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居屋2022中推售七個新居屋,共提供近9,000個住宅單位,當中市區矚目居屋有啟德的「啟欣苑」,除了跟樓盤具備「屯馬線」及名校網雙優勢外,其量數也高達1,840個單位,佔了新一期居屋總供應量21%,預計首批中籤買家在北角「驥華苑」後,這個樓盤理應是最受歡迎的熱搶之選。但樓盤又有什麼地方需要注意呢? 我們會透過一文剖析樓盤的優缺點,以及需注意事項。

事實上,我們Facebook專頁YouTube頻道未來也會跟大家分析新居屋的申請程序拆解,以及相關棘手問題,大家如果有任何疑問,可按橙色的關鍵字跳往追蹤我們的專頁!

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啟欣苑資料

樓盤名稱啟欣苑
位置啟德2B2號地盤
單位數目1,840個
座數2座
面積186-448呎
車位住客車位: 130個
電單車位: 20個
單車車位: 120個
商用泊位: 7個
校網34校網
估計落成日期2024年12月31日
綠色建築認證評級待定
發展商房委會
官方網站https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2022/tc/kaiyan.html

啟欣苑售價

售價124萬-479萬元
平均呎價 (折扣後)8,530元
平均呎價 (市值)16,725元
區內二手市價啟德1號: 20,190元
嘉匯: 23,000元
龍譽: 23,770元
天寰: 24,220元
OASIS KAI TAK: 25,000元

啟欣苑鳥瞰平面圖

供款參考

綠表計算供款 (不選用漸進式供款)

 最平單位最貴單位
樓價124萬元479萬元
首期5%: 6.2萬元5%: 23.95萬元
貸款額95%: 117.8萬元95%: 455.05萬元
月供5,285元20,415元
第一筆資金約11萬元約60萬元

: 白表計算供款 (不選用漸進式供款)

 最平單位最貴單位
樓價124萬元479萬元
首期10%: 12.4萬元10%: 47.9萬元
貸款額90%: 111.6萬元90%: 431.1萬元
月供5,007元19,340元
第一筆資金約17萬元約84萬元

啟欣苑鳥瞰規劃圖

項目背景

前身為沙中線工地

啟德「啟欣苑」位於啟德發展區以西位置,座落「啟德體育館」斜對面,這裡涉及有六幅住宅用地,分別為「2B1」、「2B2」、「2B3」、「2B4」、「2B5」及「2B6」。地盤原屬於土木工程署作啟德基建、以及港鐵沙中線用地之用,六幅用地原本待工程完結後會作私樓發展,但政府因應市場對公營房屋需求增加,決定把這六幅用地,連同「1E1」地盤,改劃作公營房屋發展。

私樓用地改公營房屋發展

「啟欣苑」屬於「2B2」,其土地用途劃為「住宅乙類(6)」,連同劃為「住宅甲類(4)」的「2B3-2B6」會交由房委會發展;至於「2B1」用地則劃為「綜合發展區(5)」、連同劃為「其他指定用途註明混合用(3)」的「1E1」地皮會交由房協發展。

七幅用地容納人口35,000人

根據政府初步規劃,「2B1」至「2B6」的六幅用地,均會各自興建2座住宅,以及2層高零售大樓,預計可提供10,520個單位,連同「1E1」保留作重置「真善美邨」居民之用,預計提供2,050個單位在內,這七幅用地會提供12,570個住宅單位,預計容納人口35,100人。七幅用地共提供約930個私家車車位、120個電單車車位、845個單車車位及129個 商用私家車車位。政府亦計劃在「2B2-2B6」範圍內增設兩所幼稚園,以及在「2B3」用地內增設濕地街市。相關工程會分階段由2020年至2022年展開,預計2024年至2026年完工。

啟欣苑附近地盤位置
啟欣苑附近地盤位置
1E1地盤
1E1地盤

啟德區七幅用地發展參數 (房委會)

