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不知大家是否還記得，一年前我們《胡 ‧ 說樓市》跟進過一宗「空中釘」個案？事主林太以700萬元購入將軍澳蔚藍灣畔單位，並支付70萬元訂金。她原以為將訂金託管在律師樓便萬無一失，豈料單位業主在原有的一按及二按外，竟隱藏一筆高達270萬元的三按貸款。這筆俗稱「空中釘」的隱藏債務，更離奇地在雙方簽署正式合約後才於土地註冊處（田土廳）登記，令物業瞬間變成負資產。
物業資不抵債，律師理應託管訂金以保障買家，但賣方律師「柯玉華律師事務所」卻在收訂後數天，便火速將訂金發放給業主。經追查後，我們更發現，處理這筆「隱藏債務」借貸文件的，竟是同一律師行的同一名職員。最終，業主在收取訂金後申請破產，林太的70萬元訂金血本無歸。
這宗案件人物關係錯綜複雜，更牽涉本港的訂金託管制度及律師專業操守。一年過去，林太鍥而不捨地向不同部門投訴及立案，公義最終能否得到彰顯？
「我絕不會放棄追究柯玉華律師事務所。只要有機會，只要我知道自己的勝算很大，我一定會走法律這一步。因為他們做了這麼不合規的事，如果最終可以沒事，那還有什麼天理可言？」—— 林太
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轉變1：向香港律師會投訴無門？
自從去年九月《胡．說樓市》報導事件後，林太說有不同律師接觸她，建議循法律途徑追討。但她仍希望先等待「香港律師會」的投訴結果。去年十月，她收到律師會回覆，表示會以「新投訴人」方式獨立調查此案。
然而，這個調查方式卻讓林太感到憤怒和無奈。
「我當時不太明白何謂『新的調查方式』，他們解釋由於案件牽涉大量個人私隱，所以會以獨立方式自行調查… 我追問還會不會告知我最終結果？他的回答是『也不會』。我當時感到非常憤怒… 我做了這麼多事，最終卻被告知不能得知結果，那我投訴來幹什麼?」—— 林太
即使律師會表明不會披露結果，林太仍堅持追問。至今年五月，律師會正式通知她調查已有結果，但基於私隱理由，即使是簡單的「有失德」或「無失德」結論，也同樣不能披露。律師會僅表示，若有涉事律師最終被「釘牌」（吊銷執業資格），才有可能在公會網站上得知，其他程度的懲罰均不會對外公布。
向香港律師會投訴時序
| 日期 | 事件 | 律師會回應 |
| 2024年9月 | 《胡．說樓市》報導「空中釘」個案 | 若及刑事成分如欺詐行為，由於律師會職能範圍不包括提供法律意見，建議投訴人向執法機構報告有關指控。若律師會有理由相信律師違反《法律執業者條例》規定，會按照程序進行調查，有需要會將案件轉介進行紀律聆訊。由於所有專業操守調查均屬保密，香港律師會不能向外界披露個別個案詳情。 |
| 2024年10月 | 林太收到律師會首次回覆 | 將以「新投訴人」方式獨立調查案件 |
| 2025年5月 | 律師會通知林太調查已有結果 | 基於涉及過多私隱，調查過程和結果均不能公佈 |
| 持續追問 | 林太追問能否只告知「有否失德」 | 不能回答，僅稱若有律師被「釘牌」才會公佈 |
林太坦言，此舉令她質疑律師公會的作用：「原來只是為了保護你們的律師會員，那麼市民根本不需要找你們了。」
轉變2：物業淪為銀主盤並已售出
在林太鍥而不捨追討的這一年間，事件出現了幾大轉變，令追討之路增添變數。其中之一，是她原先打算購入的蔚藍灣畔單位，在淪為「銀主盤」後，已於今年五月尾由銀主以660萬元成功售出，較林太當初的買入價低了40萬元。
資金分配的複雜迷宮
物業售出後，資金如何分配成為極其複雜的問題。由於原業主劉女士已申請破產，加上物業涉及多重按揭，整個資金分配過程猶如一個迷宮。
物業涉及的按揭及債務
| 優先次序 | 債權人 | 種類 | 備註 |
| 1 | 恒生銀行 | 一按 | 有抵押債權 |
| 2 | 美力高財務有限公司 | 二按 | 有抵押債權 |
| 3 | 鄧女士（空中釘） | 三按 | 透過律師行簽署的隱藏債務，其後登記 |
| 4 | 聯合亞洲財務公司 | 四按 | 透過法庭押記令成為有抵押債權 |
| 5 | PRIMECREDIT LIMITED | 五按 | 透過法庭押記令成為有抵押債權 |
| – | 林太 | 買家訂金 | 無抵押債權 |
根據《物業轉易及財產條例》，銀主盤售出後的資金，會先扣除相關費用（如差餉、律師費、佣金），然後按優先順序償還給「有抵押債權人」。林太的70萬訂金屬於「無抵押債權」，排在最後，能取回部分資金的機會極其渺茫。
更複雜的是，業主破產後，或會由破產管理署委託的「接管人」介入處理，令分配方式增添更多變數。
轉變3：涉事律師行悄悄起變化
當日被視為問題關鍵的三按貸款，由「柯玉華律師事務所」協助處理。然而，在林太追討期間，這間律師行也悄悄起了變化。
其註冊地址由中環遮打大廈，已更改至德輔道中的遠東發展大廈。其原址則註冊了另一間名為「鄧李律師行」的新律師樓。
律師行職員的「集體轉會」
翻查香港律師會的公開資料，我們發現「鄧李律師行」的多名律師，原先均在「柯玉華律師事務所」任職，並在2025年5月同一時間「過檔」。
從「柯玉華」轉至「鄧李」的部分律師名單
| 姓名 | 原於「柯玉華律師事務所」任職 | 現於「鄧李律師行」擔任職位 |
| 趙思瑋 (WILFRED) | ✅ | 合夥人 |
| 郭榮豐 | ✅ | 合夥人 |
| 何志傑 | ✅ | 助理律師 |
| 張志宇 | ✅ | 顧問 |
| 譚永聰 | ✅ | 顧問 |
| 黃力恩 | ✅ | 助理律師 |
更關鍵的是，根據文件顯示，當日負責處理林太買賣合約，以及業主三按「空中釘」文件的涉事律師，正是在新行擔任合夥人的「趙思瑋」(WILFRED)。
我們曾就林太案件及職員轉變等問題向「柯玉華律師事務所」查詢。對方回覆指，不明白查詢為何涉及個別員工及「架構轉變」，並認為林太應訴諸法律而非透過傳媒報導。律師行重申，認為交易告吹與第三按揭無關，而是因為交易前出現的另外兩份押記令，並相信林太是基於其代表律師的錯誤意見才導致損失。
《胡．說樓市》總結：制度漏洞與買家自保
林太的遭遇揭示了本港物業交易中，訂金託管制度存在的漏洞。退一萬步看，如果制度能強制規定訂金必須鎖定至成交日才能發放，這場悲劇本可避免。
「我也聽一些律師說，有些買家因為我的個案而感到害怕，向他們查詢可以怎樣保障自己。我給的建議也是一樣：要求訂金必須鎖定到成交日才能發放，否則就不買。大家都說，不想成為『林太2.0』。」—— 林太
在制度未完善之前，買家只能加倍警惕，主動在合約中加入條款保障自己。林太的故事仍在繼續，我們將會持續關注。
