農曆年前二手樓市暢旺，除了跟傳統智慧認為，農曆年後會出現小陽春，買家提前入市外，有人說，這跟業主願意讓步，成功跟準買家期望接軌，間接推動二手成交有關。實情市場上是否真的一地平價盤? 很多人都問，我們怎樣才衡量放盤是否「筍盤」? 今日想跟大家淺談「平價盤」三大指標。
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尋找平價盤的三大法則
準則1: 用歷史高價作對照
要避免自己「踩地雷」，準買家在睇樓前可先做一做功課。例如可從網上找尋一下某屋苑某開則的最高價位，有了基本概念才睇樓，可給予自己一個睇樓時評估的準則。例如可以用最高價的單位，跟自己參觀的放盤比較一下兩者之間的分別。高價成單位是否跟單位裝修有關? 又或者是否跟樓層、座向有關，從而內心捉著這一把尺，去衡量現在放盤開價是否合理。
準則2: 銀行是否估足價
從一月份大型屋苑成交趨勢反映，屋苑成交價愈是貼近歷史高價，銀行估價不足的機會愈高。好像剛才說的「新都城」及「嘉湖山莊」，兩個單位銀行清一色都估價不足，偏差幅度也達到14萬-29萬元。
「銀行估價」為銀行承造按揭依歸，如果「估價不足」，買家有機會需抬錢上會外，另一個最大指標就是反映樓市走勢。特別在升市時，因為物業價值升勢過急，銀行估價追不上，就會出現「估價不足」的問題。因此，要斷定一個屋苑是否升勢特別急速，跟「平價盤」三個字漸行漸遠? 是否估得足成為其中一個指標。
同樣屬於上車屋苑「沙田第一城」，兩房歷史高價680萬，上月最高價的兩房也只是600萬元，銀行也估足有凸；而「黃埔花園」的最細兩房戶型389呎，上月最高成價價760萬元，仍低於歷史高位30萬元，銀行都估足，反映屋苑在一月份的升勢較「新都城」及「嘉湖山莊」溫和，可視為尋找「平價盤」的準則之一。
銀行估價
| 嘉湖山莊 | 新都城 | 沙田第一城 | 黃埔花園 | |
| 單位 | 6期2座中層F室 | 1期3座高層A室 | 9座中層D室 | 2期12座中層D室 |
| 面積 | 454呎 | 420呎 | 327呎 | 389呎 |
| 成交價 | 580萬元 | 735萬元 | 600萬元 | 760萬元 |
| 銀行估價 | 551萬元 | 721萬元 | 644萬元 | 756萬元 |
| 偏離幅度 | -29萬元 | -14萬元 | +44萬元 | -4萬元 |
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準則3: 租金回報跟大市表現
至於第三個指標可以參考「租金回報」。「租金回報」可反映業主叫價跟租值會否嚴重偏離。現時中小型住宅的租金回報為2.59厘，當業主退守放租時，如果回報低於2.59厘，即代表你購入的單位價值，低於大市其他單位的回報；反之如果能獲取高於2.59厘的回報，則代表租值尚且支持樓價。
若我們以十大屋苑作為指標計算，假設大家同樣手持700多萬，你可以選擇買「新都城」、或者「黃埔花園」，但兩者的回報卻截然不同。「新都城」類近單位，收租14,200元，但「黃埔花園」則收16,000元，回報分別為2.3厘及2.52厘。用租務回報計算，「黃埔花園」的價格較具承托力。
| 嘉湖山莊 | 新都城 | 沙田第一城 | 黃埔花園 | |
| 單位 | 6期2座中層F室 | 1期3座高層A室 | 9座中層D室 | 2期12座中層D室 |
| 面積 | 454呎 | 420呎 | 327呎 | 389呎 |
| 成交價 | 580萬元 | 735萬元 | 600萬元 | 760萬元 |
| 租值 | 10,500元 | 14,200元 | 12,800元 | 16,000元 |
