【皓日:揀樓攻略】重建後環境如何? 平面圖、價單全拆解! (附VR鳥瞰地圖)

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闊別香港樓市多年的恒隆,推出了九龍灣新盤「皓日」,成為區內近年少有的住宅項目。這個項目本屬於「淘大工業村」的重建計劃一部份,卻因業權分散一直未能夠重建,直至2016年發生迷你倉大火後,加快了恒隆收購計劃,重建為一座提供294個單位的項目,預計關鍵日期為2023年10月2日,樓花期約22個月。項目由一房至三房均有提供,分層單位由320-771呎之間;特色單位則介乎289-898呎。我們希望透過一文簡介樓盤,以及提出揀樓時有什麼地方需留意,文末也會分析其首張價單及付款辦法。

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本文目錄

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皓日資料

樓盤名稱皓日 (The Aperture)
位置牛頭角道11號
單位數目294個
面積289呎-898呎
戶型1房: 320-328呎 (85個)
2房開廚: 440-457呎 (85個)
2房梗廚: 494-511呎 (60個)
3房: 592-593呎 (29個)
3房1套連工人房及工人廁: 770-771呎 (29個)
特色: 289-898呎 (6個)
車位29個
校網46區校網
關鍵日期2023年10月2日
綠色建築認證評級暫定金級
發展商恒隆
官方網站https://www.theaperture.com.hk/zh-hk
示範單位地址九龍灣宏遠街1號一號九龍LG01

皓日開價

首批100伙
折扣額最高4%
平均呎價$22,446
折扣後售價$21,548
區內二手呎價德福花園: 14,200元
淘大花園: 16,800元
得寶花園: 17,300元

VR鳥瞰平面圖

項目背景

恒隆闊別本港住宅市場多年

準買家決定是否購入「皓日」前,必須了解一下樓盤的背景。樓盤由恒隆地產發展。縱然恒隆為本港的藍籌成份股,市值高達800億元,但近年集團把重心側重於內地後,在香港發展的項目已買少見少。除了較早年的「德福花園」、「淘大花園」外,近年較為人津津樂道的項目,已數到九龍站「君臨天下」、奧運站「浪澄灣」、長沙灣「碧海藍天」及何文田「君逸山」。闊別香港多年後,再有住宅項目登場,其質素及交樓質素能否追上潮流,是準買家需要衡量的一個因素。

皓日The Aperture

樓盤前身為「淘大工業村」

至於「皓日」,前身就是「淘大工業村」。1954年,淘大在佐敦谷一帶建立了「淘大工業村」,發展食品製造工廠、員工宿舍等,發展汽水、醬油及紙品等業務,其後「淘大」在1978年把工業村的地皮轉讓予「恒隆地產」,並改劃住宅「淘大花園」,但因為第一座未能完全收購業權,而未能發展為住宅。恒隆長久以來一直持約72%業權,故也只維持作工廈用途。

2016年發生迷你倉大火

2016年,一場大火改變了這座大廈的命運。三樓「時昌迷你倉」因冷氣機漏電起火,火舌迅速蔓延至整座大廈,釀成歷時108小時的長命大火,其後大廈結構出現嚴重問題,發展商積極收購其餘業權,終達至80%業權強拍門檻後,終在2017年成功以20.7億元統一業權,這也是在購入前準買家需要知道的事實。


區內二手市場

除了了解其背景,準買家在決定是否購入「皓日」,也值得多留意區內的二手屋苑,包括「得寶花園」、「淘大花園」、及「德福花園」,尤其是位於「皓日」毗鄰的「得寶花園」及「淘大花園」,兩個樓盤均被喻為九龍東的上車之選,樓價多低於800萬元下可以借取新按保上車,縱然三個盤的物業樓齡較高,卻也值得準買家貨比三家。

德福花園

由恒隆、合和及港鐵合作發展的「德福花園」,為本港指標屋苑之一,共分三期發展,設有21座物業,合共有4,991個住宅單位,實用面積由303-587呎之間,主打兩房則為主。除了L座一層八個單位外,「德福花園」均為一層16個單位,以廳大房大高實用見稱。

