【柏傲莊II揀樓攻略】平面圖、景觀詳細拆解!首張價單重點係咩?

大圍站上蓋「柏傲莊二期」規模較一期為大,共由三座物業合共1,415個單位組成。物業關鍵日期為2022年11月30日,樓花期約為25個月,跟一期入伙時間相距不遠。如果未能抽中一期,又是否值得放眼第二期?

發展商開出了二期的首張價單,首批337個單位,扣除即供最高兩成折扣額後,平均呎價為19,839元,較一期的首張價單18,922元高半成,但就較一期加推單位低一點,相信又是透過「先低後高」的手法來起動樓盤。更重要的是,二期首張價單有推出首次見的開放式單位、以及兩房一套連儲物室的間隔。究竟揀樓上有什麼值得注意呢?我們會一文作出剖析。

如果有興趣重溫「柏傲莊一期」的概況,以及想了解整個馬鐵站大圍站上蓋的發展、以及周邊的二手市場,可以按這裡跳往重溫。我們團隊也整理了一系列新盤、二手樓的置業及按揭流程供大家參考,可以按下方的橙色鍵跳往。

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柏傲莊物業資料

樓盤名稱一期二期
單位數目783個1,415個
戶型1房: 299-358呎 (224個)
2房: 431-550呎 (225個)
3房: 663-835呎 (300個)
特色: 278呎-1,383呎 (34個)
開放式: 264-266呎 (75個)
1房: 324-345呎(184個)
2房: 451-634呎(671個)
3房: 660-866呎(433個)
特色: 264-1,322呎 (52個)
車位120個206個
預計關鍵日期2022年9月30日2022年11月30日
校網88區校網 
綠色建築認證評級暫定金級 
發展商新世界、港鐵 
官方網站https://www.thepaviliafarm.com.hk/tc 
示範單位荃灣愉景新城商場3樓 

柏傲莊一期及二期開價

 一期  二期
 1號價單2號價單3號價單1號價單
推出180個211個378個337個
折扣額20%20%20%20%
平均呎價23,653元/呎25,000元/呎26,924元/呎24,799元/呎
折扣後售價18,922元/呎20,000元/呎21,539元/呎19,839元/呎
區內二手市價名城: 16,660元/呎
溱岸8號: 15,200元/呎
金禧花園: 17,940元/呎
   

