |
| 間隔 | 面積均等 | 面積均等 | 面積均等 |
| 景觀 | 向北、望內園及工廠景 | 向南、望山景 | 向南、望山景 |
| 樓價 | 371.62萬-465.38萬元 | 383.2萬-461.4萬元 | 388.4萬-462.28萬元 |
| 揀樓次序 | 尾選 | 首選 | 次選 |
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