【青衣薈藍:揀樓攻略】景觀、座向全分析! 內附VR模擬景觀

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繼佳明「明翹匯」後,青衣將推出的新盤由宏安地產發展,位於寮肚路9號的「薈藍」(The Met Azure),全盤只得一座合共320個單位。這個樓盤主打開放式與一房,最大賣點是藍巴勒海峽景觀,我們會一文剖析這個樓盤開則特色、間隔、開價、交通及景觀等因素。

樓盤關鍵日期為2022年12月31日,也就是樓花期17個月。發展商開出首批連加推96個單位,縱然價格比起區內一線盤為高,但總價效應料會吸引上車客。我們會一文剖析這個樓盤開則特色、間隔、交通及景觀等因素,並就其揀樓,以及付款辦法作建議。

文章目錄

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薈藍資料

樓盤名稱薈藍 (the met Azure)
位置青衣寮肚路8號
單位數目320個
面積181呎-257呎
戶型開放式: 203-215呎 (252個)
一房: 256-257呎(28個)
特色:181-257呎(40個)
車位15個
校網66校網
關鍵日期2022年12月31日
綠色建築認證評級暫定不予評級
發展商宏安地產
官方網站http://www.themet.com.hk/azure

薈藍開價

首批64伙
折扣額15%
平均呎價$24,330
折扣後售價$20,638
區內二手造價  藍澄灣: 13,527元/呎
曉峰園: 13,586元/呎
灝景灣: 16,872元/呎
盈翠半島: 17,838元/呎 

項目背景及特

前身為長宏邨小巴站

「薈藍」前身位於「青衣近長宏邨」的一個小巴站,地盤面積0.14公頃,為加快住宅供應,政府把這幅地納入成為210幅改劃用地之一,建議用6倍地積比率,興建170個住宅單位,最高住宅樓層200米,而土地用途則由由「住宅甲類」及「綠化地帶」改劃為「住宅甲類3」用地。

薈藍改劃圖

: 規劃署改劃發展參數

位置長宏邨以北
面積15,070呎
用途住宅甲類(3)
地積比率住用: 6倍
非住用: 9.5倍
高度200米
單位數目170個
住屋類型私營房屋

改劃後於2018年招標

根據批地條款,發展商需要重置地盤內小巴站,同時需確保發展與附近樓宇景觀和高度輪廓協調。政府評估認為,由於地盤並非坐落於主要通風廊,發展對區內空氣流通影響相當輕微。最後改劃後在2018年3月推出招標,終由宏安地產以8.673億元投得,地盤面積14,376呎,按最高可建樓面102,145呎計,每呎地價8,491元,成為青衣最高地價項目。


未來供應

「青衣近曉峰園」用地

當「薈藍」也開售後,估計短期內青衣也沒有太多私樓供應,事關政府把區內幾幅劃作GIC用地也改為公營房屋發展。跟「薈藍」最近的一幅就是「青衣近曉峰園」的用地。這幅用地位於「青衣西路」,規劃署建議由「綠化地帶」改劃為「住宅甲類(5)」用地發展,最高地積比率6.7倍,建築物高度不多於220米,初步建議興建3座合共3,800個單位,預計可容納人口10,300人,還會建設包括幼稚園、零售、社會福利、及公共運輸匯處等。

青衣近曉峰園

「青衣路、青鴻路」用地

另外兩幅用地也保留在公營房屋,其中「青衣路、青鴻路」交界,位於「藍澄灣」附近的用地,則成功改劃為住宅用地作綠置居「青富苑」。這幅地面積2.2公頃,共有兩座合共2,800單位,預計容納人口6,500人,房委會已於2019年的綠置居計劃推出。

