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居屋2022的居屋王肯定是北角「驥華苑」，平均呎價達9,950元，折算售價由248至531萬元，冠絕同期新居屋，限量提供248個單位，面積介乎280至457呎。身價高皆因項目坐落超級豪宅、新地北角邨「海璇」旁邊。《胡‧說樓市》會介紹項目的各項特色及持續更新揀樓秘訣。
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驥華苑資料
| 樓盤名稱 | 驥華苑 |
| 位置 | 北角渣華道、電照街及馬寶道交界 |
| 單位數目 | 248個 |
| 座數 | 1座 |
| 面積 | 280至457呎 |
| 車位 | 13個 |
| 校網 | 北角14校網 |
| 估計落成日期 | 2024年7月31日 |
| 官方網站 | 待定 |
| 發展商 | 房委會 |
| 官方網站 | https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2022/tc/keiwah.html |
驥華苑售價
| 售價 | 248萬至531萬元 |
| 折扣率 | 49% |
| 平均呎價 (折扣後) | 9,950元 |
| 平均呎價 (市值) | 19,510元 |
| 區內二手市價 | 健威花園: 15,789元 港運城: 21,457元 港濤軒: 23,000元 |
驥華苑鳥瞰平面圖
供款參考
表: 綠表計算供款 (不選用漸進式供款)
| 最平單位 | 最貴單位 | |
| 樓價 | 248萬元 | 531萬元 |
| 首期 | 5%:12.4萬元 | 5%: 26.55萬元 |
| 貸款額 | 95%: 235.6萬元 | 95%: 504.45萬元 |
| 月供 | 10,570元 | 22,631元 |
| 第一筆資金 | 約28萬元 | 約67萬元 |
表: 白表計算供款 (不選用漸進式供款)
| 最平單位 | 最貴單位 | |
| 樓價 | 248萬元 | 531萬元 |
| 首期 | 10%: 24.8萬元 | 10%: 53.1萬元 |
| 貸款額 | 90%: 223.2萬元 | 90%: 477.9萬元 |
| 月供 | 10,014元 | 21,440元 |
| 第一筆資金 | 約41萬元 | 約93萬元 |
北角驥華苑規劃鳥瞰圖
項目背景
前身為「電照街遊樂場」用地
北角「驥華苑」前身為北角「電照街遊樂場」用地，由康文署管轄，內建一個籃球場以及一個五人足球場，為配合發展居屋，康文署透過重置相關設施，並釋出土地作居屋發展，最後決定在「電照街兒童遊樂場」旁之政府用地，也就是渠務署的工地上，重置受影響的籃球場及足球場，康樂設施由原本13,229呎提升至25,425呎。
由GIC用地改劃為住宅甲類
但由於該幅用地在分區計劃大綱圖中為「政府、機構或社區」地帶，需透過改劃作住宅發展。發展局及規劃署於2015年2月提出有關計劃，建議重置遊樂場後，把該幅佔地12,917呎的用地，改劃為「住宅甲類」用途作資助房屋發展，最高建築物高度為主水平基準上110米。規劃署解釋，由於大綱圖規定北角海旁一帶用地高度為80米，並以梯級式向英皇道方向上升至最高120米，考慮到地盤位置在渣華道以南、及英皇道以北，故建議用110米興建。
議員關注交通及休憩空間問題
當日在區議會討論時，會上多名區議員關注日後交通問題、擔心英皇道及電照街的交通繁忙；也擔心改劃作單幢式樓宇，日後管理費高昂問題。另有區議員擔心區內的休憩用地會否不足。房屋署的代表回應提問時，指出由於「驥華苑」的單位數目較少，故會於地下興建停車場，並提供12個私家車位、及3個電單車泊位，供居屋居民使用，但換個角度，這也代表屋苑車位會不足。
興建單幢居屋容納630人
根據房委會構想，建議興建一幢約34層的住宅大樓，提供約240個居屋單位，容納人口約695人。地皮面積約12,917呎，建議採取10倍地積比率起樓，並會在大廈內設置7,481呎的休憩空間、以及603呎兒童遊樂設施。由於項目位於市區，估計周邊提供的零售、教育及其他設施，可以滿足居民相關需求。
房委會初步發展參數 (2019年)
| 地盤面積 | 12,917呎 |
| 地積比率 | 10倍 |
| 可建樓面 | 129,170呎 |
| 座數 | 1座 |
| 樓高 | 34層 |
| 單位數目 | 248個 |
| 預計人口 | 約695個 |
