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居屋2022成為市場熱話，但很多單身白表買家也是慨嘆：「就算符合資格又怎樣，整個新居屋政策傾斜家庭客，根本符合資格亦未必有樓可揀。」按白表單身客入息33,000元，資產限額925,000元，倒轉推算，他們最高可應付的樓價是413萬元。如果以這個預算，買一些二手居屋或公屋，又會是什麼面貌呢？我們《胡．說樓市》團隊就到訪了屯門區，想跟大家參觀區內的公屋及居屋放盤，讓大家比較一下。
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放盤1: 山景邨 (公屋銀主盤)
居屋2022年的白表買家，也值得多付210元認購白居二，因為怎計也是多買一個機會，屆時若真的覺得白居二超出負擔，也可以放棄認購。因為所謂「寶物尋歸底」，說不定也找到平盤呢! 好像第一站帶大家參觀的放盤，你手持14萬元就買到，業主還說會送5萬元裝修費，一來一回，上車成本豈不是少於10萬元! 真的如此吸引?
這個屋苑位於屯門的「山景邨」，坐西鐵去到「屯門站」，轉駁「505號線」經過「建安」、「山景南站」，去到「山景北站」就可以。我剛才就試過由「山景北站」行過去放盤，不足50米已能到達家門。「山景邨」一共由9座物業組成，屬於屯門區很大的公共屋邨，面積由277-765呎，共提供4,300個單位。「山景邨」在1983年落成，樓齡有39年，住了約9,400人。今天我們參觀的單位面積400多呎，為「景業樓」其中一個放盤。
山景邨資料
| 發展項目 | 山景邨 |
| 地址 | 鳴琴路1號 |
| 座數 | 9座 |
| 單位數目 | 4,300個 |
| 面積 | 277-765呎 |
| 入伙日期 | 1983年 |
| 發展商 | 房委會 |
山景邨放盤資料
| 單位 | 山景邨景業樓高層C04室 |
| 面積 | 381呎 |
| 樓價 | 綠表/白居二: 140萬元 自由市場: 400萬元 |
| 呎價 | 綠表/白居二: 3,675元 自由市場: 1,0499元 |
放盤特色
單位殘舊
入屋看看。入到室內第一感覺，確實有一點點驚嚇，因為真的很殘舊，看見全屋電線外露，樓底也不高，有種恐怖的感覺。因為單位本身為銀主盤，客飯廳的窗框也流露80年代公屋裝置。
單位兩房開則
單位兩房開則，房間應是業主自己設置，其中近廳房外望為單位露台，旁為洗手間及廚房，再向外望才是跟客飯廳相同的景觀，所以這間房間較暗。對面另一間房間則較標準，望落較光猛，也是全屋景觀最理想的地方，因為綠油油山景，跟客飯廳景觀相同。
廚房及洗手間喉管外露
肉眼廚房及洗手間的喉管均外露，始終舊式公屋的上層喉管會接駁至下層，而這個單位的喉管則藏於再下層單位。洗手間也很狹窄，也沒有位置放洗手盆，可能要走出露台刷牙。洗手間外接一個露台，可放洗衣機及洗手盤，以及作晾曬之用。
單位屬銀主盤
單位業主因為涉及私人借貸又未能還款，其後法庭頒令拍賣還債；但礙於內櫳質素較殘舊，最終也沒有買家買入，財務公司接收單位自己放售。負責人說，單位已有法庭頒令可售樓，業權沒問題。買賣流程會按照一般買賣流程進行，簽定臨約，十四日後簽正約。如果買家以綠表買家或白居二買入，他們還會補貼五萬元裝修費。
距離山景商場較遠
有時我會如此想，當然入屋第一觀感很重要。但仔細想想，若最終怎樣也會裝修，內櫳新舊也沒所謂吧，反正裝修也是難逃一拆。因為你買入裝修新淨的單位，最終也不是反映在樓價上。「山景邨」配套，最近可依賴自己商場「山景商場」，但由「景業樓」行過去卻也一點距離，怎說整個「山景邨」橫跨了兩個輕鐵站。「山景商場」較捱近輕鐵「山景南站」。現時商場都正翻新之中，裡面都設有餐廳、超市、還有街市，生活所需並不缺。
放盤2: 兆隆苑
如果嫌第一個單位殘舊，可以跟我多搭輕鐵幾個站去另一些地方找盤，我們會去到「良景邨」看一個放盤叫「兆隆苑」，單位叫價380萬元，較剛剛單位的自由市場叫價，還要便宜多20萬元。
兆隆苑放盤資料
| 單位 | 兆隆苑高層8室 |
| 面積 | 376呎 |
| 樓價 | 自由市場: 380萬元 |
| 呎價 | 自由市場: 10,106元 |
「兆隆苑」毗鄰為「良景邨」，屬於單幢式居屋，在1991年落成，樓齡已經有29年了。物業樓高34層，合共提供612個單位，面積由375呎去到566呎，一層十八個單位採用了「Y型」設計，所以入到大堂第一感覺，就是：「像公屋多於居屋!」但不知道內櫳又如何呢?
