【英國買樓收租】一文睇放租前準備! 租務託管公司有無伏?

「BNO 5+1」移民簽證效應,加上對時下政經局勢心淡,令不少港人離港移英,對英國樓產生自住需求外,實情不少香港人鍾情買英國樓收租,我們《胡.說樓市》最新收到谷友反映,透過海外租務託管去處理收租時,過程不愉快。究竟隔山買牛處理租務事宜,應該可以怎樣保障自己呢? 我們會一文剖析其程序及需注意事項。

本文目錄

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1: 買英國物業收租前準備

物業是否屬於可出租物業

很多香港投資者都不會常居英國,所以放租物業必須尋找託管公司協助。在英國買樓出租,你首先要確定物業是否真的可以放租。尤其若你本身有承造按揭,自住跟出租物業的按揭是不同的,你要作出承諾物業屬「Buy to Let」的物業後,你便可以透過市場一些公開資料評估下自然單位的價值而放租。

放租前是否齊備安全證書

放租時,你同時要有幾種文件齊全,包括「能源效益證書」,必須達E級以上;「煤氣安全證書」以及電器必須完成「安裝調查測試」。

擬定租約及傢俬清單

透過租務中介尋找租客時,他們會協助進行租客的背景審查及擬定租約,並在租客搬入前,制定一份家居物品清單,以便在租約完結時,可以根據清單看看單位是否有損秏。

2. 處理租客欠租方式

租金按金存款保障計劃

租客需否繳付按金,但按金幾多、以及怎處理呢? 一般來說,按金就是一個月租金左右,英國在2007年起實施了「租金按金存款保障計劃」,規定按金需要在三十天內存入指定戶口,而只要雙方滿足了租賃合約、沒有破壞單位、以及有繳清租金及應付的帳單,業主需於租約完結的十天內退還訂金,要參加「租金按金存款保障計劃」,可以在以下網址作登記:

業主不用處理的雜費

在香港,買樓收租就多屬全包宴;但在英國,除了水電煤要自己繳付外,租客還要自行繳付市政府稅(Council Tax),以及電視牌照的費用,所以為免有任何爭拗,在簽訂租約時也記住要清楚列明由哪一方支付。如果有妥善保存合約的副本及帳單,若租客搬走才發現他未有繳清相關費用,業主可以通知政及相關部門,他們會自行向租客追討。

購買業主保險

作為業主,最擔心還是放租後,租客不準時交租。除了可以透過民事索償外,業主也可選擇購買「業主保險」,當中一類保險為「租戶違約保險」(Tenant Default Insurance),就是如果租客連續兩個月沒有交租,一般的租金保險可支付最多12個月租金,但前提就是必須遞交租客背景調查。如果未能夠提交相關證明,大部份保險公司也不受保的。至於收費幾多,就要視乎單位大細、租值多少而定。

向法庭申索

在英國,小額錢債法庭(small claims court)會受理申索金額少於10000英鎊的申請,若關乎物業納修則不多於1000英鎊。若部份情況因租客欠租而想取回租金,業主也在網上作出申請。

3. 委託租務託管公司爭拗

託管公司良莠不齊

不過,根據我們接觸陳先生的個案,今次的事件並不是租客欠租,純粹是租客退租而託管公司卻不知情,事件牽涉租務託管公司。其實租務託管公司也良莠不齊,有些可能會藉詞作出不同收費,例如在每月租金上扣減一筆託管費外,還會巧立名目在其他地方收費,如清潔費、維修費、廣告費等等,所以一定要問清楚。

投訴託管公司的程序

一旦跟租務託管公司有爭拗,究竟英國有沒有什麼機構作出規管呢? 答案是有的,但尋找獨立機構協助前,多數會建議你跟託管公司之間和解,若託管公司在八周內沒有作出任何回應,或者未能解決問題,就可以向獨立機構「Property Ombudsman」或「Property Redress Scheme」投訴。

透過民事索償

如果要作出申訴,要先確定該託管公司是否受上述機構規管,經調查後可要求他們作出賠償。若託管公司並不受該兩個機構規管、或者經申訴後,仍未能解決問題,就只能作民事索償。正如上文所述,小額錢債法庭(small claims court)會受理申索金額少於10000英鎊的申請,若關乎物業納修則不多於1000英鎊。


