
房委會「居屋2020」四個項目中,繼鑽石山「啟翔苑」後,位於馬鞍山的「錦駿苑」也應受到市場注目,只因提供單位較多,位置也較優勝。項目最細面積介乎311呎至494呎,入場銀碼低至200萬以下有交易。究竟馬鞍山「錦駿苑」景觀、配套等各方面的優劣是如何?我們一文整理,希望消費者在入市前可更了解樓盤。
至於想了解「居屋2020」的申請資格、填表須知;又或者其他資助房屋,如「房協2020」及「白居二2020」也可以按橙色的關鍵字,我們已製作了相關懶人包。
快速跳往:錦駿苑售價、項目背景、區內居屋與私樓、交通配套、景觀分析、購物與消閒設施、胡‧說團隊評分、揀盤策略
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馬鞍山錦駿苑資料
樓盤名稱 | 錦駿苑 |
位置 | 馬鞍山路150號 |
單位數目 | 2,079個 |
座數 | A座: 駿馳閣 B座: 駿勝閣 C座: 駿驃閣 D座: 駿駒閣 E座: 駿驥閣 |
面積 | 311-323呎: 117伙 375-428呎: 1,180伙 441-494呎: 782伙 |
車位 | 95個車位 |
校網 | 89區校網 |
關鍵日期 | 2023年2月28日 |
綠色建築認證評級 | 待定 |
發展商 | 房委會 |
官方網站 | www.housingauthority.gov.hk/hos/2020/KamChun |
馬鞍山錦駿苑售價
售價 | 189萬-387萬元 |
平均呎價 (折扣後) | 7,414元 |
平均呎價 (市值) | 12,356元 |
區內二手市價 | 曉峰灣畔: 13,772元 嵐岸: 13,930元 |
項目背景
短期租約: 單車公園、社區農圃、臨時射箭場、沙中線臨時工地
位於馬鞍山路的「錦駿苑」,原本是一幅以短期租約方式出租作為「單車公園」、「社區農圃」、「臨時射箭場」及撥作路政署沙中線臨時工地;但政府為增加公營房屋供應,故決定把原有劃作「道路」、「政府、機構或社區」及「綠化地帶」用地,連同毗鄰的86B區項目一併改劃為「住宅甲類」。規劃上,希望透過增加零售及社區配套設施,來優化現時整個公屋「欣安邨」。

住宅甲類: 欣安邨2期、錦駿苑
根據政府規劃意向,位於「恒泰路」86B區的用地會作公屋發展,也就是發展為「欣安邨第二期」,額外興建1,900公屋單位,最快在2023-2024年落成。公屋範圍內還會增設社福設施,包括「弱智人士輔助宿舍」、「特殊幼兒中心」、「早期教育及訓練中心」、「長者日間護理中心」和「安老院舍」等。

至於「馬鞍山路」及「西沙路」東面則撥作資助房屋發展。這幅地原擬作為可租可買的「置安心」計劃,但其後政府決定交予房委會作新居屋發展。地皮原本只得1.85公頃,但其後因應地下管線改道程開展,令周邊兩幅面積600平方米及200平方米的用地,得以納入地盤發展,變相谷大項目地盤面積至1.93公頃。

