【按揭現金回贈】如何計算回贈金額? 扣減貸款額計算法 (附影片)

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較早前,本地媒體指出本地一間大型銀行在批出按揭借貸時,提供了高達3%的現金回贈,創出了自2007年以來的新高。受制於連接加息,本港第二季的買賣氣氛顯然有點膠著,也迫使銀行要出手來搶生意。對準業主來說,銀行願意提供較高的現金回贈,當然覺得會有點「甜頭」,起碼承造按揭時會有錢落袋,但事實是否如此? 對於銀行提供的「現金回贈」有幾點必須留意。

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什麼是按揭現金回贈?

為搶佔按揭市場份額,銀行近年都從按揭條件入手,除提供較優惠的樓按息率外,亦會提供現金回贈吸引申請者。舉例,若銀行提供1%現金回贈,意即提供貸款額1%的回贈金額予申請人,但要注意的是,新造按揭、轉按、加按、翻按的現金回贈安排均有別,而且超過1%的回贈比例,按指引需要扣減貸款額,故申請人最好先向心儀銀行查詢。

為何要上調現金回贈?

隨著二手市場處於買賣兩閒的局面,本港銀行的按揭業務也顯著萎縮。綜合本港大型銀行首五個月共錄得30,893現樓按揭申請,按年減少12%;而首五個月的樓花按揭亦僅有481宗,較去年同期大減80%。要追趕生意進度,銀行之間都各出奇謀來搶佔市場,最近市場便傳出龍頭銀行滙豐銀行,把按揭貸款的現金回贈提高至3%。

表:  本港按揭宗數 (2023年1-5月)

 宗數較去年同期(%)
現樓按揭30,893宗-12%
樓花按揭481宗-81%

但向市場人士了解,上述上調3%現金回贈的方案從未正式公布,銀行只提供2.6%現金回贈,但會再個別客戶另提供10,000-17,000元的獎賞,令現金回贈上調至2.7-2.8%左右,而傳媒在表述上以四捨五入的方式才達至3%的震撼效果。但無論是2.6%或3%的回贈也好,就算銀行真的能批3%的現金回贈,針對「現金回贈」四個字,準買家必須了解清楚其計算準則,否則會影響到置業時的資金調動。

如何計算按揭現金回贈金額?

首先,銀行在計算按揭現金回贈是以60%按揭貸款額作為基礎計算。換句話說,若打算借取90%按揭的準買家,銀行在批出現金回贈時仍會以60%作為基礎。

舉例,若買家購入600萬元的物業,並借取90%按揭,其貸款額為540萬元,但銀行在計算現金回贈時並不是以540萬元的3%,即16.2萬元;而是以60%按揭,也就是以貸款額360萬元的3%批出現金回贈,相當於10.8萬元,兩者有明顯差異。

表: 現金回贈(樓價: 600萬元)

樓價600萬元
首期10%: 60萬元
貸款額90%: 540萬元
現金回贈600萬元 X 60%X 3% = 10.8萬元

如果購入物業的樓價為1,100萬元,雖然買家可以透過按揭保險借取最高90%按揭,最高貸款額900萬元;但因在現行按揭政策,銀行最高只可以承造50%按揭,故其現金回贈的計算也是以50%作按揭貸款額作為基準計算,並批出當中的3%。上述例子,1,100萬元的50%貸款額為550萬元,故現金回贈則為16.5萬元。

表: 現金回贈(樓價: 1,100萬元)

樓價1,100萬元
首期54.5%: 600萬元
貸款額45.5%: 500萬元
現金回贈1,100萬元 X 50%X 3% = 16.5萬元

超出1%的現金回贈需扣減貸款額

更重要一點,根據金管局指引,但凡高於1%的現金回贈,需把整筆現金回贈扣減貸款額,變相買家首期會增加。對於新造按揭的買家的影響,因有機會加大了第一筆需要支付的首期,故可能需要預備更多資金上會。

就以之前購入600萬元的物業為例,以銀行提供最高現金回贈3%計,最高可獲取10.8萬元,但因超出了1%的現金回贈,故要把整筆10.8萬元扣減在貸款額上。若買家本身借取90%按揭,其原有貸款額為540萬元,但扣減現金回贈後則貸款額為529.2萬元,故買家實際要補足差價才可上會,其首期會由原本的60萬元增加至70.8萬元。

表: 按揭計算

樓價600萬元
首期10%: 60萬元
貸款額90%: 540萬元
現金回贈10.8萬元
實際貸款額540萬-10.8萬元 = 529.2萬元
實際首期60萬元+10.8萬元 =70.8萬元

雖然要稍為抬錢上會,但因扣減現金回贈後貸款額減少了,故其後續供款、以及要通過壓測的入息要求也相對輕鬆一點。以剛才例子來說,連同按揭保險一並上會,則月供為24,797元,要通過加息兩厘壓測要求,其入息則為52,256元。對照沒有扣減貸款額的月供金額25,304元,以及壓測入息要求53,324元,大約低了2%。

表: 有現金回贈 VS 沒有現金回贈

 扣減現金回贈沒有扣減現金回贈
樓價600萬元600萬元
首期12%: 70.8萬元10%: 60萬元
貸款額88%: 529.2萬元
按保: 23.02萬元
90%: 540萬元
按保: 23.49萬元
月供24,79725,304
入息要求52,25653,324

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