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「綠置居2022」推出的三個屋苑中，以馬鞍山錦柏苑的吸引力最低。除了開放式及細一房佔全盤超過半，間隔未必適合換樓綠表買家，樓花期亦橫跨兩年半，預計關鍵日期訂於2026年6月30日，這令綠表買家需跟房委會對賭樓價升跌。就算銀行在審批相關按揭時，對申請人的入息要求傾向以較寬鬆方式去處理，但倘樓價持續回落，屆時銀行是否仍願意估足價上會，卻是準買家需考慮的地方。至於「錦柏苑」的位置、交通、配套及開則，我們會在下文逐一剖析。
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錦柏苑資料
| 樓盤名稱 | 錦柏苑 |
| 位置 | 馬鞍山恆泰路2號 |
| 單位數目 | 1,896個單位 (A座: 656個、B座: 600個、C座: 640個) |
| 面積 | 184-473呎 |
| 車位 | 露台及有蓋住宅車位: 69個 輕型貨車車位: 5個 電單車車位: 10個 單車車位: 127個 |
| 校網 | 89區校網 |
| 關鍵日期 | 2026年6月30日 |
| 綠色建築認證評級 | 待定 |
| 發展商 | 房委會 |
| 官方網站 | https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/gsh2022/tc/kam-pak-court.html |
錦柏苑開價
| 售價 | 78.82萬-273.26萬元 |
| 平均呎價 | 12,260元 |
| 折扣後平均呎價 | 5,030元 |
供款參考
| 最低售價 | 最高售價 | |
| 樓價 | 75萬元 | 261萬元 |
| 首期 | 5%: 3.75萬元 | 5%: 13.05萬元 |
| 貸款額 | 95%: 71.25萬元 | 95%: 247.95萬元 |
| 每月供款 | 3,426元 | 11,920元 |
| 入息要求 | 近乎免入息審查 | 近乎免入息審查 |
| 第一筆資金(首期連雜費) | 4.76萬元 | 27.25萬元 |
項目背景
改道恆泰路以建樓
「錦柏苑」位於馬鞍山86B區恆泰路，毗鄰公屋「欣安邨」。為配合公營房屋發展，規劃署建議透過改道「恆泰路」釋出約3.26公頃地盤，作興建「欣安邨第二期」公屋項目，也就是今天的綠置居「錦柏苑」。當時該幅用地，是撥作渠務署及路政署作工務工程的臨時工地、地盤辦公室及存放場。房委會建議把當時分隔「欣安邨」一期及二期的「恆泰路」路段改道，並在區內增加零售及社區配套設施。
2014年成功改劃住宅
相關用地於2014年12月成功改劃「住宅甲類(8)」，單位數目由原來1,600個至1,900個，計劃於2023-2024年度落成。房委會亦跟社會福利署商討，會設置弱智人士輔助宿舍、特殊幼兒中心、早期教育及訓練中心、長者日間議理中心及安老院舍等。另外亦會興建天橋接駁至新居屋「錦駿苑」。
胡說評析
特色1: 交通及配套
設於兩個鐵路站中間
根據最終定案，「錦柏苑」由三座組成，共提供1,896個住宅單位。項目跟「居屋2020」的「錦駿苑」遙遙相望，但論位置，卻剛好在夾於兩個馬鐵站之間，以步行計算，最近的馬鐵站為「恒安站」，可透過「欣安邨」及商場接駁，步程需時十分鐘；若步行去另一馬鐵站「大水坑站」則未必有瓦遮頭，需時約13分鐘。
附近有三條巴士線往九龍新界
不過，除了取道港鐵，樓盤對出有三輛巴士接駁至九龍及新界不同地區，準買家可乘坐「43X」經沙田第一城、城隧轉乘站轉駁至葵涌及荃灣西，全程車費9.6元；亦可乘坐「81C」經獅子山隧道，連接九龍塘、何文田、油麻地直出尖沙嘴，車費9.4元。又戈或者，可以選擇「89C」會經大老山隧道，前往九龍灣、牛頭角及觀塘，車費9.1元。公共巴士的覆蓋範圍算頗廣泛。
表: 巴士路線
| 巴士號碼 | 前往 | 途經隧道 | 車費 |
| 43X | 荃灣西 | 城門隧道轉車站 | 9.6 |
| 81C | 尖沙咀 | 獅子山隧道 | 9.4 |
| 89C | 觀塘 | 大老山隧道 | 9.1 |
附近欣安商場擴建