 2B2地盤 (啟欣苑)2B3地盤2B4地盤2B5地盤2B6地盤
地盤面積129,170呎120,559呎122,712呎122,712呎153,928呎
地積比率6.6倍6.6倍6.6倍6.6倍6.6倍
可建樓面852,522呎795,689呎809,899呎809,899呎1,015,925呎
座數2座2座2座2座2座
樓高40層35層35層30個30個
單位數目1,800個1,540個1,690個1,710個1,980個
預計人口5,000人4,300人4,700人4,800人5,500人
車位私家車: 130個
電單車: 20個
單車: 120個
商用: 7個
私家車: 115個
電單車: 15個
單車: 105個
商用: 6個
私家車: 125個
電單車: 12個
單車: 115個
商用: 6個
私家車: 125個
電單車: 12個
單車: 115個
商用: 6個
私家車: 145個
電單車: 20個
單車: 135個
商用: 4個

: 啟德區七幅用地發展參數 (房協)

 1E1地盤2B1地盤
地盤面積184,068呎148,546呎
地積比率住用: 6倍 非住用: 2.2倍6.8倍
可建樓面逾110萬呎1,010,113呎
座數5座2座
樓高30層40層
單位數目2,050個1,800個
預計人口5,800人5,000人
車位私家車: 160個
電單車: 20個
單車: 135個
商用: 90個
私家車: 130個
電單車: 15個
單車: 120個
商用: 10個

區內居屋項目

啟朗苑

啟德區屬於新發展區,但區內首個居屋項目,就是在市建局資助房屋「煥然壹居」旁的「啟朗苑」,三座物業,合共提供683個單位,面積由286-471呎,當日折算呎價直迫一萬元,創出居屋推售以來的新高,售價由227.28至488.4萬元之間,均價9,755元呎。今次「啟欣苑」平均呎價8,530元,比起當日「啟朗苑」稍低,表面上看似開價略有讓步,實情兩個盤跟鐵路的距離並不一樣。2018居屋「啟朗苑」正正坐落「啟德站」口旁邊;而今次推售的「啟欣苑」則較捱近「宋皇壹站」,而非啟德區的中心區。

啟朗苑
啟朗苑

煥然壹居

至於另一個資助房屋已經數到「煥然壹居」,是政府在2015年公布增大資助房屋計劃下的單位。位於啟德「沐翠街3號」,地盤面積61,290呎,共由三座高座及一座低座組成,合共有484個住宅單位,除了把146個單位預留住市區重建「樓換樓」之用,其餘則以折扣價售予合資格人士。項目共提供四種戶型,由開放式、一房、兩房及三房一套,面積由332-675呎不等。

煥然壹居
煥然壹居

鐵路旁仍有居屋供應

若然未能抽得中「啟欣苑」,日後啟德站附近仍有不少資助房屋供應。根據運房局向區議會提交的文件顯示,下次推出的啟德居屋為「2B6」地皮,其位置毗鄰「宋皇臺公園」旁邊,最快會於2024-2025年完工,共提供2,000個單位,有機會成為再居屋2023的大熱之一。

啟德區內資助房屋

 啟朗苑煥然壹居
地址啟德沐安街18號啟德沐翠街3號
落成年份2019年3月2016年6月
座數3座3座
伙數683呎484個
面積286-471呎332-675呎

區內私樓項目

啟德一號

作為區內首個私樓住宅項目,由中國海外發展的「啟德一號」,兩期合共提供1,169個單位,被前任特首梁振英推出作「港人港地」的項目,規定買家必須為香港永久性居民,且期後三十年內也只能轉售予香港永久居民,最新二手呎價20,190元。

啟德一號

嘉匯、龍譽、天寰

「啟德一號」一期開售後,發展商在2017年1月也推出第二期,此時嘉華地產也乘勢推出了位於沐寧街7號的「嘉匯」,項目共由八座物業,合共提供900個單位,最細單位325呎起步。而第三個項目則為「龍譽」,屬內房保利置業首度進軍香港的項目,由4座共930個單位組成,有提供最細228呎開放式單位。其後,再有建灝地產發展的「天寰」推出,七座物業,合共822個單位。三個樓盤現時均份分別介乎23,000-24,000元之間。

