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居屋2022之中，位於馬頭角的「冠山苑」，屬於單幢項目共有495個單位，單位面積介乎281至447間，初步建議售價為188萬至364萬元，平均呎價7,680元。是否九龍區新居屋之選呢? 《胡‧說樓市》將深度分析屋苑優劣。
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冠山苑資料
| 樓盤名稱 | 冠山苑 |
| 位置 | 馬頭角高山道、山西街交界 |
| 單位數目 | 495個 |
| 座數 | 1座 |
| 面積 | 281-447呎 |
| 車位 | 住客車位: 30個 電單車位: 4個 上落貨車位: 1個 訪客車位: 3個 公共車位: 5個 |
| 校網 | 34區 |
| 估計落成日期 | 2024年11月30日 |
| 官方網站 | 待定 |
| 發展商 | 房委會 |
| 官方網站 | https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2022/tc/kwunshan.html |
冠山苑售價
| 售價 | 188萬-364萬元 |
| 平均呎價 (折扣後) | 7,680元 |
| 平均呎價 (市值) | 15,060元 |
| 區內二手市價 | 昇御門: 19,340元 薈點: 18,900元 寶御: 18,100元 |
供款參考
表: 綠表計算供款 (不選用漸進式供款)
| 最平單位 | 最貴單位 | |
| 樓價 | 188萬元 | 364萬元 |
| 首期 | 5%: 9.4萬元 | 5%: 18.2萬元 |
| 貸款額 | 95%: 178.6萬元 | 95%: 345.8萬元 |
| 月供 | 9,013元 | 15,514元 |
| 第一筆資金 | 約19萬元 | 約46萬元 |
表: 白表計算供款 (不選用漸進式供款)
| 最平單位 | 最貴單位 | |
| 樓價 | 188萬元 | 364萬元 |
| 首期 | 10%: 18.8萬元 | 10%: 36.4萬元 |
| 貸款額 | 90%: 169.2萬元 | 90%: 327.6萬元 |
| 月供 | 7,591元 | 14,697元 |
| 第一筆資金 | 約28萬元 | 約64萬元 |
冠山苑鳥瞰平面圖
項目背景
前身為「沙中線」工地
要迎合市場增加公營房屋供應目標，發展局在2014年9月聯同規劃署，希望把九龍城區內四幅用地改劃作公營房屋發展，其中一幅就是馬頭角「冠山苑」。該幅用地原本是臨時撥給路政署作「沙中線」的工地，房委會建議把該用地， 由「政府、機構或社區」地帶，改劃為「住宅(甲類)3」作公屋發展。
改劃作居屋用地
規劃署於2018年1月18日就修改分區計劃大綱圖作諮詢，當時區議會不少議員均認為，應該保留用地作公屋之用，包括用來作原區重置「樂民新邨」及「馬頭圍邨」的舊屋邨，但當時房屋署回應指初步計劃仍是以資助房屋為主，但鑑於當時房委會沒有重建「馬頭圍邨」的計劃，故不會用作原區安置資源。最終項目獲改劃為居屋項目。
項目預計容納1,260人
「冠山苑」地盤面積約32,292呎，預計住宅部份採用7.5倍地積比率發展，住宅可建樓面242,195呎；另再以9倍地積比率發展非住宅部份，共提供48,439呎。項目最高高度130米，會興建一座合共約450個單位，容納人口1,260人。根據規劃大綱，項目內會按香港規劃標準與準則，每一人就需設一平方米的原則下，提供13,568呎的公共空間；以及1,087呎的兒童嬉戲設施；同時亦會按準則提供30個住客車位、4個電單車位、1個上落客車位、以及3個訪客車位。
表: 房委會初步發展參數 (2018年5月)
| 地盤面積 | 242,195呎 |
