【和你搵盤:北區】上水、粉嶺$5XX萬上車盤! 三個盤你會點揀? (附影片)

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不少年輕家庭不介意住得遠一點,早前我們拍攝過新界西的上車屋苑,今次《和你搵盤》就用嘗試用類近銀碼在新界北尋找盤源。來到新界北「上水」及「粉嶺」,自90年代開始,有大量私樓在火車站附近落成,而樓齡較新的物業則沿火車站外興建,形成兩個截然不同的生活體驗。我們也應一名谷友要求,希望在這區搵盤,他表示自己月入6萬,希望找一個兩房400呎以上單位,可供三人居住。我們會一連參觀三個單位,讓大家比較一下。

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放盤1: 上水新都廣場

今天參觀的第一個放盤在上水「新都廣場」。位置上鄰近火車站,經一條接駁天橋就可抵達樓盤。「新都廣場」1991年落成,共由三座組成,每層約提供8個單位,面積由411-602呎之間。附近鄰近可比較的私樓,還有「上水中心」、「龍豐花園」及「上水名都」等,但面積卻不及「新都廣場」般大。我們參觀的單位在3座低層G室,面積411呎,業主叫價550萬元,呎價13,382元,比起類近一般面積單位叫價600萬元為低,但背後有原因的。

發展項目新都廣場
地址上水龍運街8號
座數3座
樓層24層-25層
單位數目592個
面積411-602呎
入伙日期1991年3月
發展商新鴻基
單位新都廣場3座低層G室
面積411呎
叫價550萬元
呎價13,382元

特色1: 單位沒景觀可言

坦白說,第一個觀感,我真的覺得單位頗一般。橫向客飯廳是很闊落,客廳、飯廳布局是很分明,但客飯廳外接一邊窗,外望平台,我覺得有點略為失色。住得新界區,位置已隔涉一點,也希望環境可稍作彌補。打側望「北區大會堂」,樓層避不過大會堂,所以單位沒什麼景觀可言。其實外望平台,細心留意平台還有個凹位,竟然可望穿下層停車場位置,感覺有點怪怪的。對住低層,我怎樣也有一點點戒心,因為過去實在聽得太多低層倒灌的故事。

特色2: 單位裝潢殘舊

單位廚房在入門口左手邊,梗廚設計,用得有點殘舊,打開氣扇,不用多說,外邊都布滿生鏽喉管。客飯廳走廊直入,洗手間不是黑廁,內設浴缸,但一樣殘舊。全屋最企理是兩間睡房,房門打對角擺,房間面積算標準間隔,夠放床、夠放衣櫃。看內部裝修,你會覺得單位住了很久,所以下手要預裝修,但這也是樓價較相宜的另一原因。不過我覺得,如果你本身已打算把單位推倒重來,殘裝有殘裝的好,反正什麼也會拆走,不會太浪費。

特色3: 鄰近火車站及大型商場

上水火車站附近屋苑,多數在90年代落成,最大賣點就是近鐵路,好似「新都廣場」由火車站行過來大約五分鐘,全程有瓦遮頭,不用淋雨,附近又有新都廣場、及上水廣場。如果你問我怎評價這個單位,四個字:「價位取勝」。可能你會說:「不是吧? 上水樓500幾萬,還說價位取勝?!」 上水火車站附近樓價大概如此。

特色4: 400呎單位叫價多數600萬起跳

若非這個放盤低層無景觀、裝修較欠奉,類近單位六字起跳。堅持500幾萬在上水上車,不是遠離火車站、就是只能買得面積少一點,例如「上水中心」,類近銀碼也能買300多呎。我們又即管多看一個單位比較下。


放盤2: 上水龍豐花園

第二個參觀的屋苑為「龍豐花園」,其實際位置就在「新都廣場」行過來不遠處。「龍豐花園」由恒基在90年代發展,共有3座合共600個單位,也為區內的上車之選,面積由314-505呎。我們參觀的單位在C座,中層1室單位,因為面積稍為細一點,只得326呎,故叫價自然比起「新都廣場」稍為相宜一點,業主開價510萬元,但折算呎價則高達15,644元。

發展項目龍豐花園
地址上水龍琛路33號
座數3座
樓層25層
單位數目600個
面積314-505呎
入伙日期1991年7月-1993年1月
發展商恒基兆業
單位龍豐花園C座中層1室
面積326呎
叫價510萬元
呎價15,644元

特色1: 單位較開揚光猛

面積細一點,高層一點,景觀也開揚一點。起碼入到屋光猛一點,抬頭望到藍天,客飯廳沒有剛才的單位般大,但客飯廳的側窗,可以望到上水天平山「奕翠園」一帶,還望到「北區運動場」。

特色2: 單位向西北望石湖墟景色

雖則說326呎,但以前常見的眼鏡房則,即是兩間睡房平排而放的開則,算頗為足秤。弊病是五門歸心,同時要透過梳化置中才能分間客飯廳,但就叫做用盡大部份空間。這款開則,也把最光猛的地方預留給睡房,兩間房向西北,剛剛好透過前面A座及B座,望向「石湖墟」方向,「石湖墟」本身都是幾層高,最遠可望到內地深圳邊景,景觀算幾有層次。

特色3: 眼鏡房五門歸心

其實這類眼鏡房,如果用不盡房間的話,有些會把它二合為一,並順道把近廳牆身拉直。可能因為單位光線夠,廚廁雖然都用了一段時間,但又不覺得十分殘舊,廚房門拆走改做半開放式,預了位放雪櫃、爐頭下放大眼仔;洗手間不算迫狹,算是麻雀雖小、五臟俱全一類。

