【和你搵盤:堅尼地城】$70萬首期上車盤!11區名校網有咩選擇?

自從「和你搵盤」開播後,唔少谷友都問我哋,可唔可以去港島睇吓上車盤。今次我哋就向難度挑戰,有谷友提出五大要求,包括地點要西環、堅尼地城一帶、座向東南、樓齡35年以下、而且位處中高層,樓價則要$700萬樓下,究竟搵唔搵到?即刻同你去睇一睇!

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谷友搵盤要求

谷友列出五大要求,希望置業地點在石塘咀、堅尼地城及西環一帶。眾所周知,區內已發展多年,除了一些舊樓拆卸重建的項目外,可發展的全新樓並不多,所以谷友也沒有表示非住新樓不可,反而就鎖定物業樓齡在35年以下。但就算樓齡符合條件也好,他還希望單位可以向東南,而且還希望是中高層。而最後一個要求就是銀碼控制於700萬以內。

谷友要求
地點石塘咀、堅尼地城、西環
樓齡35年以下
座向東南
樓層中高層
銀碼<700萬元
谷友搵盤要求

放盤1 堅尼地城翡翠閣(A)

第一個參觀的單位叫「翡翠閣」。「翡翠閣」位於堅尼地城海旁48-49號,由兩座物業組成,合共提供300個單位,實用面積由246-394呎,主要以一房及兩房為主。屋苑在1981年12月入伙,因此樓齡接近40年。座落電車站旁邊,屋苑下方有很多雜貨店;部份單位則會面向卑路戶街,環境則會較雜亂一點。我們會參觀一個A座中層5室的單位,也是全盤最大的兩房戶型,實用面積394呎,叫價698萬,每呎呎價17,716元。

屋苑資料

屋苑翡翠閣
地址卑路乍街35號A / 堅尼地城海旁48-49號
座數2座
單位300個
面積246-394呎
入伙日期1981年12月

放盤資料

屋苑翡翠閣
單位A座中層5室
叫價698萬元
面積394呎
呎價17,716元
座向東南
堅尼地城翡翠閣(A座)

特色1: 樓齡已接近40

先旨聲明,有一點「翡翠閣」就不合乎谷友條件的,就是物業已經40年樓齡,較谷友要求多了五年,只是入屋第一個卻又不太差,方方正正單位,雖然業主比較多雜物,但整體上覺得他們都愛錫這個單位,有好勤力打掃,算乾淨企理。

特色2: 原則有作改動

聽業主話,他們十年前連裝修買入,當時上手業主已經將單位作出改動。原則廚房是儲物櫃這個位置,但上手業主將廚房拆走,搬了過飯廳位,變相呂字形客飯廳就改為長形客飯廳。廚房改開放式,由於兩夫婦少下廚的關係,所以廚房頗新淨。

原則廚房是儲物櫃這個位置

特色3: 單位儲物量澎

雖然不是業主自己處理裝修,但也看得出裝修頗有頭腦。廚房設置一張可前後移動的活動餐桌,按移動幅度可擴大或縮細廚房位置,靠牆身又訂造了很多儲物櫃。不單止廚房位、梳化背高身櫃,就連天花位也做了儲物空間。直入兩間房,房門打對角擺,其中一間做了書房,都擺放了兩張電腦檯;而另一間睡房改作地台床,同樣可以增加收納。

單位儲物量澎湃

特色4: 座向東南,但景觀一般

單位景觀就比較一般了,不算特別標青,望樓景為主。但方位及樓層卻合乎谷友要求,客飯廳向東,而睡房向南。業主說自己住過港島向北單位,可以望維港景,但冬天會比較凍,還會偶然對著電車路會頗嘈吵。現在放盤雖然望樓景,但就不會聽到電車聲,所以景觀與寧靜之間要自己取捨。

座向東南,但景觀一般

放盤2: 堅尼地城翡翠閣(B)

放盤資料

屋苑翡翠閣
單位B座高層2室
叫價658萬元
面積343呎
呎價19,184元
座向東北

第二個參觀的單位就是「翡翠閣」B座。「翡翠閣」A座入口面向「堅尼地城海旁」;B座就面向「卑路乍街」方向,可以透過基座的小商場通往。我們會參觀B座一個高層2室單位,這個面積343呎,叫價658萬。銀碼呎數合乎預算,只是方位向西北,就未必完全過關。

