【尚瓏:揀樓攻略】開則、景觀有咩優缺點? 開價有無水位?

新盤一個接一個,富豪酒店在西營盤的全新盤「尚瓏」(The Queens)也推出,這個項目規模及伙數並不多,只有一座物業,合共提供130個單位,分層單位由開放式、一房至兩房單也有提供,面積由205呎至483之間,發展商開出了首批50個單位的價單,首日會先發售30個。究竟樓盤是否值得買家吸納?

樓盤最大賣點就是鄰近「西營盤站」毗鄰,鐵路因素成為支撐樓盤最大因素,惜樓花期卻較長,項目關鍵日期為2022年11月30日,樓花期約20個月。我們希望一文梳理樓盤的各項特色、以及就揀樓策略作出建議。

快速跳往:尚瓏開價項目背景及特色交通分析景觀拆解不同戶型揀盤建議付款辦法分析

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尚瓏資料

樓盤名稱尚瓏
位置皇后大道西160號
單位數目130個
面積205-483呎
戶型開放式: 242呎 (13個)
一房: 265-266呎 (55個)
兩房: 427-431呎 (42個)
三房: 477-483呎 (9個)
特色: 205-483呎(11個)
車位0個
校網港島區11校網
關鍵日期2022年11月30日
綠色建築認證評級暫定不予評級
發展商富豪酒店
官方網站https://www.thequeens.hk/zh-hk/
示範單位地址上環德輔道西28號宜必思香港中上環酒店1樓

尚瓏開價

首批50個
折扣額-16%
平均呎價36,683元/呎
折扣後售價30,814元/呎
區內二手造價盈峰一號: 20,070元/呎
西浦: 22,563元/呎
薈臻: 23,000元/呎

項目背景及特色

永光地產收購舊樓

「尚瓏」屬於舊樓併購項目,原本由「永光地產」於2016年3月收購的一部份用地:「皇后大道西150-158號」。其後轉售予「百利保」及「富豪酒店」。其後「富豪酒店」再收購毗鄰「皇后大道西160-162號」。

富豪酒店購入毗鄰地盤

由於當時162號只收購至86%業權,故發展商申請強制拍賣,終成功統一業權,在合併後地盤面積提升至7,190呎。根據規劃大網,地皮劃為住宅甲類(7)地盤,可作較高密度的發展,地盤可建樓面達8.6萬呎。其後發展商申請起樓,並獲批建一座商住物業,合共提供130個住宅單位。

「尚瓏」屬於舊樓併購項目

《胡.說樓市》評析

1. 交通

鄰近西營盤港鐵站A1出口

樓盤最大賣點就是鄰近「西營盤站」,由站口向左轉繞過一條小彎路已可抵達,所以即使「尚瓏」的西營盤,周邊環境比較老化,附近街舖都以專售賣海味蔘茸,而樓上多為一些日久失修的舊式樓宇,但其位置上卻佔盡優勢。

鄰近西營盤港鐵站A1出口

需計算由候車月台前往地面時間

雖然如此,但如果由「西營盤站」列車月台開始走出去,需要搭扶手電梯上一層前往月台,之後經一條又長又彎的、仿如「尖沙咀站」前往「尖東站」的隧道才能通往站口,偶有一些自動行人系統可省卻一點腳骨力,沿途也有一些指示上站口的時間,但當步行前往盡頭時,還需多搭一條扶手電梯上半層,之後再搭多一次扶手電梯才能到地面走出地面。我們《胡.說樓市》團隊曾實測,由候車月台頭行至樓盤需時6-7分鐘。

需計算由候車月台前往地面時間

樓盤座落11校網

環境老化,但樓盤另一個賣點就是坐落11區名校網,可以吸納一些家長客購入作投資或自用。

2. 景觀

樓盤以南(望贊育醫院)

從高空俯瞰,初步也見到地盤雛型,採用一字形排開,清一色扭「皇后大道西」方向。可能大家會質疑,明明「皇后大道西」車來車往,為何偏偏把樓盤扭向「皇后大道西」呢?  因為扭向南面會正望「贊育醫院」,未必人人鍾情,所以設計上都扭向北面,寄望高層可望維港景。不過由於兩個設於樓盤單邊的A室(5-29樓)、F室(5-20樓)及E室(21-29樓)未能做到廳房同向,其中一間房間仍會望向「贊育醫院」方向,買家需自行衡量一下。