擴大地盤面積
因為地盤面積擴大,「錦駿苑」的單位數目也可由原擬興建的1,700個單位,增加至逾2,100個,不過興建座數則由原擬的六座改為五座,同時也增設23,681呎的商業零售樓面。未來在公屋「欣安邨」及居屋「錦駿苑」之間還會興建一座行人天橋,藉以把兩個地方連繫起來。加建天橋有助改善行人流外,也對「錦駿苑」住戶帶來便捷,因為他們可以倚賴旁邊「欣安邨」的零售設施。
欣安邨2期 | 錦駿苑 | |||
原有方案 | 最新方案 | 原有方案 | 最新方案 | |
地盤面積 | 3.08公頃 | 未有交代 | 約1.86公頃 | 約1.93公頃 |
地積比率 | 住用: 6倍 非住用: 0.5倍 | 不詳 | 住用: 5.5倍 非住用: 0.3倍 | 未有交代 |
座數 | 3座 | 3座 | 6座 | 5座 |
單位數目 | 1,600個 | 1,900個 | 1,700個 | 2,100個 |
人口 | 4,200人 | 未有交代 | 5,200人 | 未有交代 |
零售設施 | 48,439呎 | 未有交代 | 861呎 | 23,681呎 |
區內居屋項目
傳統馬鞍山區建有不少資助房屋項目,沿著馬鐵線「大水坑站」一路延伸至「烏溪沙站」,就一共有十二個。當中「居屋2019」的「錦暉苑」就座落在「恒安站」;反觀今次「居屋2020」所推售的「錦駿苑」則位於馬鐵線進入馬鞍山的第一站「大水坑站」,兩個項目相距一站之隔。「大水坑站」周邊還有兩個居屋盤,分別為沿海濱而建的「錦泰苑」、以及在大水坑村旁的「富安花園」。
錦泰苑
在2000年落成的「錦泰苑」是區內臨海而建的居屋屋苑,開則上差不多逾半單位可望吐露港海景,可以媲美區內私樓項目。屋苑前臨海濱長廊、設有單車徑及緩跑徑,景觀上較今次「錦駿苑」還要優勝。「錦泰苑」全盤共由12座物業所組成,合共提供3.,440個單位,是全區唯一提供三房一套的居屋,分布於「A-E座1-8室」,面積645呎、以及「F-G室1、2、5、6室」,面積649呎。餘下「F-G座3、4、7、8室」、以及「H-M座1-6室」均504-526呎的兩房類別。翻查房委會資料,截至2020年6月止,「錦泰苑」一共促成了24宗居二買賣,兩房單位平均賣價556萬元,三房單位則675萬元。
富安花園
至於「富安花園」就屬於馬鞍山區內第一批入伙的居屋項目,項目於1988年落成,設有17座合共3,942個單位。項目一層十個單位,當中「A-D室」均為三房戶型,面積介乎590-602呎;而大部份「E-K室」則為兩房戶型,面積由429-488呎不等。屋苑設有泳池、藍球場及網球場等設施。翻查房委會資料,截至2020年6月止,「富安花園」也促成了7宗居二買賣,兩房單位平均賣價324萬元,三房單位則426萬元。

居屋項目(大水坑站)
錦泰苑 | 富安花園 | |
座數 | 12座 | 17座 |
單位數目 | 3,440個 | 3,942個 |
面積 | 504呎-649呎 | 429呎-602呎 |
落成年份 | 2000年 | 1988年 |
居屋項目(恒安站)
錦豐苑 | 錦禧苑 | 錦鞍苑 | 錦暉苑 | |
座數 | 9座 | 3座 | 3座 | 1座 |
單位數目 | 3,648個 | 1,050個 | 1,050個 | 735個 |
面積 | 422呎-647呎 | 401-645呎 | 401呎-644呎 | 276-455呎 |
落成年份 | 1996年 | 1989年 | 1987年 | 2020年 |
居屋項目(馬鞍山站及烏溪沙站)
富輝花園 | 福安花園 | 錦英苑 | 富寶花園 | 錦龍苑 | |
座數 | 2座 | 2座 | 10座 | 12座 | 4座 |
單位數目 | 520個 | 600個 | 3,500個 | 4,200個 | 1,400個 |
面積 | 431呎-570呎 | 431呎-593呎 | 401呎-645呎 | 482呎-592呎 | 401呎-645呎 |
落成年份 | 1992年 | 1992年 | 1991年 | 1993年 | 1993年 |
區內私樓項目
至於在沿著「大水坑站」附近建有多個私樓項目,其中由房協發展的「曉峰灣畔」及長實發展的「嵐岸」更只跟「錦駿苑」隔了一條馬鞍山路。事實上,沿著海濱長廊一直延伸下去都建有其他私樓項目,包括嘉華的「星濤灣」、信和的「海典灣」及長實的「天宇海」,但位置上已是較捱近「恒安站」。
曉峰灣畔
由房協發展的「曉峰灣畔」,位於「沃泰街8號」共由五座合共1,124個單位組成,面積介乎482-653呎之間,環繞著前方的「德信中學」而建。當中樓盤「1至3座E及F室」會望向「恒泰路」及「馬鞍山路」方向;而其餘單位則以望向吐露港海景為主。這個盤的高層單位,包括1座28-35樓、2座27-34樓、3座26-33樓、及4-5座25-32樓均設有露台,可為單位引入更遼闊的海景。屋苑設有375個車位,管理費則為建呎1.83-1.85元。截至2020年6月止,「曉峰灣畔」平均呎價約為13,772元,一個兩房入場單位也要700萬-730萬入場,而月租則要16,600元起步。

