新盤揭開搶攻戰，位於啟德區、由恒基地產發展的「The Henley」也推售。全個項目會分三期推出，其中第一期就推出了高座的一半、以及全數低座單位，合共有479個單位。樓盤位於沐泰街7號，前臨啟德體育園，較毗鄰Monaco能夠享有較開揚的景觀，但其價格也是整區最高。發展商在正式開售前也一連推出了三張價單位，合共196個單位，第一張價單折算高達26,448元，貴絕整個啟德區。所以雖然物業關鍵日期定於2022年4月30日，距離落成期足有11個月，理應可以申請舊按保，但因項目訂價高昂，故實際並不能申請舊按保，更只有少量一房單位符合新按保門檻。我們會按樓盤的位置、景觀、揀樓攻略作一分析，及對價單以至付款辦法給予讀者建議。
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The Henley資料
| 樓盤名稱 | The Henley一期 |
| 位置 | 沐泰街7號 |
| 單位數目 | 479個 |
| 面積 | 186呎-1,350呎 |
| 戶型 | 開放式: 208-216呎 (35個) 1房: 296-418呎 (214個) 2房: 505-550呎 (129個) 3房: 696-889呎 (65個) 特色: 186-1,350呎 (36個) |
| 車位 | 122個 |
| 校網 | 34校網 |
| 關鍵日期 | 2022年4月30日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定金級 |
| 發展商 | 恒基 |
| 項目官方網址 | https://www.thehenley.com.hk/ |
| 示範單位地址 | 中環國際金融中心一期21樓 |
The Henley 開價
| 首批 | 96個 |
| 折扣額 | 5% |
| 平均呎價 | 27,840元 |
| 折扣後售價 | 26,448元 |
| 區內二手造價 | 天寰: 20,600元 啟德一號: 21,300元 嘉匯: 21,820元 Oasis Kai Tak: 21,960元 龍譽: 22,460元 |
項目背景及特色
1998年-2006年: 啟德機場搬遷後
香港啟德機場在1998年遷往赤鱲角機場後，為市區釋出大遍用地。整個啟德發展區面積高達320公頃，包括了280公頃為「前啟德機場」用地、以及「馬頭角、觀塘及茶果嶺」的海濱地區。2004年至2006年期間，政府開始為啟德區制定發展方向。2007年政府成功透過城規會改劃，核准了《啟德分區計劃大綱圖》，其後區內逐步建公屋「啟晴邨」、「德朗邨」、兩間小學、跑道公園、工業貿易大樓等設施。
2007年-2016年: 制定大綱圖及提升發展密度
根據《啟德分區計劃大綱圖》，建議把整個啟德區劃為「香港文化體育和旅遊綠茵樞紐」，不單會設置體育城、都會公園等設施；也會在海濱位置預留作公園及海濱長廊。為配合「起動九龍東」計劃，政府把啟德區定為第二個核心商業區，且市場對住屋需求訴求高企，規劃大綱也把區內不同用地劃作商貿用地及私樓發展。2013及2015年，政府進一步放寬區內地積比率，希望可為市場提供更多住宅單位，預計可提供49,900個單位、容納超過134,000人口，同時也會提供逾2454萬呎的商業樓面，估計會吸引99,000個就業人口。
2013年-2014年: 推出啟德站以東南用地
區內首幅住宅用地在2013年5月推出，屬於沙中線啟德站以東南的兩幅用地，由中國海外投得，當時政府制定了「港人港地」的條款，只限港人購買且在30年期限內只可以售予香港永久居民，其後發展為「啟德一號」；而周邊四幅地也陸續在2014年2月至5月期間，由「建灝地產」、「嘉華」、「保利置業」及「會德豐」投得，並發展為「天寰」、「嘉匯」、「龍譽」及「Oasis Kai Tak」。
表: 啟德城中心(啟德站以東南)地價
| 啟德一號(I) | 啟德一號(II) | 天寰 | 嘉匯 | 龍譽 | OASIS KAI TAK | |
| 地盤面積 | 83,647呎 | 92,409呎 | 94,508呎 | 100,245呎 | 109,244呎 | 82,603呎 |
| 可建樓面 | 418,235呎 | 462,045呎 | 519,794呎 | 551,343呎 | 600,836呎 | 413,015呎 |
| 中標價 | 22.7億元 | 22.7億元 | 29.11億元 | 29.388億元 | 39.2342億元 | 25.2億元 |
| 每呎地價 | 5,428元 | 4,913元 | 5,600元 | 5,330元 | 6,530元 | 6,101元 |
| 發展商 | 中國海外 | 中國海外 | 建灝地產 | 嘉華 | 保利置業 | 會德豐 |
2016年-2017年: 推出啟德站以南用地
由於啟德區已成為政府供應重心，政府在2016年起繼續加大推地力度，並陸續把「啟德站」以南的用地推出招標。其中兩幅用地分別被「嘉華地產」、及內房「合景泰富」及「龍湖地產」投得，及後發展為「嘉峰匯」及「尚．珒溋」外，其餘四幅均被內房「海航」連環以逾272億元投得，每呎地價更高逾13000元以上，成為市場一時佳話。當時「海航」對外宣稱會作為員工宿舍之用，惜後來集團財困而逐幅地拋售，輾轉落入本地財團「恒基」及「會德豐」手上。
現時推售的「The Henley」就是其中一幅海航沽出的地皮「1K區3號」用地，該幅土地面積121,224呎，最高可建樓面達654,602呎，連同位於「The Henley」位於「1L區3號」地皮一併打包售予恒基，作價高達159.5億元，每呎地價高達15,162元。正因為土地成本較高昂，也成為了發展商高開的一個原因。
2016年-2018年: 推出啟德站以北用地