樓盤以南(望贊育醫院)

樓盤以北(望舊樓景及商廈景)

至於「尚瓏」以北的單位,又是否真的能望海嗎? 答案也不能夠。雖然「尚瓏」地盤劃為「住宅甲類」,最高可興建高度為110米,基座被兩層商舖、住客會所設施、空中花園、以及連結構轉接層先墊高了22米,住在最低層五樓,都肯定可高過前方對面馬路的幾層高唐樓。但唐樓後方還建有一些商業樓宇,縱然不算十分壓迫,但仍然要跟海景絕緣。

樓盤以北(望舊樓景及商廈景)

樓盤以東北(望市建局重建項目)

在「尚瓏」的東北面是「永祥大廈」及一系列舊樓,地下商店為藥材行,上方就是一些舊樓。但原來市建局在2019年已提出了收購建議,建議以每呎24,051元作出收購。這個地盤原住有約90人,共有38個單位,未來會連同後方垃圾房及小型足球場,重建為住宅項目。

市建局也有初步建議,地皮最高高度為130米。地盤佔地22,023呎,市建局預計會重建為121,527呎商住項目,提供189個住宅單位,最快2028-2029年落成,由於位置剛在「尚瓏」的東北面,也意味五年後,東北面都會有近樓景阻擋,影響了視野。

樓盤以東北(望市建局重建項目)

3. 間隔

間隔

開放式單位(242)

項目只得一座合共130個單位,共分開放式、一房、兩房及三房戶型。項目的面積分界線以21樓作為分界線。5-20樓都劃為開放式、一房及兩房單位;而21樓以上則把原本的C及D室合併改為一個三房戶型。開放式單位面積242呎大,入屋經過小型開式廚房,廚房分左右兩邊擺,直入就是客飯廳空間。撇除廚房及小型玄關位置,開放式單位的主體面積約95呎,前方外接工作平台及露台。浴室則採趟門設計,屬於黑廁類別,未必人人鍾情。

一房單位(265-266)

一房單位設於20樓以下的「B、C、E室」(265呎);以及21樓-29樓的「B、D室」(266呎)。高低層之間面積相差一呎,純粹反映在牆身厚度,分別並沒有分別,故只需要選擇面積較細的單位便可以。當然低層單位的景觀,可能不及高層開揚,自己需要作出抉擇。值得一提,是設於低座的「B、C、E室」,雖然它們的面積均等為265呎,但實際開則上「B室及E室」會較「C室」好用,起碼廚房較歸一、而且洗手間也較方正。

兩房單位(427-431)

全盤僅提供42個單位的兩房,設於樓盤的兩側大單邊。A室431呎(6-20樓)、430呎(21-29樓),位置上會較偏向東北,而F室427呎(6-20樓)或E室427呎(21-29樓)則較偏西北。其實幾個單內櫳沒有差異,面積大小只反映牆身。值得留意的是,兩房單位入屋均設有較浪費空間的玄關,沿走廊設廚房及洗手間,均附有氣窗,睡房未能做到廳房同向。如果純粹放眼景觀,「A、F室」應該先選「F室」,因為位置上會較遠離日後市建局的重建範圍,但也要留意「F室」廚房及洗手間的氣窗,會對正毗鄰「垃圾房」的氣窗,自己需要衡量。

三房單位(477-483)

三房單位全數中在21樓以上,位於樓盤的正中心位置,為C室477呎(21-29樓)、以及B室483呎(30樓),基本上就是由下方的一房及開放式單位合併而成,全盤只提供9個單位。應否吸納類近單位還看發展商開價如何,但首張價單暫時就未推出相關單位。


胡.說評分

在衡量及歸納各項因素後,按位置交通、配套、間隔及景觀等因素,我們認為交通可以有5分,但配套及景觀卻稍為欠奉,只能給予2分,至於間隔,看得出在有限空間內也盡量將開則多樣化,而且內櫳也尚算方正,故給予3分,以20分為滿分的話,我們《胡.說樓市》編輯團隊共給予樓盤12分。

《胡.說樓市》團隊評分

位置及交通5分
配套2分
間隔3分
景觀2分
總分12分
註: 由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。