屬於早年落成的大型屋苑,屋苑自設私人會所「德藝會」及「博藝會」,提供泳池、網球場、健身室等設施,還備有德福廣場。不過物業在1980-1982年落成,至今已有39-41年樓齡,早前就爆發了外牆維修爭拗問題,港鐵只願承擔外牆非結構部份維修,但外牆翻新卻相當馬虎,導致業主往港鐵公司請願抗議表達不滿。雖然如此,由於屋苑在鐵路站上蓋,且大部份價位均跌入按保門檻,故仍受車客歡迎。現時二手均價約14,150元,一個兩房單位入場價約720-750萬左右。

德福花園

得寶花園

「得寶花園」座落牛頭角,由港鐵站步行往屋苑約需三至四分鐘,為新世界及恒基發展的物業,合共有八座物業,共提供2,016個住宅單位,面積由253-398呎。相比起「德福花園」,「得寶花園」三分之二的單位均為一房間隔,其餘則為兩房;而且其缺點是單位多附設大窗台,故不及「德福花園」般見使。縱然如此,也因為屋苑提供的面積稍細一點,大約440萬能夠購入一房,600以下可購入兩房,享有總價低效應的好處,截至2021年12月止,其平均呎價為17,300元。

得寶花園

淘大花園

「淘大花園」共分四期發展,合共提供19座物業、共有4,896個住宅單位,分別在1981年-1987年之間落成,由恒隆集團發展。最大特色是物業以小型單位為主,一層八個單位,實用面積由360-494呎。由於景觀上佔七成均望樓景,故一至二期部份前排高層望海景、以及部分望遠山景的單位均為樓王首選。這個屋苑最著名就是「E座」,因2003年爆發沙士時,這一成為了重災區,但事過境遷,加上衛生環境改善,兩房單位600萬左右起跳,屋苑最新平均呎價為16,800元。

淘大花園

: 九龍灣二手選擇

 德福花園得寶花園淘大花園
地址偉業街33號牛頭角道3號牛頭角道77號
座數21座8座19座
伙數4,992伙2,016伙4,896伙
面積303-587呎253-398呎360-494呎
入伙日期1980-1982年1984年1981-1987年
發展商恒隆、合和、港鐵恒基、新世界恒隆

交通及配套完善

交通四通八達

位處市區,「皓日」的最大賣點都是交通及配套,樓盤實際位置在「得寶花園」毗鄰,由九龍灣港鐵站出站後,站口有一條接駁天橋連接昔日「牛頭角下邨」,橫過馬路便能到達樓盤,全程只得一小路段沒有瓦遮頭,故位置上尚算佔盡優勢。屋苑下方「觀塘道」有多條巴士路線穿梭觀塘、藍田、油塘一帶,在九龍灣港鐵站下方的巴士站,也有巴士可前往彩虹、黃大仙、荃灣、元朗等地方。

九龍灣港鐵站

早上交通較繁忙

只是值得留意,雖然交通配套完善,但隨著近年九龍灣舊式工廈轉型為新式寫字樓,吸引不少公司進駐設立辦事處時,也有不少打工仔會在附近上班,早上繁忙時段的九龍灣月台也頗為擠迫,由龍翔道轉入觀塘道的道路也形成交通樽頸。因此,購入自住的買家也值得留意,並作實地考察感受一下,跟自己的生活節奏是否吻合。

生活配套完善

「皓日」樓下附近周邊屋苑的地舖,開了不少菜檔、藥坊等,予人感覺有點人煙稠密以及雜亂,但總算一落街的生活配套也一應俱全。附近還有「淘大商場」及「德福商場」,亦可選擇前往九龍灣商貿區的「Megabox」,包涵了高中低檔的消費設施。另外昔日的「牛頭角下邨」清拆後,部份用地興建大型文娛設施「東九文化中心」。據政府資料,「東九文化中心」設有1,200個座位的演藝廳、550個座位的劇場,以及排練室等,最快於2023年開幕。

東九文化中心(在建中)
東九文化中心(在建中)

皓日鳥瞰平面圖

揀樓攻略

如果能夠消化上述因素,而決定購入「皓日」這個樓盤,揀樓也有一些地方值得注意。首先,景觀及方位上,「皓日」一層十個單位,共分開前後兩排的。前排單位集中「A-F室」六柱,向南及西南朝向「牛頭角道」及「觀塘道」方向,遠眺「德福花園」及「九龍灣商貿區」一帶的景色,其好處是景觀遼闊,缺點卻是受制於下方的「牛頭角道」及「觀塘道」的噪音問題。後排單位為「G-K室」四柱,會向北及東北被「得寶花園」樓景包圍,採光度會較差,低層望內園泳池景,但這方位好處是較能避過「牛頭角道」及「觀塘道」的噪音問題,故需要自己衡量一下。

