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「綠置居2022」共推出三個項目中，位於上水「清河邨」毗鄰的「清濤苑」，由一座物業組成，提供766個單位，距離港鐵上水站約有十分鐘步距，加上周邊只能倚靠「清河商場」，生活配套不算十分完善。項目最大優勢在於其面積，因為最細單位277呎起步，雖然仍低於政府規定的下限面積，但已較其餘兩個目「高宏苑」及「錦柏苑」提供百多呎單位為大；還有其預計關鍵日期為2024年尾，也屬於三個綠置居最早落成的一個。我們會透過一文剖析其背景、交通、環境及開則。
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清濤苑資料
| 樓盤名稱 | 清濤苑 |
| 位置 | 上水清曉路1號 |
| 單位數目 | 776個 |
| 面積 | 277-447呎 |
| 車位 | 有蓋及露天住客車位: 86個 輕型貨車車位: 4個 商業設施車位: 12個 電單車車位: 8個 |
| 校網 | 80區校網 |
| 關鍵日期 | 2024年12月31日 |
| 綠色建築認證評級 | 待定 |
| 發展商 | 房委會 |
| 官方網站 | https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/gsh2022/tc/ching-tao-court.html |
清濤苑開價
| 售價 | 117.35萬-228.76萬元 |
| 市值呎價 | 10,960元 |
| 折扣後平均呎價 | 4,490元 |
供款參考
| 最低售價 | 最高售價 | |
| 樓價 | 113萬元 | 219萬元 |
| 首期 | 5%: 5.65萬元 | 5%: 10.95萬元 |
| 貸款額 | 95%: 107.35萬元 | 95%: 208.05萬元 |
| 每月供款 | 5,161元 | 10,002元 |
| 入息要求 | 近乎免入息審查 | 近乎免入息審查 |
| 第一筆資金(首期連雜費) | 6.66萬元 | 20.3萬元 |
項目背景
1996年已開始規劃發展
「清濤苑」位於公屋「清河邨」旁邊、挨近百和路的一幅露天停車場用地。「清河邨」早於1996年已經規劃籌備興建，原擬發展為公屋及居屋，並於2003年至2004年入伙，其後因經歷1997年金融風暴，樓價大跌，政府停售及停建居屋救市下，「清河邨」改為全公屋，最終於2006-2008年期間入伙。
屬清河邨第四期發展
2017年，政府計劃把區內的露天停車場改劃住宅發展，作為「清河邨第四期」，打算興建一座約39層高的公屋大樓及相關平台配套設施，提供700個住宅單位，預計容納人口1,750人。房屋署向北區區議會簡介時，表示會按「香港規劃標準與準則」要求提供合適的零售、社區設施，並會透過改建及加建清河邨內的車位，以搬遷因用車場起樓而受影響的60個車位，並計劃於2018年動工。
胡．說評析
特色1: 交通及生活配套
距離港鐵站步距十分鐘
純粹從交通及配套來說，「清濤苑」距離上水港鐵站約十分鐘步距，你也可以選擇乘搭公共交通工具接駁。「清濤苑」挨近「清曉路」方向設有「清河邨公共交通交匯處」，設有多條繁忙時間行駛的巴士線外，亦有些全日服務的巴士路線，如九巴「273B」可接駁至上水港鐵站、九巴「70K」則可接駁至上水站外，亦可前往粉嶺名都後，行往粉嶺港鐵站，另全日行駛的路線還包括「277E」可途經觀塘、藍田；以及「76K」可前往朗屏站。
清河商場沒有濕地街市
至於生活配套則可依賴毗鄰的「清河商場」，但根據房委會的資料，在2008年初落成啟用的「清河商場」為單層式建築物，共分三組建築群，只有15個舖位，出租商舖面積約2,400平方米，設有超級市場及食肆等，但從住的角度出發，附近卻欠缺濕地街市，最近的街市也要前往上水站附近的「石湖墟」街市。當然日後「清濤苑」地下及一樓也設有商業設施，是否足以應付需求，還要拭目以待。
特色2: 部份單位可望遠山景
是否值得放棄公屋購入? 則還要視乎物業景觀、開則及間隔。由一座組成的「清濤苑」，外型呈T型設計，1-3號室佔其中一邊走廊、4-9號室及10-14號則打對面，置於另一邊走廊；15-22號室則設於餘下一邊走廊。
向北單位受噪音影響
1-9號室主要較挨近「百和路」會有受噪音影響外，遠望就是粉嶺公路，高層則有機會透過「維也納花園」望向「皇府山」及「梧桐河」一帶。(單位: 1-9室)
向南單位望開揚山景
10-14號室則會扭向南，側望鄰居單位外，正望以清河邨公屋景、以及遠眺山景為主，高層景觀理應頗開揚。(單位: 10-14室)
向西單位望私樓群
15-22號室則主要向西，會望向「清河邨公共交通交匯處」，並透過一路之隔離向私樓「御皇庭」、「顯峯」及「御景峰」。私樓前方設有墓地，但應已被私樓所阻擋，影響不算太大。(單位: 15-22室)
表: 景觀分布
| 方向 | 單位 |
| 向北 (望百和路) | 1-9室 |
| 向南 (望山景) | 10-14室 |
| 向西 (望私樓) | 15-22室 |
部份樓層只有兩部單位可用
一層22個單位的高密度設計，走廊長之餘，22個單位原本有五部升降機，看似也很足夠，但實情只有20-36樓設有三部電梯，餘下由6-19樓只有兩部電梯可用。
特色3: 最細單位277呎起步
細一房
「清濤苑」開則主要分開三類，間隔均為傳統新居屋開則。第一類開則屬較難間房的一類，佔了全盤一半。這款開則入門口見洗手間及廚房打對角擺。入門口右轉洗手間，廚房置於長直型客飯廳旁，剩餘客飯廳主體面積長6米、闊2.35米，空間約有152呎，跟油塘「高宏苑」相同。選擇這款則，間房會會令客飯廳欠缺通風窗；但不間房卻未必夠一家幾口居住，所以未必成為綠表換樓家庭客的首選，包括「1-3室、5-7室、12-15室、18室」均屬此類。而且還要留意，因應部份單位較近馬路受噪音影響，還需做減音窗，包括「1-3室、5-7室」均屬此類，可直接置於尾選。
大一房
另一開則可間一房，亦是綠表換樓家庭客開始會考慮的一款，佔全盤41%。入屋均會見廚廁，但其擺位上入屋會正望浴室，打側才是廚房。轉入的客飯廳長約6.165米，闊2.4米，並於客廳旁還預留一個約2米乘2.885米的空間可作睡房。包括「4室、8室、11室、16-17室、19-22室」均屬此類。同樣地，因「4室及8室」需要加裝減音窗，故會成為此類開則中的尾選。
兩房
最後一款則屬大熱開則，但卻只佔樓盤9%，因為全盤只得兩個單位屬此類。說它為大熱，因為跟其可間兩房有關，預計會首先被沽清。全盤只有「9室及10室」做得到。但因「9室」需安裝減音窗及設固定窗，故二選一應該以「10室」作為首選考慮。
表: 揀樓總結
| 首選 | 尾選 | |
| 細一房 | 12-15室 18室 | 1-3室 5-7室 |
| 大一房 | 11室 16-17室 19-22室 | 4室 8室 |
| 兩房 | 10室 | 9室 |
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