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闊別香港樓市多年的恒隆，推出了九龍灣新盤「皓日」，成為區內近年少有的住宅項目。這個項目本屬於「淘大工業村」的重建計劃一部份，卻因業權分散一直未能夠重建，直至2016年發生迷你倉大火後，加快了恒隆收購計劃，重建為一座提供294個單位的項目，預計關鍵日期為2023年10月2日，樓花期約22個月。項目由一房至三房均有提供，分層單位由320-771呎之間；特色單位則介乎289-898呎。我們希望透過一文簡介樓盤，以及提出揀樓時有什麼地方需留意，文末也會分析其首張價單及付款辦法。
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皓日資料
| 樓盤名稱 | 皓日 (The Aperture) |
| 位置 | 牛頭角道11號 |
| 單位數目 | 294個 |
| 面積 | 289呎-898呎 |
| 戶型 | 1房: 320-328呎 (85個) 2房開廚: 440-457呎 (85個) 2房梗廚: 494-511呎 (60個) 3房: 592-593呎 (29個) 3房1套連工人房及工人廁: 770-771呎 (29個) 特色: 289-898呎 (6個) |
| 車位 | 29個 |
| 校網 | 46區校網 |
| 關鍵日期 | 2023年10月2日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定金級 |
| 發展商 | 恒隆 |
| 官方網站 | https://www.theaperture.com.hk/zh-hk |
| 示範單位地址 | 九龍灣宏遠街1號一號九龍LG01 |
皓日開價
| 首批 | 100伙 |
| 折扣額 | 最高4% |
| 平均呎價 | $22,446 |
| 折扣後售價 | $21,548 |
| 區內二手呎價 | 德福花園: 14,200元 淘大花園: 16,800元 得寶花園: 17,300元 |
VR鳥瞰平面圖
項目背景
恒隆闊別本港住宅市場多年
準買家決定是否購入「皓日」前，必須了解一下樓盤的背景。樓盤由恒隆地產發展。縱然恒隆為本港的藍籌成份股，市值高達800億元，但近年集團把重心側重於內地後，在香港發展的項目已買少見少。除了較早年的「德福花園」、「淘大花園」外，近年較為人津津樂道的項目，已數到九龍站「君臨天下」、奧運站「浪澄灣」、長沙灣「碧海藍天」及何文田「君逸山」。闊別香港多年後，再有住宅項目登場，其質素及交樓質素能否追上潮流，是準買家需要衡量的一個因素。
樓盤前身為「淘大工業村」
至於「皓日」，前身就是「淘大工業村」。1954年，淘大在佐敦谷一帶建立了「淘大工業村」，發展食品製造工廠、員工宿舍等，發展汽水、醬油及紙品等業務，其後「淘大」在1978年把工業村的地皮轉讓予「恒隆地產」，並改劃住宅「淘大花園」，但因為第一座未能完全收購業權，而未能發展為住宅。恒隆長久以來一直持約72%業權，故也只維持作工廈用途。
2016年發生迷你倉大火
2016年，一場大火改變了這座大廈的命運。三樓「時昌迷你倉」因冷氣機漏電起火，火舌迅速蔓延至整座大廈，釀成歷時108小時的長命大火，其後大廈結構出現嚴重問題，發展商積極收購其餘業權，終達至80%業權強拍門檻後，終在2017年成功以20.7億元統一業權，這也是在購入前準買家需要知道的事實。
區內二手市場
除了了解其背景，準買家在決定是否購入「皓日」，也值得多留意區內的二手屋苑，包括「得寶花園」、「淘大花園」、及「德福花園」，尤其是位於「皓日」毗鄰的「得寶花園」及「淘大花園」，兩個樓盤均被喻為九龍東的上車之選，樓價多低於800萬元下可以借取新按保上車，縱然三個盤的物業樓齡較高，卻也值得準買家貨比三家。
德福花園
由恒隆、合和及港鐵合作發展的「德福花園」，為本港指標屋苑之一，共分三期發展，設有21座物業，合共有4,991個住宅單位，實用面積由303-587呎之間，主打兩房則為主。除了L座一層八個單位外，「德福花園」均為一層16個單位，以廳大房大高實用見稱。
