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【居屋2020】粉嶺山麗苑呎價、交通、位置全攻略!

今期推售四個新居屋,合共提供7,047個單位。論數量,創出房委會恢售居屋後的新高,但實情有逾46%都來自粉嶺皇后山的「山麗苑」,全盤共提供六座,一共3,222個單位,提供今次新居屋的最細戶型、也是最低樓價的單位,但對準買家來說又有多大吸引力?我們用一文深入分析!

至於想了解「居屋2020」的申請資格、填表須知;又或者其他資助房屋,如「房協2020」「白居二2020」也可以按橙色的關鍵字,我們已製作了相關懶人包。

快速跳往:山麗苑售價項目背景皇后山規劃大綱區內居屋及私樓景觀分析交通分析購物消閒配套未來規劃胡‧說團隊評分揀盤策略

居屋2020全方位懶人包:

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粉嶺皇后山山麗苑資料

樓盤名稱山麗苑
位置粉嶺皇后山
單位數目3,222個
座數A座: 松山閣
B座: 榕山閣
C座: 杏山閣
D座: 梨山閣
E座: 楹山閣
F座: 橋山閣
面積278-292呎: 824伙
376-385呎: 1,368伙
447-451呎: 1,030伙
車位198個
校網81區校網
估計落成日期2020-2021年
綠色建築認證評級待定
發展商房委會

山麗苑售價

售價123萬-272萬元
平均呎價 (折扣後)5,443元
平均呎價 (市值)8,640元
區內二手市價逸峰: 13,830元
帝庭軒: 13,300元
綠悠軒: 10,700元

項目背景

2005-2008: 私樓發展

粉嶺「山麗苑」位於「前皇后山軍營」用地,曾經被政府放入勾地表內供發展商作申請起私樓,該地皮佔177萬呎,可興建低密度洋房優質地皮,在2008年樓市並不屬於高峰時來計算,估值也一度高達90億元。由於當年出現新界屋仔熱,故地皮也被受各大發展商青睞而虎視眈眈。

皇后山

2008-2011: 高等教育發展

不過,前任特首曾蔭權決定推高等教育發展,並有意在「皇后山」作發展,故作出收回「皇后山」的決定,並將用地從勾地表剔出。任財政司司長曾俊華在《財政預算案2011》也有作出公布,其後教育局土地招標,收到九份意向書。

2011-2020: 公營房屋發展

但隨著樓價飛升,市場對公營房屋需求大,最終政府決定將地皮轉作住宅發展,並透過城規改劃,由「政府、機構或社區(2)」用地,改劃為「住宅」用途。起初「皇后山」西面佔地13.3公頃轉作公營房屋發展,而樓盤東面則打算保留作私樓用途。但特首林鄭月娥決定扭轉公私營供地比例至七三比後,將原擬作私樓用地也進一步改成公營房屋,「皇后山」私樓用地也轉公營房屋發展。此時意味整個「前皇后山軍營」只會作公營房屋用途。

前皇后山軍營最終劃作公營房屋發展
前皇后山軍營最終劃作公營房屋發展

皇后山規劃大綱

根據房委會向規劃署在2015年遞交的規劃大綱,「皇后山軍營」北面,佔地13.65公頃,預計總可建樓面593.5萬呎。計劃興建六座公屋,合共提供8,840個住宅單位,容納人口24,500人;另外興建六座居屋,合共提供3,160個單位,容納人9,800人,樓高102-145米。根據當局估算,居屋單位的平均家庭人數為3.08人,同時全區最多只可容納37,290人

皇后山規劃大綱

規劃大綱也表示,在小區內會興建三間幼兒園或幼稚園,共提供23個課室;以及兩間小學,共提供60個課室。康樂設施方,會提供四個羽毛球場、四張乒乓球桌及3.5個藍球場,還設有一間綜合家庭服務中心、綜合青少年服務中心、長者鄰舍中心、幼兒中心及安老院舍。區內會設有13.5萬呎的零售設施。另外在區內會提供433個車位,當中公屋有235個、居屋有198個。

不過項目最終卻發展為七座公屋、以及六座居屋。七座公屋命名為「皇后山邨」,分別命名為「皇溢樓」、「皇頤樓」、「皇順樓」、「皇盛樓」、「皇滙樓」、「皇樂樓」和「皇澄樓」,共提供8,865個出租單位;而六座居屋則提供3,222個單位。

