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隨著物業接近落成,樓花新盤準買家可能仍需四出籌備上會問題。買家可能會因不同因素而選擇更改付款辦法,究竟更改付款辦法是否合例? 背後又會產生什麼需注意問題? 我們會一文分析。

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買家更改付款辦法原因

未能選用發展商的付款辧法

我們《胡.說樓市》曾經訪問關於長沙灣「恆大.睿峰」的苦主嗎? 發展商原提供高成數按揭,最後不了了之,不知大家有沒有印象? 沒有的話,也可以來到我們YouTube頻道重溫一下,順手訂閱。面對這些情況,部份買家可能會轉換付款辧法。

擔心樓價下跌盡早上會

準買家購入新盤後轉換付款辦法的原因很多,但更多情況是買家擔心,漫長的樓花期撞上加息周期,銀行估價下跌,分分鐘入伙時要抬錢上會。所以既然有足夠資金,當下一刻銀行審批仍寬鬆,倒不如由「建築期付款」改為「即供付款」,這裡也會牽涉更改付款辦法。


問題1: 買家在售樓處選擇了付款辦法後,能否更改呢?

相信大部份都認同,當準買家進入新盤售樓處時,腦袋自然一遍空白,因為你要在很短的時間內做很多決定,由選購單位,簽署合約等,還要應付周邊不少代理前後包圍,一人一句加幾十對眼,絕對有壓力。買家在售樓處簽約時,亦要選定你的付款辦法,因為這會影響到列在「臨時買賣合約」的樓價。如果揀樓後,才發覺自己選錯了付款辦法,究竟是否可以更改呢?

一手銷售條例

《一手銷售條例》第35節中,賦予買家有更改付款辦法的權利,容許買家按「發展項目」的價單支付條款作變動。若以去年推售的將軍澳「海茵莊園」,累計售出493個單位中,有22個買家都選擇更改付款辦法,部份由建築期改為即供,所以價格有所下調,但價單則沒有列明更改付款辧法需否收費。

一手銷售條例
一手銷售條例

發展商價單訂明細則

條例容許更改付款辦法,前提是要按「價單支付條款」上安排。同樣於去年推售的元朗「The YOHO Hub」就清楚列明,買方更改付款計劃、或更改已選擇折扣、贈品、財務優惠而須更新成交記錄冊內記錄,就需要在簽署臨時買賣合約後15日,又不遴於找清餘額前21日前通知,同時要支付15,000元手續費,發展商亦會保留決定權是否可以轉,因此最終還看價單條款。

問題2. 更改付款辦法,銀行計算按揭成數會否有變?

金管局規定需扣除回贈再計按揭

但如果真的更改了付款辦法,背後會衍生一連串問題,特別是銀行在計算按揭以及回贈上,會用什麼基準來計算? 部份新盤會為提前上會的買家提供一些現金回贈,又或者沒有選用某一種高成數按揭優惠就可獲取回贈。問題是銀行在計算按揭成數時,是必須先從樓價扣除物業現金回贈或獎賞後,之後才計算按揭成數,以及計算其供款佔入息比率。

申請按揭時需說明會否選擇回贈

這裡卻衍生一個先後次序問題,若果該筆回贈是在成交後才申請退回,銀行豈不是未能知道該筆回贈的存在,而令買家可獲取更高的按揭成數? 答案是不會發生。因為針對一般新盤,銀行職員都已經預先收到其價單,對其付款辦法都一目了然。往往在申請按揭時已經要預先要求申請人,事先聲明會作怎樣的回贈安排而作出計算。就算即使最後的回贈金額有變,銀行也會重新調整按揭成數,以符合金管局要求。

問題3. 更改付款辦法後,若我多繳付了印花稅,能否退稅?

看看「海茵莊茵」的一個例子,買家原本選用的「靈活建築期付款」,照訂價減0.5%,其折後樓價為614萬元,以首置買家稅階來計算,應該支付194,000元印花稅;但其後因更改為「即供付款」,照訂價減3%,折後樓價598.6萬元,應支付的印花稅也會減少至179,580元。

: 海茵莊園2座2樓A5室

 樓價所支付印花稅
簽定合約(建築期價格)614萬元194,000元
簽定合約(即供價格)598.6萬元179,580元

稅務局不會退回多付稅項

問題是,因買家在簽署臨約後30天內已支付了印花稅,故理應已支付了194,000予稅局,但在更改付款辦法後,樓價回落令印花稅減少,其差價高達14,420元又能否向稅局申請退回呢? 答案是不可以。如果購買新盤後,因更改付款辦法令自己多繳印花稅,稅局是不會退還;同一情況,如因新盤轉換了付款辦法而樓價上升,而需要多繳印花稅,除非對買方有好明顯得益,否則稅局也不會追收。

未支付印花稅前更改付款辧法

唯一例外,如果你簽署買賣合約時,未繳交稅項前已經跟發展商簽定了更改付款辦法文件,而該兩份文件同時遞交稅務局評稅,稅務局才會以更改付款辦法後的樓價評稅。因此,以之前的例子來看,買家更改付款辦法後,原本樓價由614萬元減至598.6萬元,表面上慳了154,000元,但扣除未能取回多繳的印花稅14,420元,實質減幅只有139,580元。

表: 稅務局對繳交印花稅釋義

更改付款辦法多繳印花稅不獲退還
更改付款辦法少支付印花稅不須補交 (除非: 1. 因價值不足、2. 賦予購買人可觀利益)
未支付印花稅前更改付款辦法呈交兩份文件予稅局,稅局按更改辦法後的樓價評稅

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