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作為傳統大型屋苑，黃埔花園一向係唔少人的心水，鑽石型廳係它最大標記！要搵兩房上車，認住三個期數就得：「二期」、「五期」、「十一期」，實用面積介乎389至503呎，而價格高低關鍵，就取決於景觀！
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黃埔花園簡介
身為九龍區規模最大藍籌私人屋苑之一，黃埔花園勝在配套成熟，加上位置處於中九龍核心區域，前往尖沙咀、旺角，甚至港島中西區均是5至20分鐘車程，而且港鐵黃埔站於2016年10月開通後，交通更是方便，故深受中產人士及租客歡迎。
屋苑特色: 配套方便、樓齡高、鑽石形廳
黃埔花園前身是黃埔船塢，其後和記黃埔重建成一個大型屋苑，於1985年至1991年間入伙，提供達10,432個單位，實用面積介乎288至972平方呎，戶型包括兩房兩廳、三房兩廳、三房兩廳連套房、三房兩廳連套房及工人房，大部分間隔均為鑽石形廳開則，只有部分大單位有呂字廳或長型廳間隔。
黃埔花園以花園城市概念發展，儼如一個小社區，位置橫跨紅磡德民街、德安街、德豐街及紅磡道等，共有多達88座住宅物業，雖無會所提供，但自設佔地140萬呎的商場「黃埔天地」、戲院、花園平台、飲食購物應有盡有。
難成立業主立案法團為人詬病
不過，黃埔花園的管理一直為人詬病，因為按屋苑公契，車位、商場等面積均納入業權份數，故發展商目前仍持有整個屋苑23%的業權份數，按《建築物管理條例》規定，若超過兩成業權反對，就不能成立業主立案法團，導致「黃埔花園」居民至今仍不能成立法團。
然而，黃埔花園的管理近年屢生爭議 (相關報道：按我《黃埔花園業主「起義」仍難敵管理公司》)，但由於屋苑至今仍不能產生法團，故不能撤換現有物業管理公司。
| 黃埔花園小檔案 | |
| 發展商 | 和記黃埔旗下，景善美地產有限公司 |
| 入伙年份 | 1985年至1991年 |
| 位置 | 紅磡德民街、德安街、德豐街及紅磡道等 |
| 座數 | 10期88座 |
| 單位 | 10,432伙 |
| 面積 | 288至972呎 |
| 間隔 | – 兩房兩廳 – 三房兩廳 – 三房兩廳連套房 – 三房兩廳連套房及工人房 |
| 管理公司 | 黃埔花園管理有限公司 |
| 管理費 | 約每呎$2.1 |
| 泊車位 | 私人車位月租約$4,300 |
黃埔花園優點
- 民生配套方便
- 完善交通，鐵路線、巴士小巴線、渡海小輪均齊備
- 成交活躍，不愁租務
黃埔花園缺點
- 樓齡高，部分座數樓齡達37年，維修風險高
- 大部分單位為鑽石形廳，增擺放傢俬難度
- 難成立業主立案法團，難監測管理公司質素
黃埔花園最新呎價走勢(不斷更新)
| 平均呎價 | 成交宗數 | |
| 2023年3月 | $14,503 | 49宗 |
| 2023年2月 | $13,595 | 34宗 |
| 2023年1月 | $14,042 | 18宗 |
| 2022年12月 | $13,246 | 17宗 |
| 2022年11月 | $14,531 | 13宗 |
| 2022年10月 | $14,967 | 24宗 |
黃埔花園: 兩房揀樓攻略
二期、十一期景觀相若
當中「二期」、「十一期」的景觀不會相差太遠，但留意內園景都有闊窄之分。
這個單位實用389呎，屬二期細兩房則。睡房門口打對角擺，直入這間睡房望落算方正，反而廳邊房受制客飯牆身，會出現斜角型，屋主透過訂造衣櫃將內櫳修正。
走出客飯廳，望落寬敞，是典型八九十年代高實用的藍籌屋苑，屋主在斜牆身設置矮身組合櫃。同時拆走廚房牆，改開放式廚房納入客飯廳，變相擴闊整個單位視野。
放盤叫價750萬元，銀行估價不足
放盤叫價750萬元，雖然幾間銀行估價688萬至726萬元，單位未估足價，但跟類近389呎單位，最高峰時承過900萬元相比，原來已回落了40萬元。
從供樓角度去看，起碼儲到人生的第一個三百萬才可以進駐。餘額六成上會，以現時息率2.375厘，攤分30年還款期，月供17500元，大約有42,000元月入可通過壓力測試。
| 放盤例子：黃埔花園2期10座低層D室(389呎) | |
| 叫價 | $750萬 |
| 匯豐估價 | $688萬 |
| 中銀估價 | $673萬 |
| 恒生估價 | $726萬 |
| 渣打估價 | $688萬 |
兩房上車揀樓攻略小總結
- 集中於二期、五期、十一期
- 二期與十一期景觀相若
- 實用面積介乎389至503呎
- 兩房均為鑽石型廳開則，平面圖相若，分別多集中於房間大小
黃埔新村：黃埔區另類選擇
黃埔新村大部份開則都是眼鏡房，沒有太多走廊位，窗的位置，雖然樓層不是很高，但也很遼闊。就像影片介紹的細兩房，廚廁設於單位一邊。廚房可沿窗邊設「L形」廚櫃，還有位置放洗衣機及雪櫃。洗手間也是麻雀雖小、但五臟俱全的類別。
走入兩間眼鏡房，這間設有兩截大窗，可增加滲透入屋光線，只是其中一截窗會望對面樓。餘下客飯廳都是方正的實用設計，只是外望景觀並不算十分突出。
黃埔新村價格取決景觀
價格分野也在景觀上，視乎整幢大廈的採光度，外望景觀是什麼位置，有些單邊一點會開揚點，大部份買家也會選擇這類單位。「黃埔新村」兩房至少有五款則，以這一款則最為常見，空間也算是較為好使用的一類。因為部份兩房則，廚房置於兩間睡房之間，不少業主會將間隔大執位，改到面目全非，能保留原裝交樓間隔的放盤，代理形容少之有少。
這個放盤業主暫時只租不賣，叫租16,000元。但計算市值，即是值多少呢？參考銀行估價，四間大型銀行估值介乎531至588萬，平均就是546萬元，在市況未調整前，類近單位最高承過698萬，今日估值等於較高位回落152萬。
以按揭角度計，跟昨天提及的「黃埔花園」供款額及月入要求，差別不算太大，但顯然首期相對輕鬆，比例大減六成以上，手持110萬已可上車。
| 例子：黃埔新村R座低層2室 | |
| 面積 | 323呎 |
| 戶型 | 兩房 |
| 叫租 | $16,000 |
| 估價 | $546萬 |
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