天寰
天寰

尚.珒溋、嘉峯匯

啟德站以南的樓盤,包括「嘉峯匯」及「尚.珒溋」,近期都陸續交樓。其中合景泰富及龍湖地產合作的「尚.珒溋」,由七座組成,合共提供667個單位;至於嘉華地產發展的「嘉峯匯」則由十座組成,共提供1,006個住宅單位,兩個樓盤開售時的呎價分別為24,310元及22,887元。

嘉峯匯
嘉峯匯

發展項目資料(啟德站以東南)

 啟德一號天寰龍譽嘉匯OASIS KAI TAK
地址沐寧街2號沐寧街1號沐寧街9號沐寧街7號沐寧街10號
座數1期: 8座、2期: 9座7座4座8座8座
單位1,169伙822個930個900個648個
面積1期: 367-1,663呎
2期: 375-2,414呎
232-2,555呎228-2,703呎325-2,193呎275-1,530呎
車位數目196個145個176個149個96個
發展商中國海外建灝地產保利置業嘉華地產會德豐
入伙日期1期: 2017年6月 2期: 2017年7月2018年12月2018年11月2018年8月2018年12月
驗樓得分83分75分57分85分97分

發展項目資料(啟德站以南)

 嘉峰匯尚.珒溋
地址沐泰街9號沐泰街11號
座數10座7座
單位1,006個667個
面積287-3,268呎332-2,566呎
車位數目117個178個
發展商嘉華地產合景泰富、龍湖地產
入伙2021年11月2021年11月

啟欣苑高層模擬景觀(VR功能)

胡.說評析

景觀

A座(向東北,望樓景)

「啟欣苑」位於啟德城中心西北位置,據初步規劃圖,項目共分開「A、B」兩座,在地盤的前及後方。A座以東北為啟德區「2A2-2A7」用地。根據大綱圖,幾幅地劃作「商業」用途,最高可以興建90米,但鑑於商業用地需求減低,財政司司長建議把區內五幅商業地,改作住宅發展。

啟欣苑位置
啟欣苑位置

規劃署及土木工程署在2021年11月向九龍城區議會提交文件,把這幾幅用地改劃作住宅用途。其中在「啟欣苑」前方「2A3」地皮,其核准高度會由90米提高至125米,住宅用地可用6.5倍地積率發展,非住宅則用1倍地積比率發展;加上毗鄰的「2A2」地皮也由「綜合發展區(商業用途)」,改為「綜合發展商(住宅用途)」,最高興建125米,政府會一併發售,日後A座向東北方的單位會由現時開揚的九龍城市區景,變為樓景。

啟德商業地改住宅發展
啟德商業地改住宅發展
日後A座向東北方的單位會由現時開揚的九龍城市區景,變為樓景。(圖為啟欣苑向東北中層單位模擬景觀)
日後A座向東北方的單位會由現時開揚的九龍城市區景,變為樓景。(圖為啟欣苑向東北中層單位模擬景觀)

A座(向西北,望樓景為主)

A座上景觀唯一缺口應該是西北方,西北面為「2A4」、「2A5(B)」及「2A10」號用地,這三幅用地會由「商業」用途,改劃作「住宅(甲類)」用地,日後亦會一併發售。雖然三幅地亦會以最高地積比率6.5倍發展住宅,但「2A5(B)」及「2A10」用地,最高核准高度為100-115米,故A座由頂數下5-8層樓單位應該可望到較開揚景觀。

