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【居屋2020】馬鞍山錦駿苑售價、平面圖、位置全攻略

房委會「居屋2020」四個項目中,繼鑽石山「啟翔苑」後,位於馬鞍山的「錦駿苑」也應受到市場注目,只因提供單位較多,位置也較優勝。項目最細面積介乎311呎至494呎,入場銀碼低至200萬以下有交易。究竟馬鞍山「錦駿苑」景觀、配套等各方面的優劣是如何?我們一文整理,希望消費者在入市前可更了解樓盤。

至於想了解「居屋2020」的申請資格、填表須知;又或者其他資助房屋,如「房協2020」「白居二2020」也可以按橙色的關鍵字,我們已製作了相關懶人包。

快速跳往:錦駿苑售價項目背景區內居屋與私樓交通配套景觀分析購物與消閒設施胡‧說團隊評分揀盤策略

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馬鞍山錦駿苑資料

樓盤名稱錦駿苑
位置馬鞍山路
單位數目2,079個
座數A座: 駿馳閣
B座: 駿勝閣
C座: 駿驃閣
D座: 駿駒閣
E座: 駿驥閣
面積311-323呎: 117伙
375-428呎: 1,180伙
441-494呎: 782伙
車位95個車位
校網89區校網
估計落成日期2022年-2023年
綠色建築認證評級待定
發展商房委會

馬鞍山錦駿苑售價

售價199萬-406萬元
平均呎價 (折扣後)7,784元
平均呎價 (市值)12,356元
區內二手市價曉峰灣畔: 13,772元
嵐岸: 13,930元

項目背景

短期租約: 單車公園、社區農圃、臨時射箭場沙中線臨時工地

位於馬鞍山路的「錦駿苑」,原本是一幅以短期租約方式出租作為「單車公園」、「社區農圃」、「臨時射箭場」及撥作路政署沙中線臨時工地;但政府為增加公營房屋供應,故決定把原有劃作「道路」、「政府、機構或社區」及「綠化地帶」用地,連同毗鄰的86B區項目一併改劃為「住宅甲類」。規劃上,希望透過增加零售及社區配套設施,來優化現時整個公屋「欣安邨」。

馬鞍山錦駿苑

住宅甲類: 欣安邨2期、錦駿苑

根據政府規劃意向,位於「恒泰路」86B區的用地會作公屋發展,也就是發展為「欣安邨第二期」,額外興建1,900公屋單位,最快在2023-2024年落成。公屋範圍內還會增設社福設施,包括「弱智人士輔助宿舍」、「特殊幼兒中心」、「早期教育及訓練中心」、「長者日間護理中心」和「安老院舍」等。

「恒泰路」86B區

至於「馬鞍山路」及「西沙路」東面則撥作資助房屋發展。這幅地原擬作為可租可買的「置安心」計劃,但其後政府決定交予房委會作新居屋發展。地皮原本只得1.85公頃,但其後因應地下管線改道程開展,令周邊兩幅面積600平方米及200平方米的用地,得以納入地盤發展,變相谷大項目地盤面積至1.93公頃。

資料來源:房屋署文件
資料來源:房屋署文件

擴大地盤面積

因為地盤面積擴大,「錦駿苑」的單位數目也可由原擬興建的1,700個單位,增加至逾2,100個,不過興建座數則由原擬的六座改為五座,同時也增設23,681呎的商業零售樓面。未來在公屋「欣安邨」及居屋「錦駿苑」之間還會興建一座行人天橋,藉以把兩個地方連繫起來。加建天橋有助改善行人流外,也對「錦駿苑」住戶帶來便捷,因為他們可以倚賴旁邊「欣安邨」的零售設施。

 欣安邨2 錦駿苑 
 原有方案最新方案原有方案最新方案
地盤面積3.08公頃未有交代約1.86公頃約1.93公頃
地積比率住用: 6倍 非住用: 0.5倍不詳住用: 5.5倍 非住用: 0.3倍未有交代
座數3座3座6座5座
單位數目1,600個1,900個1,700個2,100個
人口4,200人未有交代5,200人未有交代
零售設施48,439呎未有交代861呎23,681呎