租務託管公司個案分析

2017年在英國「曼城」購入物業收租的陳先生,一直透過發展商旗下租務託管公司協助處理租務,近年完約後,因託管公司加徵服務費,他便決心尋找其他公司協助。一年前,他成功透過另一間託管公司,把物業租予兩名英國學生,每月收租1,000英鎊,第一年相安無事,怎料第二年生約期,租客突然搬走,陳先生卻被蒙在鼓裡。

託管公司沒有通知租客搬走

陳先生表示,託管公司會每三個月把租金匯入他的戶口,在2021年1月時收到一次租金後,打算四月份會收到另一次租金,怎料在四月發現沒有租金收到,追問之下才知道原來1月份,單位已經沒有租客,但託管公司卻沒有通知陳先生。

託管公司在租客退租後續收託管費

為陳先生處理租務託管的公司,尋找租客及處理合約時,會收取一筆360英鎊的服務費後,因為陳先生不是常居英國,也需要透過託管公司負責收租及打理,所以託管公司會再收取託管費,託管費按租金高低而有所不同。以陳先生每月收1,000英鎊的單位為例,每年要繳交約499英鎊,按月大約41.5英鎊,大約400元港幣左右。把租金匯回香港戶口要另外收費,每單收25英鎊。「我自己一月支付託管費時,是在一月中,原來租客在一月頭已經離開了,為何一月不立刻通知我? 待我四月追租時才告訴我? 該三個月期間沒有人租,他們也沒有替我登廣告找尋租客,我真的不太滿意。」

託管公司未有提交租客離開的檢查報告

上手租客決定搬走時,託管公司應該協助影相及做報告,看看租客有沒做成損耗等,但最終託管公司也沒有做,而導致陳先生單位內的損失,卻未能夠即時向租客追討。「我後來找尋第二間代理行,他們也有協助我影相及處理整個單位的事宜,因為剛才所說,我一直向該代理行追他們提交報告,但一直也沒有回覆,委託新的租務託管公司就表示會處理就替我影了相片,我們發覺有些櫃是抓破了,有很多花痕,最後有兩個睡頭櫃需要棄掉,單位內也有不同的損耗,但能留下來的也留低,這正正就是他們不提交報告,而造成的麻煩。這些也是他們應負責的事項。」

個案調查

合約條款

2021年1月中繳交託管費,託管公司照收取可也。但原來租客早於2021年1月初已離場,為何託管公司全不知情? 託管公司有沒有責任? 我們翻查當日陳先生跟託管公司簽定的合約,「服務」一欄中的「第七點」明確指出託管公司會協助收取租金,並定期轉交業主。「第十四點」指出託管公司會定期巡查物業以確保一齊合規及符合租約條款,而「第十五點」則指出遇上違反租約或欠租事宜,託管公司會採取合適行動作解決。

合約條款(節錄)

協助收取租金“Receiving ongoing rental payments, preparing and forwarding to The Owner and/or their accountant financial statements on a monthly basis”  
定期作巡查“ Inspecting the property periodically to ensure compliance with the terms of the tenancy agreement and any other relevant legislation”  
針對違反租約會採取行動  “Taking appropriate initial action in the event of rent arrears or any other breach of condition of the agreement in an effort to remedy the situation.”

曼城代理處理手法

陳先生表示,在通訊群組中有幾個人,一直協助我處理曼城租務的代理不回覆,最後我找了另一位之前跟我處理合約,願意聽我電話,我解釋了整件事的來龍去脈後,還是要找回該曼城代理負責。我在電話中跟曼城的代理理論了很久,甚至我也有點憤怒,最後他說:「我們不再談下去了,大家心情也不佳。」然後便掛斷我電話。

香港公司處理手法

當日協助陳先生租務託管公司是「英華地產」,翻查其官方網頁的介紹:「公司英國物業代理顧問公司,屬英國規模最大、最資深的華人房地產中介之一。主要從英國物業投資、英國物業收租及出租管理,為客戶達到理想的租金回報。」網頁又指出,其公司由香港、倫敦、曼徹徹特及伯明翰均有辦公室。我們上周也發信給「英華地產」香港辦公室了解情況,發言人直認今次事件,表示租務託管的同事因不幸確診新冠肺炎,導致通報租客搬走的消息有延誤,對事件感到遺憾及抱歉。最終「英華地產」向陳先生賠償三個月租金損失外,也提出免費替陳先生進行一年租務託管,同時為避免同類事件再發生,承諾會加強香港辦公室支援,應對海外託管事宜。


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