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居屋2022之中,位於馬頭角的「冠山苑」,屬於單幢項目共有495個單位,單位面積介乎281至447間,初步建議售價為188萬至364萬元,平均呎價7,680元。是否九龍區新居屋之選呢? 《胡‧說樓市》將深度分析屋苑優劣。

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冠山苑外貌(在建中)
冠山苑外貌(在建中)

冠山苑資料

樓盤名稱冠山苑
位置馬頭角高山道、山西街交界
單位數目495個
座數1座
面積281-447呎
車位住客車位: 30個
電單車位: 4個
上落貨車位: 1個
訪客車位: 3個
公共車位: 5個
校網34區
估計落成日期2024年11月30日
官方網站待定
發展商房委會
官方網站https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2022/tc/kwunshan.html

冠山苑售價

售價188萬-364萬元
平均呎價 (折扣後)7,680元
平均呎價 (市值)15,060元
區內二手市價昇御門: 19,340元
薈點: 18,900元
寶御: 18,100元

供款參考

: 綠表計算供款 (不選用漸進式供款)

 最平單位最貴單位
樓價188萬元364萬元
首期5%: 9.4萬元5%: 18.2萬元
貸款額95%: 178.6萬元95%: 345.8萬元
月供9,013元15,514元
第一筆資金約19萬元約46萬元

: 白表計算供款 (不選用漸進式供款)

 最平單位最貴單位
樓價188萬元364萬元
首期10%: 18.8萬元10%: 36.4萬元
貸款額90%: 169.2萬元90%: 327.6萬元
月供7,591元14,697元
第一筆資金約28萬元約64萬元

冠山苑鳥瞰平面圖


項目背景

前身為「沙中線」工地

要迎合市場增加公營房屋供應目標,發展局在2014年9月聯同規劃署,希望把九龍城區內四幅用地改劃作公營房屋發展,其中一幅就是馬頭角「冠山苑」。該幅用地原本是臨時撥給路政署作「沙中線」的工地,房委會建議把該用地, 由「政府、機構或社區」地帶,改劃為「住宅(甲類)3」作公屋發展。

冠山苑位置

改劃作居屋用地

規劃署於2018年1月18日就修改分區計劃大綱圖作諮詢,當時區議會不少議員均認為,應該保留用地作公屋之用,包括用來作原區重置「樂民新邨」及「馬頭圍邨」的舊屋邨,但當時房屋署回應指初步計劃仍是以資助房屋為主,但鑑於當時房委會沒有重建「馬頭圍邨」的計劃,故不會用作原區安置資源。最終項目獲改劃為居屋項目。

項目預計容納1,260人

「冠山苑」地盤面積約32,292呎,預計住宅部份採用7.5倍地積比率發展,住宅可建樓面242,195呎;另再以9倍地積比率發展非住宅部份,共提供48,439呎。項目最高高度130米,會興建一座合共約450個單位,容納人口1,260人。根據規劃大綱,項目內會按香港規劃標準與準則,每一人就需設一平方米的原則下,提供13,568呎的公共空間;以及1,087呎的兒童嬉戲設施;同時亦會按準則提供30個住客車位、4個電單車位、1個上落客車位、以及3個訪客車位。

: 房委會初步發展參數 (2018年5月)

地盤面積242,195呎
地積比率住宅: 7.5倍
非住宅: 9倍
可建樓面住宅: 242,195呎
非住宅: 48,439呎
座數1座
樓高130米
單位數目約450個
預計人口約1,260人
車位住客車位: 30個
電單車位: 4個
上落貨車位: 1個
訪客車位: 3個
公共車位: 5個