嵐岸
在「曉峰灣畔」旁的「嵐岸」由長實發展,是政府2004年恢復賣地後首幅推出拍賣的用地,項目佔地753800呎,終被長實以20.9億元,相當於比起底價高73%水平投得,每呎地價2,772元,其後興建了六座物業,共提供1,101個單位,面積介乎483-971呎之間。屋苑設有135個車位,管理費則為建呎2.08元。截至2020年6月止,「嵐岸」兩房單位跟「曉峰灣畔」也是亦步亦趨,平均售價約760萬元,而月租則要17,000元起。

曉峰灣畔 | 嵐岸 | 嘉華星濤灣 | 海典灣 | 天宇海 | |
座數 | 5座 | 6座 | 2座 | 5座 | 6座 |
單位數目 | 1,124個 | 1,101個 | 600個 | 911個 | 1,143個 |
面積 | 482-653呎 | 483-971呎 | 465-811呎 | 452-783呎 | 665-962呎 |
車位數目 | 375個 | 135個 | 347個 | 533個 | 437個 |
落成年份 | 2002年 | 2008年 | 2004年 | 2003年 | 2012年 |
發展商 | 房協 | 長實 | 嘉華 | 信和 | 長實 |
平均呎價 | 13,772元 | 13,930元 | 15,456元 | 15,280元 | 14,160元 |
胡說評析
一共由五座組成的「錦駿苑」,座落在一個窄長的地盤之上,並採取一字型的方式排開,合共提供2,079個單位。以63折訂價後,售價介乎199-406萬元之間,市值價格介乎316萬-644萬元,對照「曉峰灣畔」、「嵐岸」入場價七字頭來說,這個價位仍屬於平絕區內私樓的售價。「錦駿苑」折扣後均價7784元,市值均價12,356元,較現時私樓低水約一成。但當然平價是否一定好? 背後還要視乎樓盤各項條件。
交通
鄰近馬鐵大水坑站
「錦駿苑」最大賣點就是鐵路因素,只因樓盤就在港鐵站「大水坑站B出口」附近,基本上一出站口已可見到樓盤外型。這個被喻為「居屋2020」中第二近港鐵站的屋苑,前往樓盤就要橫過「馬鞍山路」,故要沿著行人隧道一直走到尾,走出隧道後才能見到,步行時間只需兩至三分鐘,只是部份路段沒有瓦遮頭,也會出現「好天曬、落雨淋」的情況。
屋苑另一邊較接近公屋「欣安邨」。隨著「欣安邨二期」興建及落成,日後還會加建天橋接駁「錦駿苑」,但相信大家不會取道天橋前往「大水坑站」,而只會用來前往「欣安邨」的商場及零售設施。因為若取道「欣安邨」接駁天橋前往「大水坑站」,單計步程也要15至20分鐘。


對外交通路線繁多
區內對外交通也有其他選擇。但就要行一段小路至「恒德街」,即捱近「大水坑邨」附近,這裡會有不少巴士路線選擇。大部份巴士路線由早上5:30起已有服務,一直至晚上十二時左右。其中新巴更提供了過海巴士「680」及「682」,可前往銅鑼灣、中環;以及前往西灣河、柴灣一帶。同時也有幾巴士途徑新界葵涌、東九龍彩虹、牛頭角、觀塘、中九龍太子、旺角、佐敦、尖沙咀、及西九龍深水埗、荔枝角。
巴士 | 途徑 | 等候時間 | 服務時間 | 車費 |
86K | 沙田站 | 6分鐘-15分鐘 | 05:30-00:05 | 6.1 |
85X | 土瓜灣 | 11分鐘-20分鐘 | 05:30-23:10 | 8.6 |
86C | 石峽尾、深水埗、荔枝角 | 15分鐘-20分鐘 | 05:30-23:40 | 8.9 |
89D | 彩虹、牛頭角、觀塘 | 5分鐘-15分鐘 | 05:30-00:00 | 8.9 |
40X | 葵涌 | 5分鐘-15分鐘 | 05:30-23:55 | 9.1 |
87D | 九龍塘、太子、旺角、佐敦、尖沙咀 | 5分鐘-15分鐘 | 05:30-23:30 | 9.4 |
299X | 西貢 | 12分鐘-20分鐘 | 06:15-24:00 | 10.3 |
680 | 銅鑼灣、中環 | 20分鐘 | 06:10-23:55 | 19 |
682 | 西灣河、柴灣 | 10分鐘-20分鐘 | 06:00-23:40 | 19 |
會進行交通改道工程
日後情況會否進一步改善,就要視乎區內交通及道路上的改劃。根據房委會的文件,會建議在「錦駿苑」的B及C座之間、面向「馬鞍山路」方向增設巴士站,同時會加建「馬鞍山路支路」以連接「馬鞍山路」主要幹道。

