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漏水問題，一直困擾不少住戶。無論你是租樓或是業主，尋找漏水源頭，以至後續的交涉過程，往往令人心力交瘁，我們《胡．說樓市》亦曾收過不少谷友們求助。早前我們就曾接觸過住在錦田「山水盈」的苦主，我們先看看其漏水個案，之後再拆解業主與發展商之間的權責所在。
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個案1: 屋苑車場漏水嚴重
2019年11月開售，由路勁地產發展的錦田「山水盈」，當時原定關鍵日期為2021年3月，發展商提早了一季交樓。提前交樓，但屋苑內外均出現漏水問題，令一眾業主相當苦惱。有不願上鏡的業主透過漏水顧問Tony跟我們反映，屋苑地庫停車場自入伙以來均有嚴重漏水問題，礙於擔心影響物業身價，大家一直敢怒不敢言。
共提供331個單位的「山水盈」，位於錦田較偏遠位置，交通選擇不多，住戶除了可透過乘坐屋苑專屬村巴外，不少住戶均會自己揸車。扣除傷健車位、訪客車位及電單車位，屋苑共有316個住客車位，車位跟住戶貼近一比一，但卻不是每個車位可正常使用。
2022年8月中，我們《胡．說樓市》團隊隨Tony在「山水盈」停車場行了一轉，目測地庫停車場的天花均擺放了不少水盤，並透過軟膠喉沿牆身接駁至渠位來引導水流，部份天花則滲出黃色液體，相信跟工人以打針灌漿修補裂縫遺留所致，而部份插入打針的喉管至今仍未拔除。
初步估計，車場有逾200個漏水位置，有說是跟地面的花槽、或泳池滲漏有關。管理公司於2022年8月13日向小業主發通告，表示為有效解決地庫停車場滲水問題，經業委會及管理公司向發展商爭取後，建築商會於2022年8月至2022年10月期間，在內園範圍進行花槽防水工程。
通告還提醒，圍封內園範圍會產生聲響、灰塵或氣味，建議鄰近單位住戶要關閉有關窗戶及露台門。只是較早前，因受漏水影響的車位，管理公司已安排部份車主調往其他臨時車位，只是未幾該臨時車位亦受漏水波及，直接影響坐駕，問題由始至終未有解決。
引伸問題
1. 現時處理手法是否有效?
根據《一手住宅物業銷售條例》，屋苑公用地方、公用部分及公用設施，發展商須盡力執行所有維修責任。如果車場屬於公用地方，則發展商有責任處理。小業主花了過百萬元購入車位卻未能好好善用，反而每天要擔驚受怕，部份原因跟大家質疑，究竟發展商的補救方法是否有效。因為漏水顧問Tony解釋，透過打針透過注入膠來填補空隙，減少水路是治標不治本的做法，因為水流會再找尋其他地方流出，往往透過打針治理漏水問題，在三個月至半年左右便會在另一個地方漏下來。
後續還會有什麼處理方法? 我們都有問過路勁地產。發展商表示，上述措拖都是盡量減低業主不便的臨時設施。他們一直跟業委會及管理公司跟進執修安排，並因應現場不同位置進行執修，但部份效果不理想，已即時檢討及責成承建商全面執修，包括決定把平台花圃掘起重做防水層。如試水後沒再滲漏便重造花圃，預計於十一月初完成。物管公司已安排臨時泊位予業主使用，並在受影響的泊車位加裝臨時水盤。
2. 既然車位已經拆售，發展商是否可以免除責任?
車場是否屬公用部份定義含糊
翻查土地註冊處，「山水盈」已售出267個車位，售價由120萬-254萬元。問題是，既然物業車位已經拆售，而車輛又在其車位內受影響，而非車場公共地方，管理公司或發展商是否真的要負上責任? 因為就連《建築物管理條例》中，也沒有指出停車場及停車場通道是否屬「公用部份」。「山水盈」公契有對車場內的「公共地方」作定義，還附有圖表列出，當中圖中所見白色範圍屬泊位位置，原來也跌出了「停車場公用地方」。按此推論，小業主車輛在其持有的車位內受影響，理應由車位佔有人自己負責。
公契列明管理公司維修保養權責
不過，「山水盈」公契中第三部份有條文指出，管理公司需對大廈「公共地方」，如大廈結構、外牆、天花進行維修及保持良好運作。所以雖然車輛在車位內受影響，但引致問題卻是跟公家地方天花滲漏有關。因此，停車場管理人仍是責無旁貸，小業主可就管理公司是否「疏忽」而展開民事追討索償。
3. 發展商及管理公司是否有疏忽?
