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【居屋2020】鑽石山啟翔苑售價、位置、規劃全攻略

2020年新居屋推出四個項目,當中以鑽石山「啟翔苑」最為矚目,只因這個位於「鑽石山綜合發展區」內的項目,隨著屯馬線「鑽石山站」開通後,令該區出現了雙鐵路優勢。全盤共提供940個單位,分開A座(啟怡閣)及B座(啟悅閣),實用面積由295呎-502呎不等,六三折後的售價介乎229萬-513萬元,平均呎價9,365元,也成為居屋2020的樓王。此文重點介紹「啟翔苑」的優劣,方便準買家在揀樓前有更深入了解。

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啟翔苑資料

樓盤名稱啟翔苑
位置鑽石山大磡重建第三期
單位數目940個
座數A座: 啟怡閣 B座: 啟悅閣
面積295-298呎: 113伙
384-403呎: 359伙
489-502呎: 468伙
車位257個
校網45區校網
估計落成日期2022-2023年
綠色建築認證評級待定
發展商房委會

啟翔苑售價

售價229萬-513萬元
平均呎價 (折扣後)9,365元
平均呎價 (市值)14,865元
區內二手市價現崇山: 17,200元
星河名居: 17,600元
采頤花園: 12,500元

項目背景及特色

鑽石山綜合發展區

「啟翔苑」所在的位置是「鑽石山綜合發展區」的一部份,這裡原屬「大磡村」及「下元嶺」寮屋區,在1990年代至2000年代清拆後,於1993年改劃為「綜合發展區」,起初打算作商業及住宅項目發展。2006年,政府計劃以擬建的沙中線車廠,由啟德遷至發展區內,但經區議會及政府再三考慮後,運房局在2011年決定不在鑽石山興建沙中線車廠。

整個綜合發展區佔地7.18公頃。在2010年至2014年期間,規劃署在考慮了區內居民意,提出修訂發展方案,決定把用地興建為綜合公共房屋用地,內設公共屋邨之外,也提供資助出售房屋,也就是今天的居屋「啟翔苑」;政府同時建議在「綜合發展區」內提供商業及政府、機構或社區設施,也會保育區內的歷史建築,興建活水公園、文化園境大道、宗教設施、及公共交通交匯處。根據規劃大綱,整個綜合發展區的總樓面不得超過338萬呎,當中非住宅樓面不得超過137萬呎。

鑽石山綜合發區 (規劃大綱)

地盤面積7.18公頃  
物業類型公屋居屋非住宅(宗教大樓、非住宅設施大樓)
座數5座2座3座
建築物高度111-128米104-120米17-40米
總樓面面積152萬呎50.7萬呎47.7萬呎
單位數目3,130個920個
休憩用地8.9萬呎3.06萬呎活水公園: 17.5萬呎 文化園境大道: 11.8萬呎  
車位數目私家車: 257個 輕型貨車: 13個 電單車: 37個 旅遊車: 32個 上落客貨車: 23個  

區內居屋及私樓項目

龍蟠苑

龍蟠苑

區內較知名的居屋有1987年落成的「龍蟠苑」,這個在1987年入伙的居屋,一共由七座組成,合共提供3,680個單位,當中A座至F座一層16個單位,採用風車型設計,內裡就是每八個單位共用三部電梯,中間再透過防火門去分隔餘下八個單位。G座則為一層10伙設計,屬於新十字型設計,實用面積介乎340-426呎。單位部份高層可遠眺海景翠綠的獅子山景。屋苑已成立了業主立案法團。由於300多呎也有選擇,故樓價大約500萬左右已有交易,加上一落樓就是港鐵「鑽石山站」,故頗受上車客歡迎,但整體呎價也略高,平均呎價約為15,330元。

采頤花園

采頤花園

至於「啟翔苑」對面就是「采頤花園」,項目於2000年落成,為房委會第二十一期乙項目,是房委會,跟新世界合作發展的「私人機構參建居屋計劃」。全盤共由12座組成,共提供3,000個單位,屋苑每層十單位,面積由430-591呎之間,屋苑早年也成立了業主立案法團。始終位處市區,步行約五分鐘左右已可前往港鐵鑽石山站,樓價尚算硬淨。截至2020年6月止,現時一個400多呎的單位,市值也高達565萬元,而部份面積達500呎,市值也高見於700-800萬元。

