自從「和你搵盤」開播後，唔少谷友都問我哋，可唔可以去港島睇吓上車盤。今次我哋就向難度挑戰，有谷友提出五大要求，包括地點要西環、堅尼地城一帶、座向東南、樓齡35年以下、而且位處中高層，樓價則要$700萬樓下，究竟搵唔搵到？即刻同你去睇一睇！
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谷友搵盤要求
谷友列出五大要求，希望置業地點在石塘咀、堅尼地城及西環一帶。眾所周知，區內已發展多年，除了一些舊樓拆卸重建的項目外，可發展的全新樓並不多，所以谷友也沒有表示非住新樓不可，反而就鎖定物業樓齡在35年以下。但就算樓齡符合條件也好，他還希望單位可以向東南，而且還希望是中高層。而最後一個要求就是銀碼控制於700萬以內。
| 谷友要求 | |
|---|---|
| 地點 | 石塘咀、堅尼地城、西環 |
| 樓齡 | 35年以下 |
| 座向 | 東南 |
| 樓層 | 中高層 |
| 銀碼 | <700萬元 |
放盤1 堅尼地城翡翠閣(A座)
第一個參觀的單位叫「翡翠閣」。「翡翠閣」位於堅尼地城海旁48-49號，由兩座物業組成，合共提供300個單位，實用面積由246-394呎，主要以一房及兩房為主。屋苑在1981年12月入伙，因此樓齡接近40年。座落電車站旁邊，屋苑下方有很多雜貨店；部份單位則會面向卑路戶街，環境則會較雜亂一點。我們會參觀一個A座中層5室的單位，也是全盤最大的兩房戶型，實用面積394呎，叫價698萬，每呎呎價17,716元。
屋苑資料
| 屋苑 | 翡翠閣 |
| 地址 | 卑路乍街35號A / 堅尼地城海旁48-49號 |
| 座數 | 2座 |
| 單位 | 300個 |
| 面積 | 246-394呎 |
| 入伙日期 | 1981年12月 |
放盤資料
| 屋苑 | 翡翠閣 |
| 單位 | A座中層5室 |
| 叫價 | 698萬元 |
| 面積 | 394呎 |
| 呎價 | 17,716元 |
| 座向 | 東南 |
特色1: 樓齡已接近40年
先旨聲明，有一點「翡翠閣」就不合乎谷友條件的，就是物業已經40年樓齡，較谷友要求多了五年，只是入屋第一個卻又不太差，方方正正單位，雖然業主比較多雜物，但整體上覺得他們都愛錫這個單位，有好勤力打掃，算乾淨企理。
特色2: 原則有作改動
聽業主話，他們十年前連裝修買入，當時上手業主已經將單位作出改動。原則廚房是儲物櫃這個位置，但上手業主將廚房拆走，搬了過飯廳位，變相呂字形客飯廳就改為長形客飯廳。廚房改開放式，由於兩夫婦少下廚的關係，所以廚房頗新淨。
特色3: 單位儲物量澎湃
雖然不是業主自己處理裝修，但也看得出裝修頗有頭腦。廚房設置一張可前後移動的活動餐桌，按移動幅度可擴大或縮細廚房位置，靠牆身又訂造了很多儲物櫃。不單止廚房位、梳化背高身櫃，就連天花位也做了儲物空間。直入兩間房，房門打對角擺，其中一間做了書房，都擺放了兩張電腦檯；而另一間睡房改作地台床，同樣可以增加收納。
特色4: 座向東南，但景觀一般
單位景觀就比較一般了，不算特別標青，望樓景為主。但方位及樓層卻合乎谷友要求，客飯廳向東，而睡房向南。業主說自己住過港島向北單位，可以望維港景，但冬天會比較凍，還會偶然對著電車路會頗嘈吵。現在放盤雖然望樓景，但就不會聽到電車聲，所以景觀與寧靜之間要自己取捨。
放盤2: 堅尼地城翡翠閣(B座)
放盤資料
| 屋苑 | 翡翠閣 |
| 單位 | B座高層2室 |
| 叫價 | 658萬元 |
| 面積 | 343呎 |
| 呎價 | 19,184元 |
| 座向 | 東北 |
第二個參觀的單位就是「翡翠閣」B座。「翡翠閣」A座入口面向「堅尼地城海旁」；B座就面向「卑路乍街」方向，可以透過基座的小商場通往。我們會參觀B座一個高層2室單位，這個面積343呎，叫價658萬。銀碼呎數合乎預算，只是方位向西北，就未必完全過關。
特色1: 兩間房可望到維港景
方位不符合要求，但景觀卻相當吸引，特別是兩間房，由客飯廳水平角度望出去，我起初只見一遍藍，是什麼來的呢? 原來剛剛好望到海景。遠眺「卑路乍灣」，行近一點向下俯瞰就是「卑路乍灣公園」，景觀相對遼闊一點。
特色2: 單位會受電車聲影響
兩間也屬於方方正正好擺俬一類，雖然其中一間房有對流窗，有助通風，但與其有對流窗，我卻寧願向海景的窗可開大一點、闊一點，望落會更加開揚。其實進入單位，的而且確，偶然會聽到樓下的電車聲音，雖然單位處中高層，但也聽到一點聲響，但我估計住得港島區的朋友，應該都耳熟能詳了。
