【曼翹按揭注意】樓花按揭被DQ,買家點算好? (附影片)

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近期新盤相繼出事,繼何文田「傲玟」被地政總署撤銷售樓紙不能賣樓。有購樓盤的買家表示想取消交易,但發展商卻聲稱沒有錢可以支付,要她接受延期;內房恒大掃管笏的「恆大.珺瓏灣」,則有業主反映相繼被銀行及財務公司拒批按揭,面對上會死線,不知有什麼辦法。兩個發展商同樣備受財困困擾,說到底,也是跟一個字「錢」字有關。也因為如此多不利消息,牽連到在紅磡開售的單幢項目「曼翹」,全數銀行也拒絕接受樓花按揭申請,究竟這會否成為常態呢? 我們決定探討一下這個議題。

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本文目錄

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曼翹事件簿

原本百多個單位的紅磡「曼翹」,可以說毫不起眼,但可以迅即成為市場焦點,背後跟銀碼有莫大關係。市區樓300多萬上車,結果累計收到8,000票,風頭一時無兩。發展商「桂洪集團」收購了舊樓重建的物業,提供了「即供」及「建築期」付款辦法。

據按揭保險政策,只要物業樓花期少於一年,若銀碼低於400萬可以借取最高90%按揭,而600萬元以下則可借取最高80%。由於「曼翹」樓花期只有約十個月,故相關單位可以借到盡上會,怎料在開售前,全數銀行均表示不受理其樓花按揭。背後原因為何呢? 我們曾以顧客身份致電銀行查詢,有銀行職員跟我們表示,這間發展商並不是認可名單上,故拒絕受理。

銀行回應

匯豐銀行

需要幫你咨詢了按揭專員,現在紅磡「曼翹」,銀行只接受現樓按揭,而不接受「樓花」按揭,這個暫時沒有一個詳細原因提供。

中國銀行

中銀未有特別條文,沒有說不做,樓花暫時沒有說做到或做不到。樓花現時未有相關資料,但現樓則沒有說不接受。如果曼翹,因為我們尚未收到發展商資料,所以暫時樓花並不受理。

華僑永亨

我聽他們說「曼翹」,我們要收到發展商的協議書(priority agreement),我們應該一直也沒有認可這個樓盤,沒有說不做,但就不是認可樓盤之一。也就是說銀行本身也有一份名單,告訴我們是否可以做,但曼翹卻不在認可名單內。


銀行拒批樓花按揭注意事項

買家想申請按揭保險就只能等待現樓才申請。發展商「桂洪集團」則表示,發展商有跟銀行協調按揭安排,及買家可在簽署買賣合約後,免費轉換按揭計劃。雖然最終「曼翹」開售並沒有受到消息影響,但今次銀行針對新盤拒批樓花按揭,對往後新盤有沒有啟示呢?  過去都偶有銀行拒批樓花按揭,特別是較少往績的發展商,但隨著近期市場陰陽怪氣,不少發展商都備受財困影響,未來會否惡化呢? 如果日後有同類情形出現,準買家又可以怎樣處理?

問題1: 我能否跨過銀行自行申請按揭保險?

買家不能跨過銀行申請按保

今次「曼翹」較獨特之處,是不少上車客均希望借取按揭保險。也就是說,在銀行60%按揭以上,透過按揭保險加借30%,變相自己可以支付10%首期入市木有準買家問過我們,究竟能否直接跨過銀行,自己向香港按揭證券公司申請「按揭保險」呢?  答案是不能夠。香港按揭證券公司職員清楚表明,必須由銀行遞交申請,因為該筆貸款實情都是由銀行負責。

高成數按揭貸款也由銀行批出

香港按揭證券公司職員指出,600萬元以下會接受80%,但第一步都是經由銀行申請。所以一般來說,買家要向銀行借取60%,要借80-90%的話,風險大了,需要按揭保險才經由香港按揭證券公司申請。申請按保的程序,都是經由銀行負責遞交申請;即使香港按揭證券公司能做預先批核,但一樣要經過銀行協助,所以第一個關卡就是銀行。如果銀行收緊按揭、拒批貸款等等,會直接影響到高成數按揭申請。

問題2: 不能獲取提前成交回贈

幸運地,今次「曼翹」的「建築期付款」僅較「即供」高約2%,故分別不算很大,所以對銷情才沒有太大影響。但有一點要留意,有些新盤的「建築期付款」會搭有提前成交的「現金回贈」。要獲取提前成交的「現金回贈」,也需要在物業交樓前完成交易,故此並不會符合新按保資格。就如今次「曼翹」為例,本身「建築期付款」計劃的買家,選擇提前成交可以1%現金回贈,但如果本身選取了「新按保」便不能選擇。

問題3: 建築期付款真能避過一劫?

建築期付款需打賭樓市升跌幅

但更值得準買家關注的,就是日後若有類近情況發生,直接選擇「建築期付款」就可以一了百了?  這又要視乎物業樓花期有多長。「建築期付款」的其中一個特色,就是你需要打賭樓價的升跌幅。

按買家入伙時的入息作按揭審批

樓價上升,固然對承造按揭影響不大;但若樓花期過長,期內樓價大幅下滑,在接近入伙前申請按揭,銀行也會調低估價,買家就有抬錢上會補差價的心理準備。還有一點,就是當你選擇「建築期付款」,由於在接近入伙前才申請按揭,銀行也會看申請人當時的入息,而並非按購入單位時的收入來衡量。這點自己也要留意。

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