【黃埔花園】入門攻略:景觀、價格、管理、平面圖分析

【黃埔花園】入門攻略:景觀、樓價、管理、平面圖分析

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作為傳統大型屋苑,黃埔花園一向係唔少人的心水,鑽石型廳係它最大標記!要搵兩房上車,認住三個期數就得:「二期」、「五期」、「十一期」,實用面積介乎389至503呎,而價格高低關鍵,就取決於景觀!

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黃埔花園簡介

身為九龍區規模最大藍籌私人屋苑之一,黃埔花園勝在配套成熟,加上位置處於中九龍核心區域,前往尖沙咀、旺角,甚至港島中西區均是5至20分鐘車程,而且港鐵黃埔站於2016年10月開通後,交通更是方便,故深受中產人士及租客歡迎。

黃埔站
港鐵黃埔站

屋苑特色: 配套方便、樓齡高、鑽石形廳

黃埔花園前身是黃埔船塢,其後和記黃埔重建成一個大型屋苑,於1985年至1991年間入伙,提供達10,432個單位,實用面積介乎288至972平方呎,戶型包括兩房兩廳、三房兩廳、三房兩廳連套房、三房兩廳連套房及工人房,大部分間隔均為鑽石形廳開則,只有部分大單位有呂字廳或長型廳間隔。

黃埔花園以花園城市概念發展,儼如一個小社區,位置橫跨紅磡德民街、德安街、德豐街及紅磡道等,共有多達88座住宅物業,雖無會所提供,但自設佔地140萬呎的商場「黃埔天地」、戲院、花園平台、飲食購物應有盡有。

難成立業主立案法團為人詬病

不過,黃埔花園的管理一直為人詬病,因為按屋苑公契,車位、商場等面積均納入業權份數,故發展商目前仍持有整個屋苑23%的業權份數,按《建築物管理條例》規定,若超過兩成業權反對,就不能成立業主立案法團,導致「黃埔花園」居民至今仍不能成立法團。

然而,黃埔花園的管理近年屢生爭議 (相關報道:按我《黃埔花園業主「起義」仍難敵管理公司》),但由於屋苑至今仍不能產生法團,故不能撤換現有物業管理公司。

黃埔花園小檔案
發展商和記黃埔旗下,景善美地產有限公司
入伙年份1985年至1991年
位置紅磡德民街、德安街、德豐街及紅磡道等
座數10期88座
單位10,432伙
面積288至972呎
間隔– 兩房兩廳
– 三房兩廳
– 三房兩廳連套房
– 三房兩廳連套房及工人房
管理公司黃埔花園管理有限公司
管理費約每呎$2.1
泊車位私人車位月租約$4,300

黃埔花園優點

  • 民生配套方便
  • 完善交通,鐵路線、巴士小巴線、渡海小輪均齊備
  • 成交活躍,不愁租務

黃埔花園缺點

  • 樓齡高,部分座數樓齡達37年,維修風險高
  • 大部分單位為鑽石形廳,增擺放傢俬難度
  • 難成立業主立案法團,難監測管理公司質素

黃埔花園最新呎價走勢(不斷更新)

 平均呎價成交宗數
2022年2月$15,60213宗
2022年1月$16,56722宗
2021年12月$16,65616宗
2021年11月$17,01716宗
2021年10月$16,78729宗
2021年9月$16,92125宗

黃埔花園: 兩房揀樓攻略

二期、十一期景觀相若

當中「二期」、「十一期」的景觀不會相差太遠,但留意內園景都有闊窄之分。

這個單位實用389呎,屬二期細兩房則。睡房門口打對角擺,直入這間睡房望落算方正,反而廳邊房受制客飯牆身,會出現斜角型,屋主透過訂造衣櫃將內櫳修正。

客飯廳
走出客飯廳,望落寬敞,是典型八九十年代高實用的藍籌屋苑。

走出客飯廳,望落寬敞,是典型八九十年代高實用的藍籌屋苑,屋主在斜牆身設置矮身組合櫃。同時拆走廚房牆,改開放式廚房納入客飯廳,變相擴闊整個單位視野。

「二期」、「十一期」的景觀不會相差太遠
「二期」、「十一期」的景觀不會相差太遠,但留意內園景都有闊窄之分。

放盤叫價750萬元,銀行估價不足

放盤叫價750萬元,雖然幾間銀行估價688萬至726萬元,單位未估足價,但跟類近389呎單位,最高峰時承過900萬元相比,原來已回落了40萬元。

銀行估價不足
放盤叫價750萬元,銀行估價不足。

從供樓角度去看,起碼儲到人生的第一個三百萬才可以進駐。餘額六成上會,以現時息率2.375厘,攤分30年還款期,月供17500元,大約有42,000元月入可通過壓力測試。

放盤例子:黃埔花園2期10座低層D室(389呎)
叫價$750萬
匯豐估價$688萬
中銀估價$673萬
恒生估價$726萬
渣打估價$688萬

兩房上車揀樓攻略小總結

  • 集中於二期、五期、十一期
  • 二期與十一期景觀相若
  • 實用面積介乎389至503呎
  • 兩房均為鑽石型廳開則,平面圖相若,分別多集中於房間大小

黃埔新村:黃埔區另類選擇

黃埔新村大部份開則都是眼鏡房,沒有太多走廊位,窗的位置,雖然樓層不是很高,但也很遼闊。就像影片介紹的細兩房,廚廁設於單位一邊。廚房可沿窗邊設「L形」廚櫃,還有位置放洗衣機及雪櫃。洗手間也是麻雀雖小、但五臟俱全的類別。

黃埔新村大部份開則都是眼鏡房
黃埔新村大部份開則都是眼鏡房,沒有太多走廊位。

走入兩間眼鏡房,這間設有兩截大窗,可增加滲透入屋光線,只是其中一截窗會望對面樓。餘下客飯廳都是方正的實用設計,只是外望景觀並不算十分突出。

黃埔新村價格取決景觀

價格分野也在景觀上,視乎整幢大廈的採光度,外望景觀是什麼位置,有些單邊一點會開揚點,大部份買家也會選擇這類單位。「黃埔新村」兩房至少有五款則,以這一款則最為常見,空間也算是較為好使用的一類。因為部份兩房則,廚房置於兩間睡房之間,不少業主會將間隔大執位,改到面目全非,能保留原裝交樓間隔的放盤,代理形容少之有少。

黃埔新村兩房平面圖
「黃埔新村」兩房至少有五款則,以這一款則最為常見,空間也算是較為好使用的一類。

這個放盤業主暫時只租不賣,叫租16,000元。但計算市值,即是值多少呢?參考銀行估價,四間大型銀行估值介乎531至588萬,平均就是546萬元,在市況未調整前,類近單位最高承過698萬,今日估值等於較高位回落152萬。

以按揭角度計,跟昨天提及的「黃埔花園」供款額及月入要求,差別不算太大,但顯然首期相對輕鬆,比例大減六成以上,手持110萬已可上車。

例子:黃埔新村R座低層2室
面積323呎
戶型兩房
叫租$16,000
估價$546萬

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