除了上述兩區住宅用地外，政府也推出了啟德站以北的住宅及商業用地，其中利福集團投得在啟德站以東北的一幅用地，會發展為「崇光百貨」外，南豐則以巨額246億元投得一幅商業地，創出當時商業地價新高，現發展為「Airside」並陸續招租。而新地投得夾於中間的一幅住宅地，作價也高達251.61億元，地價高達17,776元，令市場嘩然。
表: 啟德站以北地價:
| 1E區2號 | 1F區2號 | 1F區1號 | |
| 地盤面積 | 152,407呎 | 204,990呎 | 178,209呎 |
| 可建樓面 | 1,097,325呎 | 1,912,475呎 | 1,415,412呎 |
| 中標價 | 73.88億元 | 246.099億元 | 251.61億元 |
| 每呎地價 | 6,733元 | 12,868元 | 17,776元 |
| 發展商 | 利福國際 | 南豐 | 新地 |
2018年起: 推出舊機場跑道區用地
自2018年起，除了遠展在馬頭圍附近低價投得商業地，以及曾推出一幅捱近宋皇臺公園的商業地卻流標收回外，政府集中火力在「舊機場跑道」一帶，即「郵輪碼頭」附近用地，前後已累計售出十幅住宅用地。「跑道區」用地可飽覽全海景，故各財團也爭相插旗，只是因應市道有變化，部份以財團形式競投，包括「中國海外」、「信和」、「嘉華」、「會德豐」等。
但在「跑道區」招標過程中，除了一幅位於「4C區5號」的酒店地流標收回外，整個「跑道區」的招標中，最具話題性莫過於高銀金融，事關高銀金融投得一幅位於「4C區4號」商業地後，因市況決定撻訂離場，政府再推出招標也流標收回，其後高銀金融以89億元投得的一幅「4B區4號」住宅地，也因集團財困在2020年5月曾以70.4億元蝕讓，兩個月內又戲劇性賠訂重售，終以34.77億元轉售予另一買家，並訂立日後售樓三七比分紅。
表: 跑道區地價(2018年度)
| 4B區3號 | 4B區4號* | 4B區2號 | 4C區3號 | 4C區5號 | 4B區1號 | |
| 地盤面積 | 104,475呎 | 104,497呎 | 97,393呎 | 117,930呎 | 102,043呎 | 103,151呎 |
| 可建樓面 | 574,615呎 | 574,733呎 | 594,087呎 | 648,617呎 | 612,256呎 | 722,060呎 |
| 中標價 | 83.33億元 | 89.06759億元 | 80.338億元 | 112.6億元 | — | 98.93億元 |
| 每呎地價 | 14,502元 | 15,498元 | 13,523元 | 17,360元 | 收回 | 13,701元 |
| 發展商 | 新世界、恒基、會德豐、帝國 | 高銀金融 | 中國海外 | 新地 | 收回 | 新世界、恒基、會德豐、中國海外 |
| 用途 | 住宅 | 住宅 | 住宅 | 住宅 | 酒店 | 住宅 |
表: 馬頭圍及跑道區地價(2019年度)
| 4C區2號 | 4C區4號* | 4C區1號 | 4A區1號 | 承啟道啟德體育園 | 4A區2號 | |
| 地盤面積 | 105,110呎 | 115,089呎 | 102,053呎 | 176,368呎 | 121,375呎 | 197,552呎 |
| 可建樓面 | 641,168呎 | 863,165呎 | 714,374呎 | 1,075,840呎 | 344,448呎 | 1,205,062呎 |
| 中標價 | 125.9億元 | 111.245億元 | 129.16億元 | 127.398億元 | 24.46億元 | 159.53億元 |
| 每呎地價 | 19,636元 | 12,888元 | 18,080元 | 11,842元 | 7,100元 | 13,238元 |
| 發展商 | 新世界、恒基、會德豐、華懋、中國海外、帝國 | 高銀金融 | 華潤、保利置業 | 嘉華、會德豐、中國海外 | 遠展 | 中國海外、恒基、嘉華、九倉 |
| 用途 | 住宅 | 商業 | 住宅 | 住宅 | 商業 | 住宅 |
表: 宋皇臺站及跑道區地價(2020年度至今)
| 啟徳2A區4號、5B號及10號 | 啟德4E區1號 | |
| 地盤面積 | 212,998呎 | 59,719呎 |
| 可建樓面 | 1,160,327呎 | 328,453呎 |
| 中標價 | 收回 | 42.728億元 |
| 每呎地價 | 收回 | 13,009元 |
| 發展商 | 收回 | 中國海外 |
| 用途 | 商業 | 住宅 |
2021年後: 釋出啟德區其他供應
雖然「跑道區」僅餘下一幅「4E區2號」住宅未推出招標，但環繞體育園以北一帶，亦即捱近「宋皇臺公園」附近仍有至少八幅用地，已劃作住宅及綜合發展區，未來也可以釋出作住宅發展；以至在傲騰廣場附近也有兩幅地改劃住宅。會德豐在「九龍貨倉」的用地，早年也獲城規會批准興建6座27-28層高的住宅項目，提供911個單位，但發展商因補地價問題暫未有推進，反而申請了作活化工廈。連同這個項目計算在內，全區仍有逾800萬呎樓面可起樓。
表: 啟德區潛在供應
| 用途 | 地盤面積 | 可建樓面(估計) | |
| 4E區2號 | 住宅乙類 | 117,933呎 | 648,629呎 |
| 2A區1號 | 綜合發展區 | 215,219呎 | 1,398,924呎 |
| 2A區2號 | 綜合發展區 | 67,492呎 | 438,698呎 |
| 2B區1號 | 綜合發展區 | 148,847呎 | 967,506呎 |
| 2B區2號 | 住宅乙類 | 129,257呎 | 840,171呎 |
| 2B區3號 | 住宅乙類 | 120,699呎 | 784,544呎 |
| 2B區4號 | 住宅乙類 | 122,540呎 | 796,510呎 |