| 地積比率 | 住宅: 7.5倍 非住宅: 9倍 |
| 可建樓面 | 住宅: 242,195呎 非住宅: 48,439呎 |
| 座數 | 1座 |
| 樓高 | 130米 |
| 單位數目 | 約450個 |
| 預計人口 | 約1,260人 |
| 車位 | 住客車位: 30個 電單車位: 4個 上落貨車位: 1個 訪客車位: 3個 公共車位: 5個 |
冠山苑鳥瞰規劃地圖
區內居屋項目
冠德苑
位於紅磡區的「高山道」，樓盤位於公屋「樂民新邨」旁，附近為「高山劇場」，也是房委會在區內首個屋屋項目。如果要找最近的居屋作比較，必定在2019年推售的何田文「冠德苑」，共由三座組成，合共提供603個單位。該盤最大賣點是景觀，因為位於半山上，地盤沿著「常樂街」邊界而建，一邊單位可望向「馬頭角」及「土瓜灣避風塘」以至「啟德」一帶景觀；另一邊則望向「何文田站」及「尖沙嘴」維港方向，當時售價介乎324.51萬至528.9萬元，折實平均呎價8,546元。
冠熹苑
除此之外，何文田都有三大居屋值得留意。其中位於何文田常樂街3號的「冠熹苑」是其中之一，皆因在2000年落成的居屋，雖則屬於單幢居屋，一層二十個單位，卻提供了最細212呎的迷你戶型，包括「1、10、11及20室」都屬於這一類，餘下還有421呎的兩房，一直去到最大601呎的三房戶也有提供。在居屋二手市場中也有一些轉讓，一個420多呎的兩房，售價約470-540萬元之間；而最大三房則680萬元，整體平均呎價11,000-12,000元。
冠暉苑
在「冠熹苑」旁邊還設有「冠暉苑」(1999年落成)、以及「俊民苑」(1981年)。位於常樂街1號的「冠暉苑」是房委會重建計劃中的居屋，原為「何文田邨」公屋，及後才轉作公屋發售，故密度也相對高一點。兩座物業之中，A座一層14單單位，而B座則一層24伙，合共有300個單位，面積由411-628呎。
俊民苑
至於「俊民苑」則屬於一期居屋，共由12座組成，合共1,800個單位，面積由485-596呎之間，由於屬於早年未訂明補地價政策下落成的居屋，故「俊民苑」樓齡40年，但好處是其無需補價，便可在自由市場轉售。
表: 區內居屋項目
| 冠德苑 | 冠熹苑 | 冠暉苑 | 俊民苑 | |
| 地址 | 何文田常樂街5號 | 何文田常樂街3號 | 何文田常樂街1號 | 何文田忠孝街66號 |
| 落成年份 | 2019年 | 2000年 | 1999年 | 1981年 |
| 座數 | 3座 | 1座 | 2座 | 12座 |
| 伙數 | 603個 | 796個 | 300個 | 1,800個 |
| 面積 | 445-568呎 | 212-601呎 | 411-628呎 | 485-596呎 |
區內私樓項目
昇御門
由於「屯馬線」概念，市場對今次推售的居屋「冠山苑」有憧憬外，就連私人發展商密密出擊。若要數在「高山劇場」附近的私樓項目，定必會數到新地、信德合作發展的「昇御門」；以及毗鄰由宏安發展的「薈點」及遠東的「寶御」。位於漆咸道北的「昇御門」共由2座物業組成，合共提供334個單位，前身為公務員合作社「漆咸花園」，及後統一業權並重建為住宅，面積由306-3,072呎，由一至三房均有提供，現時屋苑平均呎價約為19,000元。
薈點、寶御
另在「昇御門」對面提供兩幢單幢項目，清一色提供蚊型單位為主，其中宏安地產發展的「薈點」坐落於「北拱街8號」，屬於單幢項目只提供103個住宅單位，單位面積最細至不足200呎。而另一個則坐落旁邊的「寶御」，一座物業只得124伙，面積由269-723呎之間。由於面積較細，故有利壓縮銀碼，但呎價卻相對地高，最新平均呎價高見18,000多元。
表: 區內私樓項目
| 昇御門 | 薈點 | 寶御 | |
| 地址 | 漆咸道北388號 | 北拱街8號 | 新圍街1號 |