地盤面積: 13.65公頃  
 公屋(皇后山邨)居屋(山麗苑)
可建樓面437.2萬呎156.3萬呎  
座數6座6座
單位數目8,840伙3,160伙
人口24,500人9,800人
車位住宅: 235個
商舖: 50個
電單車: 71個
輕型貨車: 20個
訪客車位: —
其他: 6個
上落客: 20個
單車: 590個
住宅: 198個
商舖: —
電單車: 29個
輕型貨車: —
訪客車位: 18個
其他: —
上落客: 6個
單車: 211個
設施球場
綜合家庭服務中心
綜合青少年服務中心
長者鄰舍中心
幼兒中心
安老院舍
 

區內居屋項目

粉嶺區大部份居屋項目,都集中在「港鐵粉嶺站」以南,即「牽晴間」及「碧湖花園」的後方,包括「雍盛苑」、「嘉盛苑」及「景盛苑」等,除了兩個居屋項目「榮輝中心」及「榮福中心」之外。「榮輝中心」及「榮福中心」分別座落在粉嶺北,實際位置在「馬屎埔」前方,毗鄰私樓「綠悠軒」及「帝庭軒」及「御庭軒」一帶,也屬於最接近「山麗苑」的粉嶺居屋。

粉嶺南居屋一覽表

 雍盛苑嘉盛苑景盛苑欣盛苑昌盛苑
座數1座4座4座7座4座
單位數目800個2,432個2,432個2,450個1,280個
面積206-645呎433-649呎433-649呎401-645呎506-650呎
落成年份2000年1995年1995年1993年2000年

粉嶺北居屋一覽表

 榮輝中心榮福中心
座數4座6座
單位數目1,350個1,680個
面積419-588呎431-592呎
落成年份1996年1994年

榮輝中心

共由四座組成,合共提供1,350個單位的「榮輝中心」,屬於房委會第十七期甲居屋項目,跟「瑞昌國際資源有限公司」合作發,是私人機構參建居屋計劃之一。單位高層單位可遠眺「馬屎埔」一帶的景色,即政府規劃作「粉嶺北發展區」的用地。

「榮輝中心」在1996年落成,主要提供兩至三房為主,一層十個單位,當中「E、K、F、J室」均屬於兩房,面積419-468呎;至於其餘「A、B、C、D、H及G室」則屬於570-588呎三房戶型。截至2020年6月,屋苑只錄得五宗成交,清一色屬於「第二市場」轉讓,兩房419呎的單位,現時「第二市場」售價介乎300-335萬元之間;而三房588呎單位則420萬。

榮輝中心成交紀錄

單位面積成交價呎價
4座低層E室419呎335萬元7,995元
2座中層K室419呎300萬元7,160元
1座中層A室588呎420萬元7,143元
4座中層E室419呎327萬元7,792元
4座中層A室588呎420萬元7,143元

榮福中心

「榮福中心」位於粉嶺聯捷街,屬於房委會第十四期丙的居屋項目,在1994年落成。屋苑由六座物業組成,樓高28層,合共提供1,680個單位。跟「榮輝中心」的分別,是「榮福中心」已成立業主立案法團。

屋苑提供兩三房單位,布局上跟「榮輝中心」相似,也是一層十個單位,內櫳屬於開則方正,且不設玄關位,故空間也頗為見使。屋苑「E、F、J、K室」屬於兩房位,面積介乎431-479呎;而「A、B、C、D、G、H室」則屬588-592呎的三房。截至2020年6月止,屋苑也錄得四宗「第二市場」買賣,兩房單位售價270-333萬元之間;而三房則介乎360萬-365萬元。

榮福中心成交紀錄

單位面積成交價呎價
2座中層J室479呎330萬元6,889元
1座中層C室592呎360萬元6,081元
5座低層K室431呎270萬元6,265元
3座中層C室592呎365萬元6,166元

區內私樓項目

逸峰

今次推售的新居屋「山麗苑」,位置上偏離市中心,最鄰近的私樓項目已數到聯和墟一帶的私樓,區內有多個半新盤包括「逸峰」,是恒基發展在2010年在賣地場上以13.3億元投得的私樓用地,以可建樓562,949呎計,每呎地價僅2,363元呎,其後發展為4座36層高物業,共提供728個單位,而屋苑也附設126個車位。單位面積由262-1306呎也有提供,分一房、兩房、三房及四房,當中兩房佔全盤逾六成。景觀則分山景、市景及樓景。

項目在《一手條例》實施前趕以尾班車推出,首批開出132個單位,折實建築均價6562元,相當於實用呎價約8,870元,一個實用300呎的單位,即供價約265萬元,被喻為平絕市場,來到2020年的今天,類近細單位已飆升至475萬元。其餘兩房戶型也要620-660萬元、三房單位則高見800萬元。截至2020年6月止,屋苑整體均價為13,830元。

