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居屋2022的居屋王肯定是北角「驥華苑」,平均呎價達9,950元,折算售價由248至531萬元,冠絕同期新居屋,限量提供248個單位,面積介乎280至457呎。身價高皆因項目坐落超級豪宅、新地北角邨「海璇」旁邊。《胡‧說樓市》會介紹項目的各項特色及持續更新揀樓秘訣。

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驥華苑資料

樓盤名稱驥華苑
位置北角渣華道、電照街及馬寶道交界
單位數目248個
座數1座
面積280至457呎
車位13個
校網北角14校網
估計落成日期2024年7月31日
官方網站待定
發展商房委會
官方網站https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2022/tc/keiwah.html
北角驥華苑

驥華苑售價

售價248萬至531萬元
折扣率49%
平均呎價 (折扣後)9,950元
平均呎價 (市值)19,510元
區內二手市價健威花園: 15,789元
港運城: 21,457元
港濤軒: 23,000元

驥華苑鳥瞰平面圖

供款參考

: 綠表計算供款 (不選用漸進式供款)

 最平單位最貴單位
樓價248萬元531萬元
首期5%:12.4萬元5%: 26.55萬元
貸款額95%: 235.6萬元95%: 504.45萬元
月供10,570元22,631元
第一筆資金約28萬元約67萬元

: 白表計算供款 (不選用漸進式供款)

 最平單位最貴單位
樓價248萬元531萬元
首期10%: 24.8萬元10%: 53.1萬元
貸款額90%: 223.2萬元90%: 477.9萬元
月供10,014元21,440元
第一筆資金約41萬元約93萬元

北角驥華苑規劃鳥瞰圖

項目背景

前身為「電照街遊樂場」用地

北角「驥華苑」前身為北角「電照街遊樂場」用地,由康文署管轄,內建一個籃球場以及一個五人足球場,為配合發展居屋,康文署透過重置相關設施,並釋出土地作居屋發展,最後決定在「電照街兒童遊樂場」旁之政府用地,也就是渠務署的工地上,重置受影響的籃球場及足球場,康樂設施由原本13,229呎提升至25,425呎。

遊樂場重置方案
遊樂場重置方案

GIC用地改劃為住宅甲類

但由於該幅用地在分區計劃大綱圖中為「政府、機構或社區」地帶,需透過改劃作住宅發展。發展局及規劃署於2015年2月提出有關計劃,建議重置遊樂場後,把該幅佔地12,917呎的用地,改劃為「住宅甲類」用途作資助房屋發展,最高建築物高度為主水平基準上110米。規劃署解釋,由於大綱圖規定北角海旁一帶用地高度為80米,並以梯級式向英皇道方向上升至最高120米,考慮到地盤位置在渣華道以南、及英皇道以北,故建議用110米興建。

樓盤位置
樓盤位置
樓盤高度110米
樓盤高度110米

議員關注交通及休憩空間問題

當日在區議會討論時,會上多名區議員關注日後交通問題、擔心英皇道及電照街的交通繁忙;也擔心改劃作單幢式樓宇,日後管理費高昂問題。另有區議員擔心區內的休憩用地會否不足。房屋署的代表回應提問時,指出由於「驥華苑」的單位數目較少,故會於地下興建停車場,並提供12個私家車位、及3個電單車泊位,供居屋居民使用,但換個角度,這也代表屋苑車位會不足。

興建單幢居屋容納630人

根據房委會構想,建議興建一幢約34層的住宅大樓,提供約240個居屋單位,容納人口約695人。地皮面積約12,917呎,建議採取10倍地積比率起樓,並會在大廈內設置7,481呎的休憩空間、以及603呎兒童遊樂設施。由於項目位於市區,估計周邊提供的零售、教育及其他設施,可以滿足居民相關需求。

房委會初步發展參數 (2019年)

地盤面積12,917呎
地積比率10倍
可建樓面129,170呎
座數1座
樓高34層
單位數目248個
預計人口約695個
車位私家車: 12個
電單車: 3個
訪客車位: 2個
單車: 3個
上落貨: 1個