| 回報 | 2.17厘 | 2.3厘 | 2.56厘 | 2.52厘 |
點樣鎖定筍盤？
手法1: 減低業主思考時間
當市場出現平價盤時，假日睇樓總會是一枱接一枱的客人。如果本身對屋苑已有一定掌握的準買家，包括事前已了解價格、屋苑有沒有事故盤等，你很快便會知道放盤是否值得吸納，議價過程中要盡量減少給予業主思考的時間，心態上要做到「快、狠、準」，以避免跟給予其他外來競爭者加入。過去曾有一些情況是，當幾枱客同場競爭時，業主可能覺得自己開價過平，會在電光火石之間上調價格，或把物業售予另一買家。
手持2: 睇樓時帶訂支票
要令業主心動的其中一個方法，就是睇樓時帶定支票。當然前提是你本身已經有入市的心理準備，以及計算好自己可負擔的樓價水平。如果知道所購入的是平價盤，而不希望在簽臨約後有任何變卦，則可局部考慮提高臨訂比例。一般來說，我們在簽臨約時會支付樓價3%的訂金，並於14日後往律師樓簽署正約時，加大訂7%；如希望避免業主在14天內有任何變化，把臨訂提升至5%，都是可防業主賠訂重售的手法之一。
手法3: 盡早尋找銀行做按揭
當一切塵埃落定，簽訂臨時合約後，則跟一般的置業流程沒有太大分別，買家可以手持臨時買賣合約尋找銀行做按揭。部份銀行會上門作估價，視乎屋苑是否大型屋苑，而決定會否入屋作實地估價。一般而言，買家在買入二手物業後，業主會提供兩次開門的機會。一次就是開門予銀行開門作估價；第二次就是在成交前，業主進行驗樓收工作。
2021年二手樓市(1月份)
二手成交創六年半新高: 樓市氣氛有幾旺呢? 我們睇數字最實際。被喻為全港最大型上車屋苑的天水圍「嘉湖山莊」，上月份錄得64宗買賣，數字上創出一年半新高，反映準買家都以行動來支持樓市。
成交量創出八年新高的將軍澳區，單計一月份，藍籌屋苑「新都城」也錄得22宗買賣，按月升了33%以上。其他太古城、美孚新邨等，成交量大幅上升50%-88%間。總結2021年首月，十大屋苑共促成逾370宗買賣，數字上創出六年半高位，反映二手樓市的勢頭相當強。
十大屋苑(2021年1月份)
| 成交量(宗) | 按月 | |
| 太古城 | 47 | +88% |
| 康怡花園 | 6 | -71% |
| 海怡半島 | 33 | +0% |
| 美孚新邨 | 39 | +50% |
| 麗港城 | 28 | +40% |
| 黃埔花園 | 28 | +17% |
| 新都城 | 22 | +33 |
| 沙田第一城 | 50 | +26 |
| 嘉湖山莊 | 64 | +43 |
| 映灣園 | 45 | +55 |
部份成交價直迫歷史高位: 背後是否真的跟業主願意減價，令平盤瀉滿一地有關呢? 我們抽查了一些十大屋苑的成交看看。好像「嘉湖山莊」，這個位於六期二座的兩房單位，最終以580萬元售出，是上月份成交金額最高兩房單位，但我們翻查資料，卻發現原來跟歷史最高高只有10萬元差距。
將軍澳「新城城」這個420呎，位於一期三座高層單位，最終亦以735萬元售出，銀碼也接近打破屋苑最貴兩房的價位。雖然市場偶有平價盤，或業主願意讓步的減價貨，但實情並不是大多數。每當平價盤沽出後，準買家又要追價入市。所以說市場上一地平價盤似乎都是言過其實的說法。
1月份最高價兩房單位
| 嘉湖山莊 | 新都城 | |
| 單位 | 6期2座中層F室 | 1期3座高層A室 |
| 面積 | 454呎 | 420呎 |
| 成交價 | 580萬元 | 735萬元 |
| 呎價 | 12,775元 | 17,500元 |
| 歷史最高價 | 590萬元 | 738萬元 |
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