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居屋2022中推售七個新居屋，共提供近9,000個住宅單位，當中市區矚目居屋有啟德的「啟欣苑」，除了跟樓盤具備「屯馬線」及名校網雙優勢外，其量數也高達1,840個單位，佔了新一期居屋總供應量21%，預計首批中籤買家在北角「驥華苑」後，這個樓盤理應是最受歡迎的熱搶之選。但樓盤又有什麼地方需要注意呢? 我們會透過一文剖析樓盤的優缺點，以及需注意事項。
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啟欣苑資料
| 樓盤名稱 | 啟欣苑 |
| 位置 | 啟德2B2號地盤 |
| 單位數目 | 1,840個 |
| 座數 | 2座 |
| 面積 | 186-448呎 |
| 車位 | 住客車位: 130個 電單車位: 20個 單車車位: 120個 商用泊位: 7個 |
| 校網 | 34校網 |
| 估計落成日期 | 2024年12月31日 |
| 綠色建築認證評級 | 待定 |
| 發展商 | 房委會 |
| 官方網站 | https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2022/tc/kaiyan.html |
啟欣苑售價
| 售價 | 124萬-479萬元 |
| 平均呎價 (折扣後) | 8,530元 |
| 平均呎價 (市值) | 16,725元 |
| 區內二手市價 | 啟德1號: 20,190元 嘉匯: 23,000元 龍譽: 23,770元 天寰: 24,220元 OASIS KAI TAK: 25,000元 |
啟欣苑鳥瞰平面圖
供款參考
綠表計算供款 (不選用漸進式供款)
| 最平單位 | 最貴單位 | |
| 樓價 | 124萬元 | 479萬元 |
| 首期 | 5%: 6.2萬元 | 5%: 23.95萬元 |
| 貸款額 | 95%: 117.8萬元 | 95%: 455.05萬元 |
| 月供 | 5,285元 | 20,415元 |
| 第一筆資金 | 約11萬元 | 約60萬元 |
表: 白表計算供款 (不選用漸進式供款)
| 最平單位 | 最貴單位 | |
| 樓價 | 124萬元 | 479萬元 |
| 首期 | 10%: 12.4萬元 | 10%: 47.9萬元 |
| 貸款額 | 90%: 111.6萬元 | 90%: 431.1萬元 |
| 月供 | 5,007元 | 19,340元 |
| 第一筆資金 | 約17萬元 | 約84萬元 |
啟欣苑鳥瞰規劃圖
項目背景
前身為沙中線工地
啟德「啟欣苑」位於啟德發展區以西位置，座落「啟德體育館」斜對面，這裡涉及有六幅住宅用地，分別為「2B1」、「2B2」、「2B3」、「2B4」、「2B5」及「2B6」。地盤原屬於土木工程署作啟德基建、以及港鐵沙中線用地之用，六幅用地原本待工程完結後會作私樓發展，但政府因應市場對公營房屋需求增加，決定把這六幅用地，連同「1E1」地盤，改劃作公營房屋發展。
私樓用地改公營房屋發展
「啟欣苑」屬於「2B2」，其土地用途劃為「住宅乙類(6)」，連同劃為「住宅甲類(4)」的「2B3-2B6」會交由房委會發展；至於「2B1」用地則劃為「綜合發展區(5)」、連同劃為「其他指定用途註明混合用(3)」的「1E1」地皮會交由房協發展。
七幅用地容納人口35,000人