屬於早年落成的大型屋苑，屋苑自設私人會所「德藝會」及「博藝會」，提供泳池、網球場、健身室等設施，還備有德福廣場。不過物業在1980-1982年落成，至今已有39-41年樓齡，早前就爆發了外牆維修爭拗問題，港鐵只願承擔外牆非結構部份維修，但外牆翻新卻相當馬虎，導致業主往港鐵公司請願抗議表達不滿。雖然如此，由於屋苑在鐵路站上蓋，且大部份價位均跌入按保門檻，故仍受車客歡迎。現時二手均價約14,150元，一個兩房單位入場價約720-750萬左右。
得寶花園
「得寶花園」座落牛頭角，由港鐵站步行往屋苑約需三至四分鐘，為新世界及恒基發展的物業，合共有八座物業，共提供2,016個住宅單位，面積由253-398呎。相比起「德福花園」，「得寶花園」三分之二的單位均為一房間隔，其餘則為兩房；而且其缺點是單位多附設大窗台，故不及「德福花園」般見使。縱然如此，也因為屋苑提供的面積稍細一點，大約440萬能夠購入一房，600以下可購入兩房，享有總價低效應的好處，截至2021年12月止，其平均呎價為17,300元。
淘大花園
「淘大花園」共分四期發展，合共提供19座物業、共有4,896個住宅單位，分別在1981年-1987年之間落成，由恒隆集團發展。最大特色是物業以小型單位為主，一層八個單位，實用面積由360-494呎。由於景觀上佔七成均望樓景，故一至二期部份前排高層望海景、以及部分望遠山景的單位均為樓王首選。這個屋苑最著名就是「E座」，因2003年爆發沙士時，這一成為了重災區，但事過境遷，加上衛生環境改善，兩房單位600萬左右起跳，屋苑最新平均呎價為16,800元。
表: 九龍灣二手選擇
| 德福花園 | 得寶花園 | 淘大花園 | |
| 地址 | 偉業街33號 | 牛頭角道3號 | 牛頭角道77號 |
| 座數 | 21座 | 8座 | 19座 |
| 伙數 | 4,992伙 | 2,016伙 | 4,896伙 |
| 面積 | 303-587呎 | 253-398呎 | 360-494呎 |
| 入伙日期 | 1980-1982年 | 1984年 | 1981-1987年 |
| 發展商 | 恒隆、合和、港鐵 | 恒基、新世界 | 恒隆 |
交通及配套完善
交通四通八達
位處市區，「皓日」的最大賣點都是交通及配套，樓盤實際位置在「得寶花園」毗鄰，由九龍灣港鐵站出站後，站口有一條接駁天橋連接昔日「牛頭角下邨」，橫過馬路便能到達樓盤，全程只得一小路段沒有瓦遮頭，故位置上尚算佔盡優勢。屋苑下方「觀塘道」有多條巴士路線穿梭觀塘、藍田、油塘一帶，在九龍灣港鐵站下方的巴士站，也有巴士可前往彩虹、黃大仙、荃灣、元朗等地方。
早上交通較繁忙
只是值得留意，雖然交通配套完善，但隨著近年九龍灣舊式工廈轉型為新式寫字樓，吸引不少公司進駐設立辦事處時，也有不少打工仔會在附近上班，早上繁忙時段的九龍灣月台也頗為擠迫，由龍翔道轉入觀塘道的道路也形成交通樽頸。因此，購入自住的買家也值得留意，並作實地考察感受一下，跟自己的生活節奏是否吻合。
生活配套完善
「皓日」樓下附近周邊屋苑的地舖，開了不少菜檔、藥坊等，予人感覺有點人煙稠密以及雜亂，但總算一落街的生活配套也一應俱全。附近還有「淘大商場」及「德福商場」，亦可選擇前往九龍灣商貿區的「Megabox」，包涵了高中低檔的消費設施。另外昔日的「牛頭角下邨」清拆後，部份用地興建大型文娛設施「東九文化中心」。據政府資料，「東九文化中心」設有1,200個座位的演藝廳、550個座位的劇場，以及排練室等，最快於2023年開幕。
皓日鳥瞰平面圖
揀樓攻略
如果能夠消化上述因素，而決定購入「皓日」這個樓盤，揀樓也有一些地方值得注意。首先，景觀及方位上，「皓日」一層十個單位，共分開前後兩排的。前排單位集中「A-F室」六柱，向南及西南朝向「牛頭角道」及「觀塘道」方向，遠眺「德福花園」及「九龍灣商貿區」一帶的景色，其好處是景觀遼闊，缺點卻是受制於下方的「牛頭角道」及「觀塘道」的噪音問題。後排單位為「G-K室」四柱，會向北及東北被「得寶花園」樓景包圍，採光度會較差，低層望內園泳池景，但這方位好處是較能避過「牛頭角道」及「觀塘道」的噪音問題，故需要自己衡量一下。
一房單位 (85個)
揀細不揀大