鑽石山居屋項目

 龍蟠苑采頤花園
地址龍蟠街8號彩虹道242號
出售期數第8期乙、第13期甲第21期乙
落成年份1987年2000年
座數7座12座
層數34-38層22-30層
單位數目3,680個3,000伙
面積340-426呎430-591呎
平均呎價15,331元12,500元

星河明居

星河明居

數到鑽石山的大型屋苑,一定非「星河明居」莫屬,由大型發展商「會德豐」發展,屋苑由五座物業組成,合共提供1,694個單位,面積介乎517-1271呎之間。

五座物業一字型向「龍翔道」方向排開,當中各座的「1、2、3、5室」會望向新蒲崗方向,跟現時的鑽石山綜合發展區項目正望,高層可透過樓景望到啟德海景;後排的「6、7、8、9室」則主要望向「鳳德道」方向。但「鳳德道」前方的小山坡,現時正改劃為公營房屋發展,擬建三座十字型居屋,樓高38-40層高,提供2,280個單位,因此樓盤的景觀前後均會被資助房屋所包圍。

「鳳德道」前方的小山坡,現時正改劃為公營房屋發展 (資料來源:區議會文件)
「鳳德道」前方的小山坡,現時正改劃為公營房屋發展 (資料來源:區議會文件)

屋苑在1998年初發售,當時樓市正值金融風暴後,發展商以建築呎價5,800-6,700元推售全盤單位,折算實呎約為7,200-8,340元,首日售出約500個。而截至2020年6月止,註冊處反映樓盤平均呎價為17,600元,一個500餘呎的單位,索價也徘徊於900-1,000萬元。

現崇山

現崇山

由嘉里建設發展「現崇山」,前身是黃大仙警察宿舍,政府在2007年7月推出拍賣,終由嘉里以39.8億元投得,以可建樓面920,516呎計算,每呎地價4,324元呎,較底價高33%成交。其後項目發展為五座物業,共提供968個單位,由兩房至四房雙套不等,實用面積由507-2,550呎。

兩房單分開則上採長型廳設計,睡房也能做到廳房同向,除了客飯廳外接露台外,主人房也設有工作平台。兩房設於「3A座C及D室」、「3B座C及D室」、「5B座C及D室」、「6B座C及D室」「5A座A-D室」及「6A座A-B室」,面積由520-570呎之間。項目在2011年開售,當時首批推出60個單位,以建築呎價9800多元推售,折算實呎約為12,840元呎;截至2020年6月止,註冊處反映屋苑呎價為17,200元,一個兩房單位售價約為960萬元左右。

屋苑設有大型會所,包括室內外泳池、健身室等。位置上會較鄰近港鐵黃大仙站,但前往鑽石山綜合發展區也僅約五分鐘步距。在樓盤毗鄰的「香港聖公會護老院」,日後會加建有一條行人架空天橋,變相無須再透過行經彩虹道及蒲崗村道行人通道,便可以直接前往「鑽石山綜合發展區」,加強了跟鑽石山區的聯繫。

在樓盤毗鄰的「香港聖公會護老院」,日後會加建有一條行人架空天橋
在樓盤毗鄰的「香港聖公會護老院」,日後會加建有一條行人架空天橋

鑽石山、新蒲崗私樓項目

 星河明居現崇山譽.港灣
座數5座5座5座
單位數目1,694個968個1,159個
面積517-1271呎507-2,550呎446-2,365呎
平均呎價17,600元17,200元18,930元
落成年期1998年2012年2010年
發展商會德豐嘉里建設新地

胡說評析

被視為「居屋2020」樓王的「啟翔苑」,在63折後的售價介乎229萬-513萬元,平均呎價9,365元,相當於市價為14,865元,仍較區內私樓現價17,200-18,930元,有約14%-21%的折讓。因此若跟等值私樓相比,開價尚算吸引,但當然樓盤也有其他條件需要衡量,我們會從景觀、交通、配套等各因素逐點剖析。

