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居屋2022中的七個居屋項目,除了北角驥華苑、啟德啟欣苑及馬頭角冠山苑,會成為叮噹頂頭大熱外,將軍澳「昭明苑」跟沙田「愉德苑」對用家來說,也屬於不俗的選擇,皆因兩個樓盤均位於成熟發展私樓旁。

其中沙田「愉德苑」實際位置就在「沙田第一城」對面,故配套及交通也相當完善。項目屬於單幢項目,共提供543個單位,實用面積由281至463呎之間。房委會以51折推售,初步建議平均呎價6,780元,售價介乎174萬至337萬元之間。究竟樓盤又有什麼需要注意呢? 我們會透過一文闡述其優缺點。

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愉德苑資料

樓盤名稱愉德苑
位置沙田安睦街
單位數目543個
座數1座
面積281-463呎
車位私家車位: 36個
訪客車位: 3個
電單車位: 5個
單車車位: 54個
上落貨車位: 1個
校網91校網
估計落成日期2023年5月31日
綠色建築認證評級待定
發展商房委會
官方網站https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2022/tc/yutak.html

愉德苑售價

售價174萬-337萬元
平均呎價 (折扣後)6,780元
平均呎價 (折扣前)13,294元
區內二手市價沙田第一城: 17,444元
濱景花園: 15,350元
翠湖花園: 14,470元
碧濤花園: 12,360元

愉德苑鳥瞰平面圖

供款參考

: 綠表計算供款 (不選用漸進式供款)

 最平單位最貴單位
樓價174萬元337萬元
首期5%: 8.7萬元5%: 16.85萬元
貸款額95%: 165.3萬元95%: 320.15萬元
月供7,416元14,363元
第一筆資金約17萬元約42萬元

: 白表計算供款 (不選用漸進式供款)

 最平單位最貴單位
樓價174萬元337萬元
首期10%: 17.4萬元10%: 33.7萬元
貸款額90%: 156.6萬元90%: 303.3萬元
月供7,026元13,607元
第一筆資金約26萬元約59萬元

項目背景

目前愉德苑已建成30層
目前愉德苑已建成30層

前身為理大道路研究用地

「愉德苑」位於石門「安睦街」,鄰近新界鄉議局大樓,隔著城門河可望到「小瀝源路遊樂場」,地皮前為以短期租約租予理工大學作道路研究之用,在2015年10月19日屆滿,在提前三個月通知期內,可要求清走。該用地在規劃大綱劃為「休憩用地」,但基於社會對公營房屋有需求,故政府決定把這幅佔地46,286呎的用地,改劃作「住宅甲類(6)」發展,建議可用6.06倍地積比率起樓。

愉德苑位置
愉德苑位置

改劃住宅容納1,670人

根據房委會向規劃署於2017年遞交的藍圖,該幅佔地46,286呎的用地,最高可建樓面282,453呎,建議興建1座提供約540個住宅單位,容納人口1,670,物業高度約為110米。物業呈「T」形排列,周邊會被一些休憩空間包圍。因為項目內會設置不少於17,976呎的開放空間、以及1,442呎的兒童遊樂區,並於提供36個私家車車位、3個訪客車位、5個電單單車位、54個單車車位,最快可於2021-2022年落成。

愉德苑物業發展概念
愉德苑物業發展概念

: 房委會初步發展參數 (2017年)

地盤面積46,286呎
地積比率約6.06倍
可建樓面282,453呎
座數1座
樓高110米
單位數目540個
預計人口1,670人
車位私家車位: 36個
訪客車位: 3個
電單車位: 5個
單車車位: 54個
上落貨車位: 1個

愉德苑鳥瞰規劃圖

區內居屋項目

愉翠苑

石門一帶並沒有居屋項目發展,較鄰近的居屋項目已經數到「一城站」的「愉翠苑」及「愉田苑」。位於圓洲角的「愉翠苑」原本共有18座,其後因兩座被揭發短樁已拆卸,並改建為休憩公園,全盤16座物業,共提4,176個住宅單位,實用面積由510-663呎之間,比起今次推售的居屋「愉德苑」的面積為大,主打兩房及三房間隔為主。樓由於屋苑步行往「第一城站」只需數分鐘,加上鄰近著名小學浸信會呂明材小學,故即使在自由市場也頗受用家歡迎。

