「BNO 5+1」移民簽證效應，加上對時下政經局勢心淡，令不少港人離港移英，對英國樓產生自住需求外，實情不少香港人鍾情買英國樓收租，我們《胡．說樓市》最新收到谷友反映，透過海外租務託管去處理收租時，過程不愉快。究竟隔山買牛處理租務事宜，應該可以怎樣保障自己呢? 我們會一文剖析其程序及需注意事項。
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1: 買英國物業收租前準備
物業是否屬於可出租物業
很多香港投資者都不會常居英國，所以放租物業必須尋找託管公司協助。在英國買樓出租，你首先要確定物業是否真的可以放租。尤其若你本身有承造按揭，自住跟出租物業的按揭是不同的，你要作出承諾物業屬「Buy to Let」的物業後，你便可以透過市場一些公開資料評估下自然單位的價值而放租。
放租前是否齊備安全證書
放租時，你同時要有幾種文件齊全，包括「能源效益證書」，必須達E級以上；「煤氣安全證書」以及電器必須完成「安裝調查測試」。
擬定租約及傢俬清單
透過租務中介尋找租客時，他們會協助進行租客的背景審查及擬定租約，並在租客搬入前，制定一份家居物品清單，以便在租約完結時，可以根據清單看看單位是否有損秏。
2. 處理租客欠租方式
租金按金存款保障計劃
租客需否繳付按金，但按金幾多、以及怎處理呢? 一般來說，按金就是一個月租金左右，英國在2007年起實施了「租金按金存款保障計劃」，規定按金需要在三十天內存入指定戶口，而只要雙方滿足了租賃合約、沒有破壞單位、以及有繳清租金及應付的帳單，業主需於租約完結的十天內退還訂金，要參加「租金按金存款保障計劃」，可以在以下網址作登記:
- 存款保障服務: https://www.depositprotection.com/
- MyDeposits: https://www.mydeposits.co.uk/
- 租金抵押計劃: https://www.tenancydepositscheme.com/
業主不用處理的雜費
在香港，買樓收租就多屬全包宴；但在英國，除了水電煤要自己繳付外，租客還要自行繳付市政府稅(Council Tax)，以及電視牌照的費用，所以為免有任何爭拗，在簽訂租約時也記住要清楚列明由哪一方支付。如果有妥善保存合約的副本及帳單，若租客搬走才發現他未有繳清相關費用，業主可以通知政及相關部門，他們會自行向租客追討。
購買業主保險
作為業主，最擔心還是放租後，租客不準時交租。除了可以透過民事索償外，業主也可選擇購買「業主保險」，當中一類保險為「租戶違約保險」(Tenant Default Insurance)，就是如果租客連續兩個月沒有交租，一般的租金保險可支付最多12個月租金，但前提就是必須遞交租客背景調查。如果未能夠提交相關證明，大部份保險公司也不受保的。至於收費幾多，就要視乎單位大細、租值多少而定。
向法庭申索
在英國，小額錢債法庭(small claims court)會受理申索金額少於10000英鎊的申請，若關乎物業納修則不多於1000英鎊。若部份情況因租客欠租而想取回租金，業主也在網上作出申請。
- 取回單位網上申索: https://www.possessionclaim.gov.uk/pcol/
3. 委託租務託管公司爭拗
託管公司良莠不齊
不過，根據我們接觸陳先生的個案，今次的事件並不是租客欠租，純粹是租客退租而託管公司卻不知情，事件牽涉租務託管公司。其實租務託管公司也良莠不齊，有些可能會藉詞作出不同收費，例如在每月租金上扣減一筆託管費外，還會巧立名目在其他地方收費，如清潔費、維修費、廣告費等等，所以一定要問清楚。
投訴託管公司的程序
一旦跟租務託管公司有爭拗，究竟英國有沒有什麼機構作出規管呢? 答案是有的，但尋找獨立機構協助前，多數會建議你跟託管公司之間和解，若託管公司在八周內沒有作出任何回應，或者未能解決問題，就可以向獨立機構「Property Ombudsman」或「Property Redress Scheme」投訴。
- Property Ombudsman: https://www.tpos.co.uk/find-a-member
- Property Redress Scheme: https://www.theprs.co.uk/Complain
透過民事索償
如果要作出申訴，要先確定該託管公司是否受上述機構規管，經調查後可要求他們作出賠償。若託管公司並不受該兩個機構規管、或者經申訴後，仍未能解決問題，就只能作民事索償。正如上文所述，小額錢債法庭(small claims court)會受理申索金額少於10000英鎊的申請，若關乎物業納修則不多於1000英鎊。
