【律師樓:樓宇買賣】價錢、流程全攻略!有何陷阱要避開?(附影片)

買樓賣樓委託律師,本是一件正常的事情。因為律師具專業地位,可協助買家梳理正式買賣合約、查契、及款項交收等工作,但偏偏這個專業界別,最近卻不斷出事。究竟我們應該怎樣去挑選適合自己的律師樓呢? 當中有否要避開的陷阱?

較早前有律師樓職員涉嫌挪用客戶款項,被律師公會接管及凍結戶口,不單令買家不能進行交易,已委管在律師樓的按揭貸款被凍結,令業主未能成功取回賣樓款項、準買家又未能完成交易後;另一間律師樓也因捲入了「套丁」風波,而被部份銀行暫停了按揭交易,我們會否有自保方法?

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樓宇買賣律師樓市佔率、價錢

相比於代理佣金,買賣二手樓各支付1%的佣金,買賣物業的律師費相對地低。以一般中小型住宅物業,大約6,000元以內已有全包服務,可以協助簽買正式買賣合約、查契、代繳印花稅、查閱按揭契、及簽署轉讓契約等文件,當然視乎物業價格、以及物業成交的複雜度,價格可能會再上調,但總計來說,仍然比起代理佣金相宜。雖然如此,但律師行競爭仍然激烈。

一手市場的律師行多數由發展商指派,會同時代表買賣雙方;二手市場則往往買賣雙方會有各自的代表律師,而合約則由買方律師負責登記。在一手市場上,在2020年承辦合約總值超過100億元的律師行有4家,市佔率40.6%,排首位為「的近律師行」、其次為「孖士打律師行」、第三位為「高李葉律師行」,而第四位則為「王潘律師行」。至於二手市場方面,2020年承辦合約總值超過100億元的律師行有5家,市佔率20.4%,其中市佔率最高的兩間律師行「王潘律師行」及「黃馮律師行」正是今次風眼所在的律師行。

一手樓律師行市佔率 (2020)

律師行登記金額登記宗數
的近12.7%13.5%
孖士打12.6%11.1%
高李葉9.2%6.7%
王潘6.1%6.9%
胡關李羅5.1%6.1%
*資料來源: 中原地產

二手樓律師行市佔率 (2020)

律師行登記金額登記宗數
王潘5.2%5.6%
黃馮4.9%5.8%
陳黃葉4.4%5%
*資料來源: 中原地產

律師處理物業合約、按揭流程

流程1: 選擇On List律師樓

由於買賣雙方簽定合約過程後,買家尋找銀行審批按揭,批出的按揭貸款會保留在律師行內,所以銀行只會接受一些評級良好的律師行加入「指定名單」,也就是我們俗稱的「On list」,而律師樓是否「On list」,會參考律師樓在律師公會的操守紀錄、以及律師樓所購入的「專業法律賠償保險」而定。但對買家最大影響,如果我們採用的律師樓,並不是銀行「On List」的律師樓,買家可能需要委託兩名律師,分別處理「樓契」及「按揭契」變相這裡會衍生兩筆律師費,一概也要由買方支付。因此這一點,會成為準買家採用部份律師樓的考慮因素之一。

流程2:授信文件」為批出貸款最後步驟

在一般買賣流程中,律師會向原業主申請按揭的銀行,索取其按揭契查看看有沒有問題;若沒有問題,律師會要求買家簽署由銀行準備好的信件(offer letter),並授權律師代表買家去取得銀行取貸款。銀行在收到買家簽署好的文件後,認為沒有問題,便會發出「授信文件」(facility letter),之後便會把按揭貸款,轉帳入律師樓的獨立戶口內。

至於今次捲入「套丁」風波的「王潘律師行」被部份銀行停賽,買家是否要轉律師行,關鍵則視乎律師行能否協助完成交易。部份銀行表示,如果未發出「授信文件」的交易,會要求買家再聆找律師行進行交易;但若已發出「授信文件」則會按原計劃進行交易,但該律貸款會繞過「王潘律師行」直接轉至對方的律師樓。

