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繼佳明「明翹匯」後，青衣將推出的新盤由宏安地產發展，位於寮肚路9號的「薈藍」(The Met Azure)，全盤只得一座合共320個單位。這個樓盤主打開放式與一房，最大賣點是藍巴勒海峽景觀，我們會一文剖析這個樓盤開則特色、間隔、開價、交通及景觀等因素。
樓盤關鍵日期為2022年12月31日，也就是樓花期17個月。發展商開出首批連加推96個單位，縱然價格比起區內一線盤為高，但總價效應料會吸引上車客。我們會一文剖析這個樓盤開則特色、間隔、交通及景觀等因素，並就其揀樓，以及付款辦法作建議。
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薈藍資料
| 樓盤名稱 | 薈藍 (the met Azure) |
| 位置 | 青衣寮肚路8號 |
| 單位數目 | 320個 |
| 面積 | 181呎-257呎 |
| 戶型 | 開放式: 203-215呎 (252個) 一房: 256-257呎(28個) 特色:181-257呎(40個) |
| 車位 | 15個 |
| 校網 | 66校網 |
| 關鍵日期 | 2022年12月31日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定不予評級 |
| 發展商 | 宏安地產 |
| 官方網站 | http://www.themet.com.hk/azure |
薈藍開價
| 首批 | 64伙 |
| 折扣額 | 15% |
| 平均呎價 | $24,330 |
| 折扣後售價 | $20,638 |
| 區內二手造價 | 藍澄灣: 13,527元/呎 曉峰園: 13,586元/呎 灝景灣: 16,872元/呎 盈翠半島: 17,838元/呎 |
項目背景及特色
前身為長宏邨小巴站
「薈藍」前身位於「青衣近長宏邨」的一個小巴站，地盤面積0.14公頃，為加快住宅供應，政府把這幅地納入成為210幅改劃用地之一，建議用6倍地積比率，興建170個住宅單位，最高住宅樓層200米，而土地用途則由由「住宅甲類」及「綠化地帶」改劃為「住宅甲類3」用地。
表: 規劃署改劃發展參數
| 位置 | 長宏邨以北 |
| 面積 | 15,070呎 |
| 用途 | 住宅甲類(3) |
| 地積比率 | 住用: 6倍 非住用: 9.5倍 |
| 高度 | 200米 |
| 單位數目 | 170個 |
| 住屋類型 | 私營房屋 |
改劃後於2018年招標
根據批地條款，發展商需要重置地盤內小巴站，同時需確保發展與附近樓宇景觀和高度輪廓協調。政府評估認為，由於地盤並非坐落於主要通風廊，發展對區內空氣流通影響相當輕微。最後改劃後在2018年3月推出招標，終由宏安地產以8.673億元投得，地盤面積14,376呎，按最高可建樓面102,145呎計，每呎地價8,491元，成為青衣最高地價項目。
未來供應
「青衣近曉峰園」用地
當「薈藍」也開售後，估計短期內青衣也沒有太多私樓供應，事關政府把區內幾幅劃作GIC用地也改為公營房屋發展。跟「薈藍」最近的一幅就是「青衣近曉峰園」的用地。這幅用地位於「青衣西路」，規劃署建議由「綠化地帶」改劃為「住宅甲類(5)」用地發展，最高地積比率6.7倍，建築物高度不多於220米，初步建議興建3座合共3,800個單位，預計可容納人口10,300人，還會建設包括幼稚園、零售、社會福利、及公共運輸匯處等。
「青衣路、青鴻路」用地
另外兩幅用地也保留在公營房屋，其中「青衣路、青鴻路」交界，位於「藍澄灣」附近的用地，則成功改劃為住宅用地作綠置居「青富苑」。這幅地面積2.2公頃，共有兩座合共2,800單位，預計容納人口6,500人，房委會已於2019年的綠置居計劃推出。
「青康路北」用地
