【THE HENLEY一期揀樓攻略】價單、平面圖、示範單位深入分析! (附影片)

新盤揭開搶攻戰,位於啟德區、由恒基地產發展的「The Henley」也推售。全個項目會分三期推出,其中第一期就推出了高座的一半、以及全數低座單位,合共有479個單位。樓盤位於沐泰街7號,前臨啟德體育園,較毗鄰Monaco能夠享有較開揚的景觀,但其價格也是整區最高。發展商在正式開售前也一連推出了三張價單位,合共196個單位,第一張價單折算高達26,448元,貴絕整個啟德區。所以雖然物業關鍵日期定於2022年4月30日,距離落成期足有11個月,理應可以申請舊按保,但因項目訂價高昂,故實際並不能申請舊按保,更只有少量一房單位符合新按保門檻。我們會按樓盤的位置、景觀、揀樓攻略作一分析,及對價單以至付款辦法給予讀者建議。

快速跳往:首批開價項目背景及特色區內二手市況景觀分析屋苑配套交通配套平面圖揀盤攻略價單及付款辦法攻略

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The Henley資料

樓盤名稱The Henley一期
位置沐泰街7號
單位數目479個
面積186呎-1,350呎
戶型開放式: 208-216呎 (35個)
1房: 296-418呎 (214個)
2房: 505-550呎 (129個)
3房: 696-889呎 (65個)
特色: 186-1,350呎 (36個)
車位122個
校網34校網
關鍵日期2022年4月30日
綠色建築認證評級暫定金級
發展商恒基
項目官方網址https://www.thehenley.com.hk/
示範單位地址中環國際金融中心一期21樓

The Henley 開價

首批96個
折扣額5%
平均呎價27,840元
折扣後售價26,448元
區內二手造價天寰: 20,600元
啟德一號: 21,300元
嘉匯: 21,820元
Oasis Kai Tak: 21,960元
龍譽: 22,460元

項目背景及特色

1998-2006: 啟德機場搬遷後

香港啟德機場在1998年遷往赤鱲角機場後,為市區釋出大遍用地。整個啟德發展區面積高達320公頃,包括了280公頃為「前啟德機場」用地、以及「馬頭角、觀塘及茶果嶺」的海濱地區。2004年至2006年期間,政府開始為啟德區制定發展方向。2007年政府成功透過城規會改劃,核准了《啟德分區計劃大綱圖》,其後區內逐步建公屋「啟晴邨」、「德朗邨」、兩間小學、跑道公園、工業貿易大樓等設施。

2007-2016: 制定大綱圖及提升發展密度

根據《啟德分區計劃大綱圖》,建議把整個啟德區劃為「香港文化體育和旅遊綠茵樞紐」,不單會設置體育城、都會公園等設施;也會在海濱位置預留作公園及海濱長廊。為配合「起動九龍東」計劃,政府把啟德區定為第二個核心商業區,且市場對住屋需求訴求高企,規劃大綱也把區內不同用地劃作商貿用地及私樓發展。2013及2015年,政府進一步放寬區內地積比率,希望可為市場提供更多住宅單位,預計可提供49,900個單位、容納超過134,000人口,同時也會提供逾2454萬呎的商業樓面,估計會吸引99,000個就業人口。

2013-2014: 推出啟德站以東南用地

區內首幅住宅用地在2013年5月推出,屬於沙中線啟德站以東南的兩幅用地,由中國海外投得,當時政府制定了「港人港地」的條款,只限港人購買且在30年期限內只可以售予香港永久居民,其後發展為「啟德一號」;而周邊四幅地也陸續在2014年2月至5月期間,由「建灝地產」、「嘉華」、「保利置業」及「會德豐」投得,並發展為「天寰」、「嘉匯」、「龍譽」及「Oasis Kai Tak」。

: 啟德城中心(啟德站以東南)地價

 啟德一號(I)啟德一號(II)天寰嘉匯龍譽OASIS KAI TAK
地盤面積83,647呎92,409呎94,508呎100,245呎109,244呎82,603呎
可建樓面418,235呎462,045呎519,794呎551,343呎600,836呎413,015呎
中標價22.7億元22.7億元29.11億元29.388億元39.2342億元25.2億元
每呎地價5,428元4,913元5,600元5,330元6,530元6,101元
發展商中國海外中國海外建灝地產嘉華保利置業會德豐