區內居屋項目

康山花園

縱然項目量數少,卻因為其地理位置,足以成為爭崩頭的對象。「驥華苑」是房委會首個在北角區的居屋,但凡在港島的居屋也幾乎成為了居屋王。就像最近的鰂魚涌「康山花園」,雖然項目在1987年落成,但多年來都備受注目。屬於私人參建居屋計劃,由港鐵、恒隆及新世界及房委會發展,物業共有10座,面積由431-592呎之間,合共2,180個單位。一層八個單位、三部電梯,鑽石型則設計為其特色,附近備有大型商場「太古城中心」及「AEON」。由於毗鄰「康怡花園」及「太古城」等私人大型屋苑,有接近私樓質素,故其樓價一直堅挺。現時未補地價平均呎價約為13,000元左右,一個431呎的兩房單位,居二售價約573萬元。

康山花園
康山花園

愛蝶灣

另一個東區居屋樓群筲箕灣,共建有「東駿苑」、「東欣苑」、「東霖苑」、「東盛苑」,還有規模較大的「東熹苑」、「東濤苑」、「東旭苑」及「愛蝶灣」。其中在2001年落成的「愛蝶灣」,位於筲箕灣愛禮街2號,坐落昔日避風塘的旁邊,可以飽覽鯉魚門海峽以及維港景色。項目共有十座物業,合共2,972個單位,面積431-592呎,其中一及二座位於地盤邊界,屬大單邊,且每層只有6伙,較其他每層8伙的密度為低,而樓底又高達10呎,故成為樓王。現時未補地價均價約為11,660元,一個431呎的兩房單位約售萬元、而592呎三房單位則高達715萬元。

愛蝶灣
愛蝶灣

: 東區居屋項目

 康山花園東駿苑東欣苑東霖苑
地址英皇道1110-1128號西灣河耀興道33號西灣河耀興街68號西灣河耀興街3號
落成年份1987年1994年1998-1999年1997年
座數10座2座2座1座
伙數2,180個1,216個1,050個697個
面積431-592呎433-649呎211-628呎205-603呎

: 東區居屋項目(續)

 東盛苑東熹苑東濤苑東旭苑愛蝶灣
地址西灣河耀興街28號西灣河耀興街38號筲箕灣愛信道33號筲箕灣愛賢街8號筲箕灣愛禮街2號
落成年份2000年1995年2005年2001年2001年
座數1座4座4座5座10座
伙數370個2,432個1,216個1,600個2,972個
面積398-635呎433-649呎400-666呎650呎431-592呎

區內私樓項目

海璇

預計第一浸中籤準買家會群攻「驥華苑」,除了因為區內的「健威花園」、「港運城」等為指標屋苑外,更重要是它位於貴價豪宅旁!! 樓盤前方正是一度創港島東分層新高的豪宅「海璇」。屬於新地在賣地場投得的「前北角邨」用地,分三期發展為超級豪宅,共提供706個住宅單位,22萬呎零售樓面,也就是已經開業的「北角匯」、以及酒店項目。其中住宅部份「1B期」已於2018年陸續收樓,設有五幢大廈,合共355個單位,由最細286呎至最大2,373呎之間,有提供開放式單位,但卻以三四房位為主。一個四房單位售價逾億元,呎價高達68,000元。

海璇
海璇

港濤軒

在樓盤附近的「港濤軒」則由太古及中巴合作發展,單幢物業樓高44層,共提供184個單位,面積由618-1,736之間。全盤最細600多呎的單位,開則上均做到廳房同向,B及E室均為兩房,現時平均售價高達1,400-1,600萬元之間;而A、C、D室則為三房一套類別,現時800多呎單位則捱近2,000萬元。屋苑平均呎價也維持於23,000左右。因此,要把這個樓盤放在揀樓的首選,毫無疑問。

港濤軒
港濤軒

: 區內私樓項目

 海璇港濤軒港運城健威花園
地址北角渣華道133號北角渣華道180號北角丹拿道51-61號北角英皇道560號
座數1B期: 6座1座3座6座
單位數目355個184個784個1,104個
面積286-2,373呎618-1,736呎469-804呎448-472呎
車位數目161個50個250個有提供車位
入伙日期2018年7月31日2008年12月17日1996年10月-1997年3月1979年12月
發展商新地太古、中巴太古合和

北角驥華苑不同樓層模擬景觀

胡說評析

景觀

一線單位: 向東北望維港

當然論樓盤質素而言,要視乎地盤怎樣擺位才知道,其景觀一定不及完全臨海的「海璇」,但樓盤以東北的方向,剛好透過重置籃球場及足球場的「電照街兒童遊樂場」,可以望向東區走廊方向,能望到維港景色,遠眺啟德跑道區以及觀塘避風塘。