一房單位 (85個)

揀細不揀大

全盤只有294個單位的「皓日」,一房單位分布於「E室」(320-322呎)、「H室」(326-327呎)及「J室」(326-328呎),三柱之間,首選應該是「E室」單位。原因有二。第一,三柱單位面積大同小異,也就是入屋先經過11呎小玄關,前方就是一眼望通的客飯廳連開放式廚房,面積約130呎,以及外接38呎露台及工作平台。睡房及洗手間設於一邊,採用客套兩用設計,睡房約67呎大,洗手間則36呎。由於幾柱單位的面積也接近相同,故應該「揀細不揀大」,因此在排序上首選「E室」,次選「H室」及「J室」。

: 一房單位面積
客飯廳連廚房130呎
睡房67呎
洗手間36呎
玄關11呎
露台及工作平台38呎

首選E室

第二,「E室」的方位向南,擺位上稍為被「A-C室」擋了部份「牛頭角道」的車聲,可以望「東九文娛中心」,相比起「H室」及「J室」被樓景包圍,相對開揚一點,故建議首選「E室」。

: 一房單位
 E室 (320-322呎)H室 (326-327呎)J室 (326-328呎)
方位東北
景觀牛頭角道、東九文娛中心得寶花園樓景得寶花園樓景
排序首選次選次選

兩房開放式廚房(145個)

兩房開廚共三柱

兩房單位佔全盤比例最多,但實情可細分「開廚」以及「梗廚」。「梗廚」面積相對大一點,面積由494-511呎,分布於「C室」及「D室」;「開廚」面積細一點,面積由440-457呎,分布於「B室」、「G室」及「K室」。如果覺得花多眼亂,可以先問問自己是否接受開廚。如果接受,則可在該三柱之間作出抉擇。

B室揀高不揀低、GK室揀低不揀高

「B室」(455-457呎)、跟「G室」(442-443呎)及「K室」(440-441呎)在面積上有分別外,「B室」向西南望牛頭角道方向,可以望到較開揚的景觀,但選擇「B室」單位則謹記要盡量選擇高層,以避免下方車道的聲音傳入室內,反觀「G室」及「K室」則分別向北及東北,當中「G室」會捱近「得寶花園」,而「K室」則會望「得寶花園」的內園,但若果希望避過車聲噪音而選擇「G室」及「K室」則寧願選擇中低層,可以望多一點內園泳池景。

B室為兩房開廚唯一黑廁

還有一點要提提,如果本身很抗拒黑廁,則在三柱兩房開廚之中,一定要剔走「B室」不作考慮,反觀「G室」及「K室」的洗手間均為光廁設計,另其主人房也設有轉角窗來增加透光度,這一點也是「B室」單位所欠缺的。

: 兩房開放式廚房
 B室 (455-457呎)G室 (442-443呎)K室 (440-441呎)
方位西南東北
景觀牛頭角道得寶花園得寶花園
洗手間黑廁光廁光廁
主人房設轉角窗沒有
揀樓注意揀高不揀低揀低不揀高揀低不揀高

兩房梗廚(60個)

兩房梗廚共兩柱

如果很抗拒開放式廚房,則要多付一點樓價購入「兩房梗廚」單位,分別「3-36樓C室」/ 「37樓B室」 (508-511呎);或者「3-36樓D室」/ 「37樓C室」(494-498呎)。簡單來說,撇除37樓不計算,則是在「C室」及「D室」之間作挑選。

: 兩房梗廚(面積)
 3-36樓C室 (508-511呎)
37樓B室 (508呎)
3-36樓D室(494-498呎)
37樓C室 (494呎)
客飯廳148呎146呎
睡房46呎46呎
主人房91呎91呎
洗手間36呎36呎
廚房41呎43呎
玄關8呎
走廊21呎21呎
露台及工作平台38呎38呎