柏傲莊II揀樓攻略

景觀環境

「柏傲莊二期」由三座組成,分別為樓盤的5、6、7座,跟上次一期相似地方,就是樓盤主要分南北景觀。不同之處則在於向東及向西的單位。

  • 向南單位: 南面方位最優質,可以望向獅子山方向,如果高於25樓以上都可以避過前方新翠邨公屋景觀。但向下望就是「車公廟路」,會受車輛飛馳噪音所影響,故需做最高級別的噪音緩解措施,就是安裝固定窗戶。全數向南單位要安裝之外,部份向東的單位也要安裝,包括「5A座ABC室」、「5B座AB室」、「6A座AB室」、「6B座A室」、「7A座AB室」及「7B座ABC室」都需安裝相關裝置。
向南單位高於25樓才能望獅子山景
向南單位高於25樓才能望獅子山景 (模擬30樓層景觀)
向南單位低層會近望新翠邨
向南單位低層會近望新翠邨 (模擬10樓景觀)
  • 向北單位: 至於向北面的景觀,方位上最輸蝕,皆因冬天會特別寒冷。這邊單位主要望向內園方向,遠眺針山方向的景觀,由於基座墊得較高的關係,25樓以上已經可以避過前方「富嘉花園」,望透大圍舊樓景觀。包括「5A座DE室」、「5B座CD室」、「6A座CDE室」、「6B座CDEF室」、「7A座CDEF室」及「7B座DE室」。
向北單位高於25樓,可望針山景觀
向北單位高於25樓,可望針山 (模擬30樓景觀)
向北單位低於25樓,景觀受富嘉花園阻擋 (模擬20樓景觀)
向北單位低於25樓,景觀受富嘉花園阻擋 (模擬20樓景觀)
  • 向東單位: 跟一期不同之處,一期東邊單位屬大單邊,可以遠眺「溱岸8號」;但二期向東面的單位則會貼近一期「3B座」,中間隔了一道園景區。距離有多近,我們透過航拍機攝錄影像大致可感受到。其中受影響單位,包括「5A座A室」及「5A座C室」都會面向東面,單位左手邊會望到「3B座CDE室」,當中只有58樓以上的樓層才能避開一期,望城門河景觀。
向東單位,只有高於58樓才能避開一期樓景。
向東單位,只有高於58樓才能避開一期樓景。
  • 向西單位: 至於二期的西邊則是整個地盤的大單邊,但一橋之隔已經是區內大型屋苑「名城」,當中「7B座A室」及「7B座C室」都面向名城第三期「盛世」,只有61樓至頂層特色單位才能避開,不致於近望樓景。我們亦能透過航拍機的影像去感受一下。由於「盛世」的樓高地高達47層高,基本上由單位的客飯廳至睡房外望,左手邊也會被「盛世」樓景所擋,而該方位還有機會望向「富山火葬場」及「寶福紀念館」。
向西單位,只有60樓至頂層特色單位才能避開名城。
向西單位,只有60樓至頂層特色單位才能避開名城。

表列柏傲莊II景觀分布

座向單位景觀
向南5A座B室
5B座AB室
6A座AB室
6B座A室
7A座AB室
7B座B室
高於25樓可避過新翠邨、望獅子山方向
面向車公廟路需安裝固定窗
向北5A座DE室
5B座CD室
6A座CDE室
6B座CDEF室
7A座CDEF室
7B座DE室
高於25樓可避開富嘉花園
望針山方向、大圍舊樓景觀
向東5A座A室
5A座C室
高於58樓才可避過一期望城門河
其餘望一期3B座單位  
向西7B座A室
7B座C室
只有61樓至頂層特色單位才能避開名城
望大圍站上蓋名城、遠望寶福紀念館

開則分析

開放式單位: 75

開放式單位
  • 首次提供開放式單位: 柏傲莊二期的規模比一期為大,全盤共有1,415個單位,還首次提供了一期所沒有的開放式戶型,但量數並不算很多,只得75個單位,分別位於6B座D室(7至39樓)、以及7A座E室(7至61樓)。
  • 揀細不揀大: 兩柱單位所朝向的方位都向西北,開則也沒有太大分別。內櫳屬常見的開放式廚房、以及黑廁類別。長直形客飯廳外接露台,露台旁則為冷氣機平台,日後維修方便。由於單位內櫳、景觀方位沒有太大分別,除非價格上有差異,否則揀樓秘訣是「選細不選大」。首選「7A座E室」(264呎)、次選「6B座D室」(266呎)。

開放式單位 (柏傲莊二期)

開放式單位面積方位單位是否黑廁
6BD (7-39)266呎西北
7AE(7-61)264呎西北

一房單位: 184

一房單位
  • 一房座向西北及全屬黑廁: 以分層單位計算,二期也提供184個一房,由四柱物業所提供,包括「6B座E室」、「7A座D室」、「7A座F室」及「7B座C室」,面積由324-350呎不等。跟開放式單位很相似,方位上都撥向全盤最次等的「西北」,即望向針山方向,冬日會較為寒冷;且內櫳間隔上全屬黑廁。
  • 牆身厚度影響面積大細: 幾柱單位之中也有優先次序之分。純粹以銀碼為首要考慮條件,理應選擇面積最細的「7A座D室」,次選「6B座E室」。特別是「6B座E室」客飯廳外接特厚牆身,需計入內櫳面積,否則實際內櫳大細跟「7A座D室」並沒有分別。至於「7A座F室」及「7B座C室」標示的面積也較大,要留意單位也附設較多厚牆身。
  • 留意冷氣機散熱器擺位: 雖然「7A座F室」及「7B座C室」標示面積較大,但設計上則較「7A座D室及「6B座E室」較優勝,就是冷氣機平台的擺位。「7A座F室」及「7B座C室」的冷氣機平台,分別置於主人房側窗下方、以及主人房窗外位置,兩款設計均屬較易觸及,日後維修時相對不太麻煩;反觀「6B座E室」及「7A座D室」則較難觸及,增添日後維修難度。