還有一幅用地位於「青康路北」，政府把鄰近長青邨附近的「公共運輸交匯處」、連同空置校舍「前香港張氏宗親總會張熾昌紀念金學」改劃作公營房屋，預計興建4座住宅物業，提供約3,050個單位，容納人口8,550人，整項計劃預計在2023至2028年分階段落成。屆時在地盤會重置長青社區中心、並增設零售及診所設施。
表: 區內未來供應
| 青衣近曉峰園 | 青衣路、青鴻路交界 | 青康路北 | |
| 面積 | 2.73公頃 | 2.2公頃 | 3.6公頃 |
| 地積比率 | 6.7倍 | 住宅: 6倍 非住宅: 不多於9.5倍 | 住宅: 5倍 非住宅: 不多於9.5倍 |
| 座數 | 3座 | 2座 | 4座 |
| 單位數目 | 3,800個 | 2,800個 | 3,050個 |
| 預計人口 | 10,300人 | 6,500人 | 8,550人 |
| 住宅類型 | 公營房屋 | 綠置居(青富苑) | 公營房屋 |
區內一手及二手供應
明翹匯
因此青衣私樓供應，除了集中在佳明集團在「美景花園」細山街附近的「明翹匯」外，也只能在區內的二手市場，包括「盈翠半島」、「灝景灣」及「藍澄灣」尋找。佳明集團在細山街的「明翹匯」於2019年11月推售，全盤共提供776個單位，為區內近20年內較大型的發展項目。地皮前身本屬綠化地帶，加上有斜坡問題，故在2015年推出招標時曾流標收回，其後2016年15月重新招標後被佳明集團以9.388億元投得，每呎地價破底跌至1,980元。而發展商在2019年開售首批單位，首批375個單位，折算均價14,813元，一房單位最平入場價432萬元。
盈翠半島
若數到青衣的最大型指標屋苑也肯定非「盈翠半島」莫屬，但其戶型則比起「薈藍」大一截。「盈翠半島」分兩期發展，共由12座，共提供3,500個單位。屋苑主打兩房單位，佔總供應量的40%，面積由432-535呎；而三房則可分為639-694呎的「三房一套」以及752-1,058呎的「三房一套連工人房」間隔。由於項目臨海而建，故低層單位也能望到「藍巴勒海峽」。以2021年5月份的成交紀錄反大，屋苑平均呎價逾17,000元呎，一個兩房單位入場價910萬元，而三房則1,180萬元。
灝景灣
被視為1997年時將樓市推至顛峰的「灝景灣」，當年收票超過30,400張，創出歷來收票量最高新盤，認購人龍由世貿中心排至紅隧入口，其後卻因金融風暴樓價大跌，不少業主摸頂接貨收場。這個臨海項目共由11座組成，合共有2,824個單位，分開三期發展，以L型朝兩邊地皮邊界排開，主要提供鑽石廳及方型廳兩種則。樓盤提供的兩三房單位，也跟今次「薈藍」不盡相同。「灝景灣」現時最新均價約16,000元左右，一個最細的兩房單位也接近900萬元，而三房單位也要1,100萬元起步。
藍澄灣
由長實及和黃發展「藍澄灣」，前身為油庫工業用地，其後把該地皮規劃改為「商業、酒店及零售用途」，希望為後方住宅帶來屏封作用，以阻擋由九號貨櫃碼頭帶來的污染。項目「藍澄灣」原作服務式住宅，只作短期住宿用途，但因地契沒有規定可拆售，故發展商在2003年時出售。會所以三大特色主題區分隔，並設有200米長泳池，位置上偏離「青衣站」，故樓價也一直落後，平均呎價約13,000元左右。現時一個兩房單位大約600多萬有交易。
表: 青衣區二手供應
| 盈翠半島 | 灝景灣 | 曉峰園 | 藍澄灣 | |
| 地址 | 青敬路33號 | 牙鷹洲街8號 | 寮肚路3號 | 青衣路1號 |
| 座數 | 12座 | 11座 | 5座 | 5座 |
| 單位數目 | 3,500個 | 2,824個 | 816個 | 1,585個 |
| 面積 | 432-1,075呎 | 508-1,844呎 | 548-1,086呎 | 469-712呎 |
| 車位 | 700個 | 500個 | 816個 | 397個 |