全盤只有294個單位的「皓日」，一房單位分布於「E室」(320-322呎)、「H室」(326-327呎)及「J室」(326-328呎)，三柱之間，首選應該是「E室」單位。原因有二。第一，三柱單位面積大同小異，也就是入屋先經過11呎小玄關，前方就是一眼望通的客飯廳連開放式廚房，面積約130呎，以及外接38呎露台及工作平台。睡房及洗手間設於一邊，採用客套兩用設計，睡房約67呎大，洗手間則36呎。由於幾柱單位的面積也接近相同，故應該「揀細不揀大」，因此在排序上首選「E室」，次選「H室」及「J室」。
表: 一房單位面積
| 客飯廳連廚房 | 130呎 |
| 睡房 | 67呎 |
| 洗手間 | 36呎 |
| 玄關 | 11呎 |
| 露台及工作平台 | 38呎 |
首選E室
第二，「E室」的方位向南，擺位上稍為被「A-C室」擋了部份「牛頭角道」的車聲，可以望「東九文娛中心」，相比起「H室」及「J室」被樓景包圍，相對開揚一點，故建議首選「E室」。
表: 一房單位
| E室 (320-322呎) | H室 (326-327呎) | J室 (326-328呎) | |
| 方位 | 南 | 北 | 東北 |
| 景觀 | 牛頭角道、東九文娛中心 | 得寶花園樓景 | 得寶花園樓景 |
| 排序 | 首選 | 次選 | 次選 |
兩房開放式廚房(145個)
兩房開廚共三柱
兩房單位佔全盤比例最多，但實情可細分「開廚」以及「梗廚」。「梗廚」面積相對大一點，面積由494-511呎，分布於「C室」及「D室」；「開廚」面積細一點，面積由440-457呎，分布於「B室」、「G室」及「K室」。如果覺得花多眼亂，可以先問問自己是否接受開廚。如果接受，則可在該三柱之間作出抉擇。
B室揀高不揀低、GK室揀低不揀高
「B室」(455-457呎)、跟「G室」(442-443呎)及「K室」(440-441呎)在面積上有分別外，「B室」向西南望牛頭角道方向，可以望到較開揚的景觀，但選擇「B室」單位則謹記要盡量選擇高層，以避免下方車道的聲音傳入室內，反觀「G室」及「K室」則分別向北及東北，當中「G室」會捱近「得寶花園」，而「K室」則會望「得寶花園」的內園，但若果希望避過車聲噪音而選擇「G室」及「K室」則寧願選擇中低層，可以望多一點內園泳池景。
B室為兩房開廚唯一黑廁
還有一點要提提，如果本身很抗拒黑廁，則在三柱兩房開廚之中，一定要剔走「B室」不作考慮，反觀「G室」及「K室」的洗手間均為光廁設計，另其主人房也設有轉角窗來增加透光度，這一點也是「B室」單位所欠缺的。
表: 兩房開放式廚房
| B室 (455-457呎) | G室 (442-443呎) | K室 (440-441呎) | |
| 方位 | 西南 | 北 | 東北 |
| 景觀 | 牛頭角道 | 得寶花園 | 得寶花園 |
| 洗手間 | 黑廁 | 光廁 | 光廁 |
| 主人房設轉角窗 | 沒有 | 有 | 有 |
| 揀樓注意 | 揀高不揀低 | 揀低不揀高 | 揀低不揀高 |
兩房梗廚(60個)
兩房梗廚共兩柱
如果很抗拒開放式廚房，則要多付一點樓價購入「兩房梗廚」單位，分別「3-36樓C室」/ 「37樓B室」 (508-511呎)；或者「3-36樓D室」/ 「37樓C室」(494-498呎)。簡單來說，撇除37樓不計算，則是在「C室」及「D室」之間作挑選。
表: 兩房梗廚(面積)
| 3-36樓C室 (508-511呎) 37樓B室 (508呎) | 3-36樓D室(494-498呎) 37樓C室 (494呎) | |
| 客飯廳 | 148呎 | 146呎 |
| 睡房 | 46呎 | 46呎 |
| 主人房 | 91呎 | 91呎 |
| 洗手間 | 36呎 | 36呎 |
| 廚房 | 41呎 | 43呎 |
| 玄關 | 8呎 | — |
| 走廊 | 21呎 | 21呎 |
| 露台及工作平台 | 38呎 | 38呎 |
首選D室、次選C室
兩者之中，我們較建議首選「D室」，次選「C室」，因為在擺位上「D室」會跟地盤邊稍為縮入一點，也代表距離「牛頭角道」的距離遠一點，且方位向南，較「C室」的西南為優勢，也能望到日後地標「東九文娛中心」。另一個原因，則關乎開則上。「C室」入門口設有約8呎的玄關位，令客飯廳的主體面積會略細一點，反觀「D室」單位除了廚房呈輕微梯形外，因客飯廳沒有玄關，沒有浪費多餘空間。
| 3-36樓C室 (508-511呎) 37樓B室 (508呎) | 3-36樓D室(494-498呎) 37樓C室 (494呎) | |