1房單位 (柏傲莊II)

1面積方位單位是否黑觸及冷氣機散熱器擺位牆身厚度
6BE334呎西北困難較厚
7AD324呎西北困難一般
7AF345呎西北容易一般
7BC330呎西容易一般

兩房單位(開放式廚房): 322

兩房單位(開放式廚房)
  • 兩房連開放式廚房佔最多: 二期的兩房比例佔最多,開則上也設有不同間隔,包括視乎廚房是否開放式、以及有否設置儲物室作分類。兩房入場版本就肯定非開放式廚房莫屬,共由七柱物業所組成,合共有322個單位,面積四字的單位全數為此類,介乎451-488呎之間。
  • 方位首選5A座C室: 放眼於兩房連開放式廚房的準買家,要先問問自己較著重單位的方位、單位是否黑廁等空氣流通度、抑或內櫳空間是否見駛作為入市條件。如果你放眼於方位,兩房連開放式廚房就只得一柱適合你,就是「5A座C室」,因為它的方位向東,雖然側望一期3B座的樓景,但卻可避過其餘向西北的單位,冬天不會過份寒冷。
  • 有三柱單位非黑廁類別: 如果關注單位的流通度,兩房連開放式廚房中,就只有「6A座E室」、「6B座F室」及「7A座C室」為非黑廁類別可供選擇,但這三柱最大缺點卻是入門口均設玄關,所以入屋會內櫳細。三柱單位中,「6A座E室」及「7A座C室」設有對流窗設計,可增加客飯廳的空氣流通度,比沒有對流窗的「6B座F室」更流通。
  • 牆身厚度影響內櫳大細: 還有一點要留意就是牆身厚度,直接影響內櫳實用高低。好像「6B座F室」及「7A座C室」位處單邊,外接的牆身較厚,特別是「6B座F室」主人房的牆身更厚達575毫米,而實際內櫳卻跟「7A座C室」沒有任何分別,故二選一應該先選「7A座C室」。

2房開放式廚房 (柏傲莊II)

2房開放式廚房面積方位單位是否黑廁觸及冷氣機散熱器擺位玄關設有對流窗厚牆身
5AC477呎容易沒有沒有
5AE462呎西北困難沒有沒有特厚
6AC487呎西北容易沒有一般
6AD451呎容易沒有沒有一般
6AE488呎不是容易
6BF464呎西北不是容易沒有特厚
7AC454呎西北不是容易一般

兩房單位(梗廚): 211個

兩房單位(梗廚)
  • 兩房梗廚全屬黑廁: 柏傲莊二期還提了五柱兩房連梗廚的單位,合共有211個單位。這五柱單位分別為「5A座D室」、「5B座C室」、「5B座D室」、「6B座C室」及「7B座E室」,面積上達五字的單位均屬於這一類。開則上方位也座向北或西北,並非單位最優質座向的類別,而且清一色屬於黑廁類別。但幾柱單位之中是否能再作排序呢?
  • 最細單位牆身特厚: 如果放眼於兩房梗廚單位的準買家,以價錢作為著眼點的話,就首選面積最細的「7B座E室」,因為該單位實用面積僅500呎,相比起其他單位,「7B座E室」更被兩幅厚牆身所包圍,變相內櫳面積更細才真。純粹以面積來計算,次選為「5BD室」(521)、之後為「6BC室」(557),最後才是「5AD室」(568)及「5BC室」(576)
  • 首選「5BD室」: 如果論間隔靈活度,兩房梗廚面積次細的「5B座D室」就有最高靈活度。除了因冷氣機散熱器設於單位露台旁,日後方便維修之外,大門旁還設有一道氣窗,可跟露台形成一股對流效應增加透風度,還有廚房牆身以及近廳房也非主力牆,可增加日後間隔改動的靈活度。因此在眾多兩房梗廚中,這一個單位屬於最優質級別。