B座就面向「卑路乍街」方向

特色1: 兩間房可望到維港景

方位不符合要求,但景觀卻相當吸引,特別是兩間房,由客飯廳水平角度望出去,我起初只見一遍藍,是什麼來的呢? 原來剛剛好望到海景。遠眺「卑路乍灣」,行近一點向下俯瞰就是「卑路乍灣公園」,景觀相對遼闊一點。

兩間房可望到維港景

特色2: 單位會受電車聲影響

兩間也屬於方方正正好擺俬一類,雖然其中一間房有對流窗,有助通風,但與其有對流窗,我卻寧願向海景的窗可開大一點、闊一點,望落會更加開揚。其實進入單位,的而且確,偶然會聽到樓下的電車聲音,雖然單位處中高層,但也聽到一點聲響,但我估計住得港島區的朋友,應該都耳熟能詳了。

單位會受電車聲影響

特色3: 客飯廳滲光度偏弱

純粹比較景觀,客廳景觀就相對失色,因為只得一扇好細的窗,都要透過房間的窗滲入光線,而客飯廳的方位向東北。可能交吉出售關係,內裡無雜物、無傢俬,雖然單位面積比之前單位少50呎,但我卻覺得內櫳面積差別不太大。

特色4: 單位保養得宜

至於單位有一個地方要加分,就是保養。因為地板新淨、牆身有重新髹過,廚房、洗手間,如果不嫌款式過時,我覺得慳得一元得一元的前提下,都可以不用特別去處理。既然兩個單位,價錢、樓層之外,都未能百分百跟谷友心水匹配,我決定再去找找看。

單位保養得宜

放盤3 堅尼地城雅福台

第三個單位會參觀「雅福台」。位於堅尼地城「山市街3號」,由堅尼地城站行出來只需行約三分鐘便可到達屋苑。屋苑只得一座物業,合共提供81個單位。一層只得三個單位,A室面積344呎、B室面積338呎、C室面積348呎。屋苑樓齡比起「翡翠閣」為新,入伙日期為1994年。我們參觀的單位為低層C室,面積348呎的單位,叫價718萬元,呎價20,632元。

屋苑資料

屋苑雅福台
地址山市街3號
座數1座
單位81個
面積338-348呎
入伙日期1994年

放盤資料

屋苑雅福台
單位低層C室
叫價718萬元
面積348呎
呎價20,632元
座向東北

特色1: 內櫳有翻新過

叫價超過700萬,但據代理說有議價空間的。勝在樓齡新一點,所以大廈感覺也企理一點。而其實內櫳也很光鮮,入屋就聞到一浸剛翻新好的味道。至於開則跟之前單位有點不同,就比較少了走廊位置,所以廳大、房都大。

內櫳有翻新過

特色2: 座向東北,景觀望遠樓景

客飯廳橫向設計,客廳向東北方向,跟其中一間大房屬同一方位。外望景觀剛好是石山街轉彎位,所以拉遠了跟附近樓景距離,所以會覺得頗開揚。只是大房還設有轉角窗關係,其中一側會見到少少新地及恒基新盤「卑路乍街34-38號」項目。至於另一間房就向西北方向,望堅尼地城社區綜合大樓。說到這裡又知道,方位都不合谷友要求,估不到這個要求,如此難達到!

單位廳房設有窗台

特色3: 單位廳房設有窗台

兩間房跟客飯廳都各設一個窗台,其實都幾大。客飯廳的窗台,我覺得可以訂造二人梳化吧,至於兩間房本身空間算寬敞,所以我又覺得不用千方百計,一定要運用窗台來放睡床的。

特色4: 屋苑電梯遲緩

進入屋苑時,電梯相當遲緩,如果遇著上班趕時間,見到慢十拍的電梯,應該會心浮氣燥;幸好「堅尼地城站」開通後,可以乘搭旁邊的公用電梯,才尚且叫好一點吧。


放盤4 堅尼地城慧華閣

今天參觀的第四個單位,亦是今天最後一個單位,就位於這個叫「慧華閣」的物業,位置上在「嘉輝花園」正對面,這個屋苑樓齡跟「雅福台」相若,也屬於樓齡較新,樓齡26年。屋苑都屬於單幢項目,全盤只有112個單位,一層四個單位,只得兩種間隔,A及D室分別為453呎;而BC室則為344呎。我們參觀的單位為低層C室,面積344呎,叫價678萬。

