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隨著租金回升及市場預期息口回調，樓市氣氛較2024年有所好轉。無論是「真見底」還是「假反彈」，市場上已開始有更多人考慮買樓自住或投資收租。
《胡 ‧ 說樓市》今次任務，就是為大家找出全港最高租金回報的大型屋苑。從投資角度看，高回報代表能以較少資金，賺取更可觀的租金收入；從自住角度看，樓價相宜意味著供樓負擔較輕，甚至有機會做到「供平過租」。
根據差餉物業估價署推算，一個484平方呎的中小型單位，平均月租約17,820元，平均售價534萬元，回報率約4厘。究竟哪個屋苑的回報能跑贏大市？答案就是九龍灣「得寶花園」。
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全港最高回報屋苑：得寶花園實地考察
九龍灣三寶包括「得寶花園」、「淘大花園」及「德福花園」。當中以「得寶花園」的入場門檻最低，平均成交價僅三百多萬元。我們這次參觀的單位，正是一個高回報的典型例子。
單位資料：得寶花園D座低層5室
- 實用面積： 381平方呎
- 叫價： 390萬元
- 平均呎價： 10,236元
單位內部逐格睇
- 玄關與客飯廳：單位設有鐵閘，與木門之間有少量空間可放置鞋櫃，節省室內空間。客飯廳為呂字形，空間感較曲尺形為佳。不過，由於廚房空間非常狹小，業主需將洗衣機和雪櫃移至飯廳擺放。飯廳部份位置亦被衣櫃佔用，但整體活動空間仍然充裕。
- 景觀與窗戶：客廳設有三連窗，外望內園景，景觀不算突出。值得留意的是，單位之間的距離頗近，鄰居或能看到屋內情況。
- 平台：客飯廳旁有一門通往平台，惟平台上佈滿喉管，而且空間有雜物，實用性不大。
- 睡房與窗台：得寶花園單位普遍設有大窗台，這是80年代賣樓的特色，當時窗台可計入建築面積。時至今日，實用面積不計算窗台，變相是「附送」空間，但實用與否則見仁見智。
- 大房：空間因窗台而受限，放置雙人床及衣櫃後，僅餘走道空間。部份住戶會將床直接置於窗台上以增加活動空間。
- 細房：空間非常狹小，較適合用作儲物房。牆身經敲打後證實為木板牆，相信可按合規程序拆除，將單位改為一房，甚至開放式間隔，以擴闊客飯廳。
- 洗手間：空間感較小，門也較窄，淋浴間、座廁及洗漱位置都略感擠逼。
投資潛力與風險分析
「得寶花園」之所以能成為全港回報最高的屋苑之一，主要因為單位面積細、入場費較低，加上社區配套成熟，租務市場有強大支持。
| 屋苑回報比較 | 平均呎價 | 平均呎租 | 租金回報率 |
| 得寶花園 | 11,557元 | 44元 | 4.56厘 |
| 全港中小型單位平均 | 11,033元 | 36.8元 | 約4厘 |
1. 投資成本與回報
對於投資者而言，購入樓價較平的「殘裝」單位，若自己有裝修團隊，翻新成本相對可控。
- 按揭及收租回報：雖然單位叫價390萬元，略高於銀行估價366萬元，但入場門檻依然吸引。若以收租為目的，月供款項有機會低於租金收入，實現正現金流。
| 按揭類型 | 首期 (以估價計算) | 每月供款 (利率3.375厘, 30年期) | 預計租金 | 租金回報率 |
| 自住 (90%按揭) | 約36.6萬元 | 約14,800元 (連按保) | – | – |
| 收租 (70%按揭) | 約110萬元 (連厘印費) | 約11,330元 | 14,500元 | 約4.7厘 |
2. 潛在風險
- 大維修：屋苑樓齡已達41年，需留意大維修風險。電梯大堂已張貼外牆維修及電梯更換工程的通告，業主未來可能需要集資夾錢。
- 屋苑設施：屋苑不設會所，泳池亦因結構及滲水問題自2022年9月起長期關閉。