綠置居青富苑正在興建中,已發售
綠置居青富苑正在興建中,已發售

「青康路北」用地

還有一幅用地位於「青康路北」,政府把鄰近長青邨附近的「公共運輸交匯處」、連同空置校舍「前香港張氏宗親總會張熾昌紀念金學」改劃作公營房屋,預計興建4座住宅物業,提供約3,050個單位,容納人口8,550人,整項計劃預計在2023至2028年分階段落成。屆時在地盤會重置長青社區中心、並增設零售及診所設施。

青康路北改劃
青康路北改劃

: 區內未來供應

 青衣近曉峰園青衣路、青鴻路交界青康路北
面積2.73公頃2.2公頃3.6公頃
地積比率6.7倍住宅: 6倍
非住宅: 不多於9.5倍
住宅: 5倍
非住宅: 不多於9.5倍
座數3座2座4座
單位數目3,800個2,800個3,050個
預計人口10,300人6,500人8,550人
住宅類型公營房屋綠置居(青富苑)公營房屋

區內一手及二手供應

明翹匯

因此青衣私樓供應,除了集中在佳明集團在「美景花園」細山街附近的「明翹匯」外,也只能在區內的二手市場,包括「盈翠半島」、「灝景灣」及「藍澄灣」尋找。佳明集團在細山街的「明翹匯」於2019年11月推售,全盤共提供776個單位,為區內近20年內較大型的發展項目。地皮前身本屬綠化地帶,加上有斜坡問題,故在2015年推出招標時曾流標收回,其後2016年15月重新招標後被佳明集團以9.388億元投得,每呎地價破底跌至1,980元。而發展商在2019年開售首批單位,首批375個單位,折算均價14,813元,一房單位最平入場價432萬元。

盈翠半島

若數到青衣的最大型指標屋苑也肯定非「盈翠半島」莫屬,但其戶型則比起「薈藍」大一截。「盈翠半島」分兩期發展,共由12座,共提供3,500個單位。屋苑主打兩房單位,佔總供應量的40%,面積由432-535呎;而三房則可分為639-694呎的「三房一套」以及752-1,058呎的「三房一套連工人房」間隔。由於項目臨海而建,故低層單位也能望到「藍巴勒海峽」。以2021年5月份的成交紀錄反大,屋苑平均呎價逾17,000元呎,一個兩房單位入場價910萬元,而三房則1,180萬元。

盈翠半島

灝景灣

被視為1997年時將樓市推至顛峰的「灝景灣」,當年收票超過30,400張,創出歷來收票量最高新盤,認購人龍由世貿中心排至紅隧入口,其後卻因金融風暴樓價大跌,不少業主摸頂接貨收場。這個臨海項目共由11座組成,合共有2,824個單位,分開三期發展,以L型朝兩邊地皮邊界排開,主要提供鑽石廳及方型廳兩種則。樓盤提供的兩三房單位,也跟今次「薈藍」不盡相同。「灝景灣」現時最新均價約16,000元左右,一個最細的兩房單位也接近900萬元,而三房單位也要1,100萬元起步。

灝景灣

藍澄灣

由長實及和黃發展「藍澄灣」,前身為油庫工業用地,其後把該地皮規劃改為「商業、酒店及零售用途」,希望為後方住宅帶來屏封作用,以阻擋由九號貨櫃碼頭帶來的污染。項目「藍澄灣」原作服務式住宅,只作短期住宿用途,但因地契沒有規定可拆售,故發展商在2003年時出售。會所以三大特色主題區分隔,並設有200米長泳池,位置上偏離「青衣站」,故樓價也一直落後,平均呎價約13,000元左右。現時一個兩房單位大約600多萬有交易。

藍澄灣

: 青衣區二手供應

 盈翠半島灝景灣曉峰園藍澄灣
地址青敬路33號牙鷹洲街8號寮肚路3號青衣路1號
座數12座11座5座5座
單位數目3,500個2,824個816個1,585個
面積432-1,075呎508-1,844呎548-1,086呎469-712呎
車位700個500個816個397個
入伙期1999年1998年-2001年1999年2003年
發展商長實、和黃、中信泰富、港鐵新地、長實、華潤新地長實、和黃
平均呎價17,838元16,872元13,586元13,527元

