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新盤遲入伙的故事，相信你與我也聽不少。對於選擇「建築期付款」的買家來說，最擔心期內樓價回落，會影響按揭審批、或者要捧差價上會；但我們《胡．說樓市》就收到一名購入青衣「明翹匯」的谷友求助。他不是選用「建築期付款」，而是選用了「即供付款」。明明已經上會，自己亦沒有租樓及供樓雙重壓力，卻偏偏因為「即供付款」而困擾? 究竟發生什麼事? 我們決定來到現場看看地盤情況，順道跟他談談。
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個案背景
2019年: 600多萬買入單位 選用即供+高成數按揭
“們選擇了發展商即供付款辦法會較心急，因為4月1日開始便開始供貴息，但一直沒有任何方案，發展商只表示會盡力追趕進度，需等政府批核，沒有辦法唯有繼續等待。都有點無助。都會想是否錯選付款辦法?”
2019年11月，以600多萬元購入青衣「明翹匯」兩房單位的陳先生(假名)，在售樓處揀樓後選擇了「120天即供」付款辦法，當時透過發展商指定財務公司申請了80%高成數按揭，首兩年息口2.5厘，大約等於銀行坊間息口，感覺供樓也輕鬆；但第三年息口卻會大幅度跳升至8厘。
“優惠是兩年。第25個月開始進入高息期，但當時他們說：「不會需要供貴息，因為該樓盤的關鍵日期2022年1月31日」。由於我在2020年3月供款，4月1日開始供貴息，當時發展商、代理等都說，有足夠時間讓你收樓後才轉按至傳統銀行，當時我們覺得可接受，便採用此方案。”
簡單計算，以他購入樓價600萬元來計，借取發展商高成數按揭計劃，等於自己只需支付20%首期，大約120萬元；餘額80%，相當於貸款額480萬元則借取按揭上會，首兩年月供21,965元。但一定要在第25個月前轉按，因為踏入第三年開始，供款便會大升至36,550元，供款會大66%。
表: 即供及高成數按揭 (樓價: 600萬元)
| 樓價 | 600萬元 |
| 首期 | 20%: 120萬元 |
| 貸款額 | 80%: 480萬元 |
| 年期 | 25年 |
| 供款 | 首2年: 21,965元 (2.5厘) 其後: 36,550元 (8厘) |
2022年4月: 物業延期至5月31日交樓
位於青衣細山路「明翹匯」，發展商佳明當年在2019年10月開售，根據樓書資料，樓盤預計關鍵日期為2022年1月31日，相當於樓花期兩年四個月。因為陳先生選擇了「120天即供」付款辦法，並在2020年3月正式成交並開始供款，故若按正常進度，理應是有足夠時間在現樓時轉按至傳統銀行。
“ 去到2021年11月，其中一名業主去信發展商查詢，回覆表示沒有任何延期消息，但我們收到消息是物業連入伙紙也未能取得，應該難如期在1月31日交樓。最終在2021年12月中才取得入伙紙，12月尾發展商才正式出信通知會延期四個月去到5月31日。”
2022年: 物業屬樓花未能轉按
早一點轉按至傳統銀行又是否可行? 答案不可以。因為「明翹匯」仍處於樓花階段，土地註冊處仍未正式註上業主的名字，業權仍在發展商手上，故銀行並不接受樓花轉按，均需要在收樓後才能做到。這也意味只要發展商遲一天交樓，選擇了即供高成數按揭的買家，即使入息等要求都具備轉按條件，卻同樣處於極度被動狀態，而需要捱發展商貴息。
“ 發展商表示沒有任何補償方案，因為根據合約，發展商是有權利選擇延期。有業主曾問過能否可豁免相關利息開支，但發展商已回覆不會。都是以官腔說法，都是根據合約，可容許發展商延期。今次再延期可能就需要，但今次延期卻法例容許。”
胡．說分析
全盤有31名買家採用即供及高成數按揭
翻查成交記錄冊，「明翹匯」全盤兩座物業共776個單位中，扣除撻訂貨累計售出720個單位，當中31個名買家選擇了「即供及高成數按揭」計劃，以平均單位售價766萬元，及借取80%按揭計，當踏入四月一日的高息期，每名買家每月需平均額外支付26,300元利息。換言之，只要每遲一個月交樓，這31名買家會為財務公司帶來額外815,300元收入；遲交兩個月，這31名買家就要累計多支付163萬。
現場視察已接近完工
今日是2021年3月30日，我來到「明翹匯」的地盤視察，大致樓盤都已經起得七七八八，眼見只餘下少量工程未完成。項目在2016年以9.39億元批出，以最高可建樓面47.42萬呎計，每呎地價折算僅1,980元，「明翹匯」前身本是劃為「綠化地帶」的一個小山坡，被政府改劃為住宅發展，但卻因屋苑範圍內山坡需要定期進行維修，面積比起屋苑還要大。翻查批地條款，地契要求發展商需負責斜坡維修，包括岩土勘察、預防山泥傾瀉、緩解及補救工程等。
發展商處理方法
針對「明翹匯」遲交樓影響即供高成數按揭業主，我們曾發信向發展商佳明查詢，問及遲交樓跟地盤工程涉及斜坡有沒有關係? 以及會提供什麼支援方案予準業主。佳明回覆表示，項目剛獲批滿意紙，故會在一個月內交付準業主，相信可馬上解決業主面對的問題。
“ 希望有確切回覆，而不要像錄音機般回覆，最理想當然可以豁免期間的貴息支出，用之前起首兩年利息供款。這件事學識了買樓花要特別小心，尤其是如此長樓花期，而且最理想選擇較大的發展商。”
遲交樓對業主影響?