| 2B區5號 | 住宅乙類 | 122,540呎 | 796,510呎 |
| 2B區6號 | 住宅乙類 | 118,320呎 | 769,080呎 |
| 用途 | 地盤面積 | 可建樓面(估計) | |
| 九龍貨倉 | 商業 | 166,000呎 | 829,000呎 |
| 3E區1號 | 住宅 | 75,877呎 | 341,447呎 |
| 3E區2號 | 住宅 | 41,270呎 | 185,715呎 |
區內二手市況
由此可見，我們可知道未來啟德區仍有大量供應，對價格高開的「The Henley」是準買家需要考慮的因素之一。而且環顧區內的二手市場，尤其集中在啟德站以東南的幾個半新盤，也是剛入伙不久的項目，即買即住卻沒有「The Henley」般高企，現時區內二手價位大致徘徊於21,000-22,000元左右。
表: 發展項目資料(啟德站以東南)
| 啟德一號 | 天寰 | 龍譽 | 嘉匯 | OASIS KAI TAK | |
| 地址 | 沐寧街2號 | 沐寧街1號 | 沐寧街9號 | 沐寧街7號 | 沐寧街10號 |
| 座數 | 1期: 8座 2期: 9座 | 7座 | 4座 | 8座 | 8座 |
| 單位 | 1,169伙 | 822個 | 930個 | 900個 | 648個 |
| 面積 | 1期: 367-1,663呎 2期: 375-2,414呎 | 232-2,555呎 | 228-2,703呎 | 325-2,193呎 | 275-1,530呎 |
| 車位數目 | 196個 | 145個 | 176個 | 149個 | 96個 |
| 發展商 | 中國海外 | 建灝地產 | 保利置業 | 嘉華地產 | 會德豐 |
| 入伙日期 | 1期: 2017年6月 2期: 2017年7月 | 2018年12月 | 2018年11月 | 2018年8月 | 2018年12月 |
| 驗樓得分 | 83分 | 75分 | 57分 | 85分 | 97分 |
| 平均呎價 | 21,300元 | 20,600元 | 22,460元 | 21,820元 | 21,960元 |
《胡．說樓市》評析
1. 景觀屬啟德站以南較具保障的屋苑
現時推售的新盤主要集中在「啟德站以南」，地價相對較高昂的幾個項目。論排位，「尚．珒溋」、「嘉峰匯」及「The Henley」的景觀較為開揚，其中「The Henley」位於沐泰街的單邊位置，其方位正好跟對面的體育園正望，故可以望到較開揚的景色。
表: 發展項目資料(啟德站以南)
| 嘉峰匯 | 尚．珒溋 | Monaco | Grande Monaco | |
| 地址 | 沐泰街9號 | 沐泰街11號 | 沐泰街12號 | 沐泰街12號 |
| 座數 | 10座 | 7座 | 2座 | 1座(另設4低座) |
| 單位 | 1,006個 | 667個 | 399個 | 247個 |
| 面積 | 287-3,268呎 | 332-2,566呎 | 280-1,394呎 | 332-1,679呎 |
| 車位數目 | 117個 | 178個 | 110個 | — |
| 發展商 | 嘉華地產 | 合景泰富、龍湖地產 | 會德豐 | 會德豐 |
| 關鍵日期 | 2021年11月 | 2021年11月 | 2022年12月 | 2022年12月 |
| 平均呎價 | 22,887元 | 24,310元 | 22,669元 | 23,795元 |
景觀望體育園(向東南)
樓盤的東南面，包括2座的「A-D室」均扭向這個方向，日後會透過前方的商業部份望向「啟德體育園」一帶，可說是樓盤的最一線之選。不過海景是否一定最有保障呢? 前提也視乎「啟德體育園」的高度、其場館的發展如何。根據規劃文件所見，「The Henley」主要望向樓高約46米的「室內體育館大樓」，該場館主要會設4,000個固定座位的主場外，另備可容納400名觀眾的副場，進行籃球、排球、羽毛球，乒乓球和武術等運動；以及打側會望到可開合上蓋的體育館，而其高度則達70米，會提供一個50,000個座位及可開合上蓋的體育館，以便舉辦大型國際體育賽事及文娛活動。因此，選擇20樓以上始有較開揚的海景，否則也要望少量體育園景觀。
被太子道東一帶項目阻擋(向西北)
樓盤西北面，包括2座「A室」(主人套房) 及「E室」均會朝向西北方向。現時都是開揚無阻擋的景觀，但日後會隨著政府把相關土地招標及起樓而對景觀有少量阻擋，包括現時規劃作「2A區1號」、「2A區2號」、「2B區1號」綜合發展區；「2B區3-6號」住宅用地，其高度足有100-135米，可以把幾個單位的景觀阻擋。下方的構想圖，右下方的住宅大約反映日後這個區分的發展狀況。
內園或樓景
至於其他單位則主要望內園景為主，部份會望向「嘉峰匯」的背面，包括2座高座的「F-J室」以及全數的低座，都會以自己的內園為主。景觀並不算十分突出。
屋苑配套
採用新技術
位處地盤邊界可享較開揚景觀，但也有一些單位卻未能享有靚海景，故發展商也在內櫳上作出提升。早前我們在特約分享中也指出過，該盤用了三大技術在香港住宅上，包括冷氣機散熱器的擺位、高座設有能殺滅新冠病菌的衣帽間、以及門柄用上一些磁石鎖，並配以防塵裝置。至於單位內櫳則採用了暗燈槽，變相可以擴闊了樓底空間感，而大廈外型也呈流線形設計，增加了大廈的美感。當然這些裝置是否值得高溢價，則要視乎準買家自己作出衡量。
交通配套
屋苑附近沒有小巴及巴士接駁
「The Henley」位於「啟德站以南」的新發展區，暫時周邊並沒有任何小巴及巴士線路接駁。最近的巴士線也要倚賴在「德朗邨」外的三條巴士線。由樓盤行過去需時約五分鐘，全程沒有瓦遮頭，下雨天或太陽猛烈時會較狼狽。三條巴士線，分別一條由啟業至旺角的九巴「24號」，由早上5:50開出首班車，尾班車23:30，每二十分鐘一班車，會經過九龍城、洗衣街及亞皆老街一帶；另一條線則由德福花園開出的「5D」，會經過土瓜灣、前往黃埔，但要留意在早上十時後至下午三時間並不提供服務，而尾班車也在19:35。還有新巴「641號」可以接駁過中上環一帶，終點站在中環港澳碼頭，平日周一至周五的服務時間為早上6:55至晚上20:10；周六則尾班車提前至18:20，每程10.5元。