2房梗廚 (柏傲莊II)

2房梗廚面積方位單位是否黑廁觸及冷氣機散熱器擺位設有對流窗改開放式廚房房厚牆身
5AD568呎西北困難沒有能夠一般
5BC576呎容易沒有不能夠特厚
5BD521呎容易能夠一般
6BC557呎西北困難沒有不能夠特厚
7BE500呎容易沒有特厚

兩房一套加儲物室: 138個

兩房一套加儲物室
  • 兩房一套連儲物室位於東南: 餘下兩房則為有儲物室的一類,在一期也沒有提過類近間隔。最大好處是可為未有足夠資金升格至三房的買家提供出路,一共由三柱單位所提供,面積達六字均屬此類,分別為「5A座B室」、「6A座B室」及「7B座B室」。論方位,三個單位都是向最優質方向的東南或南,全屬於黑廁類別,所以間隔上沒有很顯著的分別。由於內櫳面積分別不算太,從荷包慳錢的角度來看,應該選細不選大,所以首選「7B座B室」(617呎)、而次選為「6A座B室」(632呎)、最後才選擇「5A座B室」(634呎)。
  • 冷氣機散熱器擺位不同: 不過三柱單位也有一點可以提提,兩房一套連儲物室最大的「5A座B室」,其冷氣機散熱器置於主人房的外牆,剛好有側窗可以通往維修,故理應日後維修會較方便;「6A座B室」則置於廚房外,而「7B座B室」的散熱器則置於外牆位置,日後有可能需租用吊船才可維修。

2房1套加儲物室 (柏傲莊II)

21套加儲物室面積方位單位是否黑廁觸及冷氣機散熱器擺位
5AB634呎東南容易
6AB632呎一般
7BB617呎困難

三房一套: 414個

三房一套
  • 著重方位的買家: 柏傲莊二期也提供了414個三房一套單位,共有九柱單位均有提供這款則,面積由660-753呎之間。由於種類繁多,建議採用刪除法來揀選自己的心水。如果著眼於方位的,首先要剔走「7B座」所提供的三房一套,因為「7B座A室」及「7B座D室」分別向西望向名城方向、以及向北望向針山方向。比起其餘單位望向南或東南獅子山方向,享有冬暖夏涼的優勢,「7B座」明顯較為遜色一點。
  • 著重通風的買家: 如果著重非黑廁類別,則要剔走「5B座A室」、「7A座B室」及「7B座D室」。「7B座D室」為三房一套面積最大的單位,其中兩個洗手間中,客廁就屬於黑廁類、主人房套廁則屬於有窗廁所。假如真的要在眾多設非黑廁類中,選擇三房一套單位,又應該怎樣挑選呢? 原來開則上,有三柱單位還額外在客飯廳設有氣窗,可跟露台形成對流,分別為「5B座B室」、「6A座A室」及「7A座A室」。
  • 著重間隔靈活度的買家: 不過有些人卻純粹要追求空間靈活度。如果是抱有這種心態挑選三房一套單位,則應該先剔走「7B座D室」及「5A座A室」,因為兩款則的近廳房牆身均為主力牆,很難拆走房間來擴闊客飯廳空間。另外,受制於工作平台擺位,部份主人房設有衣櫃位,部份則不設衣櫃位,其中不設衣櫃位的三房一套,分別為「5B座B室」、「6A座A室」、「6B座A室」及「7A座A室」,視乎個人需要而作抉擇。

3房1套 (柏傲莊II)