冠山苑鳥瞰規劃地圖


區內居屋項目

冠德苑

位於紅磡區的「高山道」,樓盤位於公屋「樂民新邨」旁,附近為「高山劇場」,也是房委會在區內首個屋屋項目。如果要找最近的居屋作比較,必定在2019年推售的何田文「冠德苑」,共由三座組成,合共提供603個單位。該盤最大賣點是景觀,因為位於半山上,地盤沿著「常樂街」邊界而建,一邊單位可望向「馬頭角」及「土瓜灣避風塘」以至「啟德」一帶景觀;另一邊則望向「何文田站」及「尖沙嘴」維港方向,當時售價介乎324.51萬至528.9萬元,折實平均呎價8,546元。

冠德苑

冠熹苑

除此之外,何文田都有三大居屋值得留意。其中位於何文田常樂街3號的「冠熹苑」是其中之一,皆因在2000年落成的居屋,雖則屬於單幢居屋,一層二十個單位,卻提供了最細212呎的迷你戶型,包括「1、10、11及20室」都屬於這一類,餘下還有421呎的兩房,一直去到最大601呎的三房戶也有提供。在居屋二手市場中也有一些轉讓,一個420多呎的兩房,售價約470-540萬元之間;而最大三房則680萬元,整體平均呎價11,000-12,000元。

冠熹苑

冠暉苑

在「冠熹苑」旁邊還設有「冠暉苑」(1999年落成)、以及「俊民苑」(1981年)。位於常樂街1號的「冠暉苑」是房委會重建計劃中的居屋,原為「何文田邨」公屋,及後才轉作公屋發售,故密度也相對高一點。兩座物業之中,A座一層14單單位,而B座則一層24伙,合共有300個單位,面積由411-628呎。

冠暉苑

俊民苑

至於「俊民苑」則屬於一期居屋,共由12座組成,合共1,800個單位,面積由485-596呎之間,由於屬於早年未訂明補地價政策下落成的居屋,故「俊民苑」樓齡40年,但好處是其無需補價,便可在自由市場轉售。

: 區內居屋項目

 冠德苑冠熹苑冠暉苑俊民苑
地址何文田常樂街5號何文田常樂街3號何文田常樂街1號何文田忠孝街66號
落成年份2019年2000年1999年1981年
座數3座1座2座12座
伙數603個796個300個1,800個
面積445-568呎212-601呎411-628呎485-596呎

區內私樓項目

昇御門

由於「屯馬線」概念,市場對今次推售的居屋「冠山苑」有憧憬外,就連私人發展商密密出擊。若要數在「高山劇場」附近的私樓項目,定必會數到新地、信德合作發展的「昇御門」;以及毗鄰由宏安發展的「薈點」及遠東的「寶御」。位於漆咸道北的「昇御門」共由2座物業組成,合共提供334個單位,前身為公務員合作社「漆咸花園」,及後統一業權並重建為住宅,面積由306-3,072呎,由一至三房均有提供,現時屋苑平均呎價約為19,000元。

昇御門

薈點、寶御

另在「昇御門」對面提供兩幢單幢項目,清一色提供蚊型單位為主,其中宏安地產發展的「薈點」坐落於「北拱街8號」,屬於單幢項目只提供103個住宅單位,單位面積最細至不足200呎。而另一個則坐落旁邊的「寶御」,一座物業只得124伙,面積由269-723呎之間。由於面積較細,故有利壓縮銀碼,但呎價卻相對地高,最新平均呎價高見18,000多元。

薈點、寶御

: 區內私樓項目

 昇御門薈點寶御
地址漆咸道北388號北拱街8號新圍街1號
座數2座1座1座
單位數目334個103個124個
面積306-3,072呎192-297呎269-723呎
車位數目126個
入伙日期2012年10月2013年11月15日2014年5月19日
發展商新地、信德、新世界、廖創興宏安地產遠東發展

胡說評析

交通

步行往土瓜灣站僅三分鐘

若令「冠山苑」之所以能成為2022年的觸目居屋項目,定必跟一個因素有關,就是「屯馬線」。樓盤坐落紅磡「高山道」及「山西街」交界,前方為連接尖沙咀至紅隧的「漆咸道北」,步行往最近的「土瓜灣站」D出口,只需北行一條直路,大約三分鐘便可前往,未完全屬於鐵路站上蓋,也不算全程有瓦遮頭,但比起區內私樓如「啟岸」及「環海.東岸」還要近鐵路。

