【尋找筍盤】釐訂平價盤三大法則!點樣鎖定筍盤?

農曆年前二手樓市暢旺,除了跟傳統智慧認為,農曆年後會出現小陽春,買家提前入市外,有人說,這跟業主願意讓步,成功跟準買家期望接軌,間接推動二手成交有關。實情市場上是否真的一地平價盤?  很多人都問,我們怎樣才衡量放盤是否「筍盤」? 今日想跟大家淺談「平價盤」三大指標。

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尋找平價盤的三大法則

準則1: 用歷史高價作對照

要避免自己「踩地雷」,準買家在睇樓前可先做一做功課。例如可從網上找尋一下某屋苑某開則的最高價位,有了基本概念才睇樓,可給予自己一個睇樓時評估的準則。例如可以用最高價的單位,跟自己參觀的放盤比較一下兩者之間的分別。高價成單位是否跟單位裝修有關? 又或者是否跟樓層、座向有關,從而內心捉著這一把尺,去衡量現在放盤開價是否合理。

準則2: 銀行是否估足價

從一月份大型屋苑成交趨勢反映,屋苑成交價愈是貼近歷史高價,銀行估價不足的機會愈高。好像剛才說的「新都城」及「嘉湖山莊」,兩個單位銀行清一色都估價不足,偏差幅度也達到14萬-29萬元。

銀行估價」為銀行承造按揭依歸,如果「估價不足」,買家有機會需抬錢上會外,另一個最大指標就是反映樓市走勢。特別在升市時,因為物業價值升勢過急,銀行估價追不上,就會出現「估價不足」的問題。因此,要斷定一個屋苑是否升勢特別急速,跟「平價盤」三個字漸行漸遠?  是否估得足成為其中一個指標。

同樣屬於上車屋苑「沙田第一城」,兩房歷史高價680萬,上月最高價的兩房也只是600萬元,銀行也估足有凸;而「黃埔花園」的最細兩房戶型389呎,上月最高成價價760萬元,仍低於歷史高位30萬元,銀行都估足,反映屋苑在一月份的升勢較「新都城」及「嘉湖山莊」溫和,可視為尋找「平價盤」的準則之一。

銀行估價

 嘉湖山莊新都城沙田第一城黃埔花園
單位6期2座中層F室1期3座高層A室9座中層D室2期12座中層D室
面積454呎420呎327呎389呎
成交價580萬元735萬元600萬元760萬元
銀行估價551萬元721萬元644萬元756萬元
偏離幅度-29萬元-14萬元+44萬元-4萬元

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準則3: 租金回報跟大市表現

至於第三個指標可以參考「租金回報」。「租金回報」可反映業主叫價跟租值會否嚴重偏離。現時中小型住宅的租金回報為2.59厘,當業主退守放租時,如果回報低於2.59厘,即代表你購入的單位價值,低於大市其他單位的回報;反之如果能獲取高於2.59厘的回報,則代表租值尚且支持樓價。

若我們以十大屋苑作為指標計算,假設大家同樣手持700多萬,你可以選擇買「新都城」、或者「黃埔花園」,但兩者的回報卻截然不同。「新都城」類近單位,收租14,200元,但「黃埔花園」則收16,000元,回報分別為2.3厘及2.52厘。用租務回報計算,「黃埔花園」的價格較具承托力。

 嘉湖山莊新都城沙田第一城黃埔花園
單位6期2座中層F室1期3座高層A室9座中層D室2期12座中層D室
面積454呎420呎327呎389呎
成交價580萬元735萬元600萬元760萬元
租值10,500元14,200元12,800元16,000元
回報2.17厘2.3厘2.56厘2.52厘

點樣鎖定筍盤?

手法1: 減低業主思考時間

當市場出現平價盤時,假日睇樓總會是一枱接一枱的客人。如果本身對屋苑已有一定掌握的準買家,包括事前已了解價格、屋苑有沒有事故盤等,你很快便會知道放盤是否值得吸納,議價過程中要盡量減少給予業主思考的時間,心態上要做到「快、狠、準」,以避免跟給予其他外來競爭者加入。過去曾有一些情況是,當幾枱客同場競爭時,業主可能覺得自己開價過平,會在電光火石之間上調價格,或把物業售予另一買家。

手持2: 睇樓時帶訂支票

要令業主心動的其中一個方法,就是睇樓時帶定支票。當然前提是你本身已經有入市的心理準備,以及計算好自己可負擔的樓價水平。如果知道所購入的是平價盤,而不希望在簽臨約後有任何變卦,則可局部考慮提高臨訂比例。一般來說,我們在簽臨約時會支付樓價3%的訂金,並於14日後往律師樓簽署正約時,加大訂7%;如希望避免業主在14天內有任何變化,把臨訂提升至5%,都是可防業主賠訂重售的手法之一。

手法3: 盡早尋找銀行做按揭

當一切塵埃落定,簽訂臨時合約後,則跟一般的置業流程沒有太大分別,買家可以手持臨時買賣合約尋找銀行做按揭。部份銀行會上門作估價,視乎屋苑是否大型屋苑,而決定會否入屋作實地估價。一般而言,買家在買入二手物業後,業主會提供兩次開門的機會。一次就是開門予銀行開門作估價;第二次就是在成交前,業主進行驗樓收工作。

2021年二手樓市(1月份)

二手成交創六年半新高: 樓市氣氛有幾旺呢? 我們睇數字最實際。被喻為全港最大型上車屋苑的天水圍「嘉湖山莊」,上月份錄得64宗買賣,數字上創出一年半新高,反映準買家都以行動來支持樓市。

成交量創出八年新高的將軍澳區,單計一月份,藍籌屋苑「新都城」也錄得22宗買賣,按月升了33%以上。其他太古城、美孚新邨等,成交量大幅上升50%-88%間。總結2021年首月,十大屋苑共促成逾370宗買賣,數字上創出六年半高位,反映二手樓市的勢頭相當強。

十大屋苑(2021年1月份)

 成交量()按月
太古城47+88%
康怡花園6-71%
海怡半島33+0%
美孚新邨39+50%
麗港城28+40%
黃埔花園28+17%
新都城22+33
沙田第一城50+26
嘉湖山莊64+43
映灣園45+55

部份成交價直迫歷史高位: 背後是否真的跟業主願意減價,令平盤瀉滿一地有關呢? 我們抽查了一些十大屋苑的成交看看。好像「嘉湖山莊」,這個位於六期二座的兩房單位,最終以580萬元售出,是上月份成交金額最高兩房單位,但我們翻查資料,卻發現原來跟歷史最高高只有10萬元差距。

將軍澳「新城城」這個420呎,位於一期三座高層單位,最終亦以735萬元售出,銀碼也接近打破屋苑最貴兩房的價位。雖然市場偶有平價盤,或業主願意讓步的減價貨,但實情並不是大多數。每當平價盤沽出後,準買家又要追價入市。所以說市場上一地平價盤似乎都是言過其實的說法。

1月份最高價兩房單位

 嘉湖山莊新都城
單位6期2座中層F室1期3座高層A室
面積454呎420呎
成交價580萬元735萬元
呎價12,775元17,500元
歷史最高價590萬元738萬元

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