根據政府初步規劃，「2B1」至「2B6」的六幅用地，均會各自興建2座住宅，以及2層高零售大樓，預計可提供10,520個單位，連同「1E1」保留作重置「真善美邨」居民之用，預計提供2,050個單位在內，這七幅用地會提供12,570個住宅單位，預計容納人口35,100人。七幅用地共提供約930個私家車車位、120個電單車車位、845個單車車位及129個 商用私家車車位。政府亦計劃在「2B2-2B6」範圍內增設兩所幼稚園，以及在「2B3」用地內增設濕地街市。相關工程會分階段由2020年至2022年展開，預計2024年至2026年完工。
啟德區七幅用地發展參數 (房委會)
| 2B2地盤 (啟欣苑) | 2B3地盤 | 2B4地盤 | 2B5地盤 | 2B6地盤 | |
| 地盤面積 | 129,170呎 | 120,559呎 | 122,712呎 | 122,712呎 | 153,928呎 |
| 地積比率 | 6.6倍 | 6.6倍 | 6.6倍 | 6.6倍 | 6.6倍 |
| 可建樓面 | 852,522呎 | 795,689呎 | 809,899呎 | 809,899呎 | 1,015,925呎 |
| 座數 | 2座 | 2座 | 2座 | 2座 | 2座 |
| 樓高 | 40層 | 35層 | 35層 | 30個 | 30個 |
| 單位數目 | 1,800個 | 1,540個 | 1,690個 | 1,710個 | 1,980個 |
| 預計人口 | 5,000人 | 4,300人 | 4,700人 | 4,800人 | 5,500人 |
| 車位 | 私家車: 130個 電單車: 20個 單車: 120個 商用: 7個 | 私家車: 115個 電單車: 15個 單車: 105個 商用: 6個 | 私家車: 125個 電單車: 12個 單車: 115個 商用: 6個 | 私家車: 125個 電單車: 12個 單車: 115個 商用: 6個 | 私家車: 145個 電單車: 20個 單車: 135個 商用: 4個 |
表: 啟德區七幅用地發展參數 (房協)
| 1E1地盤 | 2B1地盤 | |
| 地盤面積 | 184,068呎 | 148,546呎 |
| 地積比率 | 住用: 6倍 非住用: 2.2倍 | 6.8倍 |
| 可建樓面 | 逾110萬呎 | 1,010,113呎 |
| 座數 | 5座 | 2座 |
| 樓高 | 30層 | 40層 |
| 單位數目 | 2,050個 | 1,800個 |
| 預計人口 | 5,800人 | 5,000人 |
| 車位 | 私家車: 160個 電單車: 20個 單車: 135個 商用: 90個 | 私家車: 130個 電單車: 15個 單車: 120個 商用: 10個 |
區內居屋項目
啟朗苑
啟德區屬於新發展區，但區內首個居屋項目，就是在市建局資助房屋「煥然壹居」旁的「啟朗苑」，三座物業，合共提供683個單位，面積由286-471呎，當日折算呎價直迫一萬元，創出居屋推售以來的新高，售價由227.28至488.4萬元之間，均價9,755元呎。今次「啟欣苑」平均呎價8,530元，比起當日「啟朗苑」稍低，表面上看似開價略有讓步，實情兩個盤跟鐵路的距離並不一樣。2018居屋「啟朗苑」正正坐落「啟德站」口旁邊；而今次推售的「啟欣苑」則較捱近「宋皇壹站」，而非啟德區的中心區。
煥然壹居
至於另一個資助房屋已經數到「煥然壹居」，是政府在2015年公布增大資助房屋計劃下的單位。位於啟德「沐翠街3號」，地盤面積61,290呎，共由三座高座及一座低座組成，合共有484個住宅單位，除了把146個單位預留住市區重建「樓換樓」之用，其餘則以折扣價售予合資格人士。項目共提供四種戶型，由開放式、一房、兩房及三房一套，面積由332-675呎不等。
鐵路旁仍有居屋供應