區內居屋項目

傳統馬鞍山區建有不少資助房屋項目,沿著馬鐵線「大水坑站」一路延伸至「烏溪沙站」,就一共有十二個。當中「居屋2019」的「錦暉苑」就座落在「恒安站」;反觀今次「居屋2020」所推售的「錦駿苑」則位於馬鐵線進入馬鞍山的第一站「大水坑站」,兩個項目相距一站之隔。「大水坑站」周邊還有兩個居屋盤,分別為沿海濱而建的「錦泰苑」、以及在大水坑村旁的「富安花園」。

錦泰苑

在2000年落成的「錦泰苑」是區內臨海而建的居屋屋苑,開則上差不多逾半單位可望吐露港海景,可以媲美區內私樓項目。屋苑前臨海濱長廊、設有單車徑及緩跑徑,景觀上較今次「錦駿苑」還要優勝。「錦泰苑」全盤共由12座物業所組成,合共提供3.,440個單位,是全區唯一提供三房一套的居屋,分布於「A-E座1-8室」,面積645呎、以及「F-G室1、2、5、6室」,面積649呎。餘下「F-G座3、4、7、8室」、以及「H-M座1-6室」均504-526呎的兩房類別。翻查房委會資料,截至2020年6月止,「錦泰苑」一共促成了24宗居二買賣,兩房單位平均賣價556萬元,三房單位則675萬元。

富安花園

至於「富安花園」就屬於馬鞍山區內第一批入伙的居屋項目,項目於1988年落成,設有17座合共3,942個單位。項目一層十個單位,當中「A-D室」均為三房戶型,面積介乎590-602呎;而大部份「E-K室」則為兩房戶型,面積由429-488呎不等。屋苑設有泳池、藍球場及網球場等設施。翻查房委會資料,截至2020年6月止,「富安花園」也促成了7宗居二買賣,兩房單位平均賣價324萬元,三房單位則426萬元。

富安花園

居屋項目(大水坑站)

 錦泰苑富安花園
座數12座17座
單位數目3,440個3,942個
面積504呎-649呎429呎-602呎
落成年份2000年1988年

居屋項目(恒安站)

 錦豐苑錦禧苑錦鞍苑錦暉苑
座數9座3座3座1座
單位數目3,648個1,050個1,050個735個
面積422呎-647呎401-645呎401呎-644呎276-455呎
落成年份1996年1989年1987年2020年

居屋項目(馬鞍山站及烏溪沙站)

 富輝花園福安花園錦英苑富寶花園錦龍苑
座數2座2座10座12座4座
單位數目520個600個3,500個4,200個1,400個
面積431呎-570呎431呎-593呎401呎-645呎482呎-592呎401呎-645呎
落成年份1992年1992年1991年1993年1993年

區內私樓項目

至於在沿著「大水坑站」附近建有多個私樓項目,其中由房協發展的「曉峰灣畔」及長實發展的「嵐岸」更只跟「錦駿苑」隔了一條馬鞍山路。事實上,沿著海濱長廊一直延伸下去都建有其他私樓項目,包括嘉華的「星濤灣」、信和的「海典灣」及長實的「天宇海」,但位置上已是較捱近「恒安站」。

曉峰灣畔

由房協發展的「曉峰灣畔」,位於「沃泰街8號」共由五座合共1,124個單位組成,面積介乎482-653呎之間,環繞著前方的「德信中學」而建。當中樓盤「1至3座E及F室」會望向「恒泰路」及「馬鞍山路」方向;而其餘單位則以望向吐露港海景為主。這個盤的高層單位,包括1座28-35樓、2座27-34樓、3座26-33樓、及4-5座25-32樓均設有露台,可為單位引入更遼闊的海景。屋苑設有375個車位,管理費則為建呎1.83-1.85元。截至2020年6月止,「曉峰灣畔」平均呎價約為13,772元,一個兩房入場單位也要700萬-730萬入場,而月租則要16,600元起步。

曉峰灣畔

嵐岸

在「曉峰灣畔」旁的「嵐岸」由長實發展,是政府2004年恢復賣地後首幅推出拍賣的用地,項目佔地753800呎,終被長實以20.9億元,相當於比起底價高73%水平投得,每呎地價2,772元,其後興建了六座物業,共提供1,101個單位,面積介乎483-971呎之間。屋苑設有135個車位,管理費則為建呎2.08元。截至2020年6月止,「嵐岸」兩房單位跟「曉峰灣畔」也是亦步亦趨,平均售價約760萬元,而月租則要17,000元起。