31面積方位單位是否黑觸及冷氣機散熱器擺位設有對流窗主人房設衣櫃位可拆近廳房
5AA679呎不是容易沒有不可以
5BA668呎困難沒有可以
5BB660呎不是容易沒有可以
6AA669呎不是容易沒有可以
6BA683呎東南不是困難沒有沒有可以
7AA664呎東南不是容易沒有可以
7AB690呎東南困難沒有可以
7BA671呎西不是容易沒有設轉角窗可以
7BD753呎部份容易沒有不可以

3房1套加儲物室: 19

  • 數量有限,但擺位卻非一線: 今次發展商也提供了一柱三房一套加儲物室的開則,面積866呎,位於「6B座41樓以上的C室」,把41樓以上的單位,將C、D室二合為改成大單位發售,但數量就只得19個。不過這款則並不是最一線之選,不單方位是向西北面,而非一線之選的南或東南面,而且兩個洗手間均為黑廁類別,空氣不太流通。
  • 間隔靈活度不高: 而且論間隔靈活度也不高,尤其是客飯廳與近廳房之間的牆身竟厚達575毫米,不單侷限日後改間隔自由度,也計入實用面積變相攤薄了單位內櫳。所以除非價格上特別相宜,或者自己對工人房有一定需求,否則這一柱單位都不屬於置業首選。

價單分析

「柏傲莊二期」首張價單,所推出的單位數目高達337個單位,涉及全盤的12柱,若以即供價去計算,平均呎價為19,839元,僅較一期第一張價單高出約半成,以樓盤在一期的收票量來評估,發展商看似加價幅度還算頗為克制,但背後也要視乎所推出單位樓層以及戶型,及對比一期價單的單位、以及二手市場貨源,才知道加幅是否合理。

柏傲莊I價單 (即供價格)

 1號價單2號價單3號價單
1629萬-725萬元721萬-862萬元694萬-862萬元
2房開放式852萬-975萬元887萬-1,051萬元890萬-1,061萬元
2房梗廚904萬-989萬元943萬-1,127萬元975萬-1,139萬元
311,108萬-1,725萬元1,199萬-1,760萬元1,270萬-1,850萬元
31+工人房1,743萬-1,994萬元1,700萬-2,034萬元1,875萬-2,138萬元

柏傲莊II價單(首張價單)

