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檢疫指引改完又改,超級市場搶購一空,背後源於小市民對政策無所適從。政府落實全民強檢,禁足程度至今仍未有清晰答案,我們《胡.說樓市》收到一名谷友查詢,表示年初購入新盤物業需加訂,擔心禁足期間,不知怎處理相關工作。如果強檢期間落實禁足,期內要進行的物業交易安排會否混亂到極點? 買賣雙方能否藉此「踢契」? 今日想跟大家探討下這個議題。

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甚麼是禁足令?

政府曾表示計劃推行全民強檢,但仍未公布推行細節,假如全民強鹼需要配合禁足令,即只容許市民有限度外出,律師樓及銀行等非緊急服務有可能暫停營運,假如正值物業成交期內,買賣雙方有沒有措施保障自己?

個案分析

年初以700萬元購入物業,分期繳付訂金

今年年初,以700多萬元購了屯門「御海灣」的陳小姐(假名),跟發展商簽訂臨時買賣協議,承諾會分期支付訂金,她在售樓處支付5%訂金後,第二筆5%訂金會在四月七日繳付,但隨著全民強檢愈近,政府卻又未公布確實日期及禁足方案,她並不知道律師樓是否仍開門、銀行是否仍能過數。

“ 律師樓因有假期關係,提醒我早一點交本票,但新聞卻說10多號會禁足,開始想是否要早一點處理? 因為我家中附近的銀行也可出到本票,本身樓下銀行有開門,但原來昨天分行已經不營業,我們也在想是否要早一點處理,怕銀行是否不會營業。”

擔心律師樓能否成功轉數

曾經打發展商銷售熱線,但沒人接聽;她亦擔心就算成功把本票交給律師樓,但禁足期間,若律師樓不營業而未能安排過數,發展商又會否視為「延遲交易」要罰款或殺訂呢?

“ 我能夠把支票交付律師樓,但如果律師樓不營業,又能否把我的本票轉交發展商呢? 如果到時真的不能處理,責任不在我吧? 我擔心我會有金錢損失。”

上述問題,相信只要在三月尾至四月初,要處理物業交易的買家,無一不感到不知所措。現在能否預先處理問題?  提早處理,買賣雙方是否願意配合?  當政府籌備強檢時,究竟有沒有相應法例來保障行業正常運作呢?


禁足令期間,處理物業成交的常見問題

問題1. 「2019冠狀病毒病條款」衍蓋「禁足令」嗎?

答: 有! 可按地監局列出幾個條款把物業交易延長或取消。

解說

2019冠狀病毒病條款

針對疫下樓宇買賣,地產代理監管局早於2020年8月,已推出一份「2019冠狀病毒病條款」臨時買賣協議,建議持牌人可在買賣雙方合約加入條款,以保障一旦雙方在疫症下的買賣保障。條款列明了三個情況。一、買賣雙方因感染或疑似染疫而被送、或根據條例隔離檢疫;二、買賣雙方律師樓因為被隔離及封鎖;三、政府施加了禁足令,要求在香港人士留在室內,則買賣雙方可延長交易時間,甚至可於指定日期前取消交易而不需賠訂。

: 「2019冠狀病毒病條款」延長交易或取消交易條款:
1.買賣雙方因感染或疑似染疫而被送、或根據條例隔離檢疫
2.買賣雙方律師樓因為被隔離及封鎖
3.政府施加了禁足令,要求在香港人士留在室內
交易延後解封後七日

因此表面看來,在即將實施的全民強檢,若政府真的配合禁足,一般簽定的買賣協議理應會受保障。律師謝天良稱,這類在2020年8月後簽定的二手買賣協議,往往會擬定七日作為界線,例如把整個交易順延「解封後七日」。

“ 就要等相關措施完結後, 或待任何一方檢疫令完結後的七個工作天內,會完成下一個工序。例如簽了臨時買賣合約而未支付正式買賣合約的大訂,但卻受措施影響,會待防疫措施完成後七天內,再進行正式買賣合約簽署及支付大訂。如果樓宇交易,也待措施完成後的七天內,例如免除禁足令才進行餘下的工作。”

問題2: 「2019冠狀病毒病條款」衍蓋範圍有多闊?

答: 不包括一手樓、早於2020年8月前簽定合約的物業

解說

措施不涵蓋一手樓

但上述措施卻不能衍蓋所有成交。首先,「地產代理監管局」指引只針對二手物業買賣而發出;「一手銷售監管局」回覆我們《胡.說樓市》,指出相關指引並不適用於一手住宅物業買賣。

五日內需簽正約

局方指出,按《一手銷售條例》規定,買家在訂立臨約後五日,並沒有簽正約,臨約會終止,訂金會被發展商沒收,而買家不可以申索。所以若買家要繼續跟發展商進行交易,就要按合約約條款來處理。簡單來說,《一手銷售條例》也沒有特別對一手買家的保障。

早於2020年8月前簽定的合約

一手樓不受「地監局」指引保障,這裡還引伸另一個情景。「地監局」相關條款在2020年8月才推出,如果買家購入一層二手樓,跟賣方在2020年8月前簽定「臨時買賣合約」,雙方同意採用「特長成交期」,並拉長至2022年3月尾成交。若碰巧當時為禁足期,但又要簽署轉讓契,相關「地監局」指引一樣不適用。所以,對於部份買家來說,仍然不受保障。

問題3: 能否用「不可抗力」條款 (Force majeure)來踢契?

