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本港負資產住宅按揭貸款宗數進一步回落。金管局公布，2026年第三季末負資產宗數減至3,819宗，按季減少約12.3%，續創2023年第二季後新低。不過，負資產宗數下降的同時，拖欠超過三個月的比率卻有所上升，這兩組數字應如何理解？
對業主而言，負資產最直接的影響，往往在賣樓、換樓或轉按時浮現。究竟甚麼情況才算負資產？只要準時供樓，銀行會否要求補差價？本文逐一拆解。
撰文: 《胡‧說樓市》編輯部 資料更新日期: 2026年10月30日
快速跳往:負資產的成因?、負資產的影響？、怎樣避免淪為負資產？
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本港最新負資產數字：2026年第三季
2026年第三季末，本港負資產住宅按揭貸款宗數由第二季末的4,356宗，減至3,819宗，減少537宗，按季跌約12.3%；佔整體住宅按揭貸款宗數的比例，亦由0.71%降至0.62%。
涉及的未償還貸款金額，由196.21億元減至173.27億元，按季減少約11.7%；貸款中無抵押部分的金額，則由9.22億元降至8.37億元，減少約9.2%。
| 主要指標 | 2026年第三季末 | 2026年第二季末 | 2026年第一季末 |
|---|---|---|---|
| 負資產住宅按揭貸款宗數 | 3,819宗 | 4,356宗 | 11,424宗 |
| 佔整體住宅按揭貸款宗數 | 0.62% | 0.71% | 1.88% |
| 未償還貸款金額 | 173.27億元 | 196.21億元 | 550.37億元 |
| 佔未償還貸款總額 | 0.87% | 1.00% | 2.84% |
| 貸款中無抵押部分的金額 | 8.37億元 | 9.22億元 | 27.69億元 |
| 按揭比率 | 105% | 105% | 105% |
| 拖欠比率（超過三個月） | 1.34% | 1.25% | 0.50% |
資料來源：香港金融管理局《2026年第3季末負資產住宅按揭貸款》公布表格。金額以港元計，按季變幅按表內數字計算。
宗數下降，為何拖欠比率反而上升？
第三季末拖欠超過三個月的比率為1.34%，較第二季末的1.25%增加0.09個百分點。
閱讀這個數字時，要分清「拖欠比率」與「拖欠金額」。當整體負資產貸款額縮小，即使拖欠金額沒有增加，拖欠比率仍有可能上升。因此，不能單憑比率上升，便斷定拖欠金額增加，或整體業主的供款能力同步惡化。
同樣地，這個比率是負資產住宅按揭貸款的指標，不應理解為全港住宅按揭的拖欠比率。
官方數字是否涵蓋所有負資產個案？
金管局的調查有特定範圍，主要涉及銀行提供、並已知屬於負資產的一按貸款。
若一按本身未超過物業市值，但計入二按後才變成負資產，相關個案並不包括在這組數字內。財務公司獨立提供的按揭，亦不能單靠這項銀行調查完整掌握。因此，官方負資產宗數不等於全港所有借貸安排下的負資產個案總數。
香港負資產宗數歷史數據
什麼是「負資產」?
所謂「負資產」，就是「資不抵債」的意思。當樓價回調時，但凡物業最新估值跌穿尚欠銀行貸款額，都出現所謂的「負資產」。
舉例，一個買家購入一層700萬元物業，向銀行承造六成按揭貸款，意味買家自己需支付四成首期，相當於280萬元，餘下的六成貸款額420萬元就向銀行借貸上會。如果期內樓價突然逆轉，物業最新估值跌至只有400萬元的話，因為當業主持有單位的價值，已跌穿尚欠銀行的420萬元金額，就是所謂的「資不抵債」。
為什麼會「Call loan」?