二線單位: 向北望海璇

從規劃大綱中看出,地盤大致呈L型貼近兩邊地盤邊界而設,故除了部份扭向東北能望到維港景的單位外,也有部份向北的單位,會被「海璇」阻擋景觀,但就會跟身價高達68,000元的貴價豪宅相望,樓下則為「渣華道」。至於後排單位向南方向,則會透過樓高8米的「啟基學校」,望向「港運大廈」及「港運城」方向。

驥華苑地盤擺位
驥華苑地盤擺位

三線單位: 向西望港濤軒及舊樓重建項目

值得留意一點,樓盤的西面是「北角街坊福利會」,毗鄰就是「康樂大廈」。「康樂大廈」在1964年落成,樓齡足有58年,為九層的商住大廈。項目佔地7,680呎,被澳門商人羅盛宗在收購逾86.27%的業權後申請強拍,日後重建後會阻擋了部份「驥華苑」的景觀,故買家要特別留意。

交通

樓盤僅12個車位

購買「驥華苑」的住戶,又有駕車需求的準買家要留意,鑑於擔心樓盤落成後,會加重渣華道的道路負擔,房委會在設計地盤時也表明只會預留少量住客車位。根據規劃大綱反映,樓盤只提供12個私家車位,相對於248個單位而言,意味要近21戶才能分配到一個,周邊的車位價格亦不菲。如果區內最新的停車場,應該已經去「嘉華國際中心」旁的停車場,按網上資料反映,現時時租22元。

鄰近北角站A1出口

當然撇除駕車這點,位處北角區的交通本身十分完善。由「驥華苑」向西步行約200米已經能夠前往「北角站」A1出口。在樓盤前方的「電照街」,已經有兩架過海巴士可以乘搭,一輛由小西灣開往彩雲的城巴「606號」,車費9.8元;另一輛則由柴灣經油塘、沙,前往馬鞍出的新巴「682號」,車費19元。若走出英皇道,亦有巴士可以穿梭往來港島東區、銅鑼灣、以及過海路線。

鄰近北角站A1出口

: 部份巴士路線

巴士途經等候時間服務時間車費
城巴606號小西灣-彩雲15-25分鐘平日: 09:30-20:00
假日: 06:30-20:00
9.8元
新巴682號柴灣-利安10-20分鐘06:00-23:5019元
新巴2號中環-西灣河15-20分鐘06:50-01:004.1元
九巴112號蘇屋-北角5-12分鐘06:40-00:309.3元
九巴116號慈雲山-鰂魚涌4-12分鐘05:55-00:309.8元

未來區內交通改善

運輸署早前有進行交通改善措施,例如在「電照街近兒童遊樂場」增設燈號行人過路處,方便市民前往重置球場,對日後「驥華苑」的居民也方便,日後前往「北角匯」也更方便。不過,由於渣華道交通繁忙,運輸署拒絕在「驥華苑」旁的「海關總部大樓」外增設行人過路處橫過「渣華道」,但承諾日後會跟房署再協調,包括重置「馬寶道」電單車車泊位重置安排。

購物及康樂設施

北角匯成區內大型商場

在「北角匯」未落成之前,北角區一直缺乏大型商場,主要都是前往「港運城」、以及「健威坊」,但「北角匯」開幕後,對「驥華苑」的居民來說更為便捷。零售樓面約有14.5萬呎,連同酒店地盤約7萬呎商場,總樓面約為22萬呎,內設153間商舖,還有一田超市,以及戲院等。

北角匯
北角匯
北角匯
北角匯
健威坊
健威坊

附近正研究設立墟市

北角「馬寶道」由「琴行街」至「電照街」一段的前排檔區,自2016年食環署進行遷移計劃後,並沒有相應發展計劃,該地段一直閒置,有區議員關注成了運輸貿易公司的囤貨場地,故建議把北角「馬寶道排檔區」改建成假日文藝墟市。食衛區回應指,政府對由下而上的具體墟市建議持開放態度,但因建議中路段屬公眾行人及行車道,並由運輸署及路政署負責管理及維修,同時需向食衞署查詢是否需要就建議申請「臨時公眾娛樂場所牌照」。但若果建議落實,會令該區更具生氣,但或會導致假日人流過多。

生活配套完善

由樓盤步行約300米已經可以來到「渣華道市政大廈」,內裡除了設有濕貨、乾貨外,還設有一些食肆,以及室內運動場,日常生活配套並不缺。

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