入伙能配合沙中線過海段通車

由於「冠山苑」預計在2023-2024年才落成,如沙中線過海段能貫徹在今年首季通車,日後往來金鐘及灣仔會更為便捷,對一批在港島區上班的準業主來說,樓盤的位置便更具吸引力。即使根據「屯馬線」開通後,九巴削減了部份巴士路線,相信屆時對「冠山苑」的居民的影響較中性。

巴士及小巴網絡齊備

希望搭巴士的準業主,亦可以過對面馬路的「漆咸道北」,會有多輛過海巴士,如九巴101號前往「堅尼地城」、107號前往香港仔「華貴」、108號前往北角「寶馬山」、111號往「中環」及116號往「鰂魚涌」。亦可以選擇多過一條馬路至「馬頭圍道」,有專線小巴前往紅磡火車站、黃埔等。

巴士及小巴網絡齊備
: 部份巴士路線
巴士途經等候時間服務時間車費
九巴101號觀塘-堅尼地城3-12分鐘05:30-00:309.8
九巴107號九龍灣-華貴7-20分鐘平日: 06:10-00:00
假日: 06:45-00:00
11.1
九巴108號九龍城-寶馬山11-25分鐘平日:06:15-21:10
假日: 09:10-19:00
10.8
九巴111號坪石-中環3-12分鐘平日: 6:25-00:32
假日: 6:30-00:32
9.3
九巴116號慈雲山-鰂魚涌4-12分鐘05:55-00:309.8

周邊配套

樓盤跌入34名校網

交通有優勢外,亦因為「冠山苑」坐落「漆咸道北」,位置上有一項優勢甚至比私樓「昇御門」、「薈點」及「寶御」更強,所指就是「校網」。「冠山苑」剛好跌入名校區34校網內,反觀「昇御門」等則只紅磡區的31校網,兩者學校有很大分別。因此如果對校網有要求的準買家,這一點也不容忽視。

前往土瓜灣市政大樓約十分鐘

至於購物配套方面,樓盤日常生活配套可以依賴周遭的舊舖,如果要買餸則可前往「土瓜灣市政大樓」,由樓盤前往約需時十分鐘左右。如果需要大型購物商場則要前往黃埔站或啟德站。

前往土瓜灣市政大樓約十分鐘

冠山苑中、高層模擬景觀(只作參考)

環境及景觀

雖然具備上述「屯馬線」及「名校網」因素,但實情今期推售的市區居屋中,啟德「啟欣苑」亦具備相同概念,因此究竟若有幸抽中揀樓資格的買家,在兩盤之中應抉擇呢,有一些關於馬頭角「冠山苑」的細節也需要知道,其中一點就是環境。

受車聲噪音影響(向東南)

預計採取一字型排開的「冠山苑」,樓盤以東南就是車來車往的「漆咸道北」,以及上方就是「東九龍走廊」,噪音一定對樓盤有困擾。(圖中紫色線位置)。根據規劃大綱,「冠山苑」需要在地盤面向「漆咸道北」及「山西街」方向分別預留20米及5米距離,同時亦需要進行噪音緩解措施。

向東南中層模擬景觀(只作參考)
向東南中層模擬景觀(只作參考)
冠山苑噪音
冠山苑高度

受重建項目影響(向東南)

不過無可否認,向東南方向的單位,其景觀會相對較開揚一點,特別是因樓盤最高可以興建130米,從初步的規劃樓層來看,估計提供約33層,會否能遠到維港海景呢? 答案也未必一定。雖然按大綱圖顯示,樓盤對面的「添馬大廈」其核准高度最高120米,而再遠一點則為舊式唐樓,但實情沿著榮光街一帶的唐樓已經屬市建局重建範圍,短期內會有重建計劃。