若然未能抽得中「啟欣苑」，日後啟德站附近仍有不少資助房屋供應。根據運房局向區議會提交的文件顯示，下次推出的啟德居屋為「2B6」地皮，其位置毗鄰「宋皇臺公園」旁邊，最快會於2024-2025年完工，共提供2,000個單位，有機會成為再居屋2023的大熱之一。
啟德區內資助房屋
| 啟朗苑 | 煥然壹居 | |
| 地址 | 啟德沐安街18號 | 啟德沐翠街3號 |
| 落成年份 | 2019年3月 | 2016年6月 |
| 座數 | 3座 | 3座 |
| 伙數 | 683呎 | 484個 |
| 面積 | 286-471呎 | 332-675呎 |
區內私樓項目
啟德一號
作為區內首個私樓住宅項目，由中國海外發展的「啟德一號」，兩期合共提供1,169個單位，被前任特首梁振英推出作「港人港地」的項目，規定買家必須為香港永久性居民，且期後三十年內也只能轉售予香港永久居民，最新二手呎價20,190元。
嘉匯、龍譽、天寰
「啟德一號」一期開售後，發展商在2017年1月也推出第二期，此時嘉華地產也乘勢推出了位於沐寧街7號的「嘉匯」，項目共由八座物業，合共提供900個單位，最細單位325呎起步。而第三個項目則為「龍譽」，屬內房保利置業首度進軍香港的項目，由4座共930個單位組成，有提供最細228呎開放式單位。其後，再有建灝地產發展的「天寰」推出，七座物業，合共822個單位。三個樓盤現時均份分別介乎23,000-24,000元之間。
尚．珒溋、嘉峯匯
啟德站以南的樓盤，包括「嘉峯匯」及「尚．珒溋」，近期都陸續交樓。其中合景泰富及龍湖地產合作的「尚．珒溋」，由七座組成，合共提供667個單位；至於嘉華地產發展的「嘉峯匯」則由十座組成，共提供1,006個住宅單位，兩個樓盤開售時的呎價分別為24,310元及22,887元。
發展項目資料(啟德站以東南)
| 啟德一號 | 天寰 | 龍譽 | 嘉匯 | OASIS KAI TAK | |
| 地址 | 沐寧街2號 | 沐寧街1號 | 沐寧街9號 | 沐寧街7號 | 沐寧街10號 |
| 座數 | 1期: 8座、2期: 9座 | 7座 | 4座 | 8座 | 8座 |
| 單位 | 1,169伙 | 822個 | 930個 | 900個 | 648個 |
| 面積 | 1期: 367-1,663呎 2期: 375-2,414呎 | 232-2,555呎 | 228-2,703呎 | 325-2,193呎 | 275-1,530呎 |
| 車位數目 | 196個 | 145個 | 176個 | 149個 | 96個 |
| 發展商 | 中國海外 | 建灝地產 | 保利置業 | 嘉華地產 | 會德豐 |
| 入伙日期 | 1期: 2017年6月 2期: 2017年7月 | 2018年12月 | 2018年11月 | 2018年8月 | 2018年12月 |
| 驗樓得分 | 83分 | 75分 | 57分 | 85分 | 97分 |
發展項目資料(啟德站以南)
| 嘉峰匯 | 尚．珒溋 | |
| 地址 | 沐泰街9號 | 沐泰街11號 |
| 座數 | 10座 | 7座 |
| 單位 | 1,006個 | 667個 |
| 面積 | 287-3,268呎 | 332-2,566呎 |
| 車位數目 | 117個 | 178個 |
| 發展商 | 嘉華地產 | 合景泰富、龍湖地產 |
| 入伙 | 2021年11月 | 2021年11月 |
啟欣苑高層模擬景觀(VR功能)
胡．說評析
景觀
A座(向東北，望樓景)
「啟欣苑」位於啟德城中心西北位置，據初步規劃圖，項目共分開「A、B」兩座，在地盤的前及後方。A座以東北為啟德區「2A2-2A7」用地。根據大綱圖，幾幅地劃作「商業」用途，最高可以興建90米，但鑑於商業用地需求減低，財政司司長建議把區內五幅商業地，改作住宅發展。