景觀

啟翔苑以西:跟公屋第五座對望

整個「啟翔苑」一共有兩座「AB座」組成,兩座居屋都集中在整個綜合發展區東面,打直前後方向排開,所以屋苑有一半單位會望自己樓景為主,但另一半則望向不同方位的景觀。

根據規劃文件,整個發展區內會興建兩座居屋之外,還會在地盤的西面興建五座公屋單位,提供3,130個單位,當中公屋「第五座」會跟啟翔苑「A座」相望,中間保留了一條由「四美街」穿梭過來的空氣通道,但都預望樓景為主。

整個發展區內會興建兩座居屋之外,還會在地盤的西面興建五座公屋單位,提供3,130個單位 (資料來源:城規會)
整個發展區內會興建兩座居屋之外,還會在地盤的西面興建五座公屋單位,提供3,130個單位 (資料來源:城規會)
啟翔苑以西會近望公屋
啟翔苑以西會近望公屋

啟翔苑以東:望廟宇及公共交通交匯處

「啟翔苑」B座正東面,現時是一幅雜早叢生的用地,但實情日後都有發展,因為這幅佔地8.6萬呎用地,正正就在「志蓮淨苑」的斜對面,規劃大綱建議保留作宗教用途,民政事務局支持孔教學院興建「孔廟」。

根據孔教學院提交的建議書,等「孔廟」落成後會提供予市民作為「開筆禮」、「成人禮」、「婚禮」、「追思悼念」等儀式的場地,日後廟內會設「大成殿」、「孔子」、「孟子」、「曾子」、「子思」、「顏回」及其七十二弟子像作供奉,並會設有專室、多功能活動室及社企等設施,及提供孔教文化圖書館、中醫診所、劇院、展覽館等。

「孔廟」最高總樓面面積為26.9萬呎,樓高四層,規劃原意寄望可跟東北面的「志蓮淨苑」產生協同效應。根據規劃,日後宗教設施可經由樓盤北面的「文化園境大道」、以及西面的「活水公園」、以及「黃大仙廟」連接起來,成為區內的一個文化、宗教及休閒綜合設施。

孔廟構想圖

至於在「孔廟」以西的位置,則會興建「公共交通交匯處」用作重置現時「四美街公共交通交匯處」(即啟翔苑以南)的巴士站。翻查2018年黃大仙區議會的文件,日後交匯處會設有三個總長度約140米的巴士停車處、5個總長度155米的專線小巴停車處、1個總長度約35米的的士停車處、公共厠所及隔音屏障上蓋。

交匯處車輛入口設於「彩虹道東行線」,同時計劃擴闊現有一條長約140米的連接路,以供使用公共交通交匯處的車輛,可左轉出龍翔道。因此,日後「啟翔苑」以東會先望「孔廟」,再望向「公共交通交匯處」,但由於建築物高度也較矮,故遠望「彩虹邨」及「斧山」一帶景色尚可保存。

「啟翔苑」以東會先望「孔廟」,再望向「公共交通交匯處」 (資料來源:區議會文件)
「啟翔苑」以東會先望「孔廟」,再望向「公共交通交匯處」 (資料來源:區議會文件)

啟翔苑以南:新蒲崗工廠區、社福聯用大樓

在「啟翔苑」以南,現時都是新蒲崗工廠區,高於工廠區的單位則可望到啟德方向。前方的工廈,包括彩虹道與五芳街間的工業帶,一共有八座工業大廈,如「永顯工廠大廈」、「永濟工業大廈」、「緯綸工業大廈」等。根據《工業用地檢討報告》,這區的用地仍保留在「其他指定用途(商貿)」,最高可用12倍地積比率發展。

以至樓盤以南的正前方,就是現存在「四美街公共交通交匯處」。由於日後「四美街公共交通交匯處」會重置在「啟翔苑」以西,即毗鄰「孔廟」旁的用地,現有交匯處搬走後,騰空用地會興建八層高社福設施。

