【舊樓重建盤須知】抄契費要幾萬蚊: 分析CD契利與弊! (附影片)

買賣物業時,除了簽署臨時買賣合約、正式買賣合約外,還要簽署樓契,這份被視為持有物業業權的重要文件,對一宗買賣起了關鍵作用外,也直接影響銀行會否批出按揭,所以協助處理買賣事宜的律師,必須盡力去檢視及查閱「樓契」,以確保買賣雙方的利益。近年有新盤開售時,就推出了「CD契」(光碟契)。究竟什麼是「CD契」,跟我們一直購入的「紙本契」有什麼分別呢?

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什麼是「CD契」(光碟樓契)?

我們《胡.說樓市》早前也收到谷友反映,表示購買恒基在土瓜灣的「啟岸」時,發展商需要他在「CD契」與「紙本契」之中二選一,表示如果選擇「紙本契」則需要額外支付多四萬元。我們為何要額外支付金錢呢? 簡單來說,這一筆律師徵收的「抄契費」。

正因為近年不少都屬於舊樓併購而成的項目,也就是我們所指的「舊契樓」,查契會變得很複雜,因為由昔日收購土地文件、收購前每戶買賣契約等都要查看,所以支出會較多。因此近年有發展商選擇把相關舊有文件燒錄在「光碟」內,也衍生出所謂的「CD契」。由於比起列印紙本可以慳了一些成本,故收費也會相對便宜一點。

什麼是「抄契費」?

所謂「抄契費」,是一項由律師行收取的費用。因為每當我們購入物業時,例如我們會跟發展商簽定樓契外,律師還需要向發展商索取「物業地契」、「公契」、「過往買賣合約」等紀錄來審查,看看樓盤有沒有問題,總之一切關於地皮背景的事宜,律師都需要得到一份文件,並會協助查看清楚,因而衍生一筆「抄契費」。

: CD契儲存的文件

1過去買賣紀錄
2大廈公契
3地契
4按揭契、贖樓契

CD契」成為趨勢嗎?

我們曾經以顧客身份致電其他正在推售的舊契樓項目,不同發展商及不同物業的抄契費也不同,例如恒基在佐敦的本木,其抄契費則三萬元。由於近年愈來愈多舊樓重建項目,單計2016-2020年間,累計就有9,619個「舊契樓」項目的新增供應,故類近「光碟契」未來也會大行其道,買家在購入舊契樓時要有心理準備。

: 2016年-2020年舊契樓供應

 單位數目
2016年2,576個
2017年1,629個
2018年2,390個
2019年1,725個
2020年1,299個
合共9,619個

CD契」的潛在問題

「樓契」是物業買賣的重要文件。如果原業主有向銀行做按揭,這份重要的「樓契」文件會抵押在銀行;若果原業主沒有做按揭,則樓契多數會由自己保管。一旦「樓契」有任何殘缺,基於風險考慮,銀行未必會為下手買家批出按揭。面對這種新式契約的安排,銀行又會否接納呢?

風險1: 部份銀行不接受CD契

接受CD契銀行 (例: 中銀、恒生)

我們以顧客身份致電幾間銀行查詢,中銀及恒生均表示會接受「CD契」。中銀職員表示,現在有CD版或紙本版給客戶自己選擇。如果代表客戶的律師沒有反對,銀行會同意。對於日後買賣有沒有影響,則要看代表客戶的律師是否接受,而不能成交,他們則不會負責;但如果代表你的律師沒有問題,銀行是會接受電子契的。恒生職員也表示會接受,其批出的條款跟一般買賣並沒有分別。

不接受CD契銀行 (例: 華僑永亨)

華僑永亨的職員則表示,有些律師樓會採用CD契,但卻不是每間銀行都會接受,該行暫時並不接受CD契,只接受紙本契。所以,如果選擇「光碟契」的準業主,個別銀行會接受,個別會拒絕受理,買家要接受按揭銀行較少的事實,反觀若認為自己只會向大銀行做按揭,則可以節省該筆開支。

風險2: 日後業權轉手有難度?

購入物業後幾年後打算轉手,會否影響到業權呢? 一般情況並不會。因為如果遺失了「光碟契」、又或者「光碟契」有損毀而不能正常開啟,也可透過律師向發展商購買。但當然如果下手買家購入的物業,原業主持有的為「CD契」,除非能取得紙本契,否則也有可能在承造按揭時,銀行選擇較少的問題。

CD契利與弊

  • 利: 容易收藏、節省抄契費
  • 弊: 部分銀行不接受CD契按揭

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