嵐岸
 曉峰灣畔嵐岸嘉華星濤灣海典灣天宇海
座數5座6座2座5座6座
單位數目1,124個1,101個600個911個1,143個
面積482-653呎483-971呎465-811呎452-783呎665-962呎
車位數目375個135個347個533個437個
落成年份2002年2008年2004年2003年2012年
發展商房協長實嘉華信和長實
平均呎價13,772元13,930元15,456元15,280元14,160元

胡說評析

一共由五座組成的「錦駿苑」,座落在一個窄長的地盤之上,並採取一字型的方式排開,合共提供2,079個單位。以63折訂價後,售價介乎199-406萬元之間,市值價格介乎316萬-644萬元,對照「曉峰灣畔」、「嵐岸」入場價七字頭來說,這個價位仍屬於平絕區內私樓的售價。「錦駿苑」折扣後均價7784元,市值均價12,356元,較現時私樓低水約一成。但當然平價是否一定好? 背後還要視乎樓盤各項條件。

交通

鄰近馬鐵大水坑站

「錦駿苑」最大賣點就是鐵路因素,只因樓盤就在港鐵站「大水坑站B出口」附近,基本上一出站口已可見到樓盤外型。這個被喻為「居屋2020」中第二近港鐵站的屋苑,前往樓盤就要橫過「馬鞍山路」,故要沿著行人隧道一直走到尾,走出隧道後才能見到,步行時間只需兩至三分鐘,只是部份路段沒有瓦遮頭,也會出現「好天曬、落雨淋」的情況。

屋苑另一邊較接近公屋「欣安邨」。隨著「欣安邨二期」興建及落成,日後還會加建天橋接駁「錦駿苑」,但相信大家不會取道天橋前往「大水坑站」,而只會用來前往「欣安邨」的商場及零售設施。因為若取道「欣安邨」接駁天橋前往「大水坑站」,單計步程也要15至20分鐘。

大水坑站
公屋欣安邨
公屋欣安邨

對外交通路線繁多

區內對外交通也有其他選擇。但就要行一段小路至「恒德街」,即捱近「大水坑邨」附近,這裡會有不少巴士路線選擇。大部份巴士路線由早上5:30起已有服務,一直至晚上十二時左右。其中新巴更提供了過海巴士「680」及「682」,可前往銅鑼灣、中環;以及前往西灣河、柴灣一帶。同時也有幾巴士途徑新界葵涌、東九龍彩虹、牛頭角、觀塘、中九龍太子、旺角、佐敦、尖沙咀、及西九龍深水埗、荔枝角。

巴士途徑時間服務時間車費
86K沙田站6分鐘-15分鐘05:30-00:056.1
85X土瓜灣11分鐘-20分鐘05:30-23:108.6
86C石峽尾、深水埗、荔枝角15分鐘-20分鐘05:30-23:408.9
89D彩虹、牛頭角、觀塘5分鐘-15分鐘05:30-00:008.9
40X葵涌5分鐘-15分鐘05:30-23:559.1
87D九龍塘、太子、旺角、佐敦、尖沙咀5分鐘-15分鐘05:30-23:309.4
299X西貢12分鐘-20分鐘06:15-24:0010.3
680銅鑼灣、中環20分鐘06:10-23:5519
682西灣河、柴灣10分鐘-20分鐘06:00-23:4019

會進行交通改道工程

日後情況會否進一步改善,就要視乎區內交通及道路上的改劃。根據房委會的文件,會建議在「錦駿苑」的B及C座之間、面向「馬鞍山路」方向增設巴士站,同時會加建「馬鞍山路支路」以連接「馬鞍山路」主要幹道。

馬鞍山路交通改善工程
馬鞍山路交通改善工程

同時毗鄰公屋「欣安邨」也會有道路改善工程,包括研究在靠近「欣安邨第二期」的「恒泰路」附近新增出入口,藉以連接「馬鞍山路」,同時為「恒泰路」改道,並在「恒泰路」與「恒輝街」之間加設交通燈;當局會研究於恒輝街增建巴士停泊處,及新增兩條過海巴士線690B及682A往返「欣安邨」。