| 巴士 | 地點 | 服務時間 | 車費 |
| 24 | 九龍城、旺角 | 5:50-23:30 | 5.1元 |
| 5D | 德福花園、土瓜灣、黃埔 | 6:15-10:00及15:05-19:35 | 5.8元 |
| 641 | 中環、上環 | 周一至五: 6:55-20:10 周六: 6:55-18:20 | 10.5元 |
純粹倚賴港鐵「啟德站」
區內居民主要依賴港鐵出入，屯馬線「啟德站」開通後，令區內居民不用行十五分鐘前往「彩虹站」，而可以經「啟德站」轉乘至「鑽石山站」，變相縮短了出行的時間。不過要留意，在Oasis Kai Tak連接過去「尚珒溋」的通道仍在施工中，故暫時要稍為繞路前往「啟德站」D出口，但急步行約五分鐘至八分鐘左右也能前往站口。
高架單軌鐵路方案否決
至於未來情況會否改善? 還看政府怎樣推動整個啟德區的交通接駁。政府自2009年起曾研究興建九龍東環保連接系統，透過高架架空的單軌鐵路，把啟德區跟九龍灣及觀塘連接起來，當時預計在2023年可以啟用。最初的如意算盤時，高架輕軌鐵路會設有十二個站，包括由港鐵「九龍灣站」開出，經傲騰廣場附近的「海濱道站」，轉入「九龍灣商貿區站」、「啟祥道站」，延伸至「麗晶花園站」，之後去到啟德附近的「車站廣場站」、「體育場館站」、「都會公園站」，並前往舊機場跑道附近，「跑道休閑區站」、「郵輪碼頭站」，最後再通往觀塘工業區「觀塘碼頭站」，終點在港鐵「觀塘站」。惜最後因工程施工的難度，在2020年施政報告後，發展局局長正式否決了方案，表示會增設巴士及專線小巴，但詳情仍有待官方公布。
其他配套
購物消費配套匱乏
現時區內也沒有太多的購物商場，最近也只能倚賴「啟晴邨」的商場，內設一些小型食肆及超級市場，或者可以步行約十五分鐘前新蒲崗「譽．港灣」的「Mikiki」。「Mikiki」商場原本開設了由「啟德站」接駁至商場的巴士服務，但在2020年已被路政署駁回申請，巴士路線也取消了。
配套改善需時
當然，未來配套會否改善，因為根據規劃大綱，除了「啟德站」外的車站廣場，未來會增設購物設施，建有樓高不超過兩層的「商店及服務行業」及「食肆」外，政府也研究在啟德區下設置「地下街」，連同日後利福「SOGO」，可為區內帶來更多消費新地點。
校網34區
值得注意的是，雖然啟德區的版圖伸延至九龍灣及觀塘一帶，但以校網劃分則跌入34區校網，為家長趨之若騖的傳統名校網。較著名的學校包括「協恩」、「馬頭涌官小」等等。
表: 34區小學校網
| 學校名稱 | 學校類別 | 資助類別 | 自行分配學位學額 |
| 保良局何壽南小學 | 男女 | 資助 | 75 |
| 九龍靈光小學 | 男女 | 資助 | 25 |
| 農圃道官立小學 | 男女 | 官立 | 50 |
| 馬頭涌官立小學 | 男女 | 官立 | 63 |
| 聖公會聖十架小學 | 男女 | 資助 | 63 |
| 陳瑞祺（喇沙）小學 | 男女 | 資助 | 75 |
| 聖公會牧愛小學 | 男女 | 資助 | 38 |
| 協恩中學附屬小學 | 女 | 資助 | 45 |
| 聖公會聖匠小學 | 男女 | 資助 | 38 |
| 合一堂學校 | 男女 | 資助 | 50 |
| 基督教香港信義會紅磡信義學校 | 男女 | 資助 | 25 |
| 九龍婦女福利會李炳紀念學校 | 男女 | 資助 | 25 |
| 天主教領島學校 | 男女 | 資助 | 50 |
| 獻主會小學 | 男女 | 資助 | 63 |
| 聖羅撒學校 | 女 | 資助 | 60 |
| 中華基督教會灣仔堂基道小學（九龍城） | 男女 | 資助 | 38 |
| 獻主會聖馬善樂小學 | 男女 | 資助 | 38 |
胡．說評分
在衡量及歸納各項因素後，我們《胡．說樓市》編輯團隊均認為，HENLEY交通有鐵路優勢；景觀保障也相對大一點，故可給予4分；間隔未算多元化，也欠缺了大單位，故給予2分；生活配套不完善，值1分。因此若以20分為滿分的話，我們《胡．說樓市》編輯團隊共給予樓盤11分。
《胡．說樓市》團隊評分
| 位置及交通 | 4分 |
| 配套 | 1分 |
| 間隔 | 2分 |
| 景觀 | 4分 |
| 總分 | 11分 |
平面圖揀盤攻略
發展商把The Henley分開三期推出，其中第一期就推出了其中一座的一半(第二座)高座，以及全數低座(A-D座)，合共提供479個單位，以營造樓盤罕有感。479個單位中，除了設有36個特色單位外，其餘還還分為開放式、一房、兩房、三房戶型。我們會按各款開則闡述其揀樓部署。
開放式單位(35個)
The Henley一期只得35個開放式單位，面積由208呎-216呎，全數分布低座G室(208呎)及低座H室(216呎)。景觀都朝向「遠洋里北」，也就是「嘉峰匯」的高座物業，所以怎樣揀選應該看內櫳而定。面積較大一點的，洗手間會比較方正一點，令浴缸佔比大一點外，因為單位位處單邊需攤一力攤分200毫米厚度的外牆，但其好處卻是多了一扇側窗，可以跟露台作對流增加通風度。
一房單位(214個)
The Henley一期共有214個一房單位，佔全盤479個單位的45%，面積由296-418呎，位置上分布高座三柱包括「2座G室」、「2座H室」及「2座J室」；另於低座A-D室的「A、B、C、D、E、F室」。可能準買家會覺得花多眼亂，究竟應該怎樣作擇呢? 我們會建議問自己五個問題來逐步收窄選擇範圍。
問題1: 選擇高座或低座?