租務託管公司個案分析
2017年在英國「曼城」購入物業收租的陳先生，一直透過發展商旗下租務託管公司協助處理租務，近年完約後，因託管公司加徵服務費，他便決心尋找其他公司協助。一年前，他成功透過另一間託管公司，把物業租予兩名英國學生，每月收租1,000英鎊，第一年相安無事，怎料第二年生約期，租客突然搬走，陳先生卻被蒙在鼓裡。
託管公司沒有通知租客搬走
陳先生表示，託管公司會每三個月把租金匯入他的戶口，在2021年1月時收到一次租金後，打算四月份會收到另一次租金，怎料在四月發現沒有租金收到，追問之下才知道原來1月份，單位已經沒有租客，但託管公司卻沒有通知陳先生。
託管公司在租客退租後續收託管費
為陳先生處理租務託管的公司，尋找租客及處理合約時，會收取一筆360英鎊的服務費後，因為陳先生不是常居英國，也需要透過託管公司負責收租及打理，所以託管公司會再收取託管費，託管費按租金高低而有所不同。以陳先生每月收1,000英鎊的單位為例，每年要繳交約499英鎊，按月大約41.5英鎊，大約400元港幣左右。把租金匯回香港戶口要另外收費，每單收25英鎊。「我自己一月支付託管費時，是在一月中，原來租客在一月頭已經離開了，為何一月不立刻通知我? 待我四月追租時才告訴我? 該三個月期間沒有人租，他們也沒有替我登廣告找尋租客，我真的不太滿意。」
託管公司未有提交租客離開的檢查報告
上手租客決定搬走時，託管公司應該協助影相及做報告，看看租客有沒做成損耗等，但最終託管公司也沒有做，而導致陳先生單位內的損失，卻未能夠即時向租客追討。「我後來找尋第二間代理行，他們也有協助我影相及處理整個單位的事宜，因為剛才所說，我一直向該代理行追他們提交報告，但一直也沒有回覆，委託新的租務託管公司就表示會處理就替我影了相片，我們發覺有些櫃是抓破了，有很多花痕，最後有兩個睡頭櫃需要棄掉，單位內也有不同的損耗，但能留下來的也留低，這正正就是他們不提交報告，而造成的麻煩。這些也是他們應負責的事項。」
個案調查
合約條款
2021年1月中繳交託管費，託管公司照收取可也。但原來租客早於2021年1月初已離場，為何託管公司全不知情? 託管公司有沒有責任? 我們翻查當日陳先生跟託管公司簽定的合約，「服務」一欄中的「第七點」明確指出託管公司會協助收取租金，並定期轉交業主。「第十四點」指出託管公司會定期巡查物業以確保一齊合規及符合租約條款，而「第十五點」則指出遇上違反租約或欠租事宜，託管公司會採取合適行動作解決。
合約條款(節錄)
| 協助收取租金 | “Receiving ongoing rental payments, preparing and forwarding to The Owner and/or their accountant financial statements on a monthly basis” |
| 定期作巡查 | “ Inspecting the property periodically to ensure compliance with the terms of the tenancy agreement and any other relevant legislation” |
| 針對違反租約會採取行動 | “Taking appropriate initial action in the event of rent arrears or any other breach of condition of the agreement in an effort to remedy the situation.” |
曼城代理處理手法
陳先生表示，在通訊群組中有幾個人，一直協助我處理曼城租務的代理不回覆，最後我找了另一位之前跟我處理合約，願意聽我電話，我解釋了整件事的來龍去脈後，還是要找回該曼城代理負責。我在電話中跟曼城的代理理論了很久，甚至我也有點憤怒，最後他說：「我們不再談下去了，大家心情也不佳。」然後便掛斷我電話。
香港公司處理手法
當日協助陳先生租務託管公司是「英華地產」，翻查其官方網頁的介紹：「公司英國物業代理顧問公司，屬英國規模最大、最資深的華人房地產中介之一。主要從英國物業投資、英國物業收租及出租管理，為客戶達到理想的租金回報。」網頁又指出，其公司由香港、倫敦、曼徹徹特及伯明翰均有辦公室。我們上周也發信給「英華地產」香港辦公室了解情況，發言人直認今次事件，表示租務託管的同事因不幸確診新冠肺炎，導致通報租客搬走的消息有延誤，對事件感到遺憾及抱歉。最終「英華地產」向陳先生賠償三個月租金損失外，也提出免費替陳先生進行一年租務託管，同時為避免同類事件再發生，承諾會加強香港辦公室支援，應對海外託管事宜。