| 入伙期 | 1999年 | 1998年-2001年 | 1999年 | 2003年 |
| 發展商 | 長實、和黃、中信泰富、港鐵 | 新地、長實、華潤 | 新地 | 長實、和黃 |
| 平均呎價 | 17,838元 | 16,872元 | 13,586元 | 13,527元 |
《胡．說樓市》評析
一線景觀向北面為主
樓盤向北
樓盤座落在「寮肚路9號」，一座物業，分層三至十九樓設有二十個單位，分前後兩排排開，「A1-A16室」均扭向北面，透過前方山景，以及青衣北岸公路，因為其座落半山之上，故可由上而下俯瞰整個「藍巴勒海峽」，最遠可以望到「青山公路-汀九段」，被視為全盤的一線景觀。不過由於向北，加上位於半山之上，所以有冬天要有較寒冷的心理準備。(單位: A1-A16室)
向北模擬樓層VR景觀
樓盤向東
樓盤以東是「聖公會何澤芸小學」，及東北方有一幅佔地約28.8萬呎的「政府、機構及社區」用地，隔了一道遠山景及「青衣北岸公路」，會望向「長安邨」，其中樓盤「A17室」的睡房也會望向這邊方向，但隨著日後小巴站重置後，這邊單位會望到小巴站，故低層2-6樓的需安裝維修窗，只限在維修時才能開啟。(單位: A17室)
樓盤以南
樓盤以南一路隔就是公共交通交匯處，有巴士站與小巴站，再前方就是「長宏邨」。「薈藍」正望的「長宏邨」的「宏文樓」及「宏毅樓」，分別樓高24層及25層高。雖然可以享有南向優勢，但無論低、中、高層都正望公屋景，而且低層對正巴士及小巴總站，或會有車聲困擾。「薈藍」的「B」室單位均屬於這類，受影響單位包括「B1-B7室」。但根據樓書，由於日後小巴站會重置至捱近A17室的位置，故小巴站的影響並不算很大，但景觀則會繼續望公屋景為主。
向南模擬樓層VR景觀
距離港鐵青衣站有距離
青衣成重要交通樞紐
佔地1067公頃的青衣小島，可說是連接荃灣、葵涌、大嶼山等地的一個重要樞紐。其中最早建成的為「青衣南橋」，建於1974年，把青衣與葵涌道路連接起來。1987年「青荃橋」落成也成為該島跟葵涌連接的另一個主要幹道。其後配合1998年機場搬遷，「青嶼幹線」、「青衣西北交匯處」、「長青公路」、「長青隧道」及「長青橋」在1997年落成，就成為青衣連接北大嶼山、荃灣及葵涌的連接道路。
青衣北岸公路2002年開通
青衣第二條「青衣南橋」則在1999年落成，變相也加強青衣跟九龍道路網的聯繫。加上當時島上增設「環島道路」，加上多項連接全港重要道路完工，如「汀九橋」、「青沙公路」及「昂船洲大橋」，令青衣成一個重要輸紐。2002年12月，長約2.2公里的「青衣北岸公路」也正式開通，成功把現有「青荃橋」西連「青嶼幹線」，成為連接大嶼山跟港九其他地區的重要路線。
需轉乘巴士及小巴往青衣站
不過，縱然交通看似四通八達，但從住的角度來看，青衣居民較倚賴的，仍是港鐵「青衣站」，但偏偏「薈藍」距離「青衣站」有一段距離，必須接駁小巴或巴士才能到達。「薈藍」以南的「長宏巴士總站」設有四條接駁巴士線、以及兩條專線小巴，可以前往青衣站、荃灣等地方。其中九巴「248M」約十二分鐘便能轉乘至「青衣站」，每程收費約4.2元。也可以乘坐「42M」前往荃灣愉城一帶，需時約27分鐘。島上居民反映，樓盤位於半山之上，很多時需要兜勻青衣才到尾站，歸家時間需時。
表: 薈藍附近交通配套
| 路線 | 時間 | 全程需時 | 價錢 | |
| 九巴248M(循環線) | 青衣站 | 05:45-00:40 | 12分鐘 | 4元 |
| 九巴42M | 荃灣 | 05:20-00:05 | 27分鐘 | 4.7元 |
| 九巴43A | 石籬 | 06:00-23:30 | 34分鐘 | 4.7元 |
| 九巴N241 | 佐敦、旺角、尖沙咀、紅磡 | 00:05-05:30 | 70分鐘 | 15.8元 |
| 小巴407 | 瑪嘉烈醫院 | 06:00-22:45 | 32分鐘 | 9元 |