選擇高座的單位，毫無疑問其景觀一定較低座優勝，因為低座單位只得六層，當中低座ABC室均望屋苑內園、而DEF室則望向「遠洋里北」，也跟開放式單位相同，只能望向「嘉峰匯」的高座物業，可以說基本上沒有什麼景觀可言。如果選擇高座單位，其一房則分布於「2座G、H、J室」，景觀會相對開揚，但因其方位也是朝向「嘉峰匯」，但卻可稍為望到「啟德站」方位的景觀。其次選擇高座單位買家，其房間會附設了「殺菌衣帽間」。這個被發展商視為全港首創的技術，聲稱可以殺滅細菌、除味及新冠病毒，就只有高座的物業才有提供；反觀低座單位卻沒有相關設備。
問題2: 高座中，選擇「2座G室及H室」或「2座J室」?
如果放眼高座單位，在「2座G室及H室」(379-380呎)、以及「2座J室」(417呎-418呎)又該如何選擇呢? 兩者分別在於「2座G室及H室」屬設有活動趟門設計的房間，可不需招呼朋友時，全打開變為開放式單位，其缺點是洗手間屬黑廁類別；反觀「2座J室」單位則屬全盤唯一設有非黑廁類的一房戶型，但卻因入門口設有約33呎的玄關位，令客飯廳面積反比「2座G及H室」為細。還有一點要提一提，部份「G室」及「H室」；以及「2座J室」高低層各自會相差一呎，內櫳是沒有分別的，故謹記「揀細不揀大」。
| 2座G室(380呎) | 2座H室(379呎) | 2座J室(417呎) *1-37樓 | 2座J室(418呎) *38-40樓 | |
| 客飯廳+廚房 | 170呎 | 170呎 | 147呎 | 147呎 |
| 玄關 | — | — | 33呎 | 33呎 |
| 洗手間 | 35呎 | 35呎 | 41呎 | 41呎 |
| 主人房+衣帽間 | 111呎 | 111呎 | 108呎 | 108呎 |
| 露台 | 22呎 | 22呎 | 22呎 | 22呎 |
| 選擇 | 活動一房次選 | 活動一房首選 | 非黑廁首選 | 非黑廁次選 |
問題3: 低座A-D座中，應選擇「A、B、C、D、E、F室」?
如果認為殺菌衣帽間作用不大，又或者發展商會因此抬高價位；以及不介意景觀因素，則可以把選擇收窄至低座一房。大致上低座A-D室的「A、B、C、D、E、F室」及低座D座的「H室」類別，內裡可以細分為兩類，一類為客套兩用設計(A、C室)；另一類為非套廁設計(B、D、E、F室)。兩款則各有各優劣，例如客套兩用好處是睡房有洗手間，但缺點卻是招呼朋友到訪家中，朋友需先經睡房進入洗手間，會影響了主人家的私隱；至於非套廁設計的單位，你會發現樓書中其浴室有一邊牆身非實心牆，有機會是磨砂玻璃，未知如廁時會否若隱若現?
問題4: 低座中，有兩柱提供客套兩用則，應選擇「A室」或「C室」?
客套兩用的一房則，面積較細的「A室」(320呎)跟面積較大的「C室」(321呎)，相差一呎。但實情內櫳面積完全相同，長型客飯廳有140呎，外接22呎露台，而睡房則80呎，套則面積約29呎。兩個單位的客飯廳外牆均連接後樓梯的公共面積，相信唯一分別是睡房緊貼毗鄰單位的牆身，厚度不一所致，故應該要「揀細不揀大」(先A後C)。
| 低座A-D座A室 (320呎) | 低座A-D座C室 (321呎) | |
| 客飯廳+廚房 | 140呎 | 140呎 |
| 洗手間 | 29呎 | 29呎 |
| 主人房 | 80呎 | 80呎 |
| 露台 | 22呎 | 22呎 |
| 選擇 | 低座客套兩用一房首選 | 低座客套兩用一房次選 |
問題5: 低座中，有四柱提供非套房開則，應該選擇「B室」、「D室」、「E室」或「F室」?