土瓜灣道及榮光街重建計劃

對「冠山苑」影響最深遠的,肯定是「土瓜灣道及榮光街」的重建計劃,發展計劃已經在2021年3月刊憲,並於當日進行人口凍結調查。整個地盤面積約為70,958呎,預計在2032年前會重建為420個住宅單位,提供537,478呎樓面,預計稍後會推出招標,其核准高度約為100米。

土瓜灣道及榮光街重建計劃
土瓜灣道及榮光街重建計劃

鴻福街四項目重建

在「土瓜灣道及榮光街」後方,市建局還有四個項目一併進行招標,包括「啟明街」、「榮光街」、「鴻福街/啟明街」及「啟明街/榮光街」,四幅用地佔地約58,536呎,預計可以提供526,821呎樓面單位面積不可少於300呎,半數單位需介乎300-480呎之間,最快於2026-2027年會落成。故即使「土瓜灣道及榮光街」未對「冠山苑」構成即時影響,實情區內其他重建項目也會阻擋其景觀。由於其核准高度也為100米,故「冠山苑」以東南中低層單位均會受阻,只有最高8-10層才可免受阻擋。

: 附近重建計劃
 土瓜灣道、榮光街重建計劃鴻福街四項目重建榮光街及崇光街重建計劃庇利街及榮光街重建計劃鴻福街及銀漢街重建計劃
地盤面積70,958呎58,536呎32,465呎79,719呎49,000呎
可建樓面537,478呎526,821呎276,855呎717,477呎440,000呎
住宅數目420個890個待定1,150個750個
預計落成2032年2026-2027年待定2025-2026年2025-2026年
中標財團未定未定未定恒基嘉里

樓盤望樂民新邨重建(向西北)

如果選擇後排單位,可以望向高山劇場方向,情況會否理想一點呢? 問題是向西北方的單位,會望向公屋「樂民新邨」。這個項目建於1970年,分三期發展,共建有9幢物業,在可見時間內會重建。特首林鄭月娥在《施政報告2018》宣布,把一幅由私營改劃成公營房屋的啟德地,用來興建房協重建「真善美邨」時的安置屋邨,屆時「真善美邨」重建的單位,則會安置「樂民新邨」居民,這意味「樂民新邨」會進行重建,工程期間的沙塵滾滾或影響「冠山苑」。

向西北極高層模擬景觀(只作參考)
向西北極高層模擬景觀(只作參考)

樓盤地底設施或扯高管理費

樂民新邨內設有石油氣,需要進行定量風險評估外,樓盤近「山西街」地底地設有「污水設施保護區域」,會橫跨了地盤地底;且地盤東南地底也設有沙中線的「鐵路保護區域」,日後「冠山苑」住戶需否攤分其維修開支,而令管理費特別高昂,這點要了解一下。

渠位及鐵路保護區
渠位及鐵路保護區

減音露台成死症!

「冠山苑」向東南的單位,亦即5至11室,面向「東九龍走廊」的單位,除了客飯廳主要的窗需要採用減音窗外,外面更要連接一個減音露台。我們參考上一個曾採用減音露台的新居屋,亦即東涌的裕泰苑,你可以發現,這個減音露台底部是密封的石屎牆,頂部就是的減音窗,而且客飯廳的減音窗要用六角匙才能開啟,有可能影響單位通風。

另外,露台兩邊有隔音鰭,即是甚麼? 你就當作凸出的石屎外牆吧,也是減音措施之一,但兩邊都有牆圍著,意味太陽很難照射入屋,屆時單位只會陰陰沉沉。最重要一點是,這個減音露台需要計算實用面積,所有單位的減音露台面積介乎33至41呎,以「冠山苑」平均呎價7,680元計算,你要支付25至31萬元購買這個闊2.35米,深76.5厘米,連單人床都難以放下的鐵籠,業主亦不能拆除或將客飯廳與露台打通,因為這是按地契要求的裝置,一拆即違例。

減音露台
冠山苑減音露台

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