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隨著物業接近落成，樓花新盤準買家可能仍需四出籌備上會問題。買家可能會因不同因素而選擇更改付款辦法，究竟更改付款辦法是否合例? 背後又會產生什麼需注意問題? 我們會一文分析。
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買家更改付款辦法原因
未能選用發展商的付款辧法
我們《胡．說樓市》曾經訪問關於長沙灣「恆大．睿峰」的苦主嗎? 發展商原提供高成數按揭，最後不了了之，不知大家有沒有印象? 沒有的話，也可以來到我們YouTube頻道重溫一下，順手訂閱。面對這些情況，部份買家可能會轉換付款辧法。
擔心樓價下跌盡早上會
準買家購入新盤後轉換付款辦法的原因很多，但更多情況是買家擔心，漫長的樓花期撞上加息周期，銀行估價下跌，分分鐘入伙時要抬錢上會。所以既然有足夠資金，當下一刻銀行審批仍寬鬆，倒不如由「建築期付款」改為「即供付款」，這裡也會牽涉更改付款辦法。
問題1: 買家在售樓處選擇了付款辦法後，能否更改呢?
相信大部份都認同，當準買家進入新盤售樓處時，腦袋自然一遍空白，因為你要在很短的時間內做很多決定，由選購單位，簽署合約等，還要應付周邊不少代理前後包圍，一人一句加幾十對眼，絕對有壓力。買家在售樓處簽約時，亦要選定你的付款辦法，因為這會影響到列在「臨時買賣合約」的樓價。如果揀樓後，才發覺自己選錯了付款辦法，究竟是否可以更改呢?
一手銷售條例
《一手銷售條例》第35節中，賦予買家有更改付款辦法的權利，容許買家按「發展項目」的價單支付條款作變動。若以去年推售的將軍澳「海茵莊園」，累計售出493個單位中，有22個買家都選擇更改付款辦法，部份由建築期改為即供，所以價格有所下調，但價單則沒有列明更改付款辧法需否收費。
發展商價單訂明細則
條例容許更改付款辦法，前提是要按「價單支付條款」上安排。同樣於去年推售的元朗「The YOHO Hub」就清楚列明，買方更改付款計劃、或更改已選擇折扣、贈品、財務優惠而須更新成交記錄冊內記錄，就需要在簽署臨時買賣合約後15日，又不遴於找清餘額前21日前通知，同時要支付15,000元手續費，發展商亦會保留決定權是否可以轉，因此最終還看價單條款。
問題2. 更改付款辦法，銀行計算按揭成數會否有變?
金管局規定需扣除回贈再計按揭
但如果真的更改了付款辦法，背後會衍生一連串問題，特別是銀行在計算按揭以及回贈上，會用什麼基準來計算? 部份新盤會為提前上會的買家提供一些現金回贈，又或者沒有選用某一種高成數按揭優惠就可獲取回贈。問題是銀行在計算按揭成數時，是必須先從樓價扣除物業現金回贈或獎賞後，之後才計算按揭成數，以及計算其供款佔入息比率。
申請按揭時需說明會否選擇回贈
這裡卻衍生一個先後次序問題，若果該筆回贈是在成交後才申請退回，銀行豈不是未能知道該筆回贈的存在，而令買家可獲取更高的按揭成數? 答案是不會發生。因為針對一般新盤，銀行職員都已經預先收到其價單，對其付款辦法都一目了然。往往在申請按揭時已經要預先要求申請人，事先聲明會作怎樣的回贈安排而作出計算。就算即使最後的回贈金額有變，銀行也會重新調整按揭成數，以符合金管局要求。
問題3. 更改付款辦法後，若我多繳付了印花稅，能否退稅?
看看「海茵莊茵」的一個例子，買家原本選用的「靈活建築期付款」，照訂價減0.5%，其折後樓價為614萬元，以首置買家稅階來計算，應該支付194,000元印花稅；但其後因更改為「即供付款」，照訂價減3%，折後樓價598.6萬元，應支付的印花稅也會減少至179,580元。
表: 海茵莊園2座2樓A5室
| 樓價 | 所支付印花稅 | |
| 簽定合約(建築期價格) | 614萬元 | 194,000元 |
| 簽定合約(即供價格) | 598.6萬元 | 179,580元 |
稅務局不會退回多付稅項
問題是，因買家在簽署臨約後30天內已支付了印花稅，故理應已支付了194,000予稅局，但在更改付款辦法後，樓價回落令印花稅減少，其差價高達14,420元又能否向稅局申請退回呢? 答案是不可以。如果購買新盤後，因更改付款辦法令自己多繳印花稅，稅局是不會退還；同一情況，如因新盤轉換了付款辦法而樓價上升，而需要多繳印花稅，除非對買方有好明顯得益，否則稅局也不會追收。
未支付印花稅前更改付款辧法
唯一例外，如果你簽署買賣合約時，未繳交稅項前已經跟發展商簽定了更改付款辦法文件，而該兩份文件同時遞交稅務局評稅，稅務局才會以更改付款辦法後的樓價評稅。因此，以之前的例子來看，買家更改付款辦法後，原本樓價由614萬元減至598.6萬元，表面上慳了154,000元，但扣除未能取回多繳的印花稅14,420元，實質減幅只有139,580元。
表: 稅務局對繳交印花稅釋義
| 更改付款辦法多繳印花稅 | 不獲退還 |
| 更改付款辦法少支付印花稅 | 不須補交 (除非: 1. 因價值不足、2. 賦予購買人可觀利益) |
| 未支付印花稅前更改付款辦法 | 呈交兩份文件予稅局，稅局按更改辦法後的樓價評稅 |
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