《胡.說樓市》評析

一線景觀向北面為主

樓盤向北

樓盤座落在「寮肚路9號」,一座物業,分層三至十九樓設有二十個單位,分前後兩排排開,「A1-A16室」均扭向北面,透過前方山景,以及青衣北岸公路,因為其座落半山之上,故可由上而下俯瞰整個「藍巴勒海峽」,最遠可以望到「青山公路-汀九段」,被視為全盤的一線景觀。不過由於向北,加上位於半山之上,所以有冬天要有較寒冷的心理準備。(單位:  A1-A16室)

向北模擬樓層VR景觀

樓盤向東

樓盤以東是「聖公會何澤芸小學」,及東北方有一幅佔地約28.8萬呎的「政府、機構及社區」用地,隔了一道遠山景及「青衣北岸公路」,會望向「長安邨」,其中樓盤「A17室」的睡房也會望向這邊方向,但隨著日後小巴站重置後,這邊單位會望到小巴站,故低層2-6樓的需安裝維修窗,只限在維修時才能開啟。(單位: A17室)

樓盤以南

樓盤以南一路隔就是公共交通交匯處,有巴士站與小巴站,再前方就是「長宏邨」。「薈藍」正望的「長宏邨」的「宏文樓」及「宏毅樓」,分別樓高24層及25層高。雖然可以享有南向優勢,但無論低、中、高層都正望公屋景,而且低層對正巴士及小巴總站,或會有車聲困擾。「薈藍」的「B」室單位均屬於這類,受影響單位包括「B1-B7室」。但根據樓書,由於日後小巴站會重置至捱近A17室的位置,故小巴站的影響並不算很大,但景觀則會繼續望公屋景為主。

向南模擬樓層VR景觀

距離港鐵青衣站有距離

青衣成重要交通樞紐

佔地1067公頃的青衣小島,可說是連接荃灣、葵涌、大嶼山等地的一個重要樞紐。其中最早建成的為「青衣南橋」,建於1974年,把青衣與葵涌道路連接起來。1987年「青荃橋」落成也成為該島跟葵涌連接的另一個主要幹道。其後配合1998年機場搬遷,「青嶼幹線」、「青衣西北交匯處」、「長青公路」、「長青隧道」及「長青橋」在1997年落成,就成為青衣連接北大嶼山、荃灣及葵涌的連接道路。

青衣北岸公路2002年開通

青衣第二條「青衣南橋」則在1999年落成,變相也加強青衣跟九龍道路網的聯繫。加上當時島上增設「環島道路」,加上多項連接全港重要道路完工,如「汀九橋」、「青沙公路」及「昂船洲大橋」,令青衣成一個重要輸紐。2002年12月,長約2.2公里的「青衣北岸公路」也正式開通,成功把現有「青荃橋」西連「青嶼幹線」,成為連接大嶼山跟港九其他地區的重要路線。

需轉乘巴士及小巴往青衣站

不過,縱然交通看似四通八達,但從住的角度來看,青衣居民較倚賴的,仍是港鐵「青衣站」,但偏偏「薈藍」距離「青衣站」有一段距離,必須接駁小巴或巴士才能到達。「薈藍」以南的「長宏巴士總站」設有四條接駁巴士線、以及兩條專線小巴,可以前往青衣站、荃灣等地方。其中九巴「248M」約十二分鐘便能轉乘至「青衣站」,每程收費約4.2元。也可以乘坐「42M」前往荃灣愉城一帶,需時約27分鐘。島上居民反映,樓盤位於半山之上,很多時需要兜勻青衣才到尾站,歸家時間需時。