九龍灣三寶大比併：得寶花園 vs 淘大花園
要在九龍灣尋找細價樓，除了得寶花園，另一必然選擇是「淘大花園」。兩者無論在呎價走勢和客源上都非常相似，但規模和成本上則有分別。
| 比較項目 | 得寶花園 (Tak Bo Garden) | 淘大花園 (Amoy Gardens) |
| 入伙年份 | 1984年 | 1981 – 1987年 |
| 規模 | 8座, 2,016伙 | 19座, 4,896伙 |
| 過去三年成交量 | 72宗 (流轉率約3.6%) | 149宗 (流轉率約3%) |
| 平均售價 | 約300多萬元 | 421萬元 |
| 前期成本 (厘印費) | 多數單位可享100元厘印費 | 大部份單位已超出100元厘印範圍 |
| 租金水平 | 12,000 – 15,000元 | 14,000 – 16,500元 |
| 租金回報率 | 約4.56厘 | 約4.27厘 |
從數據可見，雖然「淘大花園」規模更大，成交更活躍，但其樓價普遍已超出「100元厘印」的範圍，前期成本較高，這也令「得寶花園」對部份投資者更具吸引力。
空間之選：德福花園實用性評測
如果追求更大的居住空間，九龍灣的「德福花園」是另一個熱門選擇。雖然其租金回報不及前兩者，但空間感是其最大優勢。
單位資料：德福花園J座低層16室
- 實用面積： 513平方呎
- 叫價： 528萬元
- 平均呎價： 10,292元
單位內部逐格睇
- 客飯廳：同為呂字形廳，但明顯比得寶花園單位寬敞得多，飯廳足以容納六至八人餐桌。客廳空間更為開揚，可擺放大型沙發，並有合理的電視觀賞距離。
- 平台：單位附設一個與鄰居共享的平台，但樓上有多部冷氣機滴水，實用性不高。
- 睡房：「德福花園」最大的賣點是內櫳不設窗台，令房間非常實用。兩間睡房空間均非常寬敞，牆身平直，擺放雙人床、書桌及衣櫃後仍綽綽有餘。
- 洗手間與廚房：洗手間空間寬敞，沒有擠逼感。廚房保留了80年代的設計，如雙鋅盤和三腳圓頭電掣，同時全屋鋪設了明喉，方便維修但影響美觀。
投資價值與回報比較
由於面積較大，「德福花園」的樓價和租金都更高，但按呎價和回報率計算，則稍遜於「得寶花園」。
| 屋苑回報比較 | 平均呎價 | 平均呎租 | 租金回報率 |
| 得寶花園 | 11,557元 | 44元 | 4.56厘 |
| 淘大花園 | 11,496元 | 41元 | 4.27厘 |
| 德福花園 | 9,766元 | 33元 | 4.1厘 |
- 按揭成本：單位叫價528萬元，高於銀行估價475萬元 66。無論自住或收租，所需的首期資金都遠高於得寶花園。
| 按揭類型 | 首期 (以估價計算) | 每月供款 (利率3.375厘, 30年期) | 預計租金 | 租金回報率 |
| 自住 (90%按揭) | 約47.5萬元 | 約19,373元 | – | – |
| 收租 (70%按揭) | 約152萬元 (連厘印費) | 約14,700元 | 18,000元 | 約4.25厘 |
- 維修問題：「德福花園」的管理也曾出現風波，因業權由港鐵持有，早前強制驗樓時，港鐵以不包括外牆油漆為由，拒絕全面翻新，導致牆身油漆剝落問題。
總結：投資與自住的抉擇
綜合而言，屋苑的租金回報率與其樓價及入場成本密切相關。「得寶花園」憑藉低銀碼和「100元厘印」的優勢，成功壓縮投資成本，使其回報率稱冠。
- 投資角度：若追求高回報及低入場門檻，「得寶花園」無疑是首選。
- 自住角度：若家庭成員較多，追求居住空間及實用性，「德福花園」雖然樓價較高，回報率稍低，但其寬敞的無窗台間隔，則提供了更舒適的居住體驗。
最終選擇哪個屋苑，取決於個人的財務實力、買樓目的及生活喜好。
