【居屋2020】馬鞍山錦駿苑售價、平面圖、位置全攻略

房委會「居屋2020」四個項目中，繼鑽石山「啟翔苑」後，位於馬鞍山的「錦駿苑」也應受到市場注目，只因提供單位較多，位置也較優勝。項目最細面積介乎311呎至494呎，入場銀碼低至200萬以下有交易。究竟馬鞍山「錦駿苑」景觀、配套等各方面的優劣是如何？我們一文整理，希望消費者在入市前可更了解樓盤。

至於想了解「居屋2020」的申請資格、填表須知；又或者其他資助房屋，如「房協2020」及「白居二2020」也可以按橙色的關鍵字，我們已製作了相關懶人包。

快速跳往：錦駿苑售價、項目背景、區內居屋與私樓、交通配套、景觀分析、購物與消閒設施、胡‧說團隊評分、揀盤策略

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馬鞍山錦駿苑資料

樓盤名稱	錦駿苑
位置	馬鞍山路150號
單位數目	2,079個
座數	A座: 駿馳閣 B座: 駿勝閣 C座: 駿驃閣 D座: 駿駒閣 E座: 駿驥閣
面積	311-323呎: 117伙 375-428呎: 1,180伙 441-494呎: 782伙
車位	95個車位
校網	89區校網
關鍵日期	2023年2月28日
綠色建築認證評級	待定
發展商	房委會
官方網站	www.housingauthority.gov.hk/hos/2020/KamChun

馬鞍山錦駿苑售價

售價	189萬-387萬元
平均呎價 (折扣後)	7,414元
平均呎價 (市值)	12,356元
區內二手市價	曉峰灣畔: 13,772元嵐岸: 13,930元

項目背景

短期租約: 單車公園、社區農圃、臨時射箭場、沙中線臨時工地

位於馬鞍山路的「錦駿苑」，原本是一幅以短期租約方式出租作為「單車公園」、「社區農圃」、「臨時射箭場」及撥作路政署沙中線臨時工地；但政府為增加公營房屋供應，故決定把原有劃作「道路」、「政府、機構或社區」及「綠化地帶」用地，連同毗鄰的86B區項目一併改劃為「住宅甲類」。規劃上，希望透過增加零售及社區配套設施，來優化現時整個公屋「欣安邨」。

住宅甲類: 欣安邨2期、錦駿苑

根據政府規劃意向，位於「恒泰路」86B區的用地會作公屋發展，也就是發展為「欣安邨第二期」，額外興建1,900公屋單位，最快在2023-2024年落成。公屋範圍內還會增設社福設施，包括「弱智人士輔助宿舍」、「特殊幼兒中心」、「早期教育及訓練中心」、「長者日間護理中心」和「安老院舍」等。

至於「馬鞍山路」及「西沙路」東面則撥作資助房屋發展。這幅地原擬作為可租可買的「置安心」計劃，但其後政府決定交予房委會作新居屋發展。地皮原本只得1.85公頃，但其後因應地下管線改道程開展，令周邊兩幅面積600平方米及200平方米的用地，得以納入地盤發展，變相谷大項目地盤面積至1.93公頃。

擴大地盤面積

因為地盤面積擴大，「錦駿苑」的單位數目也可由原擬興建的1,700個單位，增加至逾2,100個，不過興建座數則由原擬的六座改為五座，同時也增設23,681呎的商業零售樓面。未來在公屋「欣安邨」及居屋「錦駿苑」之間還會興建一座行人天橋，藉以把兩個地方連繫起來。加建天橋有助改善行人流外，也對「錦駿苑」住戶帶來便捷，因為他們可以倚賴旁邊「欣安邨」的零售設施。

	欣安邨2期		錦駿苑
	原有方案	最新方案	原有方案	最新方案
地盤面積	3.08公頃	未有交代	約1.86公頃	約1.93公頃
地積比率	住用: 6倍非住用: 0.5倍	不詳	住用: 5.5倍非住用: 0.3倍	未有交代
座數	3座	3座	6座	5座
單位數目	1,600個	1,900個	1,700個	2,100個
人口	4,200人	未有交代	5,200人	未有交代
零售設施	48,439呎	未有交代	861呎	23,681呎