「Call loan」就是按揭機構 (銀行或財務公司) 要求借款人提前還款，一般都出現於負資產盛行的年代，主要因為按揭屬於資產抵押類型貸款，若資產(物業)價值急速回落至低於尚欠貸款額，基於風險因素，按揭機構有可能「Call loan」，要求借款人補回當中的差價，以減低按揭機構的風險，所以過往都有銀行「落雨收遮」的說法。
不過，香港「Call loan」的情況並不常見，因為相對其他城市，香港物業市場相對活躍，物業較容易轉手，若非借款人因個別因素，如犯法、破產、斷供等，銀行一般都不會「Call loan」，始終若借款人未能短時間內補回差價，銀行就需要將物業收回出售以收回貸款，當中涉及不少行政成本，樓市下行的情況下，出售價格亦未必理想，故貿然要求業主提前還款，按揭機構隨時得不償失。
負資產的成因?
1. 物業估值下跌
當物業估值跌幅，大於首期及已償還本金所提供的緩衝，便可能出現負資產。
例如，物業買入價為600萬元，最初承造九成按揭，貸款額為540萬元。假設尚未償還本金，當估值跌至530萬元，便會出現10萬元的負資產差額。
這只是簡化例子，未計按揭保費融資、利息、費用及實際還款進度。
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2. 按揭成數較高
同一幅度的樓價下跌，對高成數按揭的影響通常較大，因為業主投入的首期較少，物業價值與貸款額之間的緩衝亦較薄。
不過，高成數按揭不等於必然出現負資產，仍要看估值變化、未償還本金及其他抵押借貸。
3. 本金下降速度較慢
若按揭設有「供息不供本」安排，相關期間的本金不會因每月支付利息而減少。一旦估值下跌，業主便較難透過償還本金增加緩衝。
如另有二按或其他以物業作抵押的借貸，也應一併檢視總欠款，不能只看一按結餘。
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負資產的影響？
1. 賣樓可能需要補差價
負資產業主若想出售物業，售樓所得可能不足以清還按揭，需要另備資金贖樓。
例如，物業售價為400萬元，尚欠按揭420萬元，單計貸款差額便需要補回20萬元。另外，還要考慮代理佣金、律師費，以及可能涉及的提前還款費用等。
2. 換樓安排較受限制
若出售原有物業仍需補差價，業主便要同時準備贖樓資金、新物業首期及交易開支，換樓難度自然增加。
當估值回升、貸款本金逐步減少，這個限制有機會紓緩。但走出負資產，只代表物業估值重新高於欠款，不代表售樓後一定有足夠資金換樓。
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3. 轉按可能需要額外資金
轉按能否成事，除了看物業是否仍屬負資產，亦要看新銀行估價、可批按揭成數及借款人的還款能力。
即使物業已回復正資產，新銀行批出的貸款，仍可能不足以清還原有按揭，業主因而需要補回差額。
如考慮轉按，應一併比較新舊息率、回贈條件、罰息期、律師費及其他費用，計算實際節省。
4. 負資產不等於即時斷供
負資產描述的是物業估值與貸款餘額之間的關係；能否持續供樓，則主要涉及收入、支出、利息及現金儲備。
物業成為負資產，本身不代表月供會因此增加。若業主毋須短期出售物業，並能持續還款，主要限制可能集中在出售、換樓及轉按的彈性。
怎樣避免淪為負資產？
1. 保留合理的借貸緩衝
在負擔能力許可下，較低的按揭成數，可增加物業估值與貸款額之間的緩衝。不過，也不宜為了增加首期而耗盡流動資金，令日常供款失去後備。
2. 同時評估估值與供款風險
買樓前，除了計算現時月供，也可自行估算樓價下跌、利息上升或收入減少時的影響，了解自己能否應付。
3. 看清供息不供本及二按條款
應留意優惠期後的供款變化、本金償還安排、到期還款要求，以及提前還款費用，避免只按初期月供作決定。
4. 建立現金儲備，及早處理還款困難
預留足以應付一段時間供款及生活開支的資金，有助減少因收入突然中斷而被迫賣樓的風險。若預計出現供款困難，應及早聯絡貸款機構商討安排。