| 座數 | 2座 | 1座 | 1座 |
| 單位數目 | 334個 | 103個 | 124個 |
| 面積 | 306-3,072呎 | 192-297呎 | 269-723呎 |
| 車位數目 | 126個 | — | — |
| 入伙日期 | 2012年10月 | 2013年11月15日 | 2014年5月19日 |
| 發展商 | 新地、信德、新世界、廖創興 | 宏安地產 | 遠東發展 |
胡說評析
交通
步行往土瓜灣站僅三分鐘
若令「冠山苑」之所以能成為2022年的觸目居屋項目，定必跟一個因素有關，就是「屯馬線」。樓盤坐落紅磡「高山道」及「山西街」交界，前方為連接尖沙咀至紅隧的「漆咸道北」，步行往最近的「土瓜灣站」D出口，只需北行一條直路，大約三分鐘便可前往，未完全屬於鐵路站上蓋，也不算全程有瓦遮頭，但比起區內私樓如「啟岸」及「環海．東岸」還要近鐵路。
入伙能配合沙中線過海段通車
由於「冠山苑」預計在2023-2024年才落成，如沙中線過海段能貫徹在今年首季通車，日後往來金鐘及灣仔會更為便捷，對一批在港島區上班的準業主來說，樓盤的位置便更具吸引力。即使根據「屯馬線」開通後，九巴削減了部份巴士路線，相信屆時對「冠山苑」的居民的影響較中性。
巴士及小巴網絡齊備
希望搭巴士的準業主，亦可以過對面馬路的「漆咸道北」，會有多輛過海巴士，如九巴101號前往「堅尼地城」、107號前往香港仔「華貴」、108號前往北角「寶馬山」、111號往「中環」及116號往「鰂魚涌」。亦可以選擇多過一條馬路至「馬頭圍道」，有專線小巴前往紅磡火車站、黃埔等。
表: 部份巴士路線
| 巴士 | 途經 | 等候時間 | 服務時間 | 車費 |
| 九巴101號 | 觀塘-堅尼地城 | 3-12分鐘 | 05:30-00:30 | 9.8 |
| 九巴107號 | 九龍灣-華貴 | 7-20分鐘 | 平日: 06:10-00:00 假日: 06:45-00:00 | 11.1 |
| 九巴108號 | 九龍城-寶馬山 | 11-25分鐘 | 平日:06:15-21:10 假日: 09:10-19:00 | 10.8 |
| 九巴111號 | 坪石-中環 | 3-12分鐘 | 平日: 6:25-00:32 假日: 6:30-00:32 | 9.3 |
| 九巴116號 | 慈雲山-鰂魚涌 | 4-12分鐘 | 05:55-00:30 | 9.8 |
周邊配套
樓盤跌入34名校網
交通有優勢外，亦因為「冠山苑」坐落「漆咸道北」，位置上有一項優勢甚至比私樓「昇御門」、「薈點」及「寶御」更強，所指就是「校網」。「冠山苑」剛好跌入名校區34校網內，反觀「昇御門」等則只紅磡區的31校網，兩者學校有很大分別。因此如果對校網有要求的準買家，這一點也不容忽視。
前往土瓜灣市政大樓約十分鐘
至於購物配套方面，樓盤日常生活配套可以依賴周遭的舊舖，如果要買餸則可前往「土瓜灣市政大樓」，由樓盤前往約需時十分鐘左右。如果需要大型購物商場則要前往黃埔站或啟德站。
冠山苑中、高層模擬景觀(只作參考)
環境及景觀
雖然具備上述「屯馬線」及「名校網」因素，但實情今期推售的市區居屋中，啟德「啟欣苑」亦具備相同概念，因此究竟若有幸抽中揀樓資格的買家，在兩盤之中應抉擇呢，有一些關於馬頭角「冠山苑」的細節也需要知道，其中一點就是環境。
受車聲噪音影響(向東南)
預計採取一字型排開的「冠山苑」，樓盤以東南就是車來車往的「漆咸道北」，以及上方就是「東九龍走廊」，噪音一定對樓盤有困擾。(圖中紫色線位置)。根據規劃大綱，「冠山苑」需要在地盤面向「漆咸道北」及「山西街」方向分別預留20米及5米距離，同時亦需要進行噪音緩解措施。
受重建項目影響(向東南)