表: 兆隆苑資料
| 發展項目 | 兆隆苑 |
| 地址 | 屯門田景路33號 |
| 座數 | 1座 |
| 單位數目 | 612個 |
| 面積 | 375-566呎 |
| 入伙日期 | 1991年 |
| 發展商 | 房委會 |
放盤特色
廚房闊落
入到來這個單位，感覺好好多，起碼感覺是光猛一點，而非暗黑FEEL，這邊廚房，梗廚設計，算頗闊落，起碼可在這裡放洗衣機，上方作晾曬之用，外面還有窗，至於這邊有雪櫃，還有日後再裝修時，可考慮訂造中L型廚櫃，工作枱面可以擴闊不少，廚房跟一般私樓相比，廚房的面積算大。
洗手間不設乾濕分離
打對角就是洗手間，洗手間相對細一點外，也沒有企缸，淋浴時會弄濕地下，裝修時可考慮加裝浴屏，淋浴時可避免令地下濕透。
客飯廳方正
走出來就是客飯廳，單位樓底不算很高，也流露一點歲月痕跡，天花批盪剝落，木地板也殘舊，但整個客飯廳布局很分明及方正，故擺傢俬很有彈性。外望景觀也開揚，因為高層可望公屋景及山景為主，樓與樓之間也有一定距離，採光度充足。
單位只能間一房
單位一房設計，房間方正，彈性很大，現時把睡床貼近牆邊放，也可以考慮把睡床置中，床尾還剩餘一些空間，唯一缺點是只有一間房，若考慮在客廳位多間一間房，客飯廳就會沒有窗，會較為暗一點，所以間一房是明智的，亦因此所以會較適合新婚上車夫婦。
鄰近良景商場
由「兆隆苑」步行過去「良景商場」並不遠，裡面都有齊日常生活配套所需。商場旁還有一個「良景市集」，外面有小吃檔，入內就是街市。在街市前方已經是輕鐵站，對面又是巴士總站，有巴士可以接駁至屯門公路轉車站，可通往港九不同地方。生活配套很集中，也自我形成了一個小社區。
放盤3: 新圍苑
今日我們參觀的最後一個單位，跟剛才的「兆隆苑」距離不會很遠，行一條直路，經過「良景商場」及「良景邨」的對面就是。這裡叫「新圍苑」，你會感覺這裡的環境相當清靜一點。我們會參觀一個401呎的單位，叫價415萬，但跟剛才「兆隆苑」的最大分別，放盤是一個兩房單位。
表: 新圍苑放盤資料
| 單位 | 新圍苑B座高層3室 |
| 面積 | 401呎 |
| 樓價 | 自由市場: 415萬元 |
| 呎價 | 自由市場: 10,349元 |
不知大家行山，有沒有行過「港版大峽谷」波蘿山? 其起點都是在「新圍苑」附近。依山而建的「新圍苑」在1989年落成，一共由6座樓，共提供2,100個單位，面積由401-645呎。比起剛才參觀的「兆隆苑」，「新圍苑」環境清靜一點外，都內部更有居屋格局，一層十個單位，密度也不及「兆隆苑」高。雖然電梯有四部，但高座兩部，走單雙數樓層；低座兩部，亦走單雙數樓層，所以每層只有一部電梯而已，如果趕時間，你也可以觀察著其他電梯電子跳板，決定是否走往下層搭電梯。至於室內又如何?