逸峰

綠悠軒、帝庭軒、御庭軒

除了「逸峰」之外,附近還有三大私樓「綠悠軒」、「帝庭軒」及「御庭軒」,被統稱為「聯和墟三寶」,當中「綠悠軒」的規模及樓齡最大。這個位於「馬適路3號」的樓盤,最特別的地方是由十一個發展商合作發展,包括長實、新地、新世界、恒基、信和、南豐、置地、太古、恒隆、嘉里及中國海外,事緣項目在1994年5月推出拍賣時,鑑於當時樓價升勢急速,加上政府宣布遏抑樓市措施,發展商為避免承擔過高風險而聯手投地,一度被市場批評聯手壓低地價,終由他們以20.4億元投得。

綠悠軒
綠悠軒

項目發展為7座1,680個單位,實用面積由455-730呎,主要提供兩房及三房套房,當中項目「1-6座ABGH」、以及「7座CDEF室」均望向屋苑內園泳池景,而餘下則望向外景方向。屋苑在1998年12月獲批入伙紙。截至2020年6月止,屋苑整體平均呎價為10,700元,一個兩房400呎的單位,二手價約為530萬至560萬元;三房單位則650萬元過外。

至於毗鄰的「帝庭軒」及「御庭軒」則分別由信和及萬泰;以及信和獨資發展。全盤共提供7座1,662個單位,實用面積由422-792呎之間,同樣均以兩至三房為主,兩個項目分別在2000年9月及2002年10月取得入伙紙。截至2020年6月止,屋苑整體平均呎價為13,300元,兩房單位也要550萬元以外,而三房單位也要620萬元。

 逸峰綠悠軒帝庭軒御庭軒
座數4座7座4座3座
單位數目728個1,680個1,000個662個
面積262-1,306呎455-730呎422-618呎423-792呎
落成年份2014年1998年2000年2002年
發展商恒基、香港小輪長實、新地、新世界、恒基、信和、南豐、置地、太古、恒隆、嘉里及中國海外信和、萬泰信和
平均呎價13,830元10,700元13,330元13,330元

胡說評析

聯和墟屋苑需要接駁約十五分鐘小巴前往港鐵「粉嶺站」,但實情對比聯和墟的屋苑,居屋2020中的皇后山「山麗苑」位置上更加偏遠,屬於粉嶺區的三線地區。所以在63折訂價後,雖然價格低至123萬有交易,最貴也不超過300萬,而整體呎價5,443元,相當於市值呎價8,640元,比起最近的私樓「逸峰」及「帝庭軒」等低約40%,但樓盤的各項條件也是最為人詬病,無論在位置交通、景觀、配套等因素也不如意,我們《胡.說樓市》團隊會嘗試逐點作出剖析。

景觀

A座及B: 休憩用地、樓景

由高空望得到,合共由3,222個單位組成的「山麗苑」,一共由六座組成,當中「A座松山閣」及「B座榕山閣」最捱近居屋地盤的出入口。這兩座的西面會面向休憩用地,因此景觀上有多一點保障。但「A座及B座」的東面,卻會跟「C座杏山閣」對望,以樓景為主。

山麗苑各座景觀圖
山麗苑各座景觀分析

CDE: 望公營房屋用地

「山麗苑」向北方向,包括「A座松山閣」「C座杏山閣」,一路延伸落去的「D座梨山閣」及「E座楹山閣」,前面會見到小山坡上有一些祖墳。這個小山坡佔地42萬呎,現時規劃作「住宅乙類」用途。這幅用地原本打算作私樓發展,但特首林鄭月娥扭轉了公私營房屋供地比例後,決定一併改起公營房屋,最高可起85米。規劃大綱指出,為免對基建設施做成過份影響,需等粉嶺繞道東段落成通車時才可發展,但對這幾座的景觀構成影響。至於「F座橋山閣」就位於車路末端,屬於最偏遠的一座,前方會望到印度廟宇。

山麗苑以北會興建公營房屋
山麗苑以北會興建公營房屋

交通

沙頭角公路經常有塞車問題

我們《胡.說樓市》團隊嘗試揸車入地盤,由粉嶺火車站出都要十幾分鐘才來到。這條叫做「沙頭角公路-龍躍頭段」的車路,繁忙時段是十分擠擁的。沙頭角公路南行方向 (即往港鐵粉嶺站方向)更被當區居民指出,尤其於下課繁忙時間,以及下午三時至五時之間,有不少重型車輛使用沙頭角公路轉入「樂業路」一段道路,導致擠塞。

沙頭角公路
沙頭角公路

需行經龍馬路才能到達山麗苑

除此之外,「沙頭角公路-龍躍頭段」本身也是一條很長的道路,經過「御庭軒」、「逸峯」這些私樓後,揸車也要多行三四分鐘才到。行車只要多行十五分鐘已能到達「沙頭角」,可想而知真的接近邊境。而且由「沙頭角公路」轉入後,還要行經一條「龍馬路」的道路才能接駁入皇后山,沿途你會先經過七座公屋,多行一段路才會有個路口,才可轉入居屋範圍。