如果選擇低座中非套房開則的單位，面積分別由「B室」(296呎)、「E室」、「F室」(302呎)、「D室」(331呎)、以及還有低座D座的「H室」(321呎)。撇除低座D座的「H室」不計算(因其弧型主人房難以計算面積)，其餘幾柱單位，主要分別反映在客飯廳的面積大細，其中位處單邊D室反而不用攤分來自電梯的厚牆身，其廚房擺位可達至L型，整體空間較其他幾柱為寬敞，它也是幾柱中唯一睡房設有側窗，有助跟主窗形成對流效果，且房間面積也較其他幾柱大了十多呎。
| 低座B室 (296呎) | 低座D室 (331呎) | 低座E室 (302呎) | 低座F室 (309呎) | |
| 客飯廳+廚房 | 118呎 | 158呎 | 138呎 | 138呎 |
| 洗手間 | 27呎 | 26呎 | 26呎 | 26呎 |
| 主人房 | 75呎 | 85呎 | 70呎 | 70呎 |
| 露台 | 22呎 | 22呎 | 22呎 | 22呎 |
| 選擇 | 均等 | 房大廳大(首選) | 均等 | 均等 |
兩房單位(129個)
純兩房按樓價排序
The Henley一期共有129個兩房單位，面積由505-550呎，全數位於高座，分布於四柱單位之中，但大致可以細分為「純兩房」(2座F室)、以及「2房連儲物室」(2座B、C、D室)。由於全盤只提供一柱「純兩房」類別，其面積505呎也是兩房的入場戶型，其方位也偏向於東北，望向「嘉峰匯」方向，如果閣下認為沒有儲物室的需要，則可直接選擇這類「純兩房」戶型，按樓價高至低排序便可作出抉擇。
兩房連儲物室首選「D室」、次選「B及C室」
反觀在三柱的「兩房連儲物室」開則，又應該怎樣作出抉擇呢? 三柱「兩房連儲物室」均向東南，望向被視一線的「啟德體育園」，景觀條件也均等下，論內櫳條件似乎面積較細的「D室」(546呎)，會比起「B及C室」(550呎)為佳，原因是「D室」單位的浴室並非黑廁，也是全盤唯一非黑廁的兩房；反觀「B及C室」均為黑廁。「D室」單位除了在客飯廳略細了6呎、以及睡房略細4呎，基本分別不大，故我們認為在揀樓中應首選「D室」、次選「B及C室」。
| 高座B室 | 高座C室 | 高座D室 | |
| 客飯廳+廚房 | 180呎 | 180呎 | 174呎 |
| 洗手間 | 44呎 | 44呎 | 42呎 |
| 主人房 | 138呎 | 138呎 | 134呎 |
| 睡房 | 61呎 | 61呎 | 61呎 |
| 儲物室 | 22呎 | 22呎 | 22呎 |
| 走廊 | 22呎 | 22呎 | 22呎 |
| 露台 | 22呎 | 22呎 | 22呎 |
| 選擇 | 次選 | 次選 | 首選 |
三房單位(65個)
三房連儲物室(2座E室)屬非黑廁
The Henley一期共有65個三房單位，面積由696-889呎，分布於兩柱單位，分別三房連儲物室單位的「2座E室」(696呎)、以及三房一套連工人房及工人廁的「2座A室」(889呎)。這兩柱的房間均設有弧型設計，有助擴闊引入室內的視野，但「2座E室」單位向西北，雖然前方暫沒有什麼阻擋，但實情不遠處的用地，日後也會發展作住宅用途，其高度達100-135米高，會把「2座E室」的景觀阻擋。反觀「2座A室」單位則只有主人房會受阻擋。不過若論內櫳的另一特色，則「2座A室」屬非黑廁類別，而「2座E室」則只有主人套廁非黑廁，而客廁仍屬黑廁。
「2座E室」揀高不揀低
值得一提就是，三房連儲物室的單位，該柱的最低層1樓E室，面積為705呎，比起2-40樓的E室，面積696呎大了約9呎，如果細心比較兩款單位，分別是1樓單位毗鄰較多公共設施，需要一力承擔該部份面積，故在這柱單位的揀樓策略上，應該是「揀高不揀低」。
價單及付款辦法攻略
開價暫冠絕啟德區
發展商在2021年5月8日開售前一共出了三張價單，開價卻是貴絕整個啟德新發展區。第一張價單推出了96個單位，扣除最高5%的折扣額後，即供均價26,448元，衍蓋了高座及低座D室座的單位；而第二張價單加推了50個單位，折實均價再上調至27,408元，今次則主力推高座部份高層單位、以及低座C座；其後第三張價單，因水只涉及高座單位，其即供均價再扯高至27,718元。如果純粹計算回報率，暫時我們只能依賴「Oasis Kai Tak」、「嘉匯」等租值來作衡量，區內呎租大約38-41元呎，在未扣除管理費外，平均回報只有約1.7厘，值得準買家在入市前作為參考。
表: 啟德區新盤首批開售價
| 推售時間 | 平均呎價(即供) | |
| The Henley | 2021年5月 | 26,448元 |
| Grande Monaco | 2021年2月 | 23,795元 |
| Monaco | 2021年1月 | 22,669元 |
| 嘉峰匯 | 2019年12月 | 22,887元 |
| 尚珒溋 | 2019年9月 | 24,310元 |
| Oasis Kai Tak | 2017年9月 | 20,225元 |
| 天寰 | 2017年5月 | 17,888元 |
| 龍譽 | 2017年3月 | 19,808元 |
| 嘉匯 | 2017年2月 | 18,381元 |
| 啟德一號 | 2016年9月 | 15,137元 |
表: The Henley價單(高座)
| 第一張價單 | 第二張價單 | 第三張價單 | |
| A室(889呎) | 2,656萬-2,772萬元 (3個) | 2,942萬元 (2間) | — |
| D室(546呎) | 1,688萬-1,862萬元 (6間) | 1,662萬-1,694萬元 (4間) | 1,708萬-1,778萬元 (10間) |
| E室(696呎) | — | 1,804萬-1,809萬元 (2間) | 1,775萬-1,862萬元 (15間) |