答: 可以,要在合約中列出相關條款;且不容易證明,例如要證明已採取合理步聚來減輕不可抗力事件威力。

解說:

「不可抗力」條款

買家因強檢禁足而未能簽買轉讓契約,背後可能會衍生利息支出,這筆帳應該由自己支付? 還是可以向賣方追討?  這情況又能否成為取消交易理由呢?  可以看看合約有沒有「不可抗力」(force majeure) 條款。「不可抗力」,是因買賣雙方也不能預計的事項、雙方無過錯的事項、以及不是由其中一方引致的問題,而是由第三方所引致,令合約不可順利完成,當事人可引入「不可抗力」條款,拒絕履行合同。但前提是合約中要清晰定義何謂「不可抗力」,例如怎樣為之「超出控制範圍以外」的事情。

: 「不可抗力」條款
1.買賣雙方也不能預計的事項
2.雙方無過錯的事項
3.不是由其中一方引致的問題,而是由第三方所引致
4.合約要定義何謂「不可抗力」
證明已採取合理步驟去減輕不可抗力威力

假如強檢禁足跌入「不可抗力」條款,採用「不可抗力」條款的人,要證明「不可抗力」事件跟未能履行合約有關鍵性影響;須證明已採取合理步驟,來減輕「不可抗力」事件威力。例如個案中,陳小姐在政府正式實施禁足令前,有足夠時間處理訂金問題,故如果說「難以履行條款來解除合同」,這個說法就未必說得通。律師認為,如果政府在推行強檢禁足期間,沒有相關「豁免條款」讓雙方得以繼續進行交易,則買賣雙方可自己私下協商,在事先透過簽定補充協議來延期交易。

“ 買賣雙方要先跟律師樓聯絡,政府的豁免條款未能衍蓋,而可能未能簽署轉讓契,而該份合約又是在2020年8月簽定,大家也沒有預計推遲的條款,也可參考普通法內的「不可抗力」條款,但適用條款較狹窄,若擔心可由雙方買賣律師協助進行簽署「補充協議」,讓禁足令再進行協議。”

可透過補充協議共同承擔額外支出

若買家涉及延期上會,可能衍生利息支出,部份銀行可能延期九日,但可能也收足一個月罰息,可能在簽定補充協議時,商討會否買賣雙方各人支付一半。

問題4: 「合約落空」(Doctrine of frustration)適合作踢契之用嗎?

答: 可以,若合約沒有「不可抗力」條款,可援引「合約落空」,但引證門檻比「不可抗力」更高。

解說

Taylor v Caldwell

事實上,若在合約中沒有明確指出「不可抗力」的條款、或隱含「不可抗力」的條款,若要踢契還可援引普通法中的「合約落空」(Doctrine of frustration) 。但要符合這個條款就更困難,必須是發生「災難性」事件,情況變化之大會動搖雙方履行合約的基礎,比證明「不可抗力」的門檻更高。例如,英國案例 “Taylor v Caldwell”,因火災導致表演場地不存在,而該表演場地對整個表演相當重要,可視為「合約落空」,成為踢契的理由。

Gamerco SA V ICM/Fair Warning Agency

在”Gamerco SA V ICM/Fair Warning Agency”一案中,主辦單位盡一切努力去申請場地牌照,以安排一隊滾石組合表演,最後政府基於公共安全理由考慮,取消場地牌照,事情不可預視、亦非由主辦單位引起,最終裁定為「合約落空」,主辦單位可獲取退回已支付給樂隊的訂金。

Tsakiroglou & Co V Noblee and Thorl

但如果只是令履行合約變得困難、或浪費較多公錢或時間,則未達至「合約落空」的原則。例如過去英國有一宗案例,就是因「蘇伊斯運河道」(Suez Canal)的封鎖,導致貨物未能由「蘇丹港」(Port Sudan)運往「漢堡港」(Port Hamburg),但實情它可透過繞往「好望角」去運貨,時間會長一點,但仍然可進行,故這點並不會構成「合約落空」。

問題5: 強檢禁足下物業登記程序安排?

: 暫時未知,包括物業打厘印及田土廳登記的運作,有待政府公布。

解說:

物業未能依時打厘印的後果

還有其他議題,禁足期間,政府部門是否照常開門? 買賣雙方簽了合約能否打厘印? 若果因不開門,到時未能如期打厘印,買家需否罰款? 由誰人承擔? 文件法律效力有沒有受影響?

物業未能依時註冊上田土廳

以至關乎土地權益文件能否如期註冊上田土廳? 如果未能成功註冊上田土廳,物業遲了一個月內註冊期,可能引發物業「優先權」的爭拗。因為當出現兩個聲稱擁有此物業的人出現,誰人可以在三十日內註冊,就享物業「優先權」。到時出現爭拗,誰人負責? 這一切問題,都有待政府在推行全民強檢禁足時,必須回答大家的問題。

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