車場管理人是否存有一般謹慎責任
在普通法下，確定車場管理人是否有疏忽，法庭考慮車場管理人是否對車主存有一般謹慎責任(Duty of Care)，背後沿用一貫「合理標準」(reasonableness test)來衡量；但因為管理公司本身就屬專業公司管理，故法庭可能會採用更高標準，包括參考類近管理公司在同一事件上怎樣處理作為標準去量度，以及行業守則。
構成「疏忽」元素
停車場內狀況或活動，令佔用人身體受傷害或財產損壞，就算該危險行為的實際發生情況不可被預見，但危險行為是停車場管理人可以合理預視的，停車場管理人就須負上責任。套用在今次個案，車場天花漏水構成車主車輛直接損失。雖然天花何時漏水無人會知，但相關風險卻是管理公司可預見。
抗辯理由
所以除非停車場管理人能援引「免責條款」來抗辯，而相關「免責條款」又經得起《管制免責條款條例》中的「合理標準」考驗，否則車場管理人已可構成「疏忽」。
個案2: 單位內漏水
苦主: 阿May(化名)
在2020年7月一手買入「山水盈」的阿May，在2020年12月收樓後，等待執修與發展商僵持了足足21個月，至今仍未正式入住。苦主阿May訴苦表示：「你說是否像一個家，電視機如此基本，我全部都沒有。我心想我支付如此價錢，但卻是貨不對辦。」
阿May憶述，自己被入屋的第一個畫面嚇呆，因為地磚有兩個穿了十元硬幣大的大窿，牆身也有裂縫、門框有崩花，曾經打算拒絕簽收，但職員表示要簽收才可進行執修，結果阿May簽收了，但執修時間就由卻原來聲稱的21個工作天，去到現在超過21個月還仍然未處理好。
除了地磚有更換，對於門框瑕疵，發展商堅持不更換只作修補，這一點跟阿May的預期有很強烈落差，而相關工程最終也於2021年9月左右完成，只是意想不到的，單位洗手間淋浴間以及客飯廳窗邊均出現嚴重滲漏。她表示，2021年9月先發現浴室漏水，因為沖涼後發現牆身有水漬，並蔓延至客飯廳，其後向管理公司求助，但也一直拖到2022年5月才做防水。
至於客廳窗邊的滲水問題則至今仍未解決。試過下雨天後，水流從窗框邊滲入之多，差不流至客飯廳近窗一塊階磚深度。我們《胡．說樓市》團隊也發現窗框近天花位置，仍有一些明顯水漬。經專家檢查後，證實該位置濕度達16、17度，貼近國際標準20度的漏水指標，卻低於食環署滲水辦的指標，估計跟貫穿大廈頂至底部的玻璃幕牆鋁通有窿隙，水流在弱點有關。因鋁通貫穿頂至底部，故需要透過吊船逐層試水才能確定源頭。
引申問題
1. 一手條例對執修的規範
執修期橫跨了22個月，但根據《一手住宅物業銷售條例》，發展商須在接獲買家在成交後六個月內書面通知後，須於合理地切實可行的範圍內，盡快自費作出補救。但「合理地切實可行」這幾個字，就成為買賣雙方的爭拗點。不過，《條例》表明不削弱買方按普通法或其他法律可享有的權利來補救，所以阿May仍可透過民事索償追討。
2. 發展商回應爭議
對於阿May的個案，發展商路勁回覆我們表示一直有安排執修，但部份工程因幕牆玻璃訂貨需時及疫情關係而延期展開，大部份執修跟業主協議後已於五月完成，剩餘工程亦計劃九月底完成。至於單位漏水執修安排，則因疫情關係，物管公司一直無法借用該座天台安放吊船進行執修，稍後會已改用搭棚方式執修，計劃九月底完成。
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