| F室(505呎) | 1,240萬-1,275萬元 (8間) | 1,316萬-1,355萬元 (10間) | 1,311萬-1,407萬元 (11間) |
| G室(380呎) | 929萬-996萬元 (22間) | — | 1,025萬-1,055萬元 (7間) |
| H室(379呎) | 924萬-989萬元 (22間) | — | 1,017萬-1,047萬元 (7間) |
表: The Henley價單(低座)
| 第一張價單 (低座D座) | 第二張價單 (低座C座) | 第三張價單 | |
| A室(320呎) 2-6樓 | 833萬-859萬元 | 854萬-871萬元 | — |
| A室(298呎) 1樓 | 829萬元 | 839萬元 | — |
| B室(296呎) 2-6樓 | 774萬-797萬元 | 776萬-789萬元 | — |
| B室(274呎) 1樓 | 771萬元 | 766萬元 | — |
| C室(321呎) 2-6樓 | 819萬-844萬元 | 823萬-847萬元 | — |
| C室(299呎) 1樓 | 816萬元 | 819萬元 | — |
| D室(331呎) 1-6樓 | 820萬-853萬元 | 837萬-870萬元 | — |
| D室(309呎) 地下 | — | 980萬元 | — |
| E室(302呎) 1-6樓 | 756萬-786萬元 | 771萬-802萬元 | — |
| E室(280呎) 地下 | — | 915萬元 | — |
| F室(299呎/302呎) 1-6樓 | 749萬-778萬元 | 771萬-802萬元 | — |
| H室(321呎) 1-6樓 | 823萬-856萬元 | — | — |
表: 首三張價單戶型分布
| 伙數 | 即供價 | |
| 三房一套+工人房及工人廁 | 5個 | 2,656萬-2795萬元 |
| 三房+儲物室 | 17個 | 1,775萬-1,862萬元 |
| 兩房+儲物室 | 20個 | 1,662萬-1,862萬元 |
| 純兩房 | 29個 | 1,240萬-1,407萬元 |
| 一房 | 125個 | 771萬-1055萬元 |
「兩房連儲物室」 VS 「三房連儲物室」
開價上有兩點特別要提一提買家留意。第一，由於部份高層兩房連儲物室價格，已經高於三房連儲物室的價位，著重空間的準買家寧可選擇低層「三房+儲物室」，也不應選擇「兩房+儲物室」一類，除非你對於「兩房連儲物室」望向啟德體育園情有獨鍾則另作別話，否則「三房+儲物室」的單位，空間會較「兩房+儲物室」大足足150呎。
低座先選擇D座、後選C座
第二，大部份一房單位都集中在低座，如果鍾情低座的準買家，D座及C座之間應該怎樣部署呢? 整體來說，同一層數同一擺位以C座開價較D座為高，唯一是C座的B室，其開價比起D座低一點。由於兩座的擺位相若，日後也沒有太多的景觀可言，故在抉擇上除了B室單位外，同層同面積單位也應該首選D座、次選才是C座。
付款辧法拆解
一房單位可借新按保
今次發展商一共提供了三種付款辦法，主要分為「100天付款」、「200天付款」以及「建築期付款」。當然愈早成交買家可獲取最高折扣額、愈遲成交則獲取較低折扣額。(註: 其支付時間表可參閱下表) 由於最原始的「100天付款」也僅獲5%折扣，實際上跟「建築期付款」的方案相差不算太遠，「The Henley」部份單位 (註: 訂價低於1,020萬元)的一房單位，仍符合「按揭保險」門檻，準買家可考慮「建築期付款」方案上會。
表: The Henley付款辦法
| 支付條款 | 折扣額 | 發展商高成數按揭 | 能否選用按保 | |
| 100天付款辦法 | 簽臨約: 5% 30天後: 5% 100天: 90% | -5% | 不能夠 | 不能夠 |
| 100天付辦辦法+發展商按揭 | -4% | 能夠 | 不能夠 | |
| 100天付款辦法+發展商按揭 (特選單位) | -3% | 能夠 | 不能夠 | |
| 200天付款辦法 | 簽臨約: 5% 30天: 5% 200天: 90% | -4% | 不能夠 | 不能夠 |
| 200天付款辦法+發展商按揭 | -3% | 能夠 | 不能夠 | |
| 建築期付款 | 簽臨約: 5% 30天: 5% 入伙: 90% | -2% | 不能夠 | 能夠 |
| 建築期付款+發展商按揭 | -1% | 能夠 | —- | |
| 建築期付款+發展商按揭 (特選單位) | -0.5% | 能夠 | — |
新按保 VS 發展商高成數按揭
不過值得留意，發展商高成數按揭分開「一按85%」及「二按40%、一二按最高90%」，實際上比「新按保」所需支付首期少，事關若採用「建築期付款」等待「按揭保險」的一房買家，因只有很少量單位的「建期價」可低於800萬以下做到90%按揭，故即使能跌入「新按保」門檻的買家也要留意，你最高只能借到80%按揭，比起發展商需支付首期還要高。因此若想壓縮資金的一房買家，需選用發展商的付款辦法。
一按85%
買家可支付15%的首期，餘額85%向發展商借取一按，比起借取新按保支付20%首期為低，但其息率則相對較高，首三年的息率為3厘、第四至五年則為4厘、而六至二十年則為5厘。因此，若買家採用這種方式上會，謹記必須在三年後馬上進行轉按，否則第四年起的息率較傳統銀行價為高。
二按40%、一二按最高90%
買家亦可考慮向傳統銀行先申請按揭，批出50%-60%按揭後，再向發展商申請最高40%二按，而一二按相加最多不超過90%，同樣地息率跟「一按85%」有點相似，首三年的息率為3厘、第四至五年則為4厘、而六至二十年則為5厘。但值得留意一點，就是二按部份需要進行壓力測試，而且是以最高息口5厘作為基準，再加三厘作為計算，因此縱然可支付較少比例的首期，但其月入要求相對地高。