2016-2017: 推出啟德站以南用地

由於啟德區已成為政府供應重心,政府在2016年起繼續加大推地力度,並陸續把「啟德站」以南的用地推出招標。其中兩幅用地分別被「嘉華地產」、及內房「合景泰富」及「龍湖地產」投得,及後發展為「嘉峰匯」及「尚.珒溋」外,其餘四幅均被內房「海航」連環以逾272億元投得,每呎地價更高逾13000元以上,成為市場一時佳話。當時「海航」對外宣稱會作為員工宿舍之用,惜後來集團財困而逐幅地拋售,輾轉落入本地財團「恒基」及「會德豐」手上。

現時推售的「The Henley」就是其中一幅海航沽出的地皮「1K區3號」用地,該幅土地面積121,224呎,最高可建樓面達654,602呎,連同位於「The Henley」位於「1L區3號」地皮一併打包售予恒基,作價高達159.5億元,每呎地價高達15,162元。正因為土地成本較高昂,也成為了發展商高開的一個原因。

2016-2018: 推出啟德站以北用地

除了上述兩區住宅用地外,政府也推出了啟德站以北的住宅及商業用地,其中利福集團投得在啟德站以東北的一幅用地,會發展為「崇光百貨」外,南豐則以巨額246億元投得一幅商業地,創出當時商業地價新高,現發展為「Airside」並陸續招租。而新地投得夾於中間的一幅住宅地,作價也高達251.61億元,地價高達17,776元,令市場嘩然。

: 啟德站以北地價:

 1E21F21F1
地盤面積152,407呎204,990呎178,209呎
可建樓面1,097,325呎1,912,475呎1,415,412呎
中標價73.88億元246.099億元251.61億元
每呎地價6,733元12,868元17,776元
發展商利福國際南豐新地

2018年起: 推出舊機場跑道區用地

自2018年起,除了遠展在馬頭圍附近低價投得商業地,以及曾推出一幅捱近宋皇臺公園的商業地卻流標收回外,政府集中火力在「舊機場跑道」一帶,即「郵輪碼頭」附近用地,前後已累計售出十幅住宅用地。「跑道區」用地可飽覽全海景,故各財團也爭相插旗,只是因應市道有變化,部份以財團形式競投,包括「中國海外」、「信和」、「嘉華」、「會德豐」等。

但在「跑道區」招標過程中,除了一幅位於「4C區5號」的酒店地流標收回外,整個「跑道區」的招標中,最具話題性莫過於高銀金融,事關高銀金融投得一幅位於「4C區4號」商業地後,因市況決定撻訂離場,政府再推出招標也流標收回,其後高銀金融以89億元投得的一幅「4B區4號」住宅地,也因集團財困在2020年5月曾以70.4億元蝕讓,兩個月內又戲劇性賠訂重售,終以34.77億元轉售予另一買家,並訂立日後售樓三七比分紅。

: 跑道區地價(2018年度)

 4B34B4*4B24C34C54B1
地盤面積104,475呎104,497呎97,393呎117,930呎102,043呎103,151呎
可建樓面574,615呎574,733呎594,087呎648,617呎612,256呎722,060呎
中標價83.33億元89.06759億元80.338億元112.6億元98.93億元
每呎地價14,502元15,498元13,523元17,360元收回13,701元
發展商新世界、恒基、會德豐、帝國高銀金融中國海外新地收回新世界、恒基、會德豐、中國海外
用途住宅住宅住宅住宅酒店住宅
*高銀金融於2020年7月以34.77億元蝕讓

: 馬頭圍及跑道區地價(2019年度)

 4C24C4*4C14A1承啟道啟德體育園4A2
地盤面積105,110呎115,089呎102,053呎176,368呎121,375呎197,552呎
可建樓面641,168呎863,165呎714,374呎1,075,840呎344,448呎1,205,062呎
中標價125.9億元111.245億元129.16億元127.398億元24.46億元159.53億元
每呎地價19,636元12,888元18,080元11,842元7,100元13,238元
發展商新世界、恒基、會德豐、華懋、中國海外、帝國高銀金融華潤、保利置業嘉華、會德豐、中國海外遠展中國海外、恒基、嘉華、九倉
用途住宅商業住宅住宅商業住宅
*高銀金融取消交易,政府再推出招標後流標收回

: 宋皇臺站及跑道區地價(2020年度至今)

 啟徳2A4號、5B號及10啟德4E1
地盤面積212,998呎59,719呎
可建樓面1,160,327呎328,453呎
中標價收回42.728億元
每呎地價收回13,009元
發展商收回中國海外
用途商業住宅

