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居屋2022之中,位於馬頭角的「冠山苑」,屬於單幢項目共有495個單位,單位面積介乎281至447間,初步建議售價為188萬至364萬元,平均呎價7,680元。是否九龍區新居屋之選呢? 《胡‧說樓市》將深度分析屋苑優劣。
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冠山苑資料
樓盤名稱 | 冠山苑 |
位置 | 馬頭角高山道、山西街交界 |
單位數目 | 495個 |
座數 | 1座 |
面積 | 281-447呎 |
車位 | 住客車位: 30個 電單車位: 4個 上落貨車位: 1個 訪客車位: 3個 公共車位: 5個 |
校網 | 34區 |
估計落成日期 | 2024年11月30日 |
官方網站 | 待定 |
發展商 | 房委會 |
官方網站 | https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2022/tc/kwunshan.html |
冠山苑售價
售價 | 188萬-364萬元 |
平均呎價 (折扣後) | 7,680元 |
平均呎價 (市值) | 15,060元 |
區內二手市價 | 昇御門: 19,340元 薈點: 18,900元 寶御: 18,100元 |
供款參考
表: 綠表計算供款 (不選用漸進式供款)
最平單位 | 最貴單位 | |
樓價 | 188萬元 | 364萬元 |
首期 | 5%: 9.4萬元 | 5%: 18.2萬元 |
貸款額 | 95%: 178.6萬元 | 95%: 345.8萬元 |
月供 | 9,013元 | 15,514元 |
第一筆資金 | 約19萬元 | 約46萬元 |
表: 白表計算供款 (不選用漸進式供款)
最平單位 | 最貴單位 | |
樓價 | 188萬元 | 364萬元 |
首期 | 10%: 18.8萬元 | 10%: 36.4萬元 |
貸款額 | 90%: 169.2萬元 | 90%: 327.6萬元 |
月供 | 7,591元 | 14,697元 |
第一筆資金 | 約28萬元 | 約64萬元 |
冠山苑鳥瞰平面圖
項目背景
前身為「沙中線」工地
要迎合市場增加公營房屋供應目標,發展局在2014年9月聯同規劃署,希望把九龍城區內四幅用地改劃作公營房屋發展,其中一幅就是馬頭角「冠山苑」。該幅用地原本是臨時撥給路政署作「沙中線」的工地,房委會建議把該用地, 由「政府、機構或社區」地帶,改劃為「住宅(甲類)3」作公屋發展。

改劃作居屋用地
規劃署於2018年1月18日就修改分區計劃大綱圖作諮詢,當時區議會不少議員均認為,應該保留用地作公屋之用,包括用來作原區重置「樂民新邨」及「馬頭圍邨」的舊屋邨,但當時房屋署回應指初步計劃仍是以資助房屋為主,但鑑於當時房委會沒有重建「馬頭圍邨」的計劃,故不會用作原區安置資源。最終項目獲改劃為居屋項目。
項目預計容納1,260人
「冠山苑」地盤面積約32,292呎,預計住宅部份採用7.5倍地積比率發展,住宅可建樓面242,195呎;另再以9倍地積比率發展非住宅部份,共提供48,439呎。項目最高高度130米,會興建一座合共約450個單位,容納人口1,260人。根據規劃大綱,項目內會按香港規劃標準與準則,每一人就需設一平方米的原則下,提供13,568呎的公共空間;以及1,087呎的兒童嬉戲設施;同時亦會按準則提供30個住客車位、4個電單車位、1個上落客車位、以及3個訪客車位。
表: 房委會初步發展參數 (2018年5月)
地盤面積 | 242,195呎 |
地積比率 | 住宅: 7.5倍 非住宅: 9倍 |
可建樓面 | 住宅: 242,195呎 非住宅: 48,439呎 |
座數 | 1座 |
樓高 | 130米 |
單位數目 | 約450個 |
預計人口 | 約1,260人 |
車位 | 住客車位: 30個 電單車位: 4個 上落貨車位: 1個 訪客車位: 3個 公共車位: 5個 |
冠山苑鳥瞰規劃地圖
區內居屋項目
冠德苑
位於紅磡區的「高山道」,樓盤位於公屋「樂民新邨」旁,附近為「高山劇場」,也是房委會在區內首個屋屋項目。如果要找最近的居屋作比較,必定在2019年推售的何田文「冠德苑」,共由三座組成,合共提供603個單位。該盤最大賣點是景觀,因為位於半山上,地盤沿著「常樂街」邊界而建,一邊單位可望向「馬頭角」及「土瓜灣避風塘」以至「啟德」一帶景觀;另一邊則望向「何文田站」及「尖沙嘴」維港方向,當時售價介乎324.51萬至528.9萬元,折實平均呎價8,546元。