| 車位 | 私家車: 12個 電單車: 3個 訪客車位: 2個 單車: 3個 上落貨: 1個 |
區內居屋項目
康山花園
縱然項目量數少，卻因為其地理位置，足以成為爭崩頭的對象。「驥華苑」是房委會首個在北角區的居屋，但凡在港島的居屋也幾乎成為了居屋王。就像最近的鰂魚涌「康山花園」，雖然項目在1987年落成，但多年來都備受注目。屬於私人參建居屋計劃，由港鐵、恒隆及新世界及房委會發展，物業共有10座，面積由431-592呎之間，合共2,180個單位。一層八個單位、三部電梯，鑽石型則設計為其特色，附近備有大型商場「太古城中心」及「AEON」。由於毗鄰「康怡花園」及「太古城」等私人大型屋苑，有接近私樓質素，故其樓價一直堅挺。現時未補地價平均呎價約為13,000元左右，一個431呎的兩房單位，居二售價約573萬元。
愛蝶灣
另一個東區居屋樓群筲箕灣，共建有「東駿苑」、「東欣苑」、「東霖苑」、「東盛苑」，還有規模較大的「東熹苑」、「東濤苑」、「東旭苑」及「愛蝶灣」。其中在2001年落成的「愛蝶灣」，位於筲箕灣愛禮街2號，坐落昔日避風塘的旁邊，可以飽覽鯉魚門海峽以及維港景色。項目共有十座物業，合共2,972個單位，面積431-592呎，其中一及二座位於地盤邊界，屬大單邊，且每層只有6伙，較其他每層8伙的密度為低，而樓底又高達10呎，故成為樓王。現時未補地價均價約為11,660元，一個431呎的兩房單位約售萬元、而592呎三房單位則高達715萬元。
表: 東區居屋項目
| 康山花園 | 東駿苑 | 東欣苑 | 東霖苑 | |
| 地址 | 英皇道1110-1128號 | 西灣河耀興道33號 | 西灣河耀興街68號 | 西灣河耀興街3號 |
| 落成年份 | 1987年 | 1994年 | 1998-1999年 | 1997年 |
| 座數 | 10座 | 2座 | 2座 | 1座 |
| 伙數 | 2,180個 | 1,216個 | 1,050個 | 697個 |
| 面積 | 431-592呎 | 433-649呎 | 211-628呎 | 205-603呎 |
表: 東區居屋項目(續)
| 東盛苑 | 東熹苑 | 東濤苑 | 東旭苑 | 愛蝶灣 | |
| 地址 | 西灣河耀興街28號 | 西灣河耀興街38號 | 筲箕灣愛信道33號 | 筲箕灣愛賢街8號 | 筲箕灣愛禮街2號 |
| 落成年份 | 2000年 | 1995年 | 2005年 | 2001年 | 2001年 |
| 座數 | 1座 | 4座 | 4座 | 5座 | 10座 |
| 伙數 | 370個 | 2,432個 | 1,216個 | 1,600個 | 2,972個 |
| 面積 | 398-635呎 | 433-649呎 | 400-666呎 | 650呎 | 431-592呎 |
區內私樓項目
海璇
預計第一浸中籤準買家會群攻「驥華苑」，除了因為區內的「健威花園」、「港運城」等為指標屋苑外，更重要是它位於貴價豪宅旁!! 樓盤前方正是一度創港島東分層新高的豪宅「海璇」。屬於新地在賣地場投得的「前北角邨」用地，分三期發展為超級豪宅，共提供706個住宅單位，22萬呎零售樓面，也就是已經開業的「北角匯」、以及酒店項目。其中住宅部份「1B期」已於2018年陸續收樓，設有五幢大廈，合共355個單位，由最細286呎至最大2,373呎之間，有提供開放式單位，但卻以三四房位為主。一個四房單位售價逾億元，呎價高達68,000元。
港濤軒
在樓盤附近的「港濤軒」則由太古及中巴合作發展，單幢物業樓高44層，共提供184個單位，面積由618-1,736之間。全盤最細600多呎的單位，開則上均做到廳房同向，B及E室均為兩房，現時平均售價高達1,400-1,600萬元之間；而A、C、D室則為三房一套類別，現時800多呎單位則捱近2,000萬元。屋苑平均呎價也維持於23,000左右。因此，要把這個樓盤放在揀樓的首選，毫無疑問。
表: 區內私樓項目
| 海璇 | 港濤軒 | 港運城 | 健威花園 | |
| 地址 | 北角渣華道133號 | 北角渣華道180號 | 北角丹拿道51-61號 | 北角英皇道560號 |
| 座數 | 1B期: 6座 | 1座 | 3座 | 6座 |
| 單位數目 | 355個 | 184個 | 784個 | 1,104個 |
| 面積 | 286-2,373呎 | 618-1,736呎 | 469-804呎 | 448-472呎 |
| 車位數目 | 161個 | 50個 | 250個 | 有提供車位 |