根據規劃意向,「綜合發展區」內將會興建一條隧道,連接社福設施及屯馬線鑽石山站地底車站大堂,在隧道地面包括「文化園境大道」、「公屋」附近也會設有升降機及扶手電梯接駁至隧道內。但無論怎樣也好,日後「啟翔苑」AB座向南的單位,都要望新蒲崗工廠區及社福設施為主。

日後「四美街公共交通交匯處」會重置在「啟翔苑」以西,即毗鄰「孔廟」旁的用地,現有交匯處搬走後,騰空用地會興建八層高社福設施。
日後「四美街公共交通交匯處」會重置在「啟翔苑」以西,即毗鄰「孔廟」旁的用地,現有交匯處搬走後,騰空用地會興建八層高社福設施。 (資料來源:區議會文件)

啟翔苑以北:文化園境大道、通風口

至於「啟翔苑」以北的位置,所望到景觀會有更多層次。首先,北面會有一條「文化園境大道」,所指即什麼呢? 實情就屯馬線鑽石山轉車站上蓋,會打造一系列的綠化。

根據規劃大綱,「文化園境大道」呈長型設計,面積約一公頃,中央有兩座港鐵通風井建築物。公園緊接屯馬線「鑽石山站」出口、西面為「活水公園」、南面連接公屋的商業平台、而東面則直達孔廟。

日後這裡會採用開放式設計,打造出一條「林蔭大道」、「中央草坪」,內裡並設有幾組涼亭連戶外台階,而星期日及假日會有手工藝流動攤檔等,預計最快可於2022年開放。但由於車站正前方會會有車站通風口,故低層單位也可能會受廢氣困擾。

活水公園 (資料來源:區議會文件)
文化園境大道 (資料來源:區議會文件)
活水公園 (資料來源:區議會文件)
活水公園 (資料來源:區議會文件)

事實上,「啟翔苑」以北一路之隔就是「星河明居」、以及「荷里活廣場」。而「星河明居」後方就是「鳳德邨」旁的綠化地帶,之後你會見到綠化地帶,其實會改劃起三座十字型居屋,一路往山上發展,就會去到「鑽石山殯儀館」一帶。

交通

具屯馬線通車效應

今期「啟翔苑」如此矚目,除了是唯一一個市區居屋盤之外,也因為項目具備雙鐵路優勢。除了項目有港鐵「鑽石山站」的優勢外,自從屯馬線第一期開通後,在鑽石山站月台的擴建下,這個站就成為沙田及大圍接駁出來,轉乘港鐵線的另一個轉線站,對馬鞍山居民來便捷。而且,過去「啟德」居民也可乘搭「屯馬線」接駁至「鑽石山站」前往市區其他地方。

事實上,隨著「宋皇臺站」、「土瓜灣站」相繼通車後,以至後期的過海線通車後,「屯馬線」也成為另一條過海鐵路,有助疏導現時繁忙的港鐵線外,這條鐵路也跟西鐵線連成一體,形成一個龐大的鐵路網。

目前屯馬線終站為啟德站
目前屯馬線終站為啟德站

巴士路線四通八達

除了乘搭港鐵外,現時區內在龍翔道及彩虹道也有巴士站,可前往不同區分。在荷里活廣場巴士線站可轉乘巴士至西貢一帶外,在樓盤外的「龍翔道」,也有不同路線前往荃灣、葵涌、以及新界西屯門及天水圍一帶;而四美街巴士站也有巴士前往大埔等地方,交通尚算四通八達。

荷里活廣場巴士總站

巴士地點車費
11九龍站$5.1
91M將軍澳寶琳$6.1
84M沙田富安$6.5
92西貢$6.8
91清水灣$7.4
74X、75X大埔中心、大埔富善$10.1
671鴨脷洲$11.1

龍翔道巴士站

巴士地點車費
84M樂富$6.5
89、89B沙田瀝源、沙田圍$6.8
80沙田美林$7.4
38葵盛$8.7
40荃灣$8.8
42C青衣長亨$9.6
113堅尼地城$9.8
74A大埔$10.5
61X屯門$13.9
258D屯門寶田$16.6
259D屯門龍門居$16.6
268C屏山$18.4
269C天水圍$18.4