: 薈藍附近交通配套

 路線時間全程需時價錢
九巴248M(循環線)青衣站05:45-00:4012分鐘4元
九巴42M荃灣05:20-00:0527分鐘4.7元
九巴43A石籬06:00-23:3034分鐘4.7元
九巴N241佐敦、旺角、尖沙咀、紅磡00:05-05:3070分鐘15.8元
小巴407瑪嘉烈醫院06:00-22:4532分鐘9元
小巴409長亨邨、荃灣06:15-23:1547分鐘6.2元

屋苑周邊配套

生活配套未算完善

「薈藍」的生活配套也不完善,最近的商場也只能倚賴毗鄰「長宏邨」的「長宏商場」,該個由領展持有的商場樓面只有11,500呎,內有7-11及百佳等應付民生所需的商店;或需步行約五分鐘前往「長亨商場」則有較多選擇,除了有街市外、還有萬寧、大快活、麥當勞等民生消費熱點。若想購物的話,則需要轉駁巴士前往「青衣城」。

校網66區

「薈藍」隸屬於「66區校網」,其學校比起「屯門71區校網」也較色,並不算十分突出。其中屋苑最鄰近的「聖公會長亨邨何澤芸小學」在2021年度暫定統一派位學額為66個。而另一間鄰近的「聖公會青衣主恩小學」則有70個學位。

: 青衣區66校網

學校名稱學校類別學額
郭怡雅神父紀念學校男女75個
東華三院黃士心小學男女22個
東華三院周演森小學男女37個
青衣商會小學男女74個
中華傳道會呂明才小學男女45個
聖公會何澤芸小學男女45個
聖公會青衣邨何澤芸小學男女66個
荃灣商會學校男女65個
仁濟醫院趙曾學韞小學男女79個
聖公會青衣主恩小學男女70個
保良局世德小學男女50個
保良局陳溢小學男女58個

揀樓攻略

薈藍平面圖

開放式單位(252個)

樓底夠高可多劏一層

薈藍的戶型傾向簡單,撇除特色單位(2樓及20樓),開放式單位共有252個單位,分布於全盤的十八柱,面積分四類203呎、207呎、208呎及215呎。單位直入已經見到整個客飯廳主體面積,若扣除捱近露台的開放式廚房、以及洗手間跟大門形成的小凹位,其面積約有116呎,空間也算是頗方正。加上這個樓盤以高樓底取勝,容許買家向高空發展,變相可多間一層閣樓使用。

選細不選大

問題是,若你真的鍾情開放式單位,四款開放式又應該怎作選擇呢? 首先,若你仔細量度內櫳,你會發現四款單位的內櫳並沒有任何分別,大家的內櫳空間也完全相同。面積較大的單位主要跟其捱近後樓梯或電梯有關,需要獨力承擔該部份牆身,並計算入實用面積。我們《胡.說樓市》編輯部建議,買家可先決定景觀及方位入手,之後在該方位的單位中,挑選面數最細的單位。

部份面積較大開放式設轉角窗

當然,你可能會問面數較大的單位,是否完全沒有可取之處? 也不一定。若你注重方位、或者希望透光度較充足,開放式單位最大的「B07室」、「B01室」均屬於南向,但景觀較輸蝕。但最大特色是這兩柱單位,均附設全玻璃轉角窗,但當然也有缺點,就是低單位需進行噪音緩解措施,故有得也有失,需自行衡量。

冷氣機散熱器置於露台頂

另外值得一提,開放式戶型的單位,其冷氣機散熱器全數置於露台頂部,日後維修會有一點麻煩。另外,翻查樓書,薈藍所採用的冷氣機為大金,型號為「FTHM50RAV1N」,會配以一部散熱器「RHM50RAV1N」。這類散熱器所採用的雪種為「R32」環保雪種,但其缺點卻是有低易燃性,值得準買家留意。