愉田苑

至於另一個居屋則要數到樓齡較舊的「愉田苑」,共由七座物業組成,最細面積也由414呎起,最大去到568呎,也接近比起「愉德苑」還大很多,物業共提供1,704個住宅單位,採用一層八個單位的設計,部份高層向西北方向的單位可以透過公園遠眺城門河景,可說是屋苑的樓王,但當然也會受到毗鄰沙田路的聲音困擾。

: 區內居屋項目

 愉翠苑愉田苑
地址沙田牛皮沙街6號沙田銀城街11號
落成年份2001年1982-1983年
座數16座7座
伙數4,176個1,704個
面積510-663呎414-568呎

區內私樓項目

沙田第一城

雖然站內居屋不算多,但數到最大型私樓項目,也莫過於「沙田第一城」,屬本港的十大藍籌屋苑之一,向來受上車客追捧,實用面積由284-856呎不等。項目由恒基、長實、新地及新世界發展,共分七期,由52座物業組成,共有10,642個住宅單位,樓盤兩房單位佔60%,面積由284-327呎不等,還設有三房及三房連套房等開則,屋苑平均呎價約為17,400多元,一個兩房單位現時入場價約550萬元外。

翠湖花園

石門一帶還有三個屋苑臨河而建,包括「濱景花園」、「翠湖花園」及「碧濤花園」。其中由恒基發展的「翠湖花園」在1989年入伙,全盤共由六座物業組成,合共提供840個住宅單位,以望城門河景及馬場景為賣點。物業A-C座均為一層四伙設計;而D-F座則為一層八伙,實用面積由576-1,134呎,主打三房套房單位為主。

濱景花園、碧濤花園

相比起「翠湖花園」,由新地發展的「濱景花園」會提供面積較細的兩房戶型,面積由384呎起去到最高700呎左右,同樣以望城門河為賣點,對面就是香港體育學院及馬場景,屋苑也設有平台花園、兒童遊樂場及泳池等設施。至於「碧濤花園」則由華懋發展,規模較「翠湖花園」及「濱景花園」還要大,面積由663-1,136呎,主要提供兩房至三房為主。

: 區內私樓項目

 沙田第一城翠湖花園濱景花園碧濤花園
地址沙田大涌橋路沙田大涌橋路沙田安景街1-3號沙田大涌橋路
座數52座6座5座10座
單位數目10,642呎840個1,148呎1,734呎
面積284-856呎576-1,134呎384-700呎663-1,136呎
入伙日期1981-1987年1989年1988年1991年
發展商恒基、長實、新地、新世界恒基新地華懋

胡說評析

景觀

跟將軍澳「昭明苑」相同之處,樓盤位於較成熟的私樓屋苑附近,故生活配套也較為完善,「愉德苑」優勢是其較早落成,對於較心急入伙的準買家來說,可能會比「昭明苑」稍吸引。但也要留意其他因素,因為「愉德苑」最需要留意是景觀。

望河景(向西南)

外貌呈T形排列的「愉德苑」,預計樓盤的西南方會望到較為一線的景觀,因為可以正望「小瀝源溝」,「小瀝源溝」為轉入城門河的河道,而河岸彼岸可以望到「小瀝源遊樂場景色」,也是對面沙田第一城身價最貴單位外望的景色。

愉德苑向西南模擬景觀(望河景)

望河景+大涌橋路(向西北)

「愉德苑」的二線景觀之選,定必選到向西北方的單位,因為單位可以扭向城門河方向,透過「安睦街公園」、「濱景花園」望城門河,以及彼岸的「香港體育學院」,但要注意前方為「大涌橋路」,車來車往屬噪音來源之一,故不及西南單位般寧靜。

愉德苑向西北模擬景觀(望大涌橋路)

望足球中心(向東南)

樓盤以東南為「賽馬會傑志足球中心」,原本望足球場的景觀也開揚,但政府曾於2016年倡議把這幅「臨時租約」的用地收回,作為興建「安睦街」居屋第二期,該用地佔地1.5頃,收回改劃用途興建900個類近「綠悠雅苑」的資助房屋,其後因社會聲音反對,政府暫擱置收地,表示傑志未物色到新地段重置中心前,地皮仍會以短期租約形式批予傑志,但長遠是否真的不會發展,而對景觀有阻擋,這點要留意。