冠熹苑
除此之外,何文田都有三大居屋值得留意。其中位於何文田常樂街3號的「冠熹苑」是其中之一,皆因在2000年落成的居屋,雖則屬於單幢居屋,一層二十個單位,卻提供了最細212呎的迷你戶型,包括「1、10、11及20室」都屬於這一類,餘下還有421呎的兩房,一直去到最大601呎的三房戶也有提供。在居屋二手市場中也有一些轉讓,一個420多呎的兩房,售價約470-540萬元之間;而最大三房則680萬元,整體平均呎價11,000-12,000元。

冠暉苑
在「冠熹苑」旁邊還設有「冠暉苑」(1999年落成)、以及「俊民苑」(1981年)。位於常樂街1號的「冠暉苑」是房委會重建計劃中的居屋,原為「何文田邨」公屋,及後才轉作公屋發售,故密度也相對高一點。兩座物業之中,A座一層14單單位,而B座則一層24伙,合共有300個單位,面積由411-628呎。

俊民苑
至於「俊民苑」則屬於一期居屋,共由12座組成,合共1,800個單位,面積由485-596呎之間,由於屬於早年未訂明補地價政策下落成的居屋,故「俊民苑」樓齡40年,但好處是其無需補價,便可在自由市場轉售。
表: 區內居屋項目
冠德苑 | 冠熹苑 | 冠暉苑 | 俊民苑 | |
地址 | 何文田常樂街5號 | 何文田常樂街3號 | 何文田常樂街1號 | 何文田忠孝街66號 |
落成年份 | 2019年 | 2000年 | 1999年 | 1981年 |
座數 | 3座 | 1座 | 2座 | 12座 |
伙數 | 603個 | 796個 | 300個 | 1,800個 |
面積 | 445-568呎 | 212-601呎 | 411-628呎 | 485-596呎 |
區內私樓項目
昇御門
由於「屯馬線」概念,市場對今次推售的居屋「冠山苑」有憧憬外,就連私人發展商密密出擊。若要數在「高山劇場」附近的私樓項目,定必會數到新地、信德合作發展的「昇御門」;以及毗鄰由宏安發展的「薈點」及遠東的「寶御」。位於漆咸道北的「昇御門」共由2座物業組成,合共提供334個單位,前身為公務員合作社「漆咸花園」,及後統一業權並重建為住宅,面積由306-3,072呎,由一至三房均有提供,現時屋苑平均呎價約為19,000元。

薈點、寶御
另在「昇御門」對面提供兩幢單幢項目,清一色提供蚊型單位為主,其中宏安地產發展的「薈點」坐落於「北拱街8號」,屬於單幢項目只提供103個住宅單位,單位面積最細至不足200呎。而另一個則坐落旁邊的「寶御」,一座物業只得124伙,面積由269-723呎之間。由於面積較細,故有利壓縮銀碼,但呎價卻相對地高,最新平均呎價高見18,000多元。