區內居屋項目

傳統馬鞍山區建有不少資助房屋項目，沿著馬鐵線「大水坑站」一路延伸至「烏溪沙站」，就一共有十二個。當中「居屋2019」的「錦暉苑」就座落在「恒安站」；反觀今次「居屋2020」所推售的「錦駿苑」則位於馬鐵線進入馬鞍山的第一站「大水坑站」，兩個項目相距一站之隔。「大水坑站」周邊還有兩個居屋盤，分別為沿海濱而建的「錦泰苑」、以及在大水坑村旁的「富安花園」。

錦泰苑

在2000年落成的「錦泰苑」是區內臨海而建的居屋屋苑，開則上差不多逾半單位可望吐露港海景，可以媲美區內私樓項目。屋苑前臨海濱長廊、設有單車徑及緩跑徑，景觀上較今次「錦駿苑」還要優勝。「錦泰苑」全盤共由12座物業所組成，合共提供3.,440個單位，是全區唯一提供三房一套的居屋，分布於「A-E座1-8室」，面積645呎、以及「F-G室1、2、5、6室」，面積649呎。餘下「F-G座3、4、7、8室」、以及「H-M座1-6室」均504-526呎的兩房類別。翻查房委會資料，截至2020年6月止，「錦泰苑」一共促成了24宗居二買賣，兩房單位平均賣價556萬元，三房單位則675萬元。

富安花園

至於「富安花園」就屬於馬鞍山區內第一批入伙的居屋項目，項目於1988年落成，設有17座合共3,942個單位。項目一層十個單位，當中「A-D室」均為三房戶型，面積介乎590-602呎；而大部份「E-K室」則為兩房戶型，面積由429-488呎不等。屋苑設有泳池、藍球場及網球場等設施。翻查房委會資料，截至2020年6月止，「富安花園」也促成了7宗居二買賣，兩房單位平均賣價324萬元，三房單位則426萬元。

居屋項目(大水坑站)

	錦泰苑	富安花園
座數	12座	17座
單位數目	3,440個	3,942個
面積	504呎-649呎	429呎-602呎
落成年份	2000年	1988年

居屋項目(恒安站)

	錦豐苑	錦禧苑	錦鞍苑	錦暉苑
座數	9座	3座	3座	1座
單位數目	3,648個	1,050個	1,050個	735個
面積	422呎-647呎	401-645呎	401呎-644呎	276-455呎
落成年份	1996年	1989年	1987年	2020年

居屋項目(馬鞍山站及烏溪沙站)

	富輝花園	福安花園	錦英苑	富寶花園	錦龍苑
座數	2座	2座	10座	12座	4座
單位數目	520個	600個	3,500個	4,200個	1,400個
面積	431呎-570呎	431呎-593呎	401呎-645呎	482呎-592呎	401呎-645呎
落成年份	1992年	1992年	1991年	1993年	1993年

區內私樓項目

至於在沿著「大水坑站」附近建有多個私樓項目，其中由房協發展的「曉峰灣畔」及長實發展的「嵐岸」更只跟「錦駿苑」隔了一條馬鞍山路。事實上，沿著海濱長廊一直延伸下去都建有其他私樓項目，包括嘉華的「星濤灣」、信和的「海典灣」及長實的「天宇海」，但位置上已是較捱近「恒安站」。

曉峰灣畔

由房協發展的「曉峰灣畔」，位於「沃泰街8號」共由五座合共1,124個單位組成，面積介乎482-653呎之間，環繞著前方的「德信中學」而建。當中樓盤「1至3座E及F室」會望向「恒泰路」及「馬鞍山路」方向；而其餘單位則以望向吐露港海景為主。這個盤的高層單位，包括1座28-35樓、2座27-34樓、3座26-33樓、及4-5座25-32樓均設有露台，可為單位引入更遼闊的海景。屋苑設有375個車位，管理費則為建呎1.83-1.85元。截至2020年6月止，「曉峰灣畔」平均呎價約為13,772元，一個兩房入場單位也要700萬-730萬入場，而月租則要16,600元起步。