四美街公共交通交匯處

巴士地點車費
74X大埔中心$10.1
74A大埔$10.5
268C屏山$18.4
269C天水圍$18.4

天橋網接駁連繫黃大仙、鑽石山及新蒲崗

更重要一點,在整個「鑽石山綜合發展區」內,還會加建不同天橋及行人隧道,來跟周邊幾個區分,包括「黃大仙」、「慈雲山」及「新蒲崗」,同時區內的道路也會不斷擴闊,藉以強化綜合區內的便捷程度。根據政府的初步構思,區內會加建「三橋一隧」。

當中其中兩條天橋均會橫跨龍翔道及大磡道,連接「綜合發展區」內的「文化園境大道」,一個較捱近「港鐵鑽石山站A2出口」、而另一個則捱近「港鐵鑽石山站B出口」,周邊也會興加建升降機及樓梯等設施,變相強化了「綜合發展區」跟「鑽石山」及「慈雲山」的連繫。

將有行人天橋網接駁連繫黃大仙、鑽石山及新蒲崗
將有行人天橋網接駁連繫黃大仙、鑽石山及新蒲崗 (資料來源:區議會文件)

第三條天橋則是在論述「現崇山」時有提及的天橋,會由「香港聖公會護老院」旁,一直橫跨「彩虹道」,變相加強了跟「黃大仙」的連繫。至於所謂的隧道,就是剛才在提及社福設施時,連繫鑽石山港鐵站的隧道,也強化了跟「新蒲崗」的網絡。

購物及康樂設施

對面已是荷里活廣場

在星河明居設有的大型商場「荷里活廣場」,共由五層組成,提供超過220個鋪位,設有不少時裝品牌及餐飲外,馬莎百貨也有進駐於此,大致可滿足區內市民消費需求,也成為東九龍繼「APM」後另一個大型商場。商場設有500個泊車位,車位傾向充足,根據商場最新優惠,現時消費一百元可享三小時泊車優惠,希望吸引疫後的消費客戶。

未來在「綜合發展區」內,規劃上也希望增設一些地鋪,以滿足公屋及周邊居民所需,故公屋範圍內會設有不少於8.6萬呎零售設施,包括濕貨或乾貨市場,同時沿「彩虹道」(即啟翔苑以南)及面向「文化園境大道」(即啟翔苑以北)設立街舖。

樓盤對面已是荷里活廣場
樓盤對面已是荷里活廣場

活水公園及保育歷史建築

除了消費之外,整個「綜合發展區」內也著重提供一些休憩設施。除了「孔廟」(即啟翔苑以西)之外,在發展區的東面也預留用地作休憩用地,規劃作活水公園,以及用來保育三幢歷史建築。

「活水公園」佔地約1.64公頃,主要分為三個部分,包括「淨水展示區」、「流水河畔區」及「自然生態水池區」。河畔設有草坡、樹木及休憩涼亭等,及在池內種一些水生植物,用來重演昔日啟德河的面貌。

至於發展區內三幢歷史建築,即「機槍堡」、「前皇家空軍飛機庫」,日後會重置於「活水公園」的西面。至於另一幢歷史建築、已故影星喬宏的故居「石寓」,原名為「大觀園」,日後也會用於公園重建之用。

活水公園 (資料來源:區議會文件)
活水公園 (資料來源:區議會文件)

胡.說團隊評分

衡量及歸納各項因素後,按位置交通、配套、間隔及景觀等因素,由於房委會仍未公布售樓說明書,故我們未能仔細衡量間隔因素,但其餘各細項可作出評分,在四個居屋2020的項目中,樓盤在鐵路站上蓋、附近有荷里活廣場,交通也四通八達,都足以支持在「位置及交通」及「配套」上取得滿分。至於景觀阻擋性也輕微,故可獲3分。

位置及交通5分
配套5分
間隔待評分
景觀3分
註: 由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。

揀盤策略

「啟翔苑」共由兩座組成,當中面積295-298呎的單位共有113伙;384-403呎的單位有359伙,而餘下則為489-502呎的單位,一共有468伙。開則上會否有需注意的地方,在樓盤公布樓書及價單後,我們會在此更新。

胡‧說精選

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