【海茵莊園:付款辦法】貨尾推先住後付,驚現27厘租務回報取巧廣告!? (附影片)

【海茵莊園:付款辦法】貨尾推先住後付,驚現27厘租務回報取巧廣告!? (附影片)

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「27厘租金回報」的住宅投資,高過定存一大截,現市況聽落是否很吸引? 最近,市場有一個樓盤以如此方式來推售。自從中港重新通關,市面氣氛有好轉,新春後的發展商都積極散貨。全新盤要大幅度減價求售時,現樓貨尾盤不希望被市場遺忘,在付款辦法上也出招。一直極具話題的將軍澳「海茵莊園」,業界就以「27厘租金回報」作招徠,背後有沒有什麼問題?

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先住後付計劃

「27厘租金回報」說法,是因為發展商提供「先住後付」計劃。過去豪宅銀碼高、難去貨,發展商慣於採用「先住後付」吸引買家,因為買家只需放低少量首期,便可以取匙入屋,居住一段時間後才找清樓價尾數。畢竟購買豪宅的買家,需要偷取時間來籌集資金,例如需時套現舊居來找清新居上會尾數、或者套現股票等;此招數套用在中小型住宅卻較為罕見。

主打納米戶型的「海茵莊園」,今次提供的「先住後付」分兩類,一類為「360天先住後付」、另一類為「720天先住後付」,意思即簽約後,可以住了360天及720天後才找清尾數。買家還可加配發展商「備用80%一按」或「備用85%一按」。當然,加配代價是折扣額較低,採用「360天先住後付」可獲最高折扣額18%,但加配「85%備用一按」則最高折扣額減少至15%。又例如,正常採用「720天先住後付」,折扣額16%,但加配「80%備用一按」則折扣額僅13%。

表: 「先住後付」付款辦法

付款辦法折扣額
360天先住後付-18%
360天先住後付+85%備用一按-15%
720天先住後付-16%
720天先住後付+80%備用一按-13%

怎樣達致「27厘回報」?

對於首期不足、又或在傳統銀行做按揭有困難的準買家,如此做法可讓他們支付一個較低首期便收匙入屋,無疑有一定吸引力,但亦成為業界以「27厘租金回報」力谷散貨的手法,因為從投資者角度,只要他們有能力放得低10-15%首期,一至兩年內不用供樓下卻可先收鎖匙,期內把單位出租便可獲取可觀租金收入。

舉例,價單中,一座中層B3室、實用面積203呎,訂價500.4萬元。若準買家選擇「720天先住後付」及「85%備用一按」,折實樓價435.3萬元,在簽臨約至出租期間,實際只需分期支付10%樓價,相當於43.53萬元,而餘額90%則在720天後才找清。期內,若他同時簽署「先住後付」協議,但買家收鎖匙後不入住、而把單位出租,則以類近單位市值租金9,800元計,一年租金收117,600元,對照其實際支出43.53萬元計算,回報剛好27厘。是否真的能收27厘回報?

單位: 1座中層B3室 (廣告聲稱之租務回報計算方法)

訂價500.4萬元
折實435.3萬元
首期43.5萬元
年租金11.76萬元
回報*27厘*
*此聲稱租務回報僅對照首期,並非樓價

問題1: 發展商是否容許出租?

當然,前提是物業真的容許放租。我們《胡.說樓市》曾經致電「海茵莊園」售樓處查詢,職員證實他們並沒有阻止買家購入後出租安排。

“ 當中能否租出去,我們合約及相關文件沒有說明能否出租與否,所以如果出租就要業主或買家衡量。我們沒有相關文件,我們沒有權阻止業主怎樣處理。所以業主在期間出租時,我們不會特別干涉,決定權也在業主身上。”

不過,我們《胡.說樓市》編輯部翻查「海茵莊園」價單時,針對「先住後付」的計劃,卻發現裡面指出「買方可以與賣方簽訂許可協議,在住宅買賣交易完成前以『被許可人』(licensee) 入住所購物業」,但其實當中無清晰定義「被許可人」身份。

價單有同時指出,「提前入住的許可受制於由賣方訂明的相關許可協議之條款及條件,賣方有最終決定權決定是否准許買方提前入住。」裡面是准許「買方」入住,而非「買方」以外的第三方;最重要字眼是發展商有最終決定權,換句話說,能否出租的決定仍取決於發展商手上。

問題2: 出租有否違反價單中高成數按揭安排?

「海茵莊園」先住後付加配的「備用80%一按」及「備用85%一按」,裡面有一句描述 「所有第一按揭貸款的條款及條件受制於香港金融管理局不時發出之最新指引」。不過,據金管局指引,買家買樓收租最高僅能做50%按揭,所以無論80%及85%一按用以收租均不符金管局要求。就此問題,我們亦曾向「海茵莊園」職員查詢,但亦聲稱買家向發展商申請高成數按揭作出租,他們不會阻止。

問題3: 「27厘回報」計法有誤導

不過,說到底,「27厘租金回報」只是一個極取巧的說法。首先,單位能夠租出,但不代表一定能租出,納空租會直接令回報破滅。其次,能夠做到「27厘租金回報」是因為租值對照的並不是樓價、而是首期,業界口中所述的「27厘租金回報」只局限於首兩年而非永遠,兩年後業主面對上會抉擇,收租所得隨時未能抵銷供樓開支。尤其是,發展商上會方案,首兩年息口已達4.375厘,第二後更要6.875厘。另外,「27厘租金回報」的背後,大家亦忽略買樓日後涉及的成本,包括買樓支付厘印費、以及每月的租金及雜費。這一點也值得大家留意。

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