表: 新圍苑資料
| 發展項目 | 新圍苑 |
| 地址 | 田景路23號 |
| 座數 | 6座 |
| 單位數目 | 2,100個 |
| 面積 | 401-645呎 |
| 入伙日期 | 1989年 |
| 發展商 | 房委會 |
放盤特色
單位設玄關
單位401呎，是很企理的上車間隔，但這裡有玄關位，感覺上有點浪費空間，但業主也很取巧地用了造了鞋櫃，頗為善用空間。這裡洗手間，跟剛才單位相比，好處是做到乾濕分離，有企缸，有浴屏。
廚廁保養新淨
由洗手間行過來就是廚房，廚房算頗寬敞，因為設有兩排工作枱面，剛才單位的廚櫃屬舊廚櫃，好明顯要重新裝修，這個廚櫃則較新淨，如果沒有太多預算，用漂白水抹及清潔後可以繼續使用，不一定要把整個廚房再裝修過。
主人房不夠光猛
看看客飯廳，間隔頗方正，可以清楚區分飯廳及客廳區，這裡放置梳化，對面放電視。但樓底也是偏矮，有一點點壓迫感。單位兩房設計，跟「兆隆苑」一房相比，這裡多了一間房。房間會否很細? 主人房頗為闊落，但卻有一點偏暗，因為只設一扇窗，而碰巧又縮了在客廳後方，所以有一點暗，但空間卻很闊落。
小朋友房間較光猛
對面小朋友房間面積較細，卻較光猛一點，因為跟客飯廳的窗平排而設，較主人房光猛一點。但空間也算足夠，例如可以造一張上下架床，又或者上方睡床、下方為書枱，後方放置書櫃，空間也算足夠。
胡．說評析
1. 三個樓盤的優缺點
「山景邨」最大優勢當然是便宜，運用白居二資格，購入免補價單位；但缺點就是單位屬銀主盤、內櫳殘舊，生活配套不及其他兩個盤方便。如果你考慮過後，決定還是放棄居屋資格，直接在自由市場搵盤，「兆隆苑」優勢在於間隔夠方正、屋苑配套夠集中；缺點卻是一房間隔，難間兩房，而且公屋味道濃厚；至於「新圍苑」似居屋，環境清靜，亦有兩間房，但價錢卻是三個放盤中最貴。
表: 放盤優缺點
| 優點 | 缺點 | |
| 山景邨 | 價格相宜 可白居二免補價買入 | 銀主盤內櫳殘舊 較遠離山景商場 |
| 兆隆苑 | 間隔方正 配套夠集中 | 只能間一房 似公屋格局 |
| 新圍苑 | 環境清靜 已間兩房 | 設有玄關 放盤價最高 |
2. 山景邨供款安排(白居二) *須留意公屋擔保期
樓價最相宜的「山景邨」，綠表叫價140萬元，如果白居二資格買入，你支付10%首期14萬元，餘額90%可以借按揭上車，聽落很吸引；但實際未必做到。
購入這類公屋第二市場的放盤，留意的是放盤距離首次出售日期有多遠，與居屋不同，大部分居屋的樓齡與首次發售日期相若，但公屋可能在樓齡很高的情況下才轉租為賣，故簽約前記得先查冊確認首次轉讓日期，如放盤距離首次出售日期14年至15年之內，由於仍屬房委會擔保期內，故申請人仍可免壓測，最高做95%按揭，若超出14至15年，則大部分銀行當作私樓看待，最高做60%按揭，而且要通過壓測。以這個放盤為例，由於距離首次出售日期已達17年，所以居二買家最多只能借60%，換言之10萬元首期上車之夢就泡湯了。
表: 山景邨(白居二供款)
| 叫價(第二市場) | 140萬元 |
| 首期 | 40%: 56萬元 |
| 貸款額 | 60%: 84萬元 |
| 息率 | 2.5厘 |
| 年期 | 25年 |
| 月供 | 3,800元 |
| 入息 | 8,600元 |
3. 山景邨供款安排(自由市場)
