新盤一個接一個，富豪酒店在西營盤的全新盤「尚瓏」(The Queens)也推出，這個項目規模及伙數並不多，只有一座物業，合共提供130個單位，分層單位由開放式、一房至兩房單也有提供，面積由205呎至483之間，發展商開出了首批50個單位的價單，首日會先發售30個。究竟樓盤是否值得買家吸納?
樓盤最大賣點就是鄰近「西營盤站」毗鄰，鐵路因素成為支撐樓盤最大因素，惜樓花期卻較長，項目關鍵日期為2022年11月30日，樓花期約20個月。我們希望一文梳理樓盤的各項特色、以及就揀樓策略作出建議。
快速跳往：尚瓏開價、項目背景及特色、交通分析、景觀拆解、不同戶型揀盤建議、付款辦法分析
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尚瓏資料
| 樓盤名稱 | 尚瓏 |
| 位置 | 皇后大道西160號 |
| 單位數目 | 130個 |
| 面積 | 205-483呎 |
| 戶型 | 開放式: 242呎 (13個) 一房: 265-266呎 (55個) 兩房: 427-431呎 (42個) 三房: 477-483呎 (9個) 特色: 205-483呎(11個) |
| 車位 | 0個 |
| 校網 | 港島區11校網 |
| 關鍵日期 | 2022年11月30日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定不予評級 |
| 發展商 | 富豪酒店 |
| 官方網站 | https://www.thequeens.hk/zh-hk/ |
| 示範單位地址 | 上環德輔道西28號宜必思香港中上環酒店1樓 |
尚瓏開價
| 首批 | 50個 |
| 折扣額 | -16% |
| 平均呎價 | 36,683元/呎 |
| 折扣後售價 | 30,814元/呎 |
| 區內二手造價 | 盈峰一號: 20,070元/呎 西浦: 22,563元/呎 薈臻: 23,000元/呎 |
項目背景及特色
永光地產收購舊樓
「尚瓏」屬於舊樓併購項目，原本由「永光地產」於2016年3月收購的一部份用地：「皇后大道西150-158號」。其後轉售予「百利保」及「富豪酒店」。其後「富豪酒店」再收購毗鄰「皇后大道西160-162號」。
富豪酒店購入毗鄰地盤
由於當時162號只收購至86%業權，故發展商申請強制拍賣，終成功統一業權，在合併後地盤面積提升至7,190呎。根據規劃大網，地皮劃為住宅甲類(7)地盤，可作較高密度的發展，地盤可建樓面達8.6萬呎。其後發展商申請起樓，並獲批建一座商住物業，合共提供130個住宅單位。
《胡．說樓市》評析
1. 交通
鄰近西營盤港鐵站A1出口
樓盤最大賣點就是鄰近「西營盤站」，由站口向左轉繞過一條小彎路已可抵達，所以即使「尚瓏」的西營盤，周邊環境比較老化，附近街舖都以專售賣海味蔘茸，而樓上多為一些日久失修的舊式樓宇，但其位置上卻佔盡優勢。
需計算由候車月台前往地面時間
雖然如此，但如果由「西營盤站」列車月台開始走出去，需要搭扶手電梯上一層前往月台，之後經一條又長又彎的、仿如「尖沙咀站」前往「尖東站」的隧道才能通往站口，偶有一些自動行人系統可省卻一點腳骨力，沿途也有一些指示上站口的時間，但當步行前往盡頭時，還需多搭一條扶手電梯上半層，之後再搭多一次扶手電梯才能到地面走出地面。我們《胡．說樓市》團隊曾實測，由候車月台頭行至樓盤需時6-7分鐘。
樓盤座落11校網
環境老化，但樓盤另一個賣點就是坐落11區名校網，可以吸納一些家長客購入作投資或自用。
2. 景觀
樓盤以南(望贊育醫院)
從高空俯瞰，初步也見到地盤雛型，採用一字形排開，清一色扭「皇后大道西」方向。可能大家會質疑，明明「皇后大道西」車來車往，為何偏偏把樓盤扭向「皇后大道西」呢? 因為扭向南面會正望「贊育醫院」，未必人人鍾情，所以設計上都扭向北面，寄望高層可望維港景。不過由於兩個設於樓盤單邊的A室(5-29樓)、F室(5-20樓)及E室(21-29樓)未能做到廳房同向，其中一間房間仍會望向「贊育醫院」方向，買家需自行衡量一下。
樓盤以北(望舊樓景及商廈景)
至於「尚瓏」以北的單位，又是否真的能望海嗎? 答案也不能夠。雖然「尚瓏」地盤劃為「住宅甲類」，最高可興建高度為110米，基座被兩層商舖、住客會所設施、空中花園、以及連結構轉接層先墊高了22米，住在最低層五樓，都肯定可高過前方對面馬路的幾層高唐樓。但唐樓後方還建有一些商業樓宇，縱然不算十分壓迫，但仍然要跟海景絕緣。