表: 區內私樓項目
昇御門 | 薈點 | 寶御 | |
地址 | 漆咸道北388號 | 北拱街8號 | 新圍街1號 |
座數 | 2座 | 1座 | 1座 |
單位數目 | 334個 | 103個 | 124個 |
面積 | 306-3,072呎 | 192-297呎 | 269-723呎 |
車位數目 | 126個 | — | — |
入伙日期 | 2012年10月 | 2013年11月15日 | 2014年5月19日 |
發展商 | 新地、信德、新世界、廖創興 | 宏安地產 | 遠東發展 |
胡說評析
交通
步行往土瓜灣站僅三分鐘
若令「冠山苑」之所以能成為2022年的觸目居屋項目,定必跟一個因素有關,就是「屯馬線」。樓盤坐落紅磡「高山道」及「山西街」交界,前方為連接尖沙咀至紅隧的「漆咸道北」,步行往最近的「土瓜灣站」D出口,只需北行一條直路,大約三分鐘便可前往,未完全屬於鐵路站上蓋,也不算全程有瓦遮頭,但比起區內私樓如「啟岸」及「環海.東岸」還要近鐵路。
入伙能配合沙中線過海段通車
由於「冠山苑」預計在2023-2024年才落成,如沙中線過海段能貫徹在今年首季通車,日後往來金鐘及灣仔會更為便捷,對一批在港島區上班的準業主來說,樓盤的位置便更具吸引力。即使根據「屯馬線」開通後,九巴削減了部份巴士路線,相信屆時對「冠山苑」的居民的影響較中性。
巴士及小巴網絡齊備
希望搭巴士的準業主,亦可以過對面馬路的「漆咸道北」,會有多輛過海巴士,如九巴101號前往「堅尼地城」、107號前往香港仔「華貴」、108號前往北角「寶馬山」、111號往「中環」及116號往「鰂魚涌」。亦可以選擇多過一條馬路至「馬頭圍道」,有專線小巴前往紅磡火車站、黃埔等。

表: 部份巴士路線
巴士 | 途經 | 等候時間 | 服務時間 | 車費 |
九巴101號 | 觀塘-堅尼地城 | 3-12分鐘 | 05:30-00:30 | 9.8 |
九巴107號 | 九龍灣-華貴 | 7-20分鐘 | 平日: 06:10-00:00 假日: 06:45-00:00 | 11.1 |
九巴108號 | 九龍城-寶馬山 | 11-25分鐘 | 平日:06:15-21:10 假日: 09:10-19:00 | 10.8 |
九巴111號 | 坪石-中環 | 3-12分鐘 | 平日: 6:25-00:32 假日: 6:30-00:32 | 9.3 |
九巴116號 | 慈雲山-鰂魚涌 | 4-12分鐘 | 05:55-00:30 | 9.8 |
周邊配套
樓盤跌入34名校網
交通有優勢外,亦因為「冠山苑」坐落「漆咸道北」,位置上有一項優勢甚至比私樓「昇御門」、「薈點」及「寶御」更強,所指就是「校網」。「冠山苑」剛好跌入名校區34校網內,反觀「昇御門」等則只紅磡區的31校網,兩者學校有很大分別。因此如果對校網有要求的準買家,這一點也不容忽視。
前往土瓜灣市政大樓約十分鐘
至於購物配套方面,樓盤日常生活配套可以依賴周遭的舊舖,如果要買餸則可前往「土瓜灣市政大樓」,由樓盤前往約需時十分鐘左右。如果需要大型購物商場則要前往黃埔站或啟德站。

冠山苑中、高層模擬景觀(只作參考)
環境及景觀
雖然具備上述「屯馬線」及「名校網」因素,但實情今期推售的市區居屋中,啟德「啟欣苑」亦具備相同概念,因此究竟若有幸抽中揀樓資格的買家,在兩盤之中應抉擇呢,有一些關於馬頭角「冠山苑」的細節也需要知道,其中一點就是環境。
受車聲噪音影響(向東南)
預計採取一字型排開的「冠山苑」,樓盤以東南就是車來車往的「漆咸道北」,以及上方就是「東九龍走廊」,噪音一定對樓盤有困擾。(圖中紫色線位置)。根據規劃大綱,「冠山苑」需要在地盤面向「漆咸道北」及「山西街」方向分別預留20米及5米距離,同時亦需要進行噪音緩解措施。