同時毗鄰公屋「欣安邨」也會有道路改善工程,包括研究在靠近「欣安邨第二期」的「恒泰路」附近新增出入口,藉以連接「馬鞍山路」,同時為「恒泰路」改道,並在「恒泰路」與「恒輝街」之間加設交通燈;當局會研究於恒輝街增建巴士停泊處,及新增兩條過海巴士線690B及682A往返「欣安邨」。

當然,道路改善工程是否一定提升,暫時仍言之尚早。有議員就關注,馬鞍山路本身交通繁忙,當途經巴士線愈來多時,在公速公路旁興建巴士站、及支路對交通的影響。因此相關因素仍有待觀察。
景觀
向西北
高層望吐露港海景
共設有五座的「錦駿苑」,「A座駿馳閣」「B座駿勝閣」設於一邊,一條高速公路之隔就是「曉峰灣畔」;而「C座駿驃閣」、「D座駿驅閣」及「E座駿驥閣」則設了另一邊,對面就是私樓「嵐岸」,由於項目的高度達140米,而前方的「曉峰灣畔」及「嵐岸」分別准建120米及90米,故部份高層單位可避過前方樓群望到一絲吐露港海景,但當然位置上並不如區內另一居屋「錦泰苑」般臨海。

低層受馬鞍山路車聲困擾
「馬鞍山路」是把馬鞍山連接外區連接的主要幹道,一邊連接「大老山公路」,可直接走出「大老山隧道」;而另一端則跟「馬鞍山繞道」連接,可併接西貢經「西沙路」走出的車輛,屬於南北雙向車道。車輛飛馳電掣,道路也頗繁囂,故「錦駿苑」向西面住戶會受到車聲困擾。所以不少單位都要安裝固定窗、以及減音露台,包括A座1、2、9、10室;B座1、2、9、10室;C座1-5室;D座4-8室;E座4-9室,都因受噪音影響,而安裝相關裝置。而減音露台更會計入實用面積一部份,由業主負責相關樓價。

望油站及垃圾站
事實上,根據區議會文件,有議員曾關注「欣安邨」附近設置「石油氣站」及「油站」,入油汽車的車龍阻塞巴士站及行人過路處。署方回覆指,「石油氣加氣站」租用土地合約於2022年期屆滿。而政府計劃的道路改善工程,會收窄「恒泰路」及「恒輝街」欣安邨靠近油站及加氣站的道路,為居民帶來交通擠塞及噪音等問題。由於「錦駿苑」E座最貼近「欣安邨」二期,故對「E座」向西北單位最受影響。除此之外,根據文件反映,「欣安邨二期」捱近馬鞍山路轉入「恒泰路」附近會建有「垃圾收集站」,跟「錦駿苑E座」只是隔了一條馬路,視覺上也會望到垃圾收集站。


向東南
馬鞍山郊野公園山景、零散祖墳
至於樓盤向東南方向,就主要以遠山景為主,最遠可望到「馬鞍山郊野公園」,景觀上較具保障,綠悠悠景觀頗怡人。根據規劃大綱,這裡的天然地理環境,主要作為市區和近郊的發展區的界限,以抑制市區範圍擴展,並提供土地作靜態康樂場地,故不宜進行發展。但值得注意,東南面的山景也有一些零散祖墳,買家自己要留意。至於此地段內的山景,隨著近年政府不斷改劃綠化地帶,此部份用地是否「守得住」仍有待觀察。

購物及康樂設施
不過,配套方面,錦駿苑較彩禾苑優勝,因為屋苑自設23,681呎零售或商業樓面,為居民提供民生設施。如果要更大型的商場,則要走到「恒安站」海典灣附近的「We Go Mall」、或到馬鞍山站的「新港城中心」。不過,車位同樣嚴重不足,只得95個,變相要22伙爭1個車位。

胡.說團隊評分
衡量及歸納各項因素後,按位置交通、配套、間隔及景觀等因素,由於房委會只布了物業簡介,仍未公布售樓說明書,故我們未能仔細衡量間隔因素,樓盤最煞食都是交通因素,可以步行前往「大水坑站」以及有多條巴士路線,故可獲得3分。景觀並非馬鞍山的一線景觀,只能會到一絲吐露港海景,故只能給予2分。至於配套上,雖然自設約二萬呎商業樓面,但預計只屬小型商場,也只能給2分。
《胡.說樓市》團隊評分
位置及交通 | 3分 |
配套 | 2分 |
間隔 | 待評分 |
景觀 | 2分 |
揀盤策略
待房委會有詳細樓書公布後,我們會再作出剖析。