嵐岸

在「曉峰灣畔」旁的「嵐岸」由長實發展，是政府2004年恢復賣地後首幅推出拍賣的用地，項目佔地753800呎，終被長實以20.9億元，相當於比起底價高73%水平投得，每呎地價2,772元，其後興建了六座物業，共提供1,101個單位，面積介乎483-971呎之間。屋苑設有135個車位，管理費則為建呎2.08元。截至2020年6月止，「嵐岸」兩房單位跟「曉峰灣畔」也是亦步亦趨，平均售價約760萬元，而月租則要17,000元起。

	曉峰灣畔	嵐岸	嘉華星濤灣	海典灣	天宇海
座數	5座	6座	2座	5座	6座
單位數目	1,124個	1,101個	600個	911個	1,143個
面積	482-653呎	483-971呎	465-811呎	452-783呎	665-962呎
車位數目	375個	135個	347個	533個	437個
落成年份	2002年	2008年	2004年	2003年	2012年
發展商	房協	長實	嘉華	信和	長實
平均呎價	13,772元	13,930元	15,456元	15,280元	14,160元

胡說評析

一共由五座組成的「錦駿苑」，座落在一個窄長的地盤之上，並採取一字型的方式排開，合共提供2,079個單位。以63折訂價後，售價介乎199-406萬元之間，市值價格介乎316萬-644萬元，對照「曉峰灣畔」、「嵐岸」入場價七字頭來說，這個價位仍屬於平絕區內私樓的售價。「錦駿苑」折扣後均價7784元，市值均價12,356元，較現時私樓低水約一成。但當然平價是否一定好? 背後還要視乎樓盤各項條件。

交通

鄰近馬鐵大水坑站

「錦駿苑」最大賣點就是鐵路因素，只因樓盤就在港鐵站「大水坑站B出口」附近，基本上一出站口已可見到樓盤外型。這個被喻為「居屋2020」中第二近港鐵站的屋苑，前往樓盤就要橫過「馬鞍山路」，故要沿著行人隧道一直走到尾，走出隧道後才能見到，步行時間只需兩至三分鐘，只是部份路段沒有瓦遮頭，也會出現「好天曬、落雨淋」的情況。

屋苑另一邊較接近公屋「欣安邨」。隨著「欣安邨二期」興建及落成，日後還會加建天橋接駁「錦駿苑」，但相信大家不會取道天橋前往「大水坑站」，而只會用來前往「欣安邨」的商場及零售設施。因為若取道「欣安邨」接駁天橋前往「大水坑站」，單計步程也要15至20分鐘。

對外交通路線繁多

區內對外交通也有其他選擇。但就要行一段小路至「恒德街」，即捱近「大水坑邨」附近，這裡會有不少巴士路線選擇。大部份巴士路線由早上5:30起已有服務，一直至晚上十二時左右。其中新巴更提供了過海巴士「680」及「682」，可前往銅鑼灣、中環；以及前往西灣河、柴灣一帶。同時也有幾巴士途徑新界葵涌、東九龍彩虹、牛頭角、觀塘、中九龍太子、旺角、佐敦、尖沙咀、及西九龍深水埗、荔枝角。

巴士	途徑	等候時間	服務時間	車費
86K	沙田站	6分鐘-15分鐘	05:30-00:05	6.1
85X	土瓜灣	11分鐘-20分鐘	05:30-23:10	8.6
86C	石峽尾、深水埗、荔枝角	15分鐘-20分鐘	05:30-23:40	8.9
89D	彩虹、牛頭角、觀塘	5分鐘-15分鐘	05:30-00:00	8.9
40X	葵涌	5分鐘-15分鐘	05:30-23:55	9.1
87D	九龍塘、太子、旺角、佐敦、尖沙咀	5分鐘-15分鐘	05:30-23:30	9.4
299X	西貢	12分鐘-20分鐘	06:15-24:00	10.3
680	銅鑼灣、中環	20分鐘	06:10-23:55	19
682	西灣河、柴灣	10分鐘-20分鐘	06:00-23:40	19

會進行交通改道工程

日後情況會否進一步改善，就要視乎區內交通及道路上的改劃。根據房委會的文件，會建議在「錦駿苑」的B及C座之間、面向「馬鞍山路」方向增設巴士站，同時會加建「馬鞍山路支路」以連接「馬鞍山路」主要幹道。