: 啟德商業地改住宅發展
 2A22A32A42A5(B)2A10
地盤面積67,492呎64,241呎70,501呎36,318呎65,662呎
地積比率住用: 6.5倍
非住用: 1倍
住用: 6.5倍
非住用: 1倍
住用: 6.5倍
非住用: 1.5倍
住用: 6.5倍
非住用: 1.5倍
住用: 6.5倍
非住用: 1.5倍
可建樓面438,698呎417,567呎458,256呎236,067呎426,803呎
改劃後高度125米125米125米115米100米
啟欣苑向西北單位大部分望樓景,只有極少量單位望九龍城市景。 (圖為啟欣苑中層向西北模擬景觀,未來前方會建屋)
啟欣苑向西北單位大部分望樓景,只有極少量單位望九龍城市景。 (圖為啟欣苑中層向西北模擬景觀,未來前方會建屋)

B座(向西北及西、向東,皆望樓景)

至於B座則位於地盤的另一端,這一座的北面會望向「啟欣苑」的內園方向;向西北及西會望到毗鄰「2B3」號用地,這裡都是房委會的用地,內裡會設有一個濕地街市,故預計景觀不會十分理想。樓盤以東則為房協「2B1」用地,房協講明會用來作資助房屋推售,預計有1,800個單位,因其高度跟「啟欣苑」相同,故B座向東面都預望樓景為主。

啟欣苑中層向東單位模擬景觀,目前雖可遠望開揚市景,但未來毗鄰將建房協樓,高度與啟欣苑相同,亦即未來將樓望樓。
啟欣苑中層向東單位模擬景觀,目前雖可遠望開揚市景,但未來毗鄰將建房協樓,高度與啟欣苑相同,亦即未來將樓望樓。

B座(向南,高層可望海景)

B座以南可以視為整個「啟欣苑」的一線之選,因為南面可以望到「啟德體育館」。體育館樓高約46米,場館設4,000個固定座位主場外,還備有可容納400名觀眾的副場,進行籃球、排球、羽毛球,乒乓球和武術等運動;還有一個可開合上蓋的體育館,高度則達70米,會提供一個50,000個座位及可開合上蓋的體育館,以便舉辦大型國際體育賽事及文娛活動。高層單位則還俯瞰「啟德體育館」,遠眺跑道區住宅及觀塘避風塘景色。

啟德體育園
啟德體育園
啟德體育園概念圖
啟德體育園概念圖

交通

最近巴士站需前往太子道東

位於啟德城中心以西北面,位置上較偏近「太子道東」,專線小巴70號,由鑽石山開出可以通往奧海城,沿途會經過太子港鐵站;亦有過海巴士包括九巴「101號」由觀塘往堅尼地城;九巴「106號」由黃大仙至小西灣、九巴「107號」由九龍灣至華富貴等。

太子道東巴士站
太子道東巴士站
: 區內巴士選擇
巴士途經等候時間服務時間車費
九巴101號觀塘-堅尼地城3-12分鐘05:30-00:309.8元
九巴106號黃大仙-小西灣4-12分鐘05:40-00:009.8元
九巴107號九龍灣-華貴7-20分鐘平日: 06:10-00:00
假日: 06:45-00:00
11.1元

步行五分鐘可到宋皇臺站

當然由於屯馬線已經開通,故日後「啟欣苑」的住戶可以步行約五分鐘,前往最近的「宋皇臺站」A出口,待今年首季「沙中線過海段」通車時,日後還可以直達中環及金鐘。因此,單計這一點,雖然樓盤景觀會望較大比例樓景,但也會被視為爭崩頭的熱門選擇。

步行五分鐘可到宋皇臺站

附近配套

34區名校網

還有一點,就是校網。雖然啟德區的版圖伸延至九龍灣及觀塘一帶,但以校網劃分則跌入34區校網,為家長趨之若騖的傳統名校網。較著名的學校包括「協恩」、「馬頭涌官小」等等。所以,當你放眼於馬頭角「冠山苑」的屯馬線及名校網效應時,也別忘記啟德「啟欣苑」也有相同好處,故準買家值得貨比三家。