| 方位 | 西南 | 南 |
| 景觀 | 牛頭角道 | 牛頭角道、東九文娛中心 |
| 玄關 | 有 | 沒有 |
| 揀樓排序 | 次選 | 首選 |
三房單位 (58個)
「皓日」也提供58個三房單位，但可再細分「純三房」(F室: 592-593呎)、以及三房一套連工人房及工人廁(A室 770-771呎)，由於面積差別太大，預計價格都會有顯著分別，故買家可按自己需求來衡量。值得留意，由於這兩柱單位均朝向「牛頭角道」方向，故盡量按自己的負擔能力，由高層開始揀起，盡量「揀高不揀低」，以避過車聲噪音影響。
付款辧法拆解
入場價格可購區內兩房單位
發展商在2021年12月3日公布首張價單，開出首批100個單位，就算選用即供按揭也只有最高4%折扣，即供平均呎價21,548元呎，較區內老牌二手盤「德福花園」、「得寶花園」及「淘大花園」高出至少25%，最細一房入場價也要688.8萬元，手持這個銀碼在二手市場可以買入兩房單位。
表: 皓日首張價單
| 推出 | 售價價 | 即供價 | |
| 1房 | 39個 | 717.5萬-794.9萬元 | 688.8萬-763萬元 |
| 2房連開放式廚房 | 26個 | 930萬-1,065.5萬元 | 893萬-1,023萬元 |
| 2房梗廚 | 24個 | 1,041.5萬-1,235.7萬元 | 999.8萬-1,186萬元 |
| 3房 | 6個 | 1,249.9萬-1,365萬元 | 1,200萬-1,310萬元 |
| 3房1套連工人房及工人廁 | 5個 | 1,692.9萬-1,770.3萬元 | 1,625萬-,1699萬元 |
付款辦法傾向簡單
皓日的付款辦法傾向簡單，包括「120天現金優惠付款計劃」、「300天現金優惠付款計劃」及「建築期付款計劃」，三種付款辦法均需分期支付10%樓價，而餘額則在120天、300天或落成時才找清。選用哪一種付款辦法，視乎兩個因素。第一，你本身需要多久時間來籌集資金。因為你選用「120天現金優惠付款計劃」，雖然你可以獲取最高4%的折扣，但你便需在簽臨約後的4個月內成功尋找銀行上會；反觀你選用「300天現金優惠付款計劃」，雖然你可在簽臨約後300天，也就是相當於10個月才正式上會，但折扣額就跌至只有1.75%。
全盤60個單位能做高成數按揭
第二個考慮因素，就是你本身需否選擇高成數按揭。若果有這個需要，你只能侷揀沒有任何折扣優惠的「建築期付款」。由於樓盤銀碼最低的單位都已經超出了舊按保門檻，故對高成數按揭有需求的買家，也必須選擇新按保上會，但就一定要選用「建築期付款」，待物業落成時才申請新按保。首批100個單位，以建期價計算就只得60個單位的樓價低於1,000萬元，符合新按保申請門檻，也就是最高可以做到80%按揭，其餘超出相關門檻的單位，則要自己支付一半首期，餘額向銀行申請上會。發展商並沒有刻意提供高成數按揭，也侷限了可入市的客源。
表: 皓日付款辦法
| 支付條款 | 折扣額 | |
| 120天現金優惠付款計劃 | 簽臨約: 5% 臨約後30天: 5% 臨約後120天: 90% | -4% |
| 300天現金優惠付款計劃 | 簽臨約: 5% 臨約後60天: 5% 臨約後300天: 90% | -1.75% |
| 建築期付款計劃 | 簽臨約: 5% 臨約後60天: 5% 物業落成: 90% | -0% |
表: 供款實例(3樓E室、322呎、訂價717.5萬元)
| 120現金優惠 | 300天現金優惠 | 建築期付款+新按保 | |
| 樓價 | 688.8萬元 | 704.9萬元 | 717.5萬元 |
| 首期 | 40%: 275.52萬元 | 40%: 281.96萬元 | 10%: 71.75萬元 |
| 貸款額 | 60%: 413.28萬元 | 60%: 422.94萬元 | 90%: 645.75萬元 按保: 32.29萬元 |
| 月供 | 16,330元 | 16,711元 | 26,790元 |
| 入息要求 | 39,109元 | 40,023元 | 64,164元 |
| 第一筆資金 | 302萬元 | 309萬元 | 99.6萬元 |
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