【銀行稅貸大比併】借錢俾首期得唔得? (附影片)

資金氾濫,每逢稅季銀行都會鬥低息搶稅貸刻,不過向銀行借稅貸,是否一定要用來交稅? 其實只要你還得起,銀行並不會過問資金是否用來交稅。然而,有人會問可否借稅貸來俾首期,我們會建議: 不要鋌而走險!

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稅貸2021年

中小型銀行2021稅貸年息比較: (貸款額: 100萬元計)

 6個月12個月18個月24個月36個月48個月
富邦1.28厘1.36厘2.08厘2.64厘
工銀亞洲2.07厘2.23厘2.4厘2.43厘
建設銀行1.56厘1.62厘2.68厘2.69厘2.69厘
星展銀行4.04厘2.44厘3.47厘3.38厘

稅貸借到幾多? 以今年銀行稅貸息率計,年息真的低過樓按。因為以現時拆息樓按計算大約1.39厘為例,現時提供稅貸息率最低的銀行為「富邦銀行」其年利率僅1.28厘,當然借貸金額及年期上是有特定條件的,包括必須借貸滿80萬元以上,以及還款期只有6個月。至於一般中小型銀行,大約可借取月薪8-12倍,最長可攤分48個月還款,也就是說如果我月薪40,000元,以月薪12倍計,我最高借取48萬元。

稅貸金額: 月薪8-12倍 (例: 月薪: 40000元x12倍 = 480,000元)


應否借取稅貸呢?

考慮1: 借取稅貸作首期之用

首期資金不能來自借貸

記得早一兩年前,已有谷友問過,能否借稅貸作首期買樓?  因為你有供款能力,但卻偏偏沒有首期,借稅貸豈不是有一筆額外資金?  但答案是不可以的。因為金管局有規定「首期」並不能來自借貸。

銀行查證方式(個人申報 / 信貸報告)

但銀行怎知道「首期」來自借貸? 當然要靠個人作出申報。如果我不申報又會如何?  在申請按揭時,銀行會要求你填一份聲明,該份聲明是具備法律效力的。如果你作虛假聲明,理應有法律責任,便要自己衡量了。除了自己申報,銀行也會有方法看到你有沒有借稅貸的,看信貸報告就一目了然。

有灰色地帶嗎?

有沒有灰色地帶呢? 一定有方法的。例如有些個案,兩夫婦買樓,丈夫借稅貸,把資金拱手相讓給太太做首期,之後太太用單名買樓做按揭,理論上銀行很難得知資金是來自借貸。但我只是覺得,反正現在有「林鄭plan」,樓價800萬以下只是10%首期,何不用一些正常方式去上會而要兵行險著?

考慮2: 借稅貸削弱了按揭借貸能力?

借稅貸需連同樓按計「供款佔入息」測試

更重要一點,借稅貸也會影響你的借貸能力。如果我打算買樓,我又借了稅貸,稅貸部份都要計算供款佔入息比率。怎計法? 銀行會把你「按揭貸款」及「稅貸」每月供款相加,看看能否通過供款佔入息一半測試。不過「稅貨」一部份就不用通過「壓力測試」。

實例

應該怎計算呢? 見下方兩表可以反映出來。我原本有40,000元收入,沒有借稅貸,我最高可以借取420萬元貸款額,但因為我借取了稅貸,而我借了月薪12倍,相當於48萬元,年息2厘,每月也要大約還款10,830元,變相我的貸款額會縮減至230萬,削減45%購買力。

表1: 沒有借取稅貸(月入: 40,000元)

樓按
貸款額420萬元
息率2.5厘
年期30年
月供16,595元
通過壓力測試39,475元

表2: 借取稅貸及樓按(月入: 40,000元)

 樓按稅貸備註
貸款額230萬元48萬元 
息率2.5厘2厘 
年期30年48個月 
月供9,088元10,830元樓按及稅貨供款,佔入息不多於50%
通過壓力測試21,765元稅貸部份不用過壓測,樓按供款佔入息不多於60%

考慮3: 借稅貸還清高息債務

所以既然借稅貸會影響借貸能力,我覺得借稅貸買樓並不可行;但反而用來作還清高息債務會較划算一點。特別是一些借取了發展商高成數買家,多數起首幾年為低息期,但兩至三年後就踏入高息期。進入高息期前,最理想當然是轉按至傳統銀行,但有時升值幅度不足以轉按,你也要想盡方法減低息口支出,稅貸可能發揮到一定作用。但當然稅貸年期短,每月開支也高,但純粹從慳息效果,這點就值得買家衡量。


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