樓盤以東北(望市建局重建項目)
在「尚瓏」的東北面是「永祥大廈」及一系列舊樓，地下商店為藥材行，上方就是一些舊樓。但原來市建局在2019年已提出了收購建議，建議以每呎24,051元作出收購。這個地盤原住有約90人，共有38個單位，未來會連同後方垃圾房及小型足球場，重建為住宅項目。
市建局也有初步建議，地皮最高高度為130米。地盤佔地22,023呎，市建局預計會重建為121,527呎商住項目，提供189個住宅單位，最快2028-2029年落成，由於位置剛在「尚瓏」的東北面，也意味五年後，東北面都會有近樓景阻擋，影響了視野。
3. 間隔
開放式單位(242呎)
項目只得一座合共130個單位，共分開放式、一房、兩房及三房戶型。項目的面積分界線以21樓作為分界線。5-20樓都劃為開放式、一房及兩房單位；而21樓以上則把原本的C及D室合併改為一個三房戶型。開放式單位面積242呎大，入屋經過小型開式廚房，廚房分左右兩邊擺，直入就是客飯廳空間。撇除廚房及小型玄關位置，開放式單位的主體面積約95呎，前方外接工作平台及露台。浴室則採趟門設計，屬於黑廁類別，未必人人鍾情。
一房單位(265-266呎)
一房單位設於20樓以下的「B、C、E室」(265呎)；以及21樓-29樓的「B、D室」(266呎)。高低層之間面積相差一呎，純粹反映在牆身厚度，分別並沒有分別，故只需要選擇面積較細的單位便可以。當然低層單位的景觀，可能不及高層開揚，自己需要作出抉擇。值得一提，是設於低座的「B、C、E室」，雖然它們的面積均等為265呎，但實際開則上「B室及E室」會較「C室」好用，起碼廚房較歸一、而且洗手間也較方正。
兩房單位(427-431呎)
全盤僅提供42個單位的兩房，設於樓盤的兩側大單邊。A室431呎(6-20樓)、430呎(21-29樓)，位置上會較偏向東北，而F室427呎(6-20樓)或E室427呎(21-29樓)則較偏西北。其實幾個單內櫳沒有差異，面積大小只反映牆身。值得留意的是，兩房單位入屋均設有較浪費空間的玄關，沿走廊設廚房及洗手間，均附有氣窗，睡房未能做到廳房同向。如果純粹放眼景觀，「A、F室」應該先選「F室」，因為位置上會較遠離日後市建局的重建範圍，但也要留意「F室」廚房及洗手間的氣窗，會對正毗鄰「垃圾房」的氣窗，自己需要衡量。
三房單位(477-483呎)
三房單位全數中在21樓以上，位於樓盤的正中心位置，為C室477呎(21-29樓)、以及B室483呎(30樓)，基本上就是由下方的一房及開放式單位合併而成，全盤只提供9個單位。應否吸納類近單位還看發展商開價如何，但首張價單暫時就未推出相關單位。
胡．說評分
在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，我們認為交通可以有5分，但配套及景觀卻稍為欠奉，只能給予2分，至於間隔，看得出在有限空間內也盡量將開則多樣化，而且內櫳也尚算方正，故給予3分，以20分為滿分的話，我們《胡．說樓市》編輯團隊共給予樓盤12分。
《胡．說樓市》團隊評分
| 位置及交通 | 5分 |
| 配套 | 2分 |
| 間隔 | 3分 |
| 景觀 | 2分 |
| 總分 | 12分 |
不同戶型揀盤建議
建議1: 同層單位揀選字母愈大的單位
如果放眼景觀的買家，必須揀得愈遠離東北面(即較遠離市建局重建範圍)，其保障會大一點。一房細單位面積清一色265呎，內櫳分別不大，固然可按照上述定律來揀樓；而開放式則只得一柱也沒有可選擇的餘地；唯獨兩房，A、F室之間更應該先選「F室」。
建議2: 高低層景觀差異不大
「尚瓏」高低層景觀差異不大，所以高低層之間只需按銀碼作排序。不過值得留意，發展商開出首批50個單位，全數都是中低層而已，平均即供均價已經高達30,814元呎，比起附近的嘉里發展的「西浦」、宏安的「薈臻」、盈大的「盈峰一號」等，二手價20,070至23,000元呎為高。顯然發展商開價頗心紅。因為高層開價高於低層的定律下，今次開價只是樓盤的下限價，日後價格可能再上調。
建議3: 可跟區內二手樓作比較
所以，除非你能購得最平價單位，否則去到中層以上，價格都已經超出市價。好像「尚瓏」一個242呎開放式單位，折合688萬-765萬元入場；相同銀碼在二手市場卻買到一房單位；至於「尚瓏」一房單位756-836萬元，但同一銀碼在區內都買到一房，但面積大近百呎。現貨市場可即買即租、或即買即自住，又何必等期貨呢?