如果你考慮放棄白表資格，而是以自由市場方式購入，以「山景邨」叫價400萬元計，如果不支付更多首期，而考慮用90%按揭上車，白表單身客是不夠條件買入。因為10%首期40萬元，攤分30年還款，息率2.5厘，月供15,000元左右，但入息要有35,550元才夠過壓力測試，超出了33,000元的入息門檻。所以，白表單身客想在自由市場買入這個盤，就要考慮支付多一點首期，大約要支付65萬元，餘額連按保上會，月供13,640元，才符合入息門檻33,000元。
表: 山景邨(自由市場)
| 一般買家 | 白表單身客 | |
| 叫價(自由市場) | 400萬元 | 400萬元 |
| 首期 | 10%: 40萬元 | 16%: 65萬元 |
| 貸款額 | 90%: 360萬元 舊按保: 15.66萬元 | 84%: 335萬元 舊按保: 10.2175萬元 |
| 息率 | 2.5厘 | 2.5厘 |
| 年期 | 30年 | 30年 |
| 月供 | 14,844元 | 13,641元 |
| 入息 | 35,550元 | 32,670元 |
4. 兆隆苑供款安排 (自由市場)
調轉角度來說，與其付400萬買公屋格局的「山景邨」，第二個「兆隆苑」及第三個「新圍苑」就較企理一點。「兆隆苑」自由市場叫價380萬元，一般買家借90%按揭月供14,100元，入息33,800元剛好超過白表單身客上限一點點；所以如果白表單身客要買入，就要考慮上調首期預算至15%，也就是自己支付57萬首期，餘額借按保上會，月供13,160元，而入息31,500元就符合他們的門檻。
表: 兆隆苑(自由市場)
| 一般買家 | 白表單身客 | |
| 叫價(自由市場) | 380萬元 | 380萬元 |
| 首期 | 10%: 38萬元 | 15%: 57萬元 |
| 貸款額 | 90%: 342萬元 舊按保: 14.877萬元 | 85%: 323萬元 舊按保: 9.8515萬元 |
| 息率 | 2.5厘 | 2.5厘 |
| 年期 | 30年 | 30年 |
| 月供 | 14,100元 | 13,158元 |
| 入息 | 33,772元 | 31,513元 |
新圍苑供款安排 (自由市場)
同樣地，「新圍苑」自由市場叫價最高，索價415萬元，所以一般買家借90%按揭上會的方式，對於白表單身客也不能通過入息測試，必須要把首期上調至20%左右，之後再借取80%按揭上會，這樣月供就是13,400元左右，而月入有32,000多元便符合資格。
表: 新圍苑(自由市場)
| 一般買家 | 白表單身客 | |
| 叫價(自由市場) | 415萬元 | 415萬元 |
| 首期 | 10%: 41.5萬元 | 20%: 83萬元 |
| 貸款額 | 90%: 373.5萬元 新按保: 18.675萬元 | 80%: 332萬元 舊按保: 7.138萬元 |
| 息率 | 2.5厘 | 2.5厘 |
| 年期 | 30年 | 30年 |
| 月供 | 15,496元 | 13,395元 |
| 入息 | 37,112元 | 32,080元 |
6 衡量租與買的差價
當然符合資格是否表一定要買? 白表單身客選購不了新居屋、選購不了居二放盤，也不一定要在自由市場買樓，租樓是否也是選擇呢? 以兩個在自由市場的放盤「兆隆苑」「新圍苑」為例，兩個盤月供也要13,000多元，但選擇租樓可能還輕鬆一點，「兆隆苑」一房單位的市值租金9,500-10,000元；「新圍苑」兩房間隔則10500-11,500元。所以如果不計算什麼「息本比例」等因素，租樓則不會太過吃力。
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