不同戶型揀盤建議

建議1: 同層單位揀選字母愈大的單位

如果放眼景觀的買家,必須揀得愈遠離東北面(即較遠離市建局重建範圍),其保障會大一點。一房細單位面積清一色265呎,內櫳分別不大,固然可按照上述定律來揀樓;而開放式則只得一柱也沒有可選擇的餘地;唯獨兩房,A、F室之間更應該先選「F室」。

建議1: 同層單位揀選字母愈大的單位

建議2: 高低層景觀差異不大

「尚瓏」高低層景觀差異不大,所以高低層之間只需按銀碼作排序。不過值得留意,發展商開出首批50個單位,全數都是中低層而已,平均即供均價已經高達30,814元呎,比起附近的嘉里發展的「西浦」、宏安的「薈臻」、盈大的「盈峰一號」等,二手價20,070至23,000元呎為高。顯然發展商開價頗心紅。因為高層開價高於低層的定律下,今次開價只是樓盤的下限價,日後價格可能再上調。

建議3: 可跟區內二手樓作比較

所以,除非你能購得最平價單位,否則去到中層以上,價格都已經超出市價。好像「尚瓏」一個242呎開放式單位,折合688萬-765萬元入場;相同銀碼在二手市場卻買到一房單位;至於「尚瓏」一房單位756-836萬元,但同一銀碼在區內都買到一房,但面積大近百呎。現貨市場可即買即租、或即買即自住,又何必等期貨呢?

可跟區內二手樓作比較

尚瓏首批開售價格

 推出定價即供折實
開放式8個819.17萬-911.13萬元688萬-765萬元
125個899.675萬-995.075萬元756萬-836萬元
217個1,421.91萬-1,614.095萬元1,194.4萬-1,356萬元

區內二手成交價(1)

 薈臻薈臻盈峰一號
戶型1房1房1房
面積259呎318呎401呎
成交價605萬元733萬元783萬元

區內二手成交價(2)

 盈峰一號西浦
戶型2房2房
面積568呎554呎
成交價1,140萬元1,250萬元

付款辦法分析

更重要一點,就是今次發展商的付款辦法並沒有特別,既沒有提供高成數一按、或二按付款,只得即供以及建築期付款辦法。如果對高成數按揭有需求的買家,則必須選擇折扣額較少的建築期付辦法,待樓盤落成時再申請按揭保險。但於部份單位的建築期價格已超過1000萬元,實情按揭保險也未必受理。若撇除銀碼逾1000萬元以上的單位,購買「尚瓏」的買家大致有三種付款模式。

即供

選擇即供付款辦法可以獲取最高16%的折扣額,但卻需要自己墊支最多的首期比例。買家在簽署臨約後先支付5%,並在簽臨約後30天內加訂5%,餘額90%則在簽臨約後180天找清,買家有大約6個月時間尋找銀行上會。

建築期付款

建期買家所獲取的折扣額會稍低一點,最高只有14%,在入伙前需分階段繳付樓價15%(簽臨約先付5%、簽臨約後30天加訂5%、簽臨約後180天多付5%),而餘額85%則在物業落成時找清。這種付款辦法好處是買家可獲得更多時間尋找資金。

建築期付款+按揭保險

如果對高成數按揭有需求的買家,可先採用建築期付款辦法,待物業落成時才申請按揭保險。根據新按保計劃,1000萬元以下物業可申請最高80%按揭;而800萬以下物業則可以做到最高90%。值得留意,若以建築期付款價計算,全數兩房均跟按保絕緣。一房單位全數可以做到80%按揭。第二,雖然有少部份單位包括6-17樓D室(開放式)、以及6樓E室(一房),原則上可以做到90%按揭,但因選用建築期付款,在入伙前已支付了15%樓價,故最盡也只能做到85%按揭。

供款實例

我們選用了全盤樓價最便宜的單位作為例子闡述,開放式單位6樓D室,面積242呎,訂價為819.17萬元,其供款分布如下:

 即供建築期付款建築期付款+按揭保險
訂價819.17萬元819.17萬元819.17萬元
樓價688萬元721萬元721萬元
首期40%: 275.2萬元
(*簽約後付10%、上會時多付30%)
40%: 288.44萬元
(*簽約15%、上會時補足25%)
15%: 108.15萬元
貸款額60%: 412.8萬元60%: 432.6萬元85%: 612.85萬元
按揭保費: 30.6425萬元
月供16,311元17,093元25,426元
入息39,064元40,938元60,895元
第一筆資金302萬元316.5萬元136.2萬元

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