大單位只能選用發展商高成數按揭
如果訂價超過1,020萬元的單位，(少數一房、全數兩房及三房)，也完全跌出了按保門檻，因此若你有高成數按揭需求，則只能依賴發展商一按或二按。但這裡要特別留意，發展商把部份單位劃為「特選單位」，在選擇100天付款辦法時，搭配發展商高成數按揭時，容許你借取90%，而並不是一般的85%。但怎樣才符合「特選單位」，似乎並非價格愈高才能選用，因為有些訂價較貴的單位，反而不能享用相關付款方式。
表: 能選擇一按90%的特選單位
| 單位 | 涉及樓層 | 訂價 | 100天付款辦法+一按(價格) |
| 2座D室 | 2-6樓、9-10樓、23-25樓、38-39樓 | 1,749.5-1,960.2萬元 | 1,697萬-1,901萬元 |
| 2座E室 | 15-16樓 | 1,898.6萬-1,904.3萬元 | 1,842萬-1,847萬元 |
| 2座F室 | 12-16樓、38-39樓 | 1,333.8萬-1,464.8萬元 | 1,294萬-1,421萬元 |
| 2座G室 | 38-39樓 | 1,097.9萬-1,110.6萬元 | 1,065萬-1,077萬元 |
| 2座H室 | 38-39樓 | 1,089.3萬-1,101.6萬元 | 1,057萬-1,069萬元 |
建築期付款
最後想提出一點，就是「建築期付款」。如果你選用「建築期付款」，再搭配「發展商按揭」的話，你要留意其息率是較「100天付款辦法」及「200天付款辦法」為高，同時部份「特選單位」所獲取的折扣額再少一點。故訂價超出1020萬元，而你又對高成數按揭有需求，需要依賴發展商按揭，同時又希望延遲至入伙時才上會，你要留意自己單位是否跌入「特選單位」界別，還要留意息率的不同。選擇一按的話，最高可以借取85%按揭，首兩年息率3厘，第三年則為4厘，而第4-20年則為6厘；至於選擇二按的話，最高可借取40%二按，同樣地，首兩年息率3厘，第三年則為4厘，而第4-20年則為6厘。
供款實例
我們選取了一個低座C座的E室單位作為例子，面積302呎，訂價為811.8萬元，要留意雖然選用發展商一二按所需支付首期較低，但因起首幾年低息後，之後就會進入高息期，必須要作出轉按才可以，但因兩至三年後償餘貸款額去計，物業需要有一定升幅才能達到轉按門檻。你必須倚賴新按保轉按才可以，否則以全場最平單位也起碼要升值至千萬元以上，才能轉按至傳統銀行，準買家需要自己作出評估。
表: 100天付款辦法(低座C座1樓E室、302呎、訂價811.8萬元)
| 100天付款辦法 | 100天付款辦法+一按85% | 100天付款辦法+二按 | |
| 樓價 | 771萬元 | 779萬元 | 779萬元 |
| 首期 | 40%: 308.4萬元 | 15%: 116.85萬元 | 15%: 116.85萬元 |
| 貸款額 | 60%: 462.6萬元 | 85%: 662.15萬元 | 一按: 467.4萬元 二按: 194.75萬元 |
| 月供 | 18,278元 | 首3年: 36,723元 | 首3年: 29,269元 |
| 入息需求 | 43,776元 | 73,446元 | 69,887元 |
| 第一筆資金 | 338萬元 | 147萬元 | 147萬元 |
| 三年後轉按所需估值 | —- | 1,173萬元(不借按保) 733萬元(借按保) | 1,214萬元(不借按保) 759萬元(借按保) |
表: 200天付款辦法(低座C座1樓E室、302呎、訂價811.8萬元)
| 200天付款辦法 | 200天付款辦法+一按85% | 200天付款辦法+二按 | |
| 樓價 | 779萬元 | 787萬元 | 787萬元 |
| 首期 | 40%: 311.6萬元 | 15%: 118.05萬元 | 15%: 118.05萬元 |
| 貸款額 | 60%: 467.4萬元 | 85%: 669萬元 | 一按: 472.2萬元 二按: 196.75萬元 |
| 月供 | 18,468元 | 首3年: 37,103元 | 首3年: 29,570元 |
| 入息需求 | 44,230元 | 74,206元 | 70,605元 |
| 第一筆資金 | 342萬元 | 149萬元 | 149萬元 |
| 三年後轉按所需估值 | — | 1,185萬元(不借按保) 740萬元(借按保) | 1,227萬元(不借按保) 767萬元(借按保) |
表: 建築期付款辦法(低座C座1樓E室、302呎、訂價811.8萬元)
| 建築期付款辦法+按揭保險 | 建築期付款辦法+一按85% | 建築期付款辦法+二按 | |
| 樓價 | 796萬元 | 804萬元 | 804萬元 |
| 首期 | 10%: 79.6萬元 | 15%: 120.6萬元 | 15%: 120.6萬元 |
| 貸款額 | 90%: 716.4萬元 按保: 35.82萬元 | 85%: 683.4萬元 | 一按: 482.4萬元 二按: 201萬元 |
| 月供 | 29,722元 | 首2年: 37,901元 | 首2年: 30,208元 |
| 入息需求 | 71,184元 | 75,802元 | 75,003元 |
| 第一筆資金 | 110萬元 | 152萬元 | 152萬元 |
| 兩年後轉按所需估值 | — | 1,264萬元(不借按保) 756萬元(借按保) | 1,292萬元(不借按保) 783萬元(借按保) |
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