規劃署及土木工程署在2021年11月向九龍城區議會提交文件，把這幾幅用地改劃作住宅用途。其中在「啟欣苑」前方「2A3」地皮，其核准高度會由90米提高至125米，住宅用地可用6.5倍地積率發展，非住宅則用1倍地積比率發展；加上毗鄰的「2A2」地皮也由「綜合發展區(商業用途)」，改為「綜合發展商(住宅用途)」，最高興建125米，政府會一併發售，日後A座向東北方的單位會由現時開揚的九龍城市區景，變為樓景。
A座(向西北，望樓景為主)
A座上景觀唯一缺口應該是西北方，西北面為「2A4」、「2A5(B)」及「2A10」號用地，這三幅用地會由「商業」用途，改劃作「住宅(甲類)」用地，日後亦會一併發售。雖然三幅地亦會以最高地積比率6.5倍發展住宅，但「2A5(B)」及「2A10」用地，最高核准高度為100-115米，故A座由頂數下5-8層樓單位應該可望到較開揚景觀。
表: 啟德商業地改住宅發展
| 2A2 | 2A3 | 2A4 | 2A5(B) | 2A10 | |
| 地盤面積 | 67,492呎 | 64,241呎 | 70,501呎 | 36,318呎 | 65,662呎 |
| 地積比率 | 住用: 6.5倍 非住用: 1倍 | 住用: 6.5倍 非住用: 1倍 | 住用: 6.5倍 非住用: 1.5倍 | 住用: 6.5倍 非住用: 1.5倍 | 住用: 6.5倍 非住用: 1.5倍 |
| 可建樓面 | 438,698呎 | 417,567呎 | 458,256呎 | 236,067呎 | 426,803呎 |
| 改劃後高度 | 125米 | 125米 | 125米 | 115米 | 100米 |
B座(向西北及西、向東，皆望樓景)
至於B座則位於地盤的另一端，這一座的北面會望向「啟欣苑」的內園方向；向西北及西會望到毗鄰「2B3」號用地，這裡都是房委會的用地，內裡會設有一個濕地街市，故預計景觀不會十分理想。樓盤以東則為房協「2B1」用地，房協講明會用來作資助房屋推售，預計有1,800個單位，因其高度跟「啟欣苑」相同，故B座向東面都預望樓景為主。
B座(向南，高層可望海景)
B座以南可以視為整個「啟欣苑」的一線之選，因為南面可以望到「啟德體育館」。體育館樓高約46米，場館設4,000個固定座位主場外，還備有可容納400名觀眾的副場，進行籃球、排球、羽毛球，乒乓球和武術等運動；還有一個可開合上蓋的體育館，高度則達70米，會提供一個50,000個座位及可開合上蓋的體育館，以便舉辦大型國際體育賽事及文娛活動。高層單位則還俯瞰「啟德體育館」，遠眺跑道區住宅及觀塘避風塘景色。
交通
最近巴士站需前往太子道東
位於啟德城中心以西北面，位置上較偏近「太子道東」，專線小巴70號，由鑽石山開出可以通往奧海城，沿途會經過太子港鐵站；亦有過海巴士包括九巴「101號」由觀塘往堅尼地城；九巴「106號」由黃大仙至小西灣、九巴「107號」由九龍灣至華富貴等。
表: 區內巴士選擇
| 巴士 | 途經 | 等候時間 | 服務時間 | 車費 |
| 九巴101號 | 觀塘-堅尼地城 | 3-12分鐘 | 05:30-00:30 | 9.8元 |
| 九巴106號 | 黃大仙-小西灣 | 4-12分鐘 | 05:40-00:00 | 9.8元 |
| 九巴107號 | 九龍灣-華貴 | 7-20分鐘 | 平日: 06:10-00:00 假日: 06:45-00:00 | 11.1元 |
步行五分鐘可到宋皇臺站
當然由於屯馬線已經開通，故日後「啟欣苑」的住戶可以步行約五分鐘，前往最近的「宋皇臺站」A出口，待今年首季「沙中線過海段」通車時，日後還可以直達中環及金鐘。因此，單計這一點，雖然樓盤景觀會望較大比例樓景，但也會被視為爭崩頭的熱門選擇。