 單位數目訂價即供價
開放式單位6B座D室 7A座E室56個726.1萬-889萬元581萬-711萬元
17B座C室20個937.2萬-1,020.1萬元750萬-817萬元
2房開放式廚房5A座E室
6B座F室
7A座C室
97個1,084萬-1,243.8萬元867萬-995萬元
2房梗廚5B座D室38個1,219.5萬-1,398.2萬元976萬-1,119萬元
21+儲物室7B座B室27個1,330.5萬-1,544.2萬元1,064萬-1,235萬元
316A座A室
7A座B室
7B座A室
7B座D室
99個1,480.1萬-1,761.5萬元1,184萬-1,409萬元
31+工人房
  • 一房、兩房梗廚二期中最優質: 首張價單中,如果放眼於一房、兩房梗廚、及兩房一套連儲物室的單位買家,因今次各自只提供一柱單位,故直接按樓價排序,由低至高作揀選就可以。值得留意,發展展商先推出的一房及兩房一套連儲物室的單位,為眾一房單位中標示面積第二細單位、以及眾兩房一套連儲物室中最細單位,故可預視二號或三號價單的一房及兩房一套連儲物室的總價,定必較首張價單為高。因此如有意認購一房或兩房一套連儲物室的買家,而又以銀碼作為首要考慮,則需於首輪入票。還要提一提,兩房梗廚「5B座D室」屬於全盤兩房梗廚中,間隔靈活度最高的單位,也建議放眼兩房梗廚買家要在首輪入票。
 12房梗廚21套連儲物室
特點首批屬面積第二細單位首批貨屬優質貨首批屬銀碼最細單位
平均樓價(即供)784萬元1,050萬元1,135萬元
揀樓部署按樓價排序按樓價排序按樓價排序
  • 開放式單位首選「7A座E室」: 至於開放式單位都接近盡推出來,這款則在一期並沒有提供,因為銀碼較低,預料很多投資者會追捧。但正如開則分析所述,兩柱單位內櫳及方位並沒有太大差異,而訂價上「7A座E室」推出的28個單位,平均即供價為614萬;但「6B座D室」推出的28個單位,平均即供價為666萬,等於貴了52萬一間。揀樓上直接按樓價排序便可以,但如果遇上同一樓層的單位,則宜先選「7A座E室」,而次選「6B座D室」。
開放式單位6BD7AE
平均樓價(即供)666萬元614萬元
揀樓部署次選首選
  • 兩房開放式廚房剔走「5A座E室」:最後首張價單中,兩房開放式廚房、及三房一套單位量數最多。應該怎樣選擇? 可能量數推出較多,所以兩房連開放式廚房、及三房一套的價格加幅最溫和,較接近首期第一張價單。至於應該怎樣選擇? 我們先說「2房連開放式廚房」。三柱單位中,包括「5A座E室」、「6B座F室」及「7A座C室」,最次選一定是「5A座E室」,因為同層平均價最貴之外,跟其他兩柱單位比較,它屬於黑廁類別;反觀其餘兩柱則屬非黑廁類。
  • 兩房開放式廚房首選「7A座C室」:至於「6B座F室」(464呎)及「7A座C室」(454呎)之間又應該怎樣選擇? 「6B座F室」的客飯廳及主人房均接駁特厚牆身,且廚房沒有氣窗,難跟客飯廳形成對流,但價格上卻較「7A座C室」為高,全柱平均即供價為937萬元,較「7A座C室」的927萬貴了十萬元。因為首選為「7A座C室」、次選「6B座F室」。
兩房開放式廚房5AE6BF7AC
特點黑廁、銀碼最貴非黑廁、厚牆身、銀碼第二高非黑廁、沒有厚牆身、銀碼最低
平均樓價(即供)938萬元937萬元927萬元
揀樓部署第三選擇次選首選
  • 三房一套首選「6A座A室」: 至於三房一套單位,如果放眼於方位的買家,首選為「6A座A室」及「7A座B室」,因為兩柱單位都向南,較其餘兩柱「7B座A室」及「7B座D室」向西望名城及向北望針山,前兩者較優勝。但「6A座A室」及「7A座B室」之間又該如何抉擇? 銀碼角度會先選擇「7A座B室」,但這款則卻是黑廁類別,視乎自己對黑廁是否抗拒,反觀「6A座A室」卻是非黑廁類及客飯廳設對流窗,整體價格只是貴十多萬元一間,我們會建議首選「6A座A室」、次選「7A座B室」。第三選擇「7B座A室」、最後才是「7B座D室」。
三房一套6AA7AB7BA7BD
特點向南、非黑廁、有對流窗向東南、黑廁、沒有對流窗向西望名城、非黑廁、沒有對流窗面積最大、但向北、其中客廁為黑廁
平均樓價(即供)1,275萬元1,264萬元1,252萬元1,334萬元
揀樓部署首選次選第三選擇第四選擇

付款辦法分析

付款辦法上,跟一期完全沒有分別。發展商繼續不提供高成數按揭,只得三種付款辦法,包括「180天現金付款辦法」、「420天現金付款辦法」及「建築期付款」。

180天現金付款辦法

  • 需於簽臨約六個月內需上會: 如果願意早一點成交,而採取「180天現金付款辦法」則可取得最高20%折扣額。買家需要在售樓處簽約後先支付5%訂金,在簽定臨約後30日內需加碼5%,餘額在簽臨約後180天找清,意即買家有六個月時間去尋找銀行上會。
  • 舊按保不適用於開放式單位: 想提一提,即使今次有開放式單位銀碼或能觸及舊按保門檻,即600萬以下可在加借按保的情況下,承造最高80%按揭,但因舊按保有規定樓花期一年內方才受理,但以「柏傲莊二期」關鍵日期來推算,樓花期長達25個月,故即使購入開放式單位的買家,也不要奢望能借取舊按保上會,而需自己支付40%首期、向銀行借60%的方式來上會。