首選D室、次選C室

兩者之中,我們較建議首選「D室」,次選「C室」,因為在擺位上「D室」會跟地盤邊稍為縮入一點,也代表距離「牛頭角道」的距離遠一點,且方位向南,較「C室」的西南為優勢,也能望到日後地標「東九文娛中心」。另一個原因,則關乎開則上。「C室」入門口設有約8呎的玄關位,令客飯廳的主體面積會略細一點,反觀「D室」單位除了廚房呈輕微梯形外,因客飯廳沒有玄關,沒有浪費多餘空間。

 3-36樓C室 (508-511呎)
37樓B室 (508呎)
3-36樓D室(494-498呎)
37樓C室 (494呎)
方位西南
景觀牛頭角道牛頭角道、東九文娛中心
玄關沒有
揀樓排序次選首選

三房單位 (58個)

「皓日」也提供58個三房單位,但可再細分「純三房」(F室: 592-593呎)、以及三房一套連工人房及工人廁(A室 770-771呎),由於面積差別太大,預計價格都會有顯著分別,故買家可按自己需求來衡量。值得留意,由於這兩柱單位均朝向「牛頭角道」方向,故盡量按自己的負擔能力,由高層開始揀起,盡量「揀高不揀低」,以避過車聲噪音影響。


付款辧法拆解

入場價格可購區內兩房單位

發展商在2021年12月3日公布首張價單,開出首批100個單位,就算選用即供按揭也只有最高4%折扣,即供平均呎價21,548元呎,較區內老牌二手盤「德福花園」、「得寶花園」及「淘大花園」高出至少25%,最細一房入場價也要688.8萬元,手持這個銀碼在二手市場可以買入兩房單位。

: 皓日首張價單

 推出售價價即供價
1房39個717.5萬-794.9萬元688.8萬-763萬元
2房連開放式廚房26個930萬-1,065.5萬元893萬-1,023萬元
2房梗廚24個1,041.5萬-1,235.7萬元999.8萬-1,186萬元
3房6個1,249.9萬-1,365萬元1,200萬-1,310萬元
3房1套連工人房及工人廁5個1,692.9萬-1,770.3萬元1,625萬-,1699萬元

付款辦法傾向簡單

皓日的付款辦法傾向簡單,包括「120天現金優惠付款計劃」、「300天現金優惠付款計劃」及「建築期付款計劃」,三種付款辦法均需分期支付10%樓價,而餘額則在120天、300天或落成時才找清。選用哪一種付款辦法,視乎兩個因素。第一,你本身需要多久時間來籌集資金。因為你選用「120天現金優惠付款計劃」,雖然你可以獲取最高4%的折扣,但你便需在簽臨約後的4個月內成功尋找銀行上會;反觀你選用「300天現金優惠付款計劃」,雖然你可在簽臨約後300天,也就是相當於10個月才正式上會,但折扣額就跌至只有1.75%。

全盤60個單位能做高成數按揭

第二個考慮因素,就是你本身需否選擇高成數按揭。若果有這個需要,你只能侷揀沒有任何折扣優惠的「建築期付款」。由於樓盤銀碼最低的單位都已經超出了舊按保門檻,故對高成數按揭有需求的買家,也必須選擇新按保上會,但就一定要選用「建築期付款」,待物業落成時才申請新按保。首批100個單位,以建期價計算就只得60個單位的樓價低於1,000萬元,符合新按保申請門檻,也就是最高可以做到80%按揭,其餘超出相關門檻的單位,則要自己支付一半首期,餘額向銀行申請上會。發展商並沒有刻意提供高成數按揭,也侷限了可入市的客源。

: 皓日付款辦法   

 支付條款折扣額
120天現金優惠付款計劃簽臨約: 5%
臨約後30天: 5%
臨約後120天: 90%
-4%
300天現金優惠付款計劃簽臨約: 5%
臨約後60天: 5%
臨約後300天: 90%
-1.75%
建築期付款計劃簽臨約: 5%
臨約後60天: 5%
物業落成: 90%
-0%  

: 供款實例(3樓E室、322呎、訂價717.5萬元)

 120現金優惠300天現金優惠建築期付款+新按保
樓價688.8萬元704.9萬元717.5萬元
首期40%: 275.52萬元40%: 281.96萬元10%: 71.75萬元
貸款額60%: 413.28萬元60%: 422.94萬元90%: 645.75萬元
按保: 32.29萬元
月供16,330元16,711元26,790元
入息要求39,109元40,023元64,164元
第一筆資金302萬元309萬元99.6萬元

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