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新盤遲入伙的故事,相信你與我也聽不少。對於選擇「建築期付款」的買家來說,最擔心期內樓價回落,會影響按揭審批、或者要捧差價上會;但我們《胡.說樓市》就收到一名購入青衣「明翹匯」的谷友求助。他不是選用「建築期付款」,而是選用了「即供付款」。明明已經上會,自己亦沒有租樓及供樓雙重壓力,卻偏偏因為「即供付款」而困擾? 究竟發生什麼事?  我們決定來到現場看看地盤情況,順道跟他談談。

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個案背景

2019年: 600多萬買入單位 選用即供+高成數按揭

“們選擇了發展商即供付款辦法會較心急,因為4月1日開始便開始供貴息,但一直沒有任何方案,發展商只表示會盡力追趕進度,需等政府批核,沒有辦法唯有繼續等待。都有點無助。都會想是否錯選付款辦法?”

2019年11月,以600多萬元購入青衣「明翹匯」兩房單位的陳先生(假名),在售樓處揀樓後選擇了「120天即供」付款辦法,當時透過發展商指定財務公司申請了80%高成數按揭,首兩年息口2.5厘,大約等於銀行坊間息口,感覺供樓也輕鬆;但第三年息口卻會大幅度跳升至8厘。

“優惠是兩年。第25個月開始進入高息期,但當時他們說:「不會需要供貴息,因為該樓盤的關鍵日期2022年1月31日」。由於我在2020年3月供款,4月1日開始供貴息,當時發展商、代理等都說,有足夠時間讓你收樓後才轉按至傳統銀行,當時我們覺得可接受,便採用此方案。”

簡單計算,以他購入樓價600萬元來計,借取發展商高成數按揭計劃,等於自己只需支付20%首期,大約120萬元;餘額80%,相當於貸款額480萬元則借取按揭上會,首兩年月供21,965元。但一定要在第25個月前轉按,因為踏入第三年開始,供款便會大升至36,550元,供款會大66%。

: 即供及高成數按揭 (樓價: 600萬元)

樓價600萬元
首期20%: 120萬元
貸款額80%: 480萬元
年期25年
供款首2年: 21,965元 (2.5厘)
其後: 36,550元 (8厘)

2022年4月: 物業延期至5月31日交樓

位於青衣細山路「明翹匯」,發展商佳明當年在2019年10月開售,根據樓書資料,樓盤預計關鍵日期為2022年1月31日,相當於樓花期兩年四個月。因為陳先生選擇了「120天即供」付款辦法,並在2020年3月正式成交並開始供款,故若按正常進度,理應是有足夠時間在現樓時轉按至傳統銀行。

“ 去到2021年11月,其中一名業主去信發展商查詢,回覆表示沒有任何延期消息,但我們收到消息是物業連入伙紙也未能取得,應該難如期在1月31日交樓。最終在2021年12月中才取得入伙紙,12月尾發展商才正式出信通知會延期四個月去到5月31日。”

2022年: 物業屬樓花未能轉按

早一點轉按至傳統銀行又是否可行?  答案不可以。因為「明翹匯」仍處於樓花階段,土地註冊處仍未正式註上業主的名字,業權仍在發展商手上,故銀行並不接受樓花轉按,均需要在收樓後才能做到。這也意味只要發展商遲一天交樓,選擇了即供高成數按揭的買家,即使入息等要求都具備轉按條件,卻同樣處於極度被動狀態,而需要捱發展商貴息。

“ 發展商表示沒有任何補償方案,因為根據合約,發展商是有權利選擇延期。有業主曾問過能否可豁免相關利息開支,但發展商已回覆不會。都是以官腔說法,都是根據合約,可容許發展商延期。今次再延期可能就需要,但今次延期卻法例容許。”


胡.說分析

全盤有31名買家採用即供及高成數按揭

翻查成交記錄冊,「明翹匯」全盤兩座物業共776個單位中,扣除撻訂貨累計售出720個單位,當中31個名買家選擇了「即供及高成數按揭」計劃,以平均單位售價766萬元,及借取80%按揭計,當踏入四月一日的高息期,每名買家每月需平均額外支付26,300元利息。換言之,只要每遲一個月交樓,這31名買家會為財務公司帶來額外815,300元收入;遲交兩個月,這31名買家就要累計多支付163萬。

現場視察已接近完工

今日是2021年3月30日,我來到「明翹匯」的地盤視察,大致樓盤都已經起得七七八八,眼見只餘下少量工程未完成。項目在2016年以9.39億元批出,以最高可建樓面47.42萬呎計,每呎地價折算僅1,980元,「明翹匯」前身本是劃為「綠化地帶」的一個小山坡,被政府改劃為住宅發展,但卻因屋苑範圍內山坡需要定期進行維修,面積比起屋苑還要大。翻查批地條款,地契要求發展商需負責斜坡維修,包括岩土勘察、預防山泥傾瀉、緩解及補救工程等。

發展商處理方法

針對「明翹匯」遲交樓影響即供高成數按揭業主,我們曾發信向發展商佳明查詢,問及遲交樓跟地盤工程涉及斜坡有沒有關係? 以及會提供什麼支援方案予準業主。佳明回覆表示,項目剛獲批滿意紙,故會在一個月內交付準業主,相信可馬上解決業主面對的問題。

“ 希望有確切回覆,而不要像錄音機般回覆,最理想當然可以豁免期間的貴息支出,用之前起首兩年利息供款。這件事學識了買樓花要特別小心,尤其是如此長樓花期,而且最理想選擇較大的發展商。”

遲交樓對業主影響?