特色3: 客飯廳滲光度偏弱
純粹比較景觀，客廳景觀就相對失色，因為只得一扇好細的窗，都要透過房間的窗滲入光線，而客飯廳的方位向東北。可能交吉出售關係，內裡無雜物、無傢俬，雖然單位面積比之前單位少50呎，但我卻覺得內櫳面積差別不太大。
特色4: 單位保養得宜
至於單位有一個地方要加分，就是保養。因為地板新淨、牆身有重新髹過，廚房、洗手間，如果不嫌款式過時，我覺得慳得一元得一元的前提下，都可以不用特別去處理。既然兩個單位，價錢、樓層之外，都未能百分百跟谷友心水匹配，我決定再去找找看。
放盤3 堅尼地城雅福台
第三個單位會參觀「雅福台」。位於堅尼地城「山市街3號」，由堅尼地城站行出來只需行約三分鐘便可到達屋苑。屋苑只得一座物業，合共提供81個單位。一層只得三個單位，A室面積344呎、B室面積338呎、C室面積348呎。屋苑樓齡比起「翡翠閣」為新，入伙日期為1994年。我們參觀的單位為低層C室，面積348呎的單位，叫價718萬元，呎價20,632元。
屋苑資料
| 屋苑 | 雅福台 |
| 地址 | 山市街3號 |
| 座數 | 1座 |
| 單位 | 81個 |
| 面積 | 338-348呎 |
| 入伙日期 | 1994年 |
放盤資料
| 屋苑 | 雅福台 |
| 單位 | 低層C室 |
| 叫價 | 718萬元 |
| 面積 | 348呎 |
| 呎價 | 20,632元 |
| 座向 | 東北 |
特色1: 內櫳有翻新過
叫價超過700萬，但據代理說有議價空間的。勝在樓齡新一點，所以大廈感覺也企理一點。而其實內櫳也很光鮮，入屋就聞到一浸剛翻新好的味道。至於開則跟之前單位有點不同，就比較少了走廊位置，所以廳大、房都大。
特色2: 座向東北，景觀望遠樓景
客飯廳橫向設計，客廳向東北方向，跟其中一間大房屬同一方位。外望景觀剛好是石山街轉彎位，所以拉遠了跟附近樓景距離，所以會覺得頗開揚。只是大房還設有轉角窗關係，其中一側會見到少少新地及恒基新盤「卑路乍街34-38號」項目。至於另一間房就向西北方向，望堅尼地城社區綜合大樓。說到這裡又知道，方位都不合谷友要求，估不到這個要求，如此難達到!
特色3: 單位廳房設有窗台
兩間房跟客飯廳都各設一個窗台，其實都幾大。客飯廳的窗台，我覺得可以訂造二人梳化吧，至於兩間房本身空間算寬敞，所以我又覺得不用千方百計，一定要運用窗台來放睡床的。
特色4: 屋苑電梯遲緩
進入屋苑時，電梯相當遲緩，如果遇著上班趕時間，見到慢十拍的電梯，應該會心浮氣燥；幸好「堅尼地城站」開通後，可以乘搭旁邊的公用電梯，才尚且叫好一點吧。
放盤4 堅尼地城慧華閣
今天參觀的第四個單位，亦是今天最後一個單位，就位於這個叫「慧華閣」的物業，位置上在「嘉輝花園」正對面，這個屋苑樓齡跟「雅福台」相若，也屬於樓齡較新，樓齡26年。屋苑都屬於單幢項目，全盤只有112個單位，一層四個單位，只得兩種間隔，A及D室分別為453呎；而BC室則為344呎。我們參觀的單位為低層C室，面積344呎，叫價678萬。
屋苑資料
| 屋苑 | 慧華閣 |
| 地址 | 士美菲路12R |
| 座數 | 1座 |
| 單位 | 112個 |
| 面積 | 344-453呎 |
| 入伙日期 | 1995年7月 |
放盤資料
| 屋苑 | 慧華閣 |
| 單位 | 低層C室 |
| 叫價 | 678萬元 |
| 面積 | 344呎 |
| 呎價 | 19,709元 |
| 座向 | 東南 |
特色1: 方位向東南、但景觀受阻
之前三個盤總有一點點不達谷友要求，這個就價錢、面積、樓齡都可以。我們進入單位也正好有另一枱客參觀。終於找到一個在方位上合乎要求的樓盤，客飯廳的窗，及其中一間睡房終於是向東南了，但好可惜樓層不過關，單位位於低層，避不過毗鄰單位的阻擋，而且樓底感覺較之前幾個單位矮一點，所以壓迫感較重。
特色2: 單位內櫳保養得宜
單位全屋保養都新淨，廚廁基本上不用大執，而房間就可以跟「嘉輝花園」正望，因為樓與樓間也有有一定距離，又未至於很密質質的感覺。其實來屋苑要行一段小斜路，而且不知是否因為「士美菲路」可接駁「薄扶林道」關係，所以這條路段的交通也頗繁忙。
特色3: 交通比較繁忙
很多時我們說一個盤是否方便，都很慎性會用樓盤是否近鐵路站作界線。幾個樓盤都坐落「堅尼地城站」，屬於西港島線的最後一站，相比起「西營盤站」及「香港大學站」，坐地鐵往市區一定最遠；但如果揸車往返西隧或紅隧則另計，因為由堅尼地城一出路口就可以立刻上橋行高速公路。
胡．說評析
不能符合谷友要求：Mission Failed!