| 小巴409 | 長亨邨、荃灣 | 06:15-23:15 | 47分鐘 | 6.2元 |
屋苑周邊配套
生活配套未算完善
「薈藍」的生活配套也不完善，最近的商場也只能倚賴毗鄰「長宏邨」的「長宏商場」，該個由領展持有的商場樓面只有11,500呎，內有7-11及百佳等應付民生所需的商店；或需步行約五分鐘前往「長亨商場」則有較多選擇，除了有街市外、還有萬寧、大快活、麥當勞等民生消費熱點。若想購物的話，則需要轉駁巴士前往「青衣城」。
校網66區
「薈藍」隸屬於「66區校網」，其學校比起「屯門71區校網」也較色，並不算十分突出。其中屋苑最鄰近的「聖公會長亨邨何澤芸小學」在2021年度暫定統一派位學額為66個。而另一間鄰近的「聖公會青衣主恩小學」則有70個學位。
表: 青衣區66校網
| 學校名稱 | 學校類別 | 學額 |
| 郭怡雅神父紀念學校 | 男女 | 75個 |
| 東華三院黃士心小學 | 男女 | 22個 |
| 東華三院周演森小學 | 男女 | 37個 |
| 青衣商會小學 | 男女 | 74個 |
| 中華傳道會呂明才小學 | 男女 | 45個 |
| 聖公會何澤芸小學 | 男女 | 45個 |
| 聖公會青衣邨何澤芸小學 | 男女 | 66個 |
| 荃灣商會學校 | 男女 | 65個 |
| 仁濟醫院趙曾學韞小學 | 男女 | 79個 |
| 聖公會青衣主恩小學 | 男女 | 70個 |
| 保良局世德小學 | 男女 | 50個 |
| 保良局陳溢小學 | 男女 | 58個 |
揀樓攻略
開放式單位(252個)
樓底夠高可多劏一層
薈藍的戶型傾向簡單，撇除特色單位(2樓及20樓)，開放式單位共有252個單位，分布於全盤的十八柱，面積分四類203呎、207呎、208呎及215呎。單位直入已經見到整個客飯廳主體面積，若扣除捱近露台的開放式廚房、以及洗手間跟大門形成的小凹位，其面積約有116呎，空間也算是頗方正。加上這個樓盤以高樓底取勝，容許買家向高空發展，變相可多間一層閣樓使用。
選細不選大
問題是，若你真的鍾情開放式單位，四款開放式又應該怎作選擇呢? 首先，若你仔細量度內櫳，你會發現四款單位的內櫳並沒有任何分別，大家的內櫳空間也完全相同。面積較大的單位主要跟其捱近後樓梯或電梯有關，需要獨力承擔該部份牆身，並計算入實用面積。我們《胡．說樓市》編輯部建議，買家可先決定景觀及方位入手，之後在該方位的單位中，挑選面數最細的單位。
部份面積較大開放式設轉角窗
當然，你可能會問面數較大的單位，是否完全沒有可取之處? 也不一定。若你注重方位、或者希望透光度較充足，開放式單位最大的「B07室」、「B01室」均屬於南向，但景觀較輸蝕。但最大特色是這兩柱單位，均附設全玻璃轉角窗，但當然也有缺點，就是低單位需進行噪音緩解措施，故有得也有失，需自行衡量。
冷氣機散熱器置於露台頂
另外值得一提，開放式戶型的單位，其冷氣機散熱器全數置於露台頂部，日後維修會有一點麻煩。另外，翻查樓書，薈藍所採用的冷氣機為大金，型號為「FTHM50RAV1N」，會配以一部散熱器「RHM50RAV1N」。這類散熱器所採用的雪種為「R32」環保雪種，但其缺點卻是有低易燃性，值得準買家留意。
表: 開放式單位
| 戶型 | 面積 | 方位及景觀 | 開則 | 次序 |
| A03-A15室 | 203呎 | 向北、望藍巴勒海峽 | 面積首選 | 首選: A12室: 403萬-453萬元 次選: A03室: 405萬-447萬元 第三選擇: A15室: 406萬-455萬元 第四選擇: A05室: 413萬-456萬元 第五選擇: A06室414-461萬元 |
| B02室、B06室 | 203呎 | 向南、望公屋景 | B06室的露台為自動回彈門 | 首選: B02室: 389萬-416萬元 次選: B06室: 410萬-418萬元 |