配套方面，屋邨「欣安邨」內設有小型商場，但該商場只得三個舖位，用以經營售賣新鮮冰鮮雜貨為主，但在「欣安商場」旁會興建二期商場，料可提供較多民生配套設施。或者也可前往「恒安商場」，該商場由領展營運，內設較多大型連鎖餐廳，以及超市等設施。若選擇大型商場，區內就只有「恒安站」海典灣附近的「We Go Mall」、或到馬鞍山站的「新港城中心」。
特色2: 過半單位可望馬鞍山山景
向東單位(望馬鞍山山景、公路)
「錦柏苑」三座物業向「恒泰路」方向排開，有過半單位向東，能夠遠望馬鞍山山景，但也因外面已是車輛高速飛馳的「馬鞍山路」，長期均會受到噪音影響，大部份朝向此方向的單位需進行噪音緩解措施，安裝減音窗，包括「A座1-3室、12-16室」、「B座1-3室、12-14室」及「C座4-5室、7-9室」。部份單位如「A座4室」會扭向西南，但位置也賠近馬鞍山路；「C座1-3、15-16室」則向北，面向「恒輝街」及對面「恒安邨」，也會受到車聲影響而裝減音窗。而且，望向馬鞍山山景方向，亦有機會望到少量祖墳，要看買家是否介意。
表: 進行噪音緩解措施單位
| A座 | 1-4、12-16室 |
| B座 | 1-3室、12-14室 |
| C座 | 1-5室、7-9室、15-16室 |
向西單位(望公屋欣安邨)
至於其餘單位扭向西面的單位，雖然此方位可以望到吐露港海景，但因前方已興建了「欣安邨」第一期，故其海景會被削去，沒有什麼海景可言。包括「A座4-11室」、「B座4-11室」及「C座10-14室」均屬此類。值得注意，按樓書反映「B座7-11室」前方設有通風道，未知會否有廢氣由此排出，低層單位需特別注意。
各座電梯分配不一
三座物業以密度計大致相若，但A座一層16伙、B座一層15伙、C座一層16伙，但要留意BC設有四部電梯，會層層停；但A座設有五部電梯，但卻非層層停。A座的21樓設有庇護層，2-20樓會有兩部電梯、而22-43樓則設有三部電梯。
特色3: 過半為開放式及細一房
開放式
由於「錦柏苑」跟油塘「高宏苑」相同，均設有絕細的開放式單位，而且連同細一房佔全盤過半，料未必受到綠表家庭客歡迎。畢竟開放式單位的客飯廳連睡房，只得4米長、闊2.35米，撇除廚廁的主體面積僅101呎，比起一個普通車位還要細。綠置居納米化，就算樓價低至78萬，半成首期可上車，但很難推動綠表家庭會放棄現有公屋選購此單位。開放式單位全數集中在C座，分別為「C座3-4室、9-10室」。當中唯一只有10室不用安裝減音窗，視為此界別中的揀樓首選。
細一房
面積較開放式單位稍大的細一房，此類間隔的客飯廳長度稍長一點，達到6米，有足夠空間可間一房，然而因全屋只有一面通風窗，故間房後會令客廳欠缺氣窗，相當之侷促，一般綠表家庭未必看得上眼。此類單位包括「A座1-2室、6-7室、11-12室」、「B座7-15室」、「C座1室、6-8室、11-12室」，佔全盤45%。當中，「A座6-7室及11室」、B座7-11室」及「C座6室、11-12室」不用安裝減音窗，可視為此界別中的揀樓首選。
大一房
部份單位則預留了空間間一房，即使間房後亦不會令客飯廳無窗，但佔全盤僅28%，分別為「A座5室、8-10室、13-14室及16室」、「B座1-2室及5室」及「C座2室、5室及13室」。同樣地，「A座5室、8-10室」、「B座5室」及「C座13室」不用進行噪音緩解措施，在此類間隔中可看高一線。
兩房
最後一款開則為兩房間隔，預料會成為放眼「錦柏苑」買家的首選考慮。包括「A座3-4室及15室」、「B座3-4室及6室」、「C座14-16室」，佔全盤19%。當中「B座4室及6室」、「C座14室」均不設減音窗，屬於首選考慮。
表: 揀樓建議
| 戶型 | 首選 | 次選 |
| 開放式 | C座: 10室 | C座:3-4室、9室 |
| 細一房 | A座: 6-7室及11室 B座: 7-11室 C座: 6室、11-12室 | A座: 1-2室、12室 B座: 12-15室 C室: 1座、7-8室 |
| 大一房 | A座: 5室、8-10室 B座: 5室 C座: 13室 | A座: 13-14室、16室 B座: 1-2室 C座: 2室、5室 |
| 兩房 | B座: 4室、6室 C座: 14室 | A座: 3-4室及15室 B座: 3室 C座: 15-16室 |
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