不過無可否認，向東南方向的單位，其景觀會相對較開揚一點，特別是因樓盤最高可以興建130米，從初步的規劃樓層來看，估計提供約33層，會否能遠到維港海景呢? 答案也未必一定。雖然按大綱圖顯示，樓盤對面的「添馬大廈」其核准高度最高120米，而再遠一點則為舊式唐樓，但實情沿著榮光街一帶的唐樓已經屬市建局重建範圍，短期內會有重建計劃。
土瓜灣道及榮光街重建計劃
對「冠山苑」影響最深遠的，肯定是「土瓜灣道及榮光街」的重建計劃，發展計劃已經在2021年3月刊憲，並於當日進行人口凍結調查。整個地盤面積約為70,958呎，預計在2032年前會重建為420個住宅單位，提供537,478呎樓面，預計稍後會推出招標，其核准高度約為100米。
鴻福街四項目重建
在「土瓜灣道及榮光街」後方，市建局還有四個項目一併進行招標，包括「啟明街」、「榮光街」、「鴻福街/啟明街」及「啟明街/榮光街」，四幅用地佔地約58,536呎，預計可以提供526,821呎樓面單位面積不可少於300呎，半數單位需介乎300-480呎之間，最快於2026-2027年會落成。故即使「土瓜灣道及榮光街」未對「冠山苑」構成即時影響，實情區內其他重建項目也會阻擋其景觀。由於其核准高度也為100米，故「冠山苑」以東南中低層單位均會受阻，只有最高8-10層才可免受阻擋。
表: 附近重建計劃
| 土瓜灣道、榮光街重建計劃 | 鴻福街四項目重建 | 榮光街及崇光街重建計劃 | 庇利街及榮光街重建計劃 | 鴻福街及銀漢街重建計劃 | |
| 地盤面積 | 70,958呎 | 58,536呎 | 32,465呎 | 79,719呎 | 49,000呎 |
| 可建樓面 | 537,478呎 | 526,821呎 | 276,855呎 | 717,477呎 | 440,000呎 |
| 住宅數目 | 420個 | 890個 | 待定 | 1,150個 | 750個 |
| 預計落成 | 2032年 | 2026-2027年 | 待定 | 2025-2026年 | 2025-2026年 |
| 中標財團 | 未定 | 未定 | 未定 | 恒基 | 嘉里 |
樓盤望樂民新邨重建(向西北)
如果選擇後排單位，可以望向高山劇場方向，情況會否理想一點呢? 問題是向西北方的單位，會望向公屋「樂民新邨」。這個項目建於1970年，分三期發展，共建有9幢物業，在可見時間內會重建。特首林鄭月娥在《施政報告2018》宣布，把一幅由私營改劃成公營房屋的啟德地，用來興建房協重建「真善美邨」時的安置屋邨，屆時「真善美邨」重建的單位，則會安置「樂民新邨」居民，這意味「樂民新邨」會進行重建，工程期間的沙塵滾滾或影響「冠山苑」。
樓盤地底設施或扯高管理費
樂民新邨內設有石油氣，需要進行定量風險評估外，樓盤近「山西街」地底地設有「污水設施保護區域」，會橫跨了地盤地底；且地盤東南地底也設有沙中線的「鐵路保護區域」，日後「冠山苑」住戶需否攤分其維修開支，而令管理費特別高昂，這點要了解一下。
減音露台成死症!
「冠山苑」向東南的單位，亦即5至11室，面向「東九龍走廊」的單位，除了客飯廳主要的窗需要採用減音窗外，外面更要連接一個減音露台。我們參考上一個曾採用減音露台的新居屋，亦即東涌的裕泰苑，你可以發現，這個減音露台底部是密封的石屎牆，頂部就是的減音窗，而且客飯廳的減音窗要用六角匙才能開啟，有可能影響單位通風。
另外，露台兩邊有隔音鰭，即是甚麼? 你就當作凸出的石屎外牆吧，也是減音措施之一，但兩邊都有牆圍著，意味太陽很難照射入屋，屆時單位只會陰陰沉沉。最重要一點是，這個減音露台需要計算實用面積，所有單位的減音露台面積介乎33至41呎，以「冠山苑」平均呎價7,680元計算，你要支付25至31萬元購買這個闊2.35米，深76.5厘米，連單人床都難以放下的鐵籠，業主亦不能拆除或將客飯廳與露台打通，因為這是按地契要求的裝置，一拆即違例。
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