一口氣帶大家參觀了四個放盤，我們可以來一個小總結，沒有一個可以完全合乎谷友要求。可以說是MISSION FAILED! 銀碼、面積、樓齡、方位、樓層五大要求，如果真的要選擇，只得第一個單位是比較合乎谷友的預算，其他三個單位不是樓層問題、就是方位問題。所以純粹好機械式去選擇，就只得第一個位於翡翠閣A座的單位，叫做合谷友要求。但四個單位之中，跟我地同行的代理就說，最後一個單位「慧華閣」出線機會最大，因為樓齡最新；但我同攝影師哥哥都一致覺得，入屋第三個單位的舒適度最大。
| 放盤 | 翡翠閣A座中層5室 | 翡翠閣B座高層2室 | 雅福台低層C室 | 慧華閣低層C室 |
| 開價 | O | O | X | O |
| 面積 | O | O | O | O |
| 樓齡 | X | X | O | O |
| 方位 | O | X | X | O |
| 樓層 | O | O | X | X |
物業估價角度
物業是否估得足，月供幾多，我覺得也值得準買家作為衡量條件之一。用這個角度衡量就只得第二個單位「翡翠閣」向北望海的單位值得買。首先四個單位中，它跟銀行估價幅度偏差最少，銀行估623萬，業主叫價開高了半成，我相信透過議價應該可以追貼銀行估價；反觀其他三個單位偏差幅度較大，幅度由11%-15%不等，尤其是希望借90%按揭上會，有如此大的差異，對承造按揭上影響可以很大。
| 放盤 | 翡翠閣A座中層5室 | 翡翠閣B座高層2室 | 雅福台低層C室 | 慧華閣低層C室 |
| 開價 | 698萬元 | 658萬元 | 718萬元 | 678萬元 |
| 銀行估價 | 591萬元 | 623萬元 | 638萬元 | 577萬元 |
| 幅度 | -15% | -5% | -11% | -15% |
首期及供款角度
從首期及供款角度，第二個位開價也屬最低，所以無論首期及月供都會最低，你只要手持100萬以內的資金都可以進駐，做90%按揭，月供24,569元，入息有58,843元已經可以過到壓力測試。反觀其他幾個盤的資金都要100萬以上，而過壓測的月入要60,000元起跳，加保費以供款佔入息一半來闖關，入息也要有50,000元以上。
| 放盤 | 翡翠閣A座中層5室 | 翡翠閣B座高層2室 | 雅福台低層C室 | 慧華閣低層C室 |
| 開價 | 698萬元 | 658萬元 | 718萬元 | 678萬元 |
| 首期 | 10%: 69.8萬元 | 10%: 65.8萬元 | 10%: 71.8萬元 | 10%: 67.8萬元 |
| 貨款額(連保費) | 90%: 659.61萬元 | 90%: 621.81萬元 | 90%: 678.51萬元 | 90%: 640.71萬元 |
| 月供 | 26,063元 | 24,569元 | 26,809元 | 25,316元 |
| 入息 | 62,420元 | 58,843元 | 64,208元 | 60,631元 |
| 首期(連雜費) | 105萬元 | 98萬元 | 108萬元 | 102萬元 |
區內未來租務前景
當然更值得關注的，是究竟現價買入是否安全，價格是企得穩? 我覺得要多看一點，就是租務前景，事關西營盤至堅尼地城一帶，以前很靠學生客源去支撐，但疫症下很多內地學生未來來港，所以出現很多退租潮，這類單位的租值也頗受壓。我們參觀的這些單位，以前租15,000元，但現在11,000元左右都有交易，所以計算價值時，要把這個因素計算在內。