堅尼地城慧華閣

屋苑資料

屋苑慧華閣
地址士美菲路12R
座數1座
單位112個
面積344-453呎
入伙日期1995年7月

放盤資料

屋苑慧華閣
單位低層C室
叫價678萬元
面積344呎
呎價19,709元
座向東南

特色1: 方位向東南、但景觀受阻

之前三個盤總有一點點不達谷友要求,這個就價錢、面積、樓齡都可以。我們進入單位也正好有另一枱客參觀。終於找到一個在方位上合乎要求的樓盤,客飯廳的窗,及其中一間睡房終於是向東南了,但好可惜樓層不過關,單位位於低層,避不過毗鄰單位的阻擋,而且樓底感覺較之前幾個單位矮一點,所以壓迫感較重。

方位向東南、但景觀受阻

特色2: 單位內櫳保養得宜

單位全屋保養都新淨,廚廁基本上不用大執,而房間就可以跟「嘉輝花園」正望,因為樓與樓間也有有一定距離,又未至於很密質質的感覺。其實來屋苑要行一段小斜路,而且不知是否因為「士美菲路」可接駁「薄扶林道」關係,所以這條路段的交通也頗繁忙。

單位內櫳保養得宜

特色3: 交通比較繁忙

很多時我們說一個盤是否方便,都很慎性會用樓盤是否近鐵路站作界線。幾個樓盤都坐落「堅尼地城站」,屬於西港島線的最後一站,相比起「西營盤站」及「香港大學站」,坐地鐵往市區一定最遠;但如果揸車往返西隧或紅隧則另計,因為由堅尼地城一出路口就可以立刻上橋行高速公路。


胡.說評析

不能符合谷友要求Mission Failed!

一口氣帶大家參觀了四個放盤,我們可以來一個小總結,沒有一個可以完全合乎谷友要求。可以說是MISSION FAILED! 銀碼、面積、樓齡、方位、樓層五大要求,如果真的要選擇,只得第一個單位是比較合乎谷友的預算,其他三個單位不是樓層問題、就是方位問題。所以純粹好機械式去選擇,就只得第一個位於翡翠閣A座的單位,叫做合谷友要求。但四個單位之中,跟我地同行的代理就說,最後一個單位「慧華閣」出線機會最大,因為樓齡最新;但我同攝影師哥哥都一致覺得,入屋第三個單位的舒適度最大。

放盤翡翠閣A座中層5翡翠閣B座高層2雅福台低層C慧華閣低層C
開價OOXO
面積OOOO
樓齡XXOO
方位OXXO
樓層OOXX

物業估價角度

物業是否估得足,月供幾多,我覺得也值得準買家作為衡量條件之一。用這個角度衡量就只得第二個單位「翡翠閣」向北望海的單位值得買。首先四個單位中,它跟銀行估價幅度偏差最少,銀行估623萬,業主叫價開高了半成,我相信透過議價應該可以追貼銀行估價;反觀其他三個單位偏差幅度較大,幅度由11%-15%不等,尤其是希望借90%按揭上會,有如此大的差異,對承造按揭上影響可以很大。

放盤翡翠閣A座中層5翡翠閣B座高層2雅福台低層C慧華閣低層C
開價698萬元658萬元718萬元678萬元
銀行估價591萬元623萬元638萬元577萬元
幅度-15%-5%-11%-15%

首期及供款角度

從首期及供款角度,第二個位開價也屬最低,所以無論首期及月供都會最低,你只要手持100萬以內的資金都可以進駐,做90%按揭,月供24,569元,入息有58,843元已經可以過到壓力測試。反觀其他幾個盤的資金都要100萬以上,而過壓測的月入要60,000元起跳,加保費以供款佔入息一半來闖關,入息也要有50,000元以上。

放盤翡翠閣A座中層5翡翠閣B座高層2雅福台低層C慧華閣低層C
開價698萬元658萬元718萬元678萬元
首期10%: 69.8萬元10%: 65.8萬元10%: 71.8萬元10%: 67.8萬元
貨款額(連保費)90%: 659.61萬元90%: 621.81萬元90%: 678.51萬元90%: 640.71萬元
月供26,063元24,569元26,809元25,316元
入息62,420元58,843元64,208元60,631元
首期(連雜費)105萬元98萬元108萬元102萬元

區內未來租務前景

當然更值得關注的,是究竟現價買入是否安全,價格是企得穩? 我覺得要多看一點,就是租務前景,事關西營盤至堅尼地城一帶,以前很靠學生客源去支撐,但疫症下很多內地學生未來來港,所以出現很多退租潮,這類單位的租值也頗受壓。我們參觀的這些單位,以前租15,000元,但現在11,000元左右都有交易,所以計算價值時,要把這個因素計算在內。


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