愉德苑向東南模擬景觀(望足球中心)

望石門工廈區(向東北)

樓盤東北面用地會朝向石門的工廈區,基本上會近距離阻擋景觀,沒有什麼景觀可言。樓根據《2020年工業用地檢討報告》,規劃署建議,石門區內現時約有116萬呎劃為「其他用途(商貿)」用地,當中共有11幢工廈作商業、數據中心等用途,涉及總樓面481萬呎,當中有近80%企業已在該區成立超過七年以上,相關用地暫時建議保留作「其他用途(商貿)用途」。不過,由於這裡經常會有重型貨櫃車出入「安睦街,會做成噪音困擾。

愉德苑向東北模擬景觀(望石門工廈區)
愉德苑物業高度
愉德苑物業高度
工業用地檢討報告2020
工業用地檢討報告2020

環境

鄰近沙田北煤氣調壓及檢管站

但除了景觀因素外,樓盤附近還有兩個特別公用設施,值得用家留意。其一,就是在鄉議局前方的「沙田北煤氣調壓及檢管站」。根據房委會遞交的發展藍圖,因煤氣管道貫穿「安麗街」及其周邊環境,需要進行「定量風險評估」。據機電工程署的資料反映,當中有幾條管道會由沙田北減壓站伸延出來,一條經小瀝源大渠經舊畢架山隧道,延伸至九龍土瓜灣及馬頭角;另一條由沿安平街經大老山公路至馬鞍山;以及沿安睦街經車公廟路、延伸伸至九龍塘及馬頭角。三條喉管的擁有人均為煤氣公司。

新界北煤氣檢測
新界北煤氣檢測

附近會興建骨灰安置所

另外,在樓盤的約約800米範圍內,也就是位於安興里的「沙田廢物轉運站」,該幅用地佔地27.5萬呎,政府已於2016年通過興建骨灰安置所,提供約40,000個龕位,並獲立法會撥款8.6億元興建,預計在2023年第三季完工。除了其環境因素外,由於在興建骨灰安置所時,該路段唯一車路是由「安耀街」或「安睦街」進入,石門工業區和碩門邨,便成為該處必經之路,春秋二祭可能使該路段擠塞,食衛署認為骨灰安置所距離「石門站」僅500米,預計市民會透過步行前往,故未有落實方案來解決。

骨灰龕位置
骨灰龕位置
骨灰龕交通位置
骨灰龕交通位置
骨灰龕設計意念
骨灰龕設計意念

交通及配套

步行往石門站約四分鐘

當然除了景觀及環境外,對用家來說,交通及周邊配套是否充足,都值得留意。由「愉德苑」步行約四分鐘已經可以去到屯馬線「石門站」,可直達「鑽石山站」再轉線往九龍各地,也算十分方便。

石門站

大涌橋路巴士選擇多

準買家也可以考慮在大涌橋路乘坐巴士,因為該處有不少從西貢及馬鞍山駛出的巴士,包括由西貢開出的「299X」可前往沙田市中心,也可乘坐「40X」往葵芳及葵涌一帶,該巴士也會在城隧轉車站上落,屆時可以再轉乘其他巴士路線。以至「43X」則也會經城隧至「安蔭」一帶。

大涌橋路
大涌橋路巴士站
: 區內巴士路線
巴士途經等候時間服務時間車費
299X西貢、大水坑12-20分鐘06:12-00:0010.3元
40X馬鞍山、城隧、葵芳5-15分鐘05:30-23:559.1元
43X馬鞍山、城隧、安蔭8-20分鐘05:30-23:559.1元

購物設施算完善

隨著沙田「碩門邨」的落成,日後買家也可以前往「碩門商場」購買日用品。「碩門商場」設有23間商舖及一個街市,設有中式酒樓、餐廳、教育及文化中心、西醫診所、洗衣店及藥房等;整體出租街市檔位供應各類乾濕貨物。另外亦可依賴在沙田第一城的「置富第一城」。如果希望逛街,則需要前往沙田市中心「新城市廣場」。

石門站旁的京瑞廣場
石門站旁的京瑞廣場

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