流程3: 貸款存放入律師樓後的去向

準買家最擔心的是,是當資金存放入律師行戶口內,這一筆資金又何去何從呢? 一般程序,當律師行接收了銀行轉帳後,律師會在正式成交當日,把款項透過支票轉給原業主律師樓,理應問題不大。但由於部份銀行會在成交前早幾天,已把資金存入律師樓戶口內,變相由律師行接受款項直至正式成交日,中間會出現幾天真空期

也造就了早前有律師行涉嫌挪用客戶資金,又或者律師樓職員夾帶私逃,不單無法完成交易,買家及銀行都會蒙受損失。所以今次銀行處理方法,針對已發出「授信文件」的按揭申請,它們會直接跨過「王潘律師行」,以本票方式交予賣方銀行,以防止上次問題重轁覆轍。

選擇律師樓上如何自保?

事實上,錢銀交收,除了按揭批出的貸款外,很多時我們跟業主簽訂臨約後,也會把訂金存放於律師戶口內,就是以防直接把訂金交給業主,避免因假業主而構成訂金損失,但經過這一役後,我們又應該怎樣處理? 事實上,現時律師進行的訂金託管有以下兩種模式:

1. 直接把資金存放入律師戶口

這是最慣常的做法,買家在簽署合約後,直接把訂金透過支票或本票形式先託管在律師樓,該筆資金會存放於律師樓內,待律師完成查契及正式成交前才一併轉至對方的律師樓戶口,然後再進行放貸。這種做法可避免買家把訂金交予假業主,而假業主在收取訂金後逃之夭夭。

2. 開予賣方的本票託管在律師樓

另一個做法,買家可以選擇把填有「業主」抬頭的本票託管在律師樓。由於該筆本票是給予業主,而不會直接存入律師樓的戶口內,可避免因律師樓戶口被凍結,而出現類近「黃馮律師行」的事件。但其壞處卻是因律師在對數過程中,要確保尾數是足以支付予賣方才會放貸。如果本票銀碼跟尾數不相符, 買家很有可能需重新再開票。

涉事律師樓事件簿

黃馮律師行

黃馮律師行因涉嫌違反了《律師帳目規則》、以及公司有前文員不誠實挪用客戶款項,被香港律師會在2020年12月底接管,導致其業務即時結束,當中所有戶口及客戶資金被凍結。由於該律師行處理不少關於樓宇按揭的買賣,令不少買家已批出的按揭貸款款項,及託管在律師樓的訂金;業主售樓後的款項、或因加按而獲取取的貸款款項,一律被凍結,不單令買賣未完夠完成,就連銀行也因此蒙受了損失。

因受影響客戶要取回託管於律師行的資金,需要經過冗長法律程序,包括由接管的中介人核實由客戶款項,並向法庭申請授權解凍,因此難以在短時間內取回資金。若律師行本身帳戶沒有足夠資金,隨時也無法獲足額退款。針對今次「黃馮律師行」事件,稅務局表示若納稅人未能在限期前繳交印花稅,可向署方申請減免逾期罰款;若短期內需籌備資金支付印花稅苦主,也可向署方申請分期繳付。

王潘律師行

正當市場認為「黃馮律師行」僅為個別事件之時,另一間律師行「王潘律師行」也爆出事故,其創辦人創辦人王光榮及總經理王德信,因為被廉政公署以涉嫌「套丁」被捕。陸續有銀行表示,暫停該律師行按揭交易。我們《胡.說樓市》也收到多名業主求助,其中在2019年購入青衣遠期樓花「明翹匯」的陳先生(假名),原本準備在2021年尾申請按揭,明年收樓,正也是委託了「王潘律師行」。

「很快便想:『應該怎麼辦?』當時打有聯絡代理,他表示有向律師行查證,回覆沒有太大影響,律師樓運作不受影響,只屬調查而已,安撫買家不用擔心;但我內心卻想,這個負面消息不細,甚至對比黃馮律師行只是一名員工有問題,但這次卻涉及關鍵人士出問題,我覺得不能夠輕率。」陳先生最終選擇轉投其他律師樓,卻要額外支付律師費。

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