| 入伙日期 | 2018年7月31日 | 2008年12月17日 | 1996年10月-1997年3月 | 1979年12月 |
| 發展商 | 新地 | 太古、中巴 | 太古 | 合和 |
北角驥華苑不同樓層模擬景觀
胡說評析
景觀
一線單位: 向東北望維港
當然論樓盤質素而言，要視乎地盤怎樣擺位才知道，其景觀一定不及完全臨海的「海璇」，但樓盤以東北的方向，剛好透過重置籃球場及足球場的「電照街兒童遊樂場」，可以望向東區走廊方向，能望到維港景色，遠眺啟德跑道區以及觀塘避風塘。
二線單位: 向北望海璇
從規劃大綱中看出，地盤大致呈L型貼近兩邊地盤邊界而設，故除了部份扭向東北能望到維港景的單位外，也有部份向北的單位，會被「海璇」阻擋景觀，但就會跟身價高達68,000元的貴價豪宅相望，樓下則為「渣華道」。至於後排單位向南方向，則會透過樓高8米的「啟基學校」，望向「港運大廈」及「港運城」方向。
三線單位: 向西望港濤軒及舊樓重建項目
值得留意一點，樓盤的西面是「北角街坊福利會」，毗鄰就是「康樂大廈」。「康樂大廈」在1964年落成，樓齡足有58年，為九層的商住大廈。項目佔地7,680呎，被澳門商人羅盛宗在收購逾86.27%的業權後申請強拍，日後重建後會阻擋了部份「驥華苑」的景觀，故買家要特別留意。
交通
樓盤僅12個車位
購買「驥華苑」的住戶，又有駕車需求的準買家要留意，鑑於擔心樓盤落成後，會加重渣華道的道路負擔，房委會在設計地盤時也表明只會預留少量住客車位。根據規劃大綱反映，樓盤只提供12個私家車位，相對於248個單位而言，意味要近21戶才能分配到一個，周邊的車位價格亦不菲。如果區內最新的停車場，應該已經去「嘉華國際中心」旁的停車場，按網上資料反映，現時時租22元。
鄰近北角站A1出口
當然撇除駕車這點，位處北角區的交通本身十分完善。由「驥華苑」向西步行約200米已經能夠前往「北角站」A1出口。在樓盤前方的「電照街」，已經有兩架過海巴士可以乘搭，一輛由小西灣開往彩雲的城巴「606號」，車費9.8元；另一輛則由柴灣經油塘、沙，前往馬鞍出的新巴「682號」，車費19元。若走出英皇道，亦有巴士可以穿梭往來港島東區、銅鑼灣、以及過海路線。
表: 部份巴士路線
| 巴士 | 途經 | 等候時間 | 服務時間 | 車費 |
| 城巴606號 | 小西灣-彩雲 | 15-25分鐘 | 平日: 09:30-20:00 假日: 06:30-20:00 | 9.8元 |
| 新巴682號 | 柴灣-利安 | 10-20分鐘 | 06:00-23:50 | 19元 |
| 新巴2號 | 中環-西灣河 | 15-20分鐘 | 06:50-01:00 | 4.1元 |
| 九巴112號 | 蘇屋-北角 | 5-12分鐘 | 06:40-00:30 | 9.3元 |
| 九巴116號 | 慈雲山-鰂魚涌 | 4-12分鐘 | 05:55-00:30 | 9.8元 |
未來區內交通改善
運輸署早前有進行交通改善措施，例如在「電照街近兒童遊樂場」增設燈號行人過路處，方便市民前往重置球場，對日後「驥華苑」的居民也方便，日後前往「北角匯」也更方便。不過，由於渣華道交通繁忙，運輸署拒絕在「驥華苑」旁的「海關總部大樓」外增設行人過路處橫過「渣華道」，但承諾日後會跟房署再協調，包括重置「馬寶道」電單車車泊位重置安排。
購物及康樂設施
北角匯成區內大型商場
在「北角匯」未落成之前，北角區一直缺乏大型商場，主要都是前往「港運城」、以及「健威坊」，但「北角匯」開幕後，對「驥華苑」的居民來說更為便捷。零售樓面約有14.5萬呎，連同酒店地盤約7萬呎商場，總樓面約為22萬呎，內設153間商舖，還有一田超市，以及戲院等。
附近正研究設立墟市
北角「馬寶道」由「琴行街」至「電照街」一段的前排檔區，自2016年食環署進行遷移計劃後，並沒有相應發展計劃，該地段一直閒置，有區議員關注成了運輸貿易公司的囤貨場地，故建議把北角「馬寶道排檔區」改建成假日文藝墟市。食衛區回應指，政府對由下而上的具體墟市建議持開放態度，但因建議中路段屬公眾行人及行車道，並由運輸署及路政署負責管理及維修，同時需向食衞署查詢是否需要就建議申請「臨時公眾娛樂場所牌照」。但若果建議落實，會令該區更具生氣，但或會導致假日人流過多。
生活配套完善
由樓盤步行約300米已經可以來到「渣華道市政大廈」，內裡除了設有濕貨、乾貨外，還設有一些食肆，以及室內運動場，日常生活配套並不缺。
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