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最新財政司司長陳茂波出席立法會財經事務委員會會議，向議員釋出有機會放寬自住買家的按揭成數比例的消息，表面上減輕首置客上車負擔，但實情當樓價尚未回落至小市民可負擔水平時，政府吹風放寬按揭成數，等於把更多買家推入火坑，對市場產生什麼作用?
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按揭市場(2023年1-5月)
按揭政策
據目前按揭政策，傳統銀行最多只可批出60%按揭，多於60%以上部份，則可由買家透過按揭保險來獲取，首置買家可額外多借樓價30%，變相借取最高90%按揭；非固定入息的買家則可額外多借20%至80%按揭。但當然有門檻限制。政府在2022年進一步放寬了按揭保險門檻，容許1,000萬元的物業能借取90%，1,200萬元物業可借取80%。
表: 按揭成數
| 按揭成數 | |
| 傳統銀行 | 60% |
| 按揭保險 | 首置買家: 90% (固定收入、自住、首置客) 非固定收入: 80% |
高成數按揭宗數
市場對高成數按揭的倚賴高不高? 答案是高的。單以2023年首四個月，全港累計便錄得5,102宗按保個案，涉及貸款金額282.65億元。純粹計宗數，跟整體按揭宗數14,922宗對比，高成數按揭佔本港按揭貸款高達34%。用一個比較簡單的語言來表述，十單按揭申請中超過三單均借取按保
佔整體按揭市場34%
這個比例較早幾年顯著上升。舉例，在2019年之前，按保僅佔市場份額維持於10%左右，由2020年開始，所佔份額一路路升至28%，其後2021年及2022年均再攀升至29%。來到2023年的今天就是34%，背後跟政府放寬按保有莫大關係。
表: 按揭保險 VS 整體按揭
| 年份 | 按保宗數(宗) | 佔整體按揭 |
| 2016年 | 7,145 | 11% |
| 2017年 | 8,829 | 10.5% |
| 2018年 | 8,355 | 9.6% |
| 2019年 | 8,278 | 10% |
| 2020年 | 18,554 | 28% |
| 2021年 | 23,846 | 29% |
| 2022年 | 18,619 | 29% |
| 2023年(1-4月) | 5,102 | 34% |
放寬按揭成數影響
政府打算進一步放寬按揭成數，雖然我們暫未知放寬至什麼水平，而市場人士均作出不同揣測，當中有估計政府會重推95%按揭，亦有些則估計會放寬樓花按保門檻，但姑勿論由什麼方式推行，從往績均反映每當政府放寬按揭成數，採用的買家比例只會愈來愈多，對催谷現時低迷的樓市肯定起到一定作用。
刺激買賣市場成交量
踏入第二季，本港樓市均處於買賣兩閒局面。即使偶有減價盤，並馬上被市場消化，但大部份業主均未必願意大幅度減價，準買家在追價上亦顯得猶豫，導致拉鋸氣氛濃厚。今年首五個月，一二手錄得24,985宗登記，更跟去年第五波疫情時最嚴峻時20,958宗相比，感受不了市道已經復常。
表: 一、二手成交登記
| 首5個月 | 一手 | 二手 | 合共 |
| 2023年 | 5,280宗 | 19,705宗 | 24,985宗 |
| 2022年 | 3,444宗 | 17,514宗 | 20,958宗 |
| 2021年 | 6,287宗 | 27,136宗 | 33,423宗 |
首置客可用更低首期入市
放寬按揭成數，鼓勵準買家以低首期上車，槓桿會以加大多少? 我們以私樓家庭入息中位數39,000元、息率3.5厘，還款年期30年計算，以前要通過兩厘壓測下，買家最高貸款額為412萬元，若借取最高90%按揭，買家自己支付約46萬元首期，便可購買最高458萬元的物業。
假若政府放寬至95%按揭，手持同一入息，買家最高貸款額仍然為412萬元，但買家支付的首期會少了。雖然他最高只能購入434萬元的物業，但所需要儲到的首期則只需22萬。簡單來說，入息不變、供款額不變，以前最少儲到46萬資金才談得上買樓，若放寬至95%按揭，買家儲到22萬便可以。
表: 模擬情景
| 情景 | 90%按揭 | 95%按揭 |
| 入息 | 39,000元 | 39,000元 |
| 貸款額 | 412萬元 | 412萬元 |
| 首期 | 10%: 41.2萬元 | 5%: 21.7萬元 |
| 可負擔樓價 | 458萬元 | 434萬元 |
容易產生負資產問題
低首期、高槓桿上車所帶來的反效果，是買家在樓市逆轉時的抗壓力特別低，只要樓價輕度回落已容易跌入「負資產」界別。值得留意，去年第四季，本港累計錄得12,164宗「負資產」個案，重返2005年第一季的高位。雖然其後隨著樓價稍稍回升，個案回落至6,379宗，但仍屬近14年高位。
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