附近配套
坐落34區名校網
還有一點，就是校網。雖然啟德區的版圖伸延至九龍灣及觀塘一帶，但以校網劃分則跌入34區校網，為家長趨之若騖的傳統名校網。較著名的學校包括「協恩」、「馬頭涌官小」等等。所以，當你放眼於馬頭角「冠山苑」的屯馬線及名校網效應時，也別忘記啟德「啟欣苑」也有相同好處，故準買家值得貨比三家。
生活配套漸元善
至於生活配套方面，看似荒蕪的啟德區，實在也沒有太多的配套。最近的大型商場已經數到新蒲崗「譽．港灣」的「Mikiki」、或者九龍城廣場，但隨著附近南豐的「Airside」開幕時，會設有11層，合共70萬呎樓面的購物商場內，預計商場內有超過160個購物、餐飲及消閒的商戶。而商場上的甲級寫字樓則逾30層項目，提供850個車位。
另外，啟德站旁的SOGO雙子塔，未來將成為東九龍全新的崇光百貨，同時日式百貨AEON STYLE未來將進駐啟德體育園，故當物業入伙時，理應已有充足的消費配套。但日常生活買餸又如何呢? 根據房委會的初步規劃，會在「2B3」號地盤，會設有一個提供40個攤檔的濕地市場，可滿生活所需。
周邊地貌慢慢提升
事實上，隨著日後啟德區發展，「啟欣苑」周邊的環境也會不斷改變，也會慢慢提升附近的生活質素。例如鐵路下方會設置地下街、毗鄰有三幅「綜合發展區」捱近啟德河方向也需要有一定的文娛設施，還有會保育龍津橋，故地貌會不斷提升。
美化啟德河
在AIRSIDE對面，佔地1.97公頃的「綜合發展區(2)」用地，位於啟德河的西南側。這幅用地的西南面會用作酒店及零售設施用途；毗鄰啟德河則發展為公眾休憩用地，河道兩旁亦會興建河畔長廊。根據規劃，這幅土地上會連同毗連「藝術及演藝用途」及「休憩用地」地帶合併發展，令土地總面積達3.76公頃，內設一個「弧形園景美化高架行人道」橫跨北部用地，並在設計上配合AIRSIDE建築高度，令啟德河兩旁的景致對稱。政府都計劃在啟德河，各預留兩道闊5米的非建築用地，以令河畔景觀更廣闊，同時在河畔兩旁設商店、茶座和食肆。
設置園景美化高架行人道及表演場地
在「綜合發展區(2)」也會透過地盤「弧形園景美化高架行人道」，把用地發展看台及表演場地，在地盤以南位置會設置類似「香港文化中心」露天廣場的大階梯，從平台拾級而下，供公眾觀賞和作戶外表演之用之用。
龍津石橋保育長廊
在冠欣苑附近還有一幅「綜合發展區」用地，就是佔地1.98公頃的「綜合發展區(3)」用地，位於「龍津石橋保育長廊」附近。「龍津石橋保育長廊」會發展為公眾休憩用地，以便原址保留龍津石橋遺跡外，這幅用地的上蓋會作商業發展會經賣地計劃出售。
啟欣苑旁綜合發展區用地
| 綜合發展區(2) | 綜合發展區(3) | |
| 地盤面積 | 212,055呎 | 213,131呎 |
| 地積比率 | 4.5倍 | 6.6倍 |
| 最高可建樓面 | 95萬呎 (酒店、零售) | 141萬呎 |
| 建築物高度 | 40米 | 100米 |
車站延伸出地下街
為改善與周邊地區的接連及行人環境，大綱圖在啟德城中心區劃定一條「地下購物街」，連接九龍城、新蒲崗、啟德發展區，以及沙中線「啟德站」及「宋王臺站」，擬議「地下街」全長約1500米，分兩段，包括貫穿九龍城段(約20米闊及1100米長)及東北面較遠處的新蒲崗段(約15米闊及400米長)。
其他因素
地盤下方為「鐵路保護界限」
不過還有一點要提醒，就是「啟欣苑」地盤下方會有一部份為「鐵路保護界限」，情況跟馬頭角「冠山苑」有點相似，長遠會否要住戶攤分維修費，令管理費會相對高昂一點，這點值得準買家留意。
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