【黃埔花園】入門攻略：景觀、價格、管理、平面圖分析

作為傳統大型屋苑，黃埔花園一向係唔少人的心水，鑽石型廳係它最大標記！要搵兩房上車，認住三個期數就得：「二期」、「五期」、「十一期」，實用面積介乎389至503呎，而價格高低關鍵，就取決於景觀！

九龍核心區大型老牌屋苑：黃埔花園

身為九龍區規模最大藍籌私人屋苑之一，黃埔花園勝在配套成熟，加上位置處於中九龍核心區域，前往尖沙咀、旺角，甚至港島中西區均是5至20分鐘車程，而且港鐵黃埔站於2016年10月開通後，交通更是方便，故深受中產人士及租客歡迎。

黃埔花園前身是黃埔船塢，其後和記黃埔重建成一個大型屋苑，於1985年至1991年間入伙，提供達10,432個單位，實用面積介乎288至972平方呎，戶型包括兩房兩廳、三房兩廳、三房兩廳連套房、三房兩廳連套房及工人房，大部分間隔均為鑽石型廳開則，只有部分大單位有呂字廳或長型廳間隔。

黃埔花園以花園城市概念發展，儼如一個小社區，位置橫跨紅磡德民街、德安街、德豐街及紅磡道等，共有多達88座住宅物業，雖無會所提供，但自設佔地140萬呎的商場「黃埔天地」、戲院、花園平台、飲食購物應有盡有。

難成立業主立案法團為人詬病

不過，黃埔花園的管理一直為人詬病，因為按屋苑公契，車位、商場等面積均納入業權份數，故發展商目前仍持有整個屋苑23%的業權份數，按《建築物管理條例》規定，若超過兩成業權反對，就不能成立業主立案法團，導致「黃埔花園」居民至今仍不能成立法團。

然而，黃埔花園的管理近年屢生爭議 (相關報道：按我《黃埔花園業主「起義」仍難敵管理公司》、按我《管理費狼加近五成黃埔民怨沸騰》)，但由於屋苑至今仍不能產生法團，故不能撤換現有物業管理公司。

黃埔花園小檔案
發展商	和記黃埔旗下，景善美地產有限公司
入伙年份	1985年至1991年
位置	紅磡德民街、德安街、德豐街及紅磡道等
座數	10期88座
單位	10,432伙
面積	288至972呎
間隔	– 兩房兩廳 – 三房兩廳 – 三房兩廳連套房 – 三房兩廳連套房及工人房
管理公司	黃埔花園管理有限公司
管理費	約每呎$2.1
泊車位	私人車位月租約$4,300

兩房揀樓攻略

二期、十一期景觀相若

當中「二期」、「十一期」的景觀不會相差太遠，但留意內園景都有闊窄之分。

這個單位實用389呎，屬二期細兩房則。睡房門口打對角擺，直入這間睡房望落算方正，反而廳邊房受制客飯牆身，會出現斜角型，屋主透過訂造衣櫃將內櫳修正。

走出客飯廳，望落寬敞，是典型八九十年代高實用的藍籌屋苑，屋主在斜牆身設置矮身組合櫃。同時拆走廚房牆，改開放式廚房納入客飯廳，變相擴闊整個單位視野。

放盤叫價750萬元，銀行估價不足

放盤叫價750萬元，雖然幾間銀行估價688萬至726萬元，單位未估足價，但跟類近389呎單位，最高峰時承過900萬元相比，原來已回落了40萬元。

從供樓角度去看，起碼儲到人生的第一個三百萬才可以進駐。餘額六成上會，以現時息率2.375厘，攤分30年還款期，月供17500元，大約有42,000元月入可通過壓力測試。

放盤例子：黃埔花園2期10座低層D室(389呎)
叫價	$750萬
匯豐估價	$688萬
中銀估價	$673萬
恒生估價	$726萬
渣打估價	$688萬

兩房上車揀樓攻略小總結

集中於二期、五期、十一期
二期與十一期景觀相若
實用面積介乎389至503呎
兩房均為鑽石型廳開則，平面圖相若，分別多集中於房間大小

黃埔新村：黃埔區另類選擇

黃埔新村大部份開則都是眼鏡房，沒有太多走廊位，窗的位置，雖然樓層不是很高，但也很遼闊。就像影片介紹的細兩房，廚廁設於單位一邊。廚房可沿窗邊設「L形」廚櫃，還有位置放洗衣機及雪櫃。洗手間也是麻雀雖小、但五臟俱全的類別。

走入兩間眼鏡房，這間設有兩截大窗，可增加滲透入屋光線，只是其中一截窗會望對面樓。餘下客飯廳都是方正的實用設計，只是外望景觀並不算十分突出。

黃埔新村價格取決景觀

價格分野也在景觀上，視乎整幢大廈的採光度，外望景觀是什麼位置，有些單邊一點會開揚點，大部份買家也會選擇這類單位。「黃埔新村」兩房至少有五款則，以這一款則最為常見，空間也算是較為好使用的一類。因為部份兩房則，廚房置於兩間睡房之間，不少業主會將間隔大執位，改到面目全非，能保留原裝交樓間隔的放盤，代理形容少之有少。