受重建項目影響(向東南)
不過無可否認,向東南方向的單位,其景觀會相對較開揚一點,特別是因樓盤最高可以興建130米,從初步的規劃樓層來看,估計提供約33層,會否能遠到維港海景呢? 答案也未必一定。雖然按大綱圖顯示,樓盤對面的「添馬大廈」其核准高度最高120米,而再遠一點則為舊式唐樓,但實情沿著榮光街一帶的唐樓已經屬市建局重建範圍,短期內會有重建計劃。
土瓜灣道及榮光街重建計劃
對「冠山苑」影響最深遠的,肯定是「土瓜灣道及榮光街」的重建計劃,發展計劃已經在2021年3月刊憲,並於當日進行人口凍結調查。整個地盤面積約為70,958呎,預計在2032年前會重建為420個住宅單位,提供537,478呎樓面,預計稍後會推出招標,其核准高度約為100米。

鴻福街四項目重建
在「土瓜灣道及榮光街」後方,市建局還有四個項目一併進行招標,包括「啟明街」、「榮光街」、「鴻福街/啟明街」及「啟明街/榮光街」,四幅用地佔地約58,536呎,預計可以提供526,821呎樓面單位面積不可少於300呎,半數單位需介乎300-480呎之間,最快於2026-2027年會落成。故即使「土瓜灣道及榮光街」未對「冠山苑」構成即時影響,實情區內其他重建項目也會阻擋其景觀。由於其核准高度也為100米,故「冠山苑」以東南中低層單位均會受阻,只有最高8-10層才可免受阻擋。
表: 附近重建計劃
土瓜灣道、榮光街重建計劃 | 鴻福街四項目重建 | 榮光街及崇光街重建計劃 | 庇利街及榮光街重建計劃 | 鴻福街及銀漢街重建計劃 | |
地盤面積 | 70,958呎 | 58,536呎 | 32,465呎 | 79,719呎 | 49,000呎 |
可建樓面 | 537,478呎 | 526,821呎 | 276,855呎 | 717,477呎 | 440,000呎 |
住宅數目 | 420個 | 890個 | 待定 | 1,150個 | 750個 |
預計落成 | 2032年 | 2026-2027年 | 待定 | 2025-2026年 | 2025-2026年 |
中標財團 | 未定 | 未定 | 未定 | 恒基 | 嘉里 |
樓盤望樂民新邨重建(向西北)
如果選擇後排單位,可以望向高山劇場方向,情況會否理想一點呢? 問題是向西北方的單位,會望向公屋「樂民新邨」。這個項目建於1970年,分三期發展,共建有9幢物業,在可見時間內會重建。特首林鄭月娥在《施政報告2018》宣布,把一幅由私營改劃成公營房屋的啟德地,用來興建房協重建「真善美邨」時的安置屋邨,屆時「真善美邨」重建的單位,則會安置「樂民新邨」居民,這意味「樂民新邨」會進行重建,工程期間的沙塵滾滾或影響「冠山苑」。

樓盤地底設施或扯高管理費
樂民新邨內設有石油氣,需要進行定量風險評估外,樓盤近「山西街」地底地設有「污水設施保護區域」,會橫跨了地盤地底;且地盤東南地底也設有沙中線的「鐵路保護區域」,日後「冠山苑」住戶需否攤分其維修開支,而令管理費特別高昂,這點要了解一下。

減音露台成死症!
「冠山苑」向東南的單位,亦即5至11室,面向「東九龍走廊」的單位,除了客飯廳主要的窗需要採用減音窗外,外面更要連接一個減音露台。我們參考上一個曾採用減音露台的新居屋,亦即東涌的裕泰苑,你可以發現,這個減音露台底部是密封的石屎牆,頂部就是的減音窗,而且客飯廳的減音窗要用六角匙才能開啟,有可能影響單位通風。
另外,露台兩邊有隔音鰭,即是甚麼? 你就當作凸出的石屎外牆吧,也是減音措施之一,但兩邊都有牆圍著,意味太陽很難照射入屋,屆時單位只會陰陰沉沉。最重要一點是,這個減音露台需要計算實用面積,所有單位的減音露台面積介乎33至41呎,以「冠山苑」平均呎價7,680元計算,你要支付25至31萬元購買這個闊2.35米,深76.5厘米,連單人床都難以放下的鐵籠,業主亦不能拆除或將客飯廳與露台打通,因為這是按地契要求的裝置,一拆即違例。

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