34區校網名校之一: 陳瑞祺(喇沙)小學
34區校網名校之一: 陳瑞祺(喇沙)小學

生活配套漸元善

至於生活配套方面,看似荒蕪的啟德區,實在也沒有太多的配套。最近的大型商場已經數到新蒲崗「譽.港灣」的「Mikiki」、或者九龍城廣場,但隨著附近南豐的「Airside」開幕時,會設有11層,合共70萬呎樓面的購物商場內,預計商場內有超過160個購物、餐飲及消閒的商戶。而商場上的甲級寫字樓則逾30層項目,提供850個車位。

另外,啟德站旁的SOGO雙子塔,未來將成為東九龍全新的崇光百貨,同時日式百貨AEON STYLE未來將進駐啟德體育園,故當物業入伙時,理應已有充足的消費配套。但日常生活買餸又如何呢? 根據房委會的初步規劃,會在「2B3」號地盤,會設有一個提供40個攤檔的濕地市場,可滿生活所需。

Airside
Airside

周邊地貌慢慢提升

事實上,隨著日後啟德區發展,「啟欣苑」周邊的環境也會不斷改變,也會慢慢提升附近的生活質素。例如鐵路下方會設置地下街、毗鄰有三幅「綜合發展區」捱近啟德河方向也需要有一定的文娛設施,還有會保育龍津橋,故地貌會不斷提升。

美化啟德河

在AIRSIDE對面,佔地1.97公頃的「綜合發展區(2)」用地,位於啟德河的西南側。這幅用地的西南面會用作酒店及零售設施用途;毗鄰啟德河則發展為公眾休憩用地,河道兩旁亦會興建河畔長廊。根據規劃,這幅土地上會連同毗連「藝術及演藝用途」及「休憩用地」地帶合併發展,令土地總面積達3.76公頃,內設一個「弧形園景美化高架行人道」橫跨北部用地,並在設計上配合AIRSIDE建築高度,令啟德河兩旁的景致對稱。政府都計劃在啟德河,各預留兩道闊5米的非建築用地,以令河畔景觀更廣闊,同時在河畔兩旁設商店、茶座和食肆。

設置園景美化高架行人道及表演場地

在「綜合發展區(2)」也會透過地盤「弧形園景美化高架行人道」,把用地發展看台及表演場地,在地盤以南位置會設置類似「香港文化中心」露天廣場的大階梯,從平台拾級而下,供公眾觀賞和作戶外表演之用之用。

龍津石橋保育長廊

在冠欣苑附近還有一幅「綜合發展區」用地,就是佔地1.98公頃的「綜合發展區(3)」用地,位於「龍津石橋保育長廊」附近。「龍津石橋保育長廊」會發展為公眾休憩用地,以便原址保留龍津石橋遺跡外,這幅用地的上蓋會作商業發展會經賣地計劃出售。

綜合發展區3
綜合發展區(3)
龍津橋概念圖
龍津橋概念圖
啟欣苑旁綜合發展區用地
 綜合發展區(2)綜合發展區(3)
地盤面積212,055呎213,131呎
地積比率4.5倍6.6倍
最高可建樓面95萬呎 (酒店、零售)141萬呎
建築物高度40米100米
車站延伸出地下街

為改善與周邊地區的接連及行人環境,大綱圖在啟德城中心區劃定一條「地下購物街」,連接九龍城、新蒲崗、啟德發展區,以及沙中線「啟德站」及「宋王臺站」,擬議「地下街」全長約1500米,分兩段,包括貫穿九龍城段(約20米闊及1100米長)及東北面較遠處的新蒲崗段(約15米闊及400米長)。

地下街
地下街

其他因素

地盤下方為「鐵路保護界限」

不過還有一點要提醒,就是「啟欣苑」地盤下方會有一部份為「鐵路保護界限」,情況跟馬頭角「冠山苑」有點相似,長遠會否要住戶攤分維修費,令管理費會相對高昂一點,這點值得準買家留意。

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