2021年後: 釋出啟德區其他供應

雖然「跑道區」僅餘下一幅「4E區2號」住宅未推出招標,但環繞體育園以北一帶,亦即捱近「宋皇臺公園」附近仍有至少八幅用地,已劃作住宅及綜合發展區,未來也可以釋出作住宅發展;以至在傲騰廣場附近也有兩幅地改劃住宅。會德豐在「九龍貨倉」的用地,早年也獲城規會批准興建6座27-28層高的住宅項目,提供911個單位,但發展商因補地價問題暫未有推進,反而申請了作活化工廈。連同這個項目計算在內,全區仍有逾800萬呎樓面可起樓。

: 啟德區潛在供應

 用途地盤面積可建樓面(估計)
4E2住宅乙類117,933呎648,629呎
2A1綜合發展區215,219呎1,398,924呎
2A2綜合發展區67,492呎438,698呎
2B1綜合發展區148,847呎967,506呎
2B2住宅乙類129,257呎840,171呎
2B3住宅乙類120,699呎784,544呎
2B4住宅乙類122,540呎796,510呎
2B5住宅乙類122,540呎796,510呎
2B6住宅乙類118,320呎769,080呎
啟德區未來供應
 用途地盤面積可建樓面(估計)
貨倉商業166,000呎829,000呎
3E1住宅75,877呎341,447呎
3E2住宅41,270呎185,715呎
九龍貨倉附近

區內二手市況

由此可見,我們可知道未來啟德區仍有大量供應,對價格高開的「The Henley」是準買家需要考慮的因素之一。而且環顧區內的二手市場,尤其集中在啟德站以東南的幾個半新盤,也是剛入伙不久的項目,即買即住卻沒有「The Henley」般高企,現時區內二手價位大致徘徊於21,000-22,000元左右。

: 發展項目資料(啟德站以東南)

 啟德一號天寰龍譽嘉匯OASIS KAI TAK
地址沐寧街2號沐寧街1號沐寧街9號沐寧街7號沐寧街10號
座數1期: 8座 2期: 9座7座4座8座8座
單位1,169伙822個930個900個648個
面積1期: 367-1,663呎
2期: 375-2,414呎
232-2,555呎228-2,703呎325-2,193呎275-1,530呎
車位數目196個145個176個149個96個
發展商中國海外建灝地產保利置業嘉華地產會德豐
入伙日期1期: 2017年6月 2期: 2017年7月2018年12月2018年11月2018年8月2018年12月
驗樓得分83分75分57分85分97分
平均呎價21,300元20,600元22,460元21,820元21,960元

《胡.說樓市》評析

1. 景觀屬啟德站以南較具保障的屋苑

現時推售的新盤主要集中在「啟德站以南」,地價相對較高昂的幾個項目。論排位,「尚.珒溋」、「嘉峰匯」及「The Henley」的景觀較為開揚,其中「The Henley」位於沐泰街的單邊位置,其方位正好跟對面的體育園正望,故可以望到較開揚的景色。

: 發展項目資料(啟德站以南)

 嘉峰匯尚.珒溋MonacoGrande Monaco
地址沐泰街9號沐泰街11號沐泰街12號沐泰街12號
座數10座7座2座1座(另設4低座)
單位1,006個667個399個247個
面積287-3,268呎332-2,566呎280-1,394呎332-1,679呎
車位數目117個178個110個
發展商嘉華地產合景泰富、龍湖地產會德豐會德豐
關鍵日期2021年11月2021年11月2022年12月2022年12月
平均呎價22,887元24,310元22,669元23,795元

景觀望體育園(向東南)

樓盤的東南面,包括2座的「A-D室」均扭向這個方向,日後會透過前方的商業部份望向「啟德體育園」一帶,可說是樓盤的最一線之選。不過海景是否一定最有保障呢? 前提也視乎「啟德體育園」的高度、其場館的發展如何。根據規劃文件所見,「The Henley」主要望向樓高約46米的「室內體育館大樓」,該場館主要會設4,000個固定座位的主場外,另備可容納400名觀眾的副場,進行籃球、排球、羽毛球,乒乓球和武術等運動;以及打側會望到可開合上蓋的體育館,而其高度則達70米,會提供一個50,000個座位及可開合上蓋的體育館,以便舉辦大型國際體育賽事及文娛活動。因此,選擇20樓以上始有較開揚的海景,否則也要望少量體育園景觀。