| A02室、A16室 | 207呎 | 向北、望藍巴勒海峽 | ||
| B01室 | 207呎 | 向南、望公屋景 | 設轉角窗及一扇氣窗 3、5、7樓的客飯廳設維修窗 | 411萬-432萬元 |
| B03室、B05室 | 208呎 | 向南、望公屋景 | 首選: B03室 389萬-421萬元 次選: B05室 395萬-422萬元 | |
| B07室 | 215呎 | 向南、望公屋景 | 轉角窗、3及5樓設減音露台 |
一房單位(28個)
薈藍只得兩柱為一房單位，分別設於兩邊走廊盡頭的A01室(257呎)及A17室(256呎)，各有其優劣。兩者內櫳的空間並沒有分別，若價格相同的話，而又注重是否抵買的準買家，應該要揀細不揀大；但「A07室」方位上向東，會較捱近日後重置的小巴站，其中低層2、3-6樓的睡房一側窗戶需作固定窗戶，僅在維修時開啟；而「A01」室則較捱近垃圾房，故需自行取捨。
價單與付款辦法分析
薈藍在開售前暫時開出兩張價單，首批連加推共96個單位，若扣除最高15%的即供折扣後，平均呎價為20,879元，比起青衣一線屋苑「盈翠半島」及「灝景灣」高約15%。只因銀碼較相宜，首批開出的單位全部低於600萬以下，才出現價格相宜的感覺。今次發展商的付款辦法也相當簡單，只有「即供」及「建築期付款」兩款辦法。
「即供」付款辦法 (120天現金付款辦法)
選擇「即供」付款辦法可獲取最高折扣額15%，在簽署臨約先繳付5%的訂金後，準買家需要在60天內多繳付5%訂金，而餘額90%則在簽臨約後的120天找清，相當於有四個月時間找尋銀行上會。由於樓盤樓花期有17個月，未能壓縮至少於一年樓花期上會，故即使樓價為600萬元以下，但也未能夠透過舊按保上會，必須自己籌集四成首期上會(簽臨約後繳10%、成交時多繳30%)，而餘額60%向銀行承造按揭。
「建築期付款」
因此，若本身對高成數按揭有需求的買家，則必須選擇「建築期付款」，在入伙時再透過借取新按保上會，變相買家可確保能支付10%首期入市。若選擇「建築期付款」，準買家在售樓處簽署臨約時，需要先支付5%訂金，並在180天後多繳付5%訂金，而餘額90%可在入伙時找清，當然其折扣會比起「即供」為少，只有12%。
「建築期付款」+提前成交
不過，若選擇「建築期付款」的買家也可以選擇提前成交，以獲取2.5%的現金回贈，但當然若需要選擇新按保上會的買家，則未必可取盡現金回贈；但若願意支付多一點首期至兩成，則600萬元以下的單位可以透過舊按保上會，也有可能同時能取得到2.5%的現金回贈。
供款實例 (3樓B03室、208呎、訂價457.4萬元)
若根據上述的供款安排，大致可以衍生五種上會模式，我們會以全場最平的單位作計算，單位為3樓B03室，訂價457.4萬元。
| 即供 | 建築期付款 | 建築期付款+新按揭保險 | 建築期付款+提前成交+舊按揭保險 | |
| 樓價 | 389萬元 | 403萬元 | 403萬元 | 403萬元 |
| 首期 | 40%: 155.6萬元 | 40%: 161.2萬元 | 10%: 40.3萬元 | 20%: 80.6萬元 |
| 貸款額 | 60%: 233.4萬元 | 60%: 241.8萬元 | 90%: 362.7萬元 按揭保費: 18.135萬元 | 80%: 322.4萬元 按揭保費: 6.9316萬元 |
| 月供 | 9,222元 | 9,554元 | 15,048元 | 13,013元 |
| 入息 | 22,087元 | 22,882元 | 36,039元 | 31,165元 |
| 第一筆資金 | 165萬元 | 172萬元 | 51萬元 | 91萬元 |
| 現金回贈金額 | — | — | — | 10.075萬元 |
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