龍馬路
龍馬路

交通總匯設於公屋範圍

其實,要紓緩日後交通不便的問題,屋苑內會設有公共交通交匯處,但這個交通總匯並不在居屋地盤範圍內,而是在公共屋邨的範圍內,意味日後居屋住戶要步行前往公屋範圍才有車可搭。如果有腳力行落山路,去到「沙頭角公路-龍躍頭段」,現時只得兩輛巴士,包括「78K」及「79K」。

山麗苑2015年交通評估報告
資料來源:山麗苑2015年交通評估報告

皇后山附近公共交通選擇少

「78K」由沙頭角駛出,途經皇后山附近,會前往上水一帶,首班車為早上5時50分,而尾班車則定於晚上11時30分,每8-30分鐘會有一班車,每程車費7.5元;至於「79K」的班次較稀疏,由打鼓嶺開出,一直前往上水,差不多要20-30分鐘才有一班車,行車時間由早上6時至晚上10時30分,每程車費6元。如果想自己揸車又可不可以? 答案也不容易,事關根據規劃大綱,「山麗苑」只設有198個車位,相當於接近16戶才分配到一個車位。

皇后山附近公共交通

 路程行車時間車費
78K沙頭角至上水5:50-11:307.5元
79K打鼓嶺至上水6:00-10:306元

購物及康樂設施

住得隔涉,在皇后山連購物消費也不方便,事關整個皇后山只有十萬呎零售設施,而且集中在公屋範圍一邊。十萬呎即是有幾多? 有無去過九龍站圓方? 圓方有成一百萬呎,這裡的商場等於它的十分一。最近的購物也要搭車走出去聯和墟一帶,但該處也沒有什麼大型商場,只有一些民生配套設施。

商業樓面集中於皇后山邨一邊
商業樓面集中於皇后山邨一邊

未來規劃

龍山隧道

當然,買「山麗苑」一定要抱著開荒牛的心態進駐。未來情況又會否改善呢? 也很視乎道路改善工程的進度如何。事關如果由皇后山右轉,前往孔嶺及大塘湖附近,可接連長約4.8公里的「龍山隧道」,透過此路段往返九龍區,但當局暫沒有對皇后山邨等右轉至孔嶺一帶提供任何配套設施。另外預計在2023年通車的「粉嶺繞道」改善工程,也希望對分流區內交通有作用。

粉嶺未來規劃

粉嶺北新發展區

在聯和墟對出的粉嶺北「馬屎埔」用地,就被政府規劃作「古洞粉嶺北新發展區」。整個「粉嶺北新發展區」佔地約165公頃,預計日後會容納總人口約為74,100人,及提供約6,800個就業機會。新建住宅單位的公私營房屋發展比例大約為70比30。

該幅用地上日後會發展兩個樞紐,一個在東部,位於聯和墟現有墟市北鄰,另一個在西部,位於天平山村北面,兩者均集住宅、零售、社會服務與社區設施、公共交通交匯處及公眾休憩用地於一體,作為該區的主要活動地點。東部地區中心內會發展休憩用地走廊,規劃成為十字型購物步行街,街道兩旁為兩層高的梯級式平台,設有臨街商舖、茶座及餐廳,預計可補足「山麗苑」的不足。

粉嶺北新發展區構想圖
粉嶺北新發展區構想圖

胡.說團隊評分

衡量及歸納各項因素後,按位置交通、配套、間隔及景觀等因素,由於房委會仍未公布售樓說明書,故我們未能仔細衡量間隔因素,但其餘各細項可作出評分,在四個居屋2020的項目中,山麗苑在各方面也顯得遜色,由交通位置隔涉、配套不足、以至景觀也不濟,故三個分項只能獲1分。

《胡.說樓市》團隊評分

位置及交通1分
配套1分
間隔待評分
景觀1分
註: 由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。

揀盤策略

「山麗苑」共由六座組成,是居屋2020中伙數最多的項目,按政府公布的資料推算,估計落成期為2020-2021年。這個項目也提供了居屋2020中最細面積的戶型,當中一共有824個單位面積由278-292呎之間。不過樓盤有更大部份比例,為實用面積376-385呎的戶型,一共有1,368個單位。至於餘下1,030個單位,面積介乎447-451呎。由於位置較隔涉,估計未必為家庭客首選,變相造就白表單身買家有較高中籤機會。但應該怎樣選擇呢? 待房委會有詳細樓書公布後,我們會再作出剖析。

胡‧說精選

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