同時毗鄰公屋「欣安邨」也會有道路改善工程，包括研究在靠近「欣安邨第二期」的「恒泰路」附近新增出入口，藉以連接「馬鞍山路」，同時為「恒泰路」改道，並在「恒泰路」與「恒輝街」之間加設交通燈；當局會研究於恒輝街增建巴士停泊處，及新增兩條過海巴士線690B及682A往返「欣安邨」。

當然，道路改善工程是否一定提升，暫時仍言之尚早。有議員就關注，馬鞍山路本身交通繁忙，當途經巴士線愈來多時，在公速公路旁興建巴士站、及支路對交通的影響。因此相關因素仍有待觀察。

景觀

向西北

高層望吐露港海景

共設有五座的「錦駿苑」，「A座駿馳閣」「B座駿勝閣」設於一邊，一條高速公路之隔就是「曉峰灣畔」；而「C座駿驃閣」、「D座駿驅閣」及「E座駿驥閣」則設了另一邊，對面就是私樓「嵐岸」，由於項目的高度達140米，而前方的「曉峰灣畔」及「嵐岸」分別准建120米及90米，故部份高層單位可避過前方樓群望到一絲吐露港海景，但當然位置上並不如區內另一居屋「錦泰苑」般臨海。

低層受馬鞍山路車聲困擾

「馬鞍山路」是把馬鞍山連接外區連接的主要幹道，一邊連接「大老山公路」，可直接走出「大老山隧道」；而另一端則跟「馬鞍山繞道」連接，可併接西貢經「西沙路」走出的車輛，屬於南北雙向車道。車輛飛馳電掣，道路也頗繁囂，故「錦駿苑」向西面住戶會受到車聲困擾。所以不少單位都要安裝固定窗、以及減音露台，包括A座1、2、9、10室；B座1、2、9、10室；C座1-5室；D座4-8室；E座4-9室，都因受噪音影響，而安裝相關裝置。而減音露台更會計入實用面積一部份，由業主負責相關樓價。

望油站及垃圾站

事實上，根據區議會文件，有議員曾關注「欣安邨」附近設置「石油氣站」及「油站」，入油汽車的車龍阻塞巴士站及行人過路處。署方回覆指，「石油氣加氣站」租用土地合約於2022年期屆滿。而政府計劃的道路改善工程，會收窄「恒泰路」及「恒輝街」欣安邨靠近油站及加氣站的道路，為居民帶來交通擠塞及噪音等問題。由於「錦駿苑」E座最貼近「欣安邨」二期，故對「E座」向西北單位最受影響。除此之外，根據文件反映，「欣安邨二期」捱近馬鞍山路轉入「恒泰路」附近會建有「垃圾收集站」，跟「錦駿苑E座」只是隔了一條馬路，視覺上也會望到垃圾收集站。

向東南

馬鞍山郊野公園山景、零散祖墳

至於樓盤向東南方向，就主要以遠山景為主，最遠可望到「馬鞍山郊野公園」，景觀上較具保障，綠悠悠景觀頗怡人。根據規劃大綱，這裡的天然地理環境，主要作為市區和近郊的發展區的界限，以抑制市區範圍擴展，並提供土地作靜態康樂場地，故不宜進行發展。但值得注意，東南面的山景也有一些零散祖墳，買家自己要留意。至於此地段內的山景，隨著近年政府不斷改劃綠化地帶，此部份用地是否「守得住」仍有待觀察。

購物及康樂設施

不過，配套方面，錦駿苑較彩禾苑優勝，因為屋苑自設23,681呎零售或商業樓面，為居民提供民生設施。如果要更大型的商場，則要走到「恒安站」海典灣附近的「We Go Mall」、或到馬鞍山站的「新港城中心」。不過，車位同樣嚴重不足，只得95個，變相要22伙爭1個車位。

胡．說團隊評分

衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，由於房委會只布了物業簡介，仍未公布售樓說明書，故我們未能仔細衡量間隔因素，樓盤最煞食都是交通因素，可以步行前往「大水坑站」以及有多條巴士路線，故可獲得3分。景觀並非馬鞍山的一線景觀，只能會到一絲吐露港海景，故只能給予2分。至於配套上，雖然自設約二萬呎商業樓面，但預計只屬小型商場，也只能給2分。