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近期新盤相繼出事，繼何文田「傲玟」被地政總署撤銷售樓紙不能賣樓。有購樓盤的買家表示想取消交易，但發展商卻聲稱沒有錢可以支付，要她接受延期；內房恒大掃管笏的「恆大．珺瓏灣」，則有業主反映相繼被銀行及財務公司拒批按揭，面對上會死線，不知有什麼辦法。兩個發展商同樣備受財困困擾，說到底，也是跟一個字「錢」字有關。也因為如此多不利消息，牽連到在紅磡開售的單幢項目「曼翹」，全數銀行也拒絕接受樓花按揭申請，究竟這會否成為常態呢? 我們決定探討一下這個議題。
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專題影片
曼翹事件簿
原本百多個單位的紅磡「曼翹」，可以說毫不起眼，但可以迅即成為市場焦點，背後跟銀碼有莫大關係。市區樓300多萬上車，結果累計收到8,000票，風頭一時無兩。發展商「桂洪集團」收購了舊樓重建的物業，提供了「即供」及「建築期」付款辦法。
據按揭保險政策，只要物業樓花期少於一年，若銀碼低於400萬可以借取最高90%按揭，而600萬元以下則可借取最高80%。由於「曼翹」樓花期只有約十個月，故相關單位可以借到盡上會，怎料在開售前，全數銀行均表示不受理其樓花按揭。背後原因為何呢? 我們曾以顧客身份致電銀行查詢，有銀行職員跟我們表示，這間發展商並不是認可名單上，故拒絕受理。
銀行回應
匯豐銀行
需要幫你咨詢了按揭專員，現在紅磡「曼翹」，銀行只接受現樓按揭，而不接受「樓花」按揭，這個暫時沒有一個詳細原因提供。
中國銀行
中銀未有特別條文，沒有說不做，樓花暫時沒有說做到或做不到。樓花現時未有相關資料，但現樓則沒有說不接受。如果曼翹，因為我們尚未收到發展商資料，所以暫時樓花並不受理。
華僑永亨
我聽他們說「曼翹」，我們要收到發展商的協議書(priority agreement)，我們應該一直也沒有認可這個樓盤，沒有說不做，但就不是認可樓盤之一。也就是說銀行本身也有一份名單，告訴我們是否可以做，但曼翹卻不在認可名單內。
銀行拒批樓花按揭注意事項
買家想申請按揭保險就只能等待現樓才申請。發展商「桂洪集團」則表示，發展商有跟銀行協調按揭安排，及買家可在簽署買賣合約後，免費轉換按揭計劃。雖然最終「曼翹」開售並沒有受到消息影響，但今次銀行針對新盤拒批樓花按揭，對往後新盤有沒有啟示呢? 過去都偶有銀行拒批樓花按揭，特別是較少往績的發展商，但隨著近期市場陰陽怪氣，不少發展商都備受財困影響，未來會否惡化呢? 如果日後有同類情形出現，準買家又可以怎樣處理?
問題1: 我能否跨過銀行自行申請按揭保險?
買家不能跨過銀行申請按保
今次「曼翹」較獨特之處，是不少上車客均希望借取按揭保險。也就是說，在銀行60%按揭以上，透過按揭保險加借30%，變相自己可以支付10%首期入市木有準買家問過我們，究竟能否直接跨過銀行，自己向香港按揭證券公司申請「按揭保險」呢? 答案是不能夠。香港按揭證券公司職員清楚表明，必須由銀行遞交申請，因為該筆貸款實情都是由銀行負責。
高成數按揭貸款也由銀行批出
香港按揭證券公司職員指出，600萬元以下會接受80%，但第一步都是經由銀行申請。所以一般來說，買家要向銀行借取60%，要借80-90%的話，風險大了，需要按揭保險才經由香港按揭證券公司申請。申請按保的程序，都是經由銀行負責遞交申請；即使香港按揭證券公司能做預先批核，但一樣要經過銀行協助，所以第一個關卡就是銀行。如果銀行收緊按揭、拒批貸款等等，會直接影響到高成數按揭申請。
問題2: 不能獲取提前成交回贈
幸運地，今次「曼翹」的「建築期付款」僅較「即供」高約2%，故分別不算很大，所以對銷情才沒有太大影響。但有一點要留意，有些新盤的「建築期付款」會搭有提前成交的「現金回贈」。要獲取提前成交的「現金回贈」，也需要在物業交樓前完成交易，故此並不會符合新按保資格。就如今次「曼翹」為例，本身「建築期付款」計劃的買家，選擇提前成交可以1%現金回贈，但如果本身選取了「新按保」便不能選擇。
問題3: 建築期付款真能避過一劫?
建築期付款需打賭樓市升跌幅
但更值得準買家關注的，就是日後若有類近情況發生，直接選擇「建築期付款」就可以一了百了? 這又要視乎物業樓花期有多長。「建築期付款」的其中一個特色，就是你需要打賭樓價的升跌幅。
按買家入伙時的入息作按揭審批
樓價上升，固然對承造按揭影響不大；但若樓花期過長，期內樓價大幅下滑，在接近入伙前申請按揭，銀行也會調低估價，買家就有抬錢上會補差價的心理準備。還有一點，就是當你選擇「建築期付款」，由於在接近入伙前才申請按揭，銀行也會看申請人當時的入息，而並非按購入單位時的收入來衡量。這點自己也要留意。
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