420天現金付款辦法

  • 可於簽臨約後14個月後才上會: 如果希望有更長時間向銀行申請上會、或需要時間把舊居沽走套現上會的買家,可以選擇「420天現金付款辦法」,所獲取得的折扣額18.5%較即供低一點,但在售樓處臨約繳付5%訂金後,並在簽署臨約後30日內再支付5%後,餘額可在簽臨約後420天找清,相當於有14個月時間籌措上會安排。
  • 大單位支付第二期訂金有較大彈性: 發展商還容許大單位,即選購兩房一套加儲物室、三房一套、三房一套加工人房單位的買家,選擇上述付款辦法時,第二期5%的訂金可在簽臨約的六個月找繳付,為他們提供更多的彈性。

建築期付款

  • 可揉合新按保上會: 如果你本身有意借取高成數按揭,你就只能夠選擇「建築期付款」,待物業落成時再申請新按保上會,因為新按保規定1,000萬元以下物業可做最高80%按揭,而800萬以下最高做90%按揭,但必須是是在物業落成時才可以申請。由於選擇「建築期付款」在入伙時才找90%尾數,故此可以揉合新按保來上會,只是折扣額就只得16.5%。
  • 部份兩房連開放式廚房不適用新按保: 這裡要提一提,首張價單中的全數開放式單位、一房都符合按保門檻,以及只得部份兩房連開放式廚房符合。選購兩房連開放式廚房單位買家要留意幾個樓層,「5A座33樓E室」至「5A座39樓E室」這六個單位;及「6B座33樓F室」至「6B座46樓F室」合共11個單位、及「7A座38樓C室」至「7A座52樓C室」共13個單位,在計算建期價後已超出了新按保門檻,是不會符合新按保資格的。記住一個銀碼,在價單中見到1,197.6萬元以上的單位,都超出了新按保門檻了。

兩房開放式廚房 (不能借取新按保單位)

單位數目
5A座33樓E室 – 5A座39樓E室6個
6B座33樓F室 – 6B座46樓F室11個
7A座38樓C室 – 7A座52樓C室13個
  • 上會時價格超過新按保門檻安排: 另外曾有谷友問了一個問題,在這裡想澄清一下。他們問如果借取建築期付款,合約價原本符合新按保門檻,但在物業落成時物業估值超過了新按保門檻,屆時按揭證券公司是否受理呢? 答案是會受理的。因為銀行只是按合約上的價值來作估價,看一看物業是否到價而已。如果不到價就要自行補差價;但如果估值超過了合約上的價,也會按合約價來辦理。

供款實例

我們以最細的開放式單位作為例子闡述供款,單位為7A座7樓E室,實用面積264呎的單位,訂價為726.1萬元。在這裡值得一提,由於用建築期價格計算後,總價達606萬元,已超出了舊按保門檻,故如買家有需要借取按揭保險,也必須依賴新按保才可以。

付款方式180天現金付款辦法420天現金付款辦法建築期+新按揭保險
折扣後樓價580.88萬元592萬元606萬元
首期40%: 232萬元
簽臨約: 29.044萬元
30天後: 29.044萬元
180天後: 174.264萬元
40%: 236.8萬元
簽臨約: 29.6萬元
30天後: 29.6萬元
420天後: 177.6萬元
10%: 60.6萬元
簽臨約: 30.3萬元
30天後: 30.3萬元
貸款額60%: 348.5萬元60%: 355.2萬元90%: 545.4萬元
按保: 27.27萬元
月供13,770元14,035元22,627元
月入要求32,979元33,613元54,193元
第一筆資金250萬元256萬元80.2萬元

胡‧說精選

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