特色4: 屋苑樓下環境較雜亂

火車站附近屋苑,「龍豐花園」最輸蝕是樓下環境,因為對面是「石湖墟市政大廈」,所以衍生出來樓下商鋪,不是賣菜、就是賣生果,我由大堂行出來,已經嗅到一些燒臘味道,感覺環境相對雜亂,而且人頭湧湧,不怎麼舒適。其實說開上水,自不然會搭多一個站去「粉嶺」比較下,感覺兩個地方,總是連在一起。


放盤3: 粉嶺帝庭軒

今天參觀的最後一個放盤,我們來到粉嶺區搵樓,粉嶺區較著名有「牽晴間」、以及「聯和墟」一帶的「聯和墟」三寶。我們參觀的「帝庭軒」是由信和及萬泰發展,共由四座物業組成,合共有1,000個住宅單位。這裡餘下兩寶包括「綠悠軒」及「御庭軒」。其中「綠悠軒」規模及樓齡最大,是由十一個發展商合作發展,包括長實、新地、新世界、恒基、信和、南豐、置地、太古、恒隆、嘉里及中國海外合作發展,這一區以純住宅為主,環境頗舒適。我們參觀的「帝庭軒」5座中層D室,面積400多呎,理應符合谷友搵盤預算,只是銀碼稍為貴一點,要620萬元,但我也想給準買家感受一下。

發展項目帝庭軒
地址粉嶺和滿街
座數4座
樓層36-37層
單位數目1,000個
面積422呎-618呎
入伙日期2000年9月
發展商信和、萬泰
單位帝庭軒5座中層D室
面積419呎
叫價620萬元
呎價14,797元

特色1: 樓齡較新、純住宅區

三個單位,這個算是樓齡最新,又有會所等設施。其實粉嶺上水都一樣,愈近火車站,樓齡也相對舊一點,這裡新一點的物業卻相對遠離火車站。但好處卻是純住宅環境,少了一點繁囂。

特色2: 單位保養得宜

單位419呎,布局都很四正實用,不知大家有沒有印象,我們拍攝過「荃灣上車盤」,內裡布局跟「海濱花園」很相近。客飯廳空間夠大,如果說放置餐桌、大件梳化一定夠位,廚房曲尺型,預留了位置放雪櫃、洗衣機,還有微波爐,我覺得業主也住得頗新淨,稍為清潔可以入住。行前少少就是洗手間,不是黑廁、亦有企缸。

特色3: 單位望樓景為主,但壓迫感不太重

房間平排而設,各有其特色。近洗手間的房間,偷了少部份牆身可做入牆櫃,當然舊式樓窗台頗大,要善用窗台才可以;至於另一間房則設有轉角窗,打側可望客飯廳的類近景觀,但「帝庭軒」本身由四座組成,所以樓景比例較多,但慶幸就不算太近,壓迫感不太重,或者要向下就能望內園。


胡.說評析

如果純粹計銀碼,三個單位應該都符合到谷友預算,問題是應該選擇哪一個單位? 很直接,我個人會剔走上水「龍豐花園」及「新都廣場」不選擇;而粉嶺「帝庭軒」,如果可以傾到600萬以下,我才會考慮。

三個單位一律估價不足

單位睇估價,其實三個單位中,沒有一個是估足價。其中我覺得可以稍為考慮的「帝庭軒」,業主開價跟估價偏差幅度最大。業主叫620萬元,但銀行只估574萬元。我覺得谷友可以試下用估價還一口價。但現市況,業主如此心雄,我估多數都不願意,可能搏一搏追一口價,600萬內才扑鎚。論估價,其實餘下兩個上水單位,「龍豐花園」偏差幅度最小只有幾萬元;而「新都廣場」則偏差約6.5%。

 新都廣場龍豐花園帝庭軒
叫價550萬元510萬元620萬元
估價514萬元506萬元574萬元
偏差-6.5%-1%-7%

首選「帝庭軒」、棄選「新都」、「龍豐」

估價有偏差,為何我仍投「帝庭軒」一票呢?  原因遠離火車站。可能你會說,近火車站不是優勢嗎?  其他區近鐵路是優勢,但上水、粉嶺區卻例外。但正如之前我所指,住得新界區,都希望可以遠離繁囂,現在未通關,區內水貨客絕跡,所以上水兩個盤近火車站的樓盤,才不及之前般擠擁,換取一點點喘息空間;但這真的很暫時,疫情後再通關,可能又會打回原形。反而住得遠離火車站,純住宅區,最多選擇搭巴士出入,我估計住得這區,也不介意乘坐巴士。

「帝庭軒」供款及首期要求最高

看谷友條件,他本身入息60,000元。倒轉推算,要過到壓力測試,最高借貸能力達630萬元,所以三個單位,他也供得起綽綽有餘。用我選擇的「帝庭軒」的單位為例,如果業主最終願意用估價574萬元出售,支付一成首期57.4萬元後,餘額上會月供也只是20,000多元,月入有49,000元已可過壓力測試。當然前提是自己需要預備大約81萬元資金,支付首期、經紀佣金及厘印費等等。

 新都廣場龍豐花園帝庭軒
叫價550萬元510萬元620萬元
估價514萬元506萬元574萬元
偏差-6.5%-1%-7%

如果你堅持選擇上水區兩個單位,以銀行估價來計數,「新都廣場」及「龍豐花園」分別月供18,278元及17,994元;而入息大約有43,000元也可以過關。至於第一筆支出則跟大約70多萬元,比起買「帝庭軒」要預多約十萬元資金。


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