建築期付款買家

新盤遲交樓,無論對於選用何種付款辦法的準業主來說,置業計劃必然受影響。如果在樓花期內,選擇了「建築期付款」的準業主,因為須在物業正式成交前三至四個月向銀行提交申請,若未能掌入伙時間,會直接打亂了其申請部署。早一點申請,會擔心銀行審批後需在一定時間內簽署確認信;若太遲申又擔心趕不及上會。部份買家則擔心樓價下跌,一旦延遲入伙期間,樓價突然下跌,新居估價不足,則有機會要自己捧差價上會,對準業主來說均會構成沉重的心理壓力。

即供付款買家

選擇「即供」的準業主也不見得特別輕鬆。除了出現我們上集個案,因選擇了「即供及高成數按揭」計劃,發展商延期交樓,未能轉按至傳統銀行,而變相要捱貴息外,這批準業主最常見就是居住問題,部份在樓花期內租樓住的買家,會需要租住更長時間才能入伙;部份採取先買後賣的業主,則可能要面對供兩層樓的經濟壓力。


其他議題

問題1: 建築規約延長 = 交樓日期?

新盤能否如期交樓,對於一眾業主來說,是一個很現實的問題;然而在疫情肆虐,新盤遲交樓的問題只會成為風氣。特別是,發展局早前公布容許尚未履行「建築規約」的地契,可在原有期限免補地價延長六個月。究竟「地盤規約」期限延長六個月,跟我們常說的「收樓日期」有什麼關係?

所謂「建築規約」(Building covenant),是政府一些招標土地的地契、或透過契約修訂後的地契所列出的「建築期限」。一般在地契內均有列明,項目需要在某個時段內,符合地契條款及其他法規,同時建有的大廈必須完工(completed) 及適合佔用(made fit for occupation)。

早年指引

發展商未能在「建築規約」期限內完工,就要向地政總署提出延長「建築規約」期限理據,同時支付「補地價」金額」。如果希望把「建築規約」延長一年,地政總署會收取發展商地價2%;延長兩年以上則需繳付4%;延期六年以上甚至要繳付地價32%。總之,延期時間愈長,所需繳付金額愈高。所以發展商都要盡量爭取期限內完工,以免牽涉額外成本。

: 發展商延遲「建築規約」補地價金額

延長年期補地價金額(%)
1年2%
2年4%
3年8%
4年14%
5年22%
6年或以上32%

2021年指引

發展局去年曾經修改指引,若發展商只希望把「建築規約」延長三個月,可在「認可人士」(authorized person)批准下,墊支補地價金額;但若最後能在三個月內完工,則會把該筆補地價金額退還;但今次則進一步放寬至免補地價六個月,對發展商來說,間接可以紓緩業界因地盤人手不足,而影響了的地盤進度。簡單來說,今次政策容許地契完工日期拉長六個月,只是發展商地盤的完工日期,卻又不等於交樓給買家的日子。地契內列明的「地盤完工日期」並不等於「收樓日期」。

問題2: 關鍵日期 = 入伙日期?

我們經常聽到的「關鍵日期」,這又是否等於「收樓日期」呢? 這個議題,我們已經討論過。答案也不一定。「預計關鍵日期」實情只反映一個項目預期符合地契條款、及批則條款的日期。當一個項目落實了「關鍵日期」,發展商便須於14日內申請「滿意紙」,之後獲發「滿意紙」後的一個月內交樓給買家。因此,就算項目能落實「關鍵日期」跟「收樓日期」仍有一定時間上的差距。

而且更重要一點,樓書看見的「關鍵日期」只是「預計關鍵日期」。起樓過程中,我們會遇到很多不可預計的事項而影響進度。根據現行《一手條例》,容許在「認可人士」包括建築師、工程師或測量師批准下,可基於天雨、暴動、不可抗力等因素,而申請把「關鍵日期」延後。疫症下多個新盤,包括永泰在小欖「Oma by the Sea」就把「預計關鍵日期」由今年六月中延展至12月26日;恒基「帝御」系列也延長兩個月;「利奧坊.曦岸」亦要延長交樓。

問題3: 關鍵日期可延長多少次?

雖然《一手條例》有規定,「如果發展商在預計關鍵日期、或任何經延展的日期或之前未能完成項目,買家可以撤銷合約,發展商須將根據合約支付所有款項、連同利息退還買家」;表面上,對準買家有十足保障,但重點卻是「經延展」三個字。

「關鍵日期」可以「經延展」次數為多少? 條例沒清晰說明。若一個地盤監督的「認可人士」認為,把「預計關鍵日期」延展後,地盤仍受上述因素影響而需「延展」, 理論上是可以的。也就是說「延展」關鍵日期可無限延伸。這一點,正正是《一手條例》下的的灰色地帶,亦對新盤準業主充滿不確定。

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