尚瓏首批開售價格
| 推出 | 定價 | 即供折實 | |
| 開放式 | 8個 | 819.17萬-911.13萬元 | 688萬-765萬元 |
| 1房 | 25個 | 899.675萬-995.075萬元 | 756萬-836萬元 |
| 2房 | 17個 | 1,421.91萬-1,614.095萬元 | 1,194.4萬-1,356萬元 |
區內二手成交價(1房)
| 薈臻 | 薈臻 | 盈峰一號 | |
| 戶型 | 1房 | 1房 | 1房 |
| 面積 | 259呎 | 318呎 | 401呎 |
| 成交價 | 605萬元 | 733萬元 | 783萬元 |
區內二手成交價(2房)
| 盈峰一號 | 西浦 | |
| 戶型 | 2房 | 2房 |
| 面積 | 568呎 | 554呎 |
| 成交價 | 1,140萬元 | 1,250萬元 |
付款辦法分析
更重要一點，就是今次發展商的付款辦法並沒有特別，既沒有提供高成數一按、或二按付款，只得即供以及建築期付款辦法。如果對高成數按揭有需求的買家，則必須選擇折扣額較少的建築期付辦法，待樓盤落成時再申請按揭保險。但於部份單位的建築期價格已超過1000萬元，實情按揭保險也未必受理。若撇除銀碼逾1000萬元以上的單位，購買「尚瓏」的買家大致有三種付款模式。
即供
選擇即供付款辦法可以獲取最高16%的折扣額，但卻需要自己墊支最多的首期比例。買家在簽署臨約後先支付5%，並在簽臨約後30天內加訂5%，餘額90%則在簽臨約後180天找清，買家有大約6個月時間尋找銀行上會。
建築期付款
建期買家所獲取的折扣額會稍低一點，最高只有14%，在入伙前需分階段繳付樓價15%(簽臨約先付5%、簽臨約後30天加訂5%、簽臨約後180天多付5%)，而餘額85%則在物業落成時找清。這種付款辦法好處是買家可獲得更多時間尋找資金。
建築期付款+按揭保險
如果對高成數按揭有需求的買家，可先採用建築期付款辦法，待物業落成時才申請按揭保險。根據新按保計劃，1000萬元以下物業可申請最高80%按揭；而800萬以下物業則可以做到最高90%。值得留意，若以建築期付款價計算，全數兩房均跟按保絕緣。一房單位全數可以做到80%按揭。第二，雖然有少部份單位包括6-17樓D室(開放式)、以及6樓E室(一房)，原則上可以做到90%按揭，但因選用建築期付款，在入伙前已支付了15%樓價，故最盡也只能做到85%按揭。
供款實例
我們選用了全盤樓價最便宜的單位作為例子闡述，開放式單位6樓D室，面積242呎，訂價為819.17萬元，其供款分布如下:
| 即供 | 建築期付款 | 建築期付款+按揭保險 | |
| 訂價 | 819.17萬元 | 819.17萬元 | 819.17萬元 |
| 樓價 | 688萬元 | 721萬元 | 721萬元 |
| 首期 | 40%: 275.2萬元 (*簽約後付10%、上會時多付30%) | 40%: 288.44萬元 (*簽約15%、上會時補足25%) | 15%: 108.15萬元 |
| 貸款額 | 60%: 412.8萬元 | 60%: 432.6萬元 | 85%: 612.85萬元 按揭保費: 30.6425萬元 |
| 月供 | 16,311元 | 17,093元 | 25,426元 |
| 入息 | 39,064元 | 40,938元 | 60,895元 |
| 第一筆資金 | 302萬元 | 316.5萬元 | 136.2萬元 |