: 開放式單位

戶型面積方位及景觀開則次序
A03-A15室203呎向北、望藍巴勒海峽面積首選首選: A12室: 403萬-453萬元

次選: A03室: 405萬-447萬元

第三選擇: A15室: 406萬-455萬元

第四選擇: A05室: 413萬-456萬元

第五選擇: A06室414-461萬元
B02室、B06室203呎向南、望公屋景B06室的露台為自動回彈門首選: B02室: 389萬-416萬元

次選: B06室: 410萬-418萬元
A02室、A16室207呎向北、望藍巴勒海峽  
B01室207呎向南、望公屋景設轉角窗及一扇氣窗 3、5、7樓的客飯廳設維修窗411萬-432萬元
B03室、B05室208呎向南、望公屋景 首選: B03室 389萬-421萬元

次選: B05室 395萬-422萬元
B07室215呎向南、望公屋景轉角窗、3及5樓設減音露台 

一房單位(28個)

薈藍只得兩柱為一房單位,分別設於兩邊走廊盡頭的A01室(257呎)及A17室(256呎),各有其優劣。兩者內櫳的空間並沒有分別,若價格相同的話,而又注重是否抵買的準買家,應該要揀細不揀大;但「A07室」方位上向東,會較捱近日後重置的小巴站,其中低層2、3-6樓的睡房一側窗戶需作固定窗戶,僅在維修時開啟;而「A01」室則較捱近垃圾房,故需自行取捨。


價單與付款辦法分析

薈藍在開售前暫時開出兩張價單,首批連加推共96個單位,若扣除最高15%的即供折扣後,平均呎價為20,879元,比起青衣一線屋苑「盈翠半島」及「灝景灣」高約15%。只因銀碼較相宜,首批開出的單位全部低於600萬以下,才出現價格相宜的感覺。今次發展商的付款辦法也相當簡單,只有「即供」及「建築期付款」兩款辦法。

「即供」付款辦法 (120天現金付款辦法)

選擇「即供」付款辦法可獲取最高折扣額15%,在簽署臨約先繳付5%的訂金後,準買家需要在60天內多繳付5%訂金,而餘額90%則在簽臨約後的120天找清,相當於有四個月時間找尋銀行上會。由於樓盤樓花期有17個月,未能壓縮至少於一年樓花期上會,故即使樓價為600萬元以下,但也未能夠透過舊按保上會,必須自己籌集四成首期上會(簽臨約後繳10%、成交時多繳30%),而餘額60%向銀行承造按揭。

「建築期付款」

因此,若本身對高成數按揭有需求的買家,則必須選擇「建築期付款」,在入伙時再透過借取新按保上會,變相買家可確保能支付10%首期入市。若選擇「建築期付款」,準買家在售樓處簽署臨約時,需要先支付5%訂金,並在180天後多繳付5%訂金,而餘額90%可在入伙時找清,當然其折扣會比起「即供」為少,只有12%。

「建築期付款」+提前成交

不過,若選擇「建築期付款」的買家也可以選擇提前成交,以獲取2.5%的現金回贈,但當然若需要選擇新按保上會的買家,則未必可取盡現金回贈;但若願意支付多一點首期至兩成,則600萬元以下的單位可以透過舊按保上會,也有可能同時能取得到2.5%的現金回贈。

供款實例 (3樓B03室、208呎、訂價457.4萬元)

若根據上述的供款安排,大致可以衍生五種上會模式,我們會以全場最平的單位作計算,單位為3樓B03室,訂價457.4萬元。

 即供建築期付款建築期付款+新按揭保險建築期付款+提前成交+舊按揭保險
樓價389萬元403萬元403萬元403萬元
首期40%: 155.6萬元40%: 161.2萬元10%: 40.3萬元20%: 80.6萬元
貸款額60%: 233.4萬元60%: 241.8萬元90%: 362.7萬元
按揭保費: 18.135萬元
80%: 322.4萬元
按揭保費: 6.9316萬元
月供9,222元9,554元15,048元13,013元
入息22,087元22,882元36,039元31,165元
第一筆資金165萬元172萬元51萬元91萬元
現金回贈金額10.075萬元

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