錦駿苑新增交通配套

當然,道路改善工程是否一定提升,暫時仍言之尚早。有議員就關注,馬鞍山路本身交通繁忙,當途經巴士線愈來多時,在公速公路旁興建巴士站、及支路對交通的影響。因此相關因素仍有待觀察。

景觀

向西北

高層望吐露港海景

共設有五座的「錦駿苑」,「A座駿馳閣」「B座駿勝閣」設於一邊,一條高速公路之隔就是「曉峰灣畔」;而「C座駿驃閣」、「D座駿驅閣」及「E座駿驥閣」則設了另一邊,對面就是私樓「嵐岸」,由於項目的高度達140米,而前方的「曉峰灣畔」及「嵐岸」分別准建120米及90米,故部份高層單位可避過前方樓群望到一絲吐露港海景,但當然位置上並不如區內另一居屋「錦泰苑」般臨海。

高層望吐露港海景
高層望吐露港海景

低層受馬鞍山路車聲困擾

「馬鞍山路」是把馬鞍山連接外區連接的主要幹道,一邊連接「大老山公路」,可直接走出「大老山隧道」;而另一端則跟「馬鞍山繞道」連接,可併接西貢經「西沙路」走出的車輛,屬於南北雙向車道。車輛飛馳電掣,道路也頗繁囂,故「錦駿苑」向西面住戶會受到車聲困擾。

低層受馬鞍山路車聲困擾
低層受馬鞍山路車聲困擾

望油站及垃圾站

事實上,根據區議會文件,有議員曾關注「欣安邨」附近設置「石油氣站」及「油站」,入油汽車的車龍阻塞巴士站及行人過路處。署方回覆指,「石油氣加氣站」租用土地合約於2022年期屆滿。而政府計劃的道路改善工程,會收窄「恒泰路」及「恒輝街」欣安邨靠近油站及加氣站的道路,為居民帶來交通擠塞及噪音等問題。由於「錦駿苑」E座最貼近「欣安邨」二期,故對「E座」向西北單位最受影響。除此之外,根據文件反映,「欣安邨二期」捱近馬鞍山路轉入「恒泰路」附近會建有「垃圾收集站」,跟「錦駿苑E座」只是隔了一條馬路,視覺上也會望到垃圾收集站。

目前「欣安邨」附近設置「石油氣站」及「油站」
目前「欣安邨」附近設置「石油氣站」及「油站」

向東南

馬鞍山郊野公園山景

至於樓盤向東南方向,就主要以遠山景為主,最遠可望到「馬鞍山郊野公園」,景觀上較具保障,綠悠悠景觀頗怡人。根據規劃大綱,這裡的天然地理環境,主要作為市區和近郊的發展區的界限,以抑制市區範圍擴展,並提供土地作靜態康樂場地,故不宜進行發展。但當然近年政府不斷改劃綠化地帶,此部份用地是否「守得住」仍有待觀察。

向東南望馬鞍山郊野公園山景
向東南望馬鞍山郊野公園山景

購物及康樂設施

不過,配套方面,錦駿苑較彩禾苑優勝,因為屋苑自設23,681呎零售或商業樓面,為居民提供民生設施。如果要更大型的商場,則要走到「恒安站」海典灣附近的「We Go Mall」、或到馬鞍山站的「新港城中心」。不過,車位同樣嚴重不足,只得95個,變相要22伙爭1個車位。

We Go Mall
We Go Mall (紅圈位置)

胡.說團隊評分

衡量及歸納各項因素後,按位置交通、配套、間隔及景觀等因素,由於房委會仍未公布售樓說明書,故我們未能仔細衡量間隔因素,樓盤最煞食都是交通因素,可以步行前往「大水坑站」以及有多條巴士路線,故可獲得3分。景觀並非馬鞍山的一線景觀,只能會到一絲吐露港海景,故只能給予2分。至於配套上,雖然自設約二萬呎商業樓面,但預計只屬小型商場,也只能給2分。

《胡.說樓市》團隊評分

位置及交通3分
配套2分
間隔待評分
景觀2分
註:由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。

揀盤策略

待房委會有詳細樓書公布後,我們會再作出剖析。

胡‧說精選

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