建築期付款買家
新盤遲交樓，無論對於選用何種付款辦法的準業主來說，置業計劃必然受影響。如果在樓花期內，選擇了「建築期付款」的準業主，因為須在物業正式成交前三至四個月向銀行提交申請，若未能掌入伙時間，會直接打亂了其申請部署。早一點申請，會擔心銀行審批後需在一定時間內簽署確認信；若太遲申又擔心趕不及上會。部份買家則擔心樓價下跌，一旦延遲入伙期間，樓價突然下跌，新居估價不足，則有機會要自己捧差價上會，對準業主來說均會構成沉重的心理壓力。
即供付款買家
選擇「即供」的準業主也不見得特別輕鬆。除了出現我們上集個案，因選擇了「即供及高成數按揭」計劃，發展商延期交樓，未能轉按至傳統銀行，而變相要捱貴息外，這批準業主最常見就是居住問題，部份在樓花期內租樓住的買家，會需要租住更長時間才能入伙；部份採取先買後賣的業主，則可能要面對供兩層樓的經濟壓力。
其他議題
問題1: 建築規約延長 = 交樓日期?
新盤能否如期交樓，對於一眾業主來說，是一個很現實的問題；然而在疫情肆虐，新盤遲交樓的問題只會成為風氣。特別是，發展局早前公布容許尚未履行「建築規約」的地契，可在原有期限免補地價延長六個月。究竟「地盤規約」期限延長六個月，跟我們常說的「收樓日期」有什麼關係?
所謂「建築規約」(Building covenant)，是政府一些招標土地的地契、或透過契約修訂後的地契所列出的「建築期限」。一般在地契內均有列明，項目需要在某個時段內，符合地契條款及其他法規，同時建有的大廈必須完工(completed) 及適合佔用(made fit for occupation)。
早年指引
發展商未能在「建築規約」期限內完工，就要向地政總署提出延長「建築規約」期限理據，同時支付「補地價」金額」。如果希望把「建築規約」延長一年，地政總署會收取發展商地價2%；延長兩年以上則需繳付4%；延期六年以上甚至要繳付地價32%。總之，延期時間愈長，所需繳付金額愈高。所以發展商都要盡量爭取期限內完工，以免牽涉額外成本。
表: 發展商延遲「建築規約」補地價金額
| 延長年期 | 補地價金額(%) |
| 1年 | 2% |
| 2年 | 4% |
| 3年 | 8% |
| 4年 | 14% |
| 5年 | 22% |
| 6年或以上 | 32% |
2021年指引
發展局去年曾經修改指引，若發展商只希望把「建築規約」延長三個月，可在「認可人士」(authorized person)批准下，墊支補地價金額；但若最後能在三個月內完工，則會把該筆補地價金額退還；但今次則進一步放寬至免補地價六個月，對發展商來說，間接可以紓緩業界因地盤人手不足，而影響了的地盤進度。簡單來說，今次政策容許地契完工日期拉長六個月，只是發展商地盤的完工日期，卻又不等於交樓給買家的日子。地契內列明的「地盤完工日期」並不等於「收樓日期」。
問題2: 關鍵日期 = 入伙日期?
我們經常聽到的「關鍵日期」，這又是否等於「收樓日期」呢? 這個議題，我們已經討論過。答案也不一定。「預計關鍵日期」實情只反映一個項目預期符合地契條款、及批則條款的日期。當一個項目落實了「關鍵日期」，發展商便須於14日內申請「滿意紙」，之後獲發「滿意紙」後的一個月內交樓給買家。因此，就算項目能落實「關鍵日期」跟「收樓日期」仍有一定時間上的差距。
而且更重要一點，樓書看見的「關鍵日期」只是「預計關鍵日期」。起樓過程中，我們會遇到很多不可預計的事項而影響進度。根據現行《一手條例》，容許在「認可人士」包括建築師、工程師或測量師批准下，可基於天雨、暴動、不可抗力等因素，而申請把「關鍵日期」延後。疫症下多個新盤，包括永泰在小欖「Oma by the Sea」就把「預計關鍵日期」由今年六月中延展至12月26日；恒基「帝御」系列也延長兩個月；「利奧坊．曦岸」亦要延長交樓。
問題3: 關鍵日期可延長多少次?
雖然《一手條例》有規定，「如果發展商在預計關鍵日期、或任何經延展的日期或之前未能完成項目，買家可以撤銷合約，發展商須將根據合約支付所有款項、連同利息退還買家」；表面上，對準買家有十足保障，但重點卻是「經延展」三個字。
「關鍵日期」可以「經延展」次數為多少? 條例沒清晰說明。若一個地盤監督的「認可人士」認為，把「預計關鍵日期」延展後，地盤仍受上述因素影響而需「延展」， 理論上是可以的。也就是說「延展」關鍵日期可無限延伸。這一點，正正是《一手條例》下的的灰色地帶，亦對新盤準業主充滿不確定。
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