啟德體育園
啟德體育園
啟德體育園橫切面

被太子道東一帶項目阻擋(向西北)

樓盤西北面,包括2座「A室」(主人套房) 及「E室」均會朝向西北方向。現時都是開揚無阻擋的景觀,但日後會隨著政府把相關土地招標及起樓而對景觀有少量阻擋,包括現時規劃作「2A區1號」、「2A區2號」、「2B區1號」綜合發展區;「2B區3-6號」住宅用地,其高度足有100-135米,可以把幾個單位的景觀阻擋。下方的構想圖,右下方的住宅大約反映日後這個區分的發展狀況。

啟德未來構想圖

內園或樓景

至於其他單位則主要望內園景為主,部份會望向「嘉峰匯」的背面,包括2座高座的「F-J室」以及全數的低座,都會以自己的內園為主。景觀並不算十分突出。

內園景

屋苑配套

採用新技術

位處地盤邊界可享較開揚景觀,但也有一些單位卻未能享有靚海景,故發展商也在內櫳上作出提升。早前我們在特約分享中也指出過,該盤用了三大技術在香港住宅上,包括冷氣機散熱器的擺位、高座設有能殺滅新冠病菌的衣帽間、以及門柄用上一些磁石鎖,並配以防塵裝置。至於單位內櫳則採用了暗燈槽,變相可以擴闊了樓底空間感,而大廈外型也呈流線形設計,增加了大廈的美感。當然這些裝置是否值得高溢價,則要視乎準買家自己作出衡量。

交通配套

屋苑附近沒有小巴及巴士接駁

「The Henley」位於「啟德站以南」的新發展區,暫時周邊並沒有任何小巴及巴士線路接駁。最近的巴士線也要倚賴在「德朗邨」外的三條巴士線。由樓盤行過去需時約五分鐘,全程沒有瓦遮頭,下雨天或太陽猛烈時會較狼狽。三條巴士線,分別一條由啟業至旺角的九巴「24號」,由早上5:50開出首班車,尾班車23:30,每二十分鐘一班車,會經過九龍城、洗衣街及亞皆老街一帶;另一條線則由德福花園開出的「5D」,會經過土瓜灣、前往黃埔,但要留意在早上十時後至下午三時間並不提供服務,而尾班車也在19:35。還有新巴「641號」可以接駁過中上環一帶,終點站在中環港澳碼頭,平日周一至周五的服務時間為早上6:55至晚上20:10;周六則尾班車提前至18:20,每程10.5元。

巴士地點服務時間車費
24九龍城、旺角5:50-23:305.1元
5D德福花園、土瓜灣、黃埔6:15-10:00及15:05-19:355.8元
641中環、上環周一至五: 6:55-20:10
周六: 6:55-18:20
10.5元

純粹倚港鐵「啟德站」

區內居民主要依賴港鐵出入,屯馬線「啟德站」開通後,令區內居民不用行十五分鐘前往「彩虹站」,而可以經「啟德站」轉乘至「鑽石山站」,變相縮短了出行的時間。不過要留意,在Oasis Kai Tak連接過去「尚珒溋」的通道仍在施工中,故暫時要稍為繞路前往「啟德站」D出口,但急步行約五分鐘至八分鐘左右也能前往站口。

高架單軌鐵路方案否決

至於未來情況會否改善? 還看政府怎樣推動整個啟德區的交通接駁。政府自2009年起曾研究興建九龍東環保連接系統,透過高架架空的單軌鐵路,把啟德區跟九龍灣及觀塘連接起來,當時預計在2023年可以啟用。最初的如意算盤時,高架輕軌鐵路會設有十二個站,包括由港鐵「九龍灣站」開出,經傲騰廣場附近的「海濱道站」,轉入「九龍灣商貿區站」、「啟祥道站」,延伸至「麗晶花園站」,之後去到啟德附近的「車站廣場站」、「體育場館站」、「都會公園站」,並前往舊機場跑道附近,「跑道休閑區站」、「郵輪碼頭站」,最後再通往觀塘工業區「觀塘碼頭站」,終點在港鐵「觀塘站」。惜最後因工程施工的難度,在2020年施政報告後,發展局局長正式否決了方案,表示會增設巴士及專線小巴,但詳情仍有待官方公布。

其他配套

購物消費配套匱乏

現時區內也沒有太多的購物商場,最近也只能倚賴「啟晴邨」的商場,內設一些小型食肆及超級市場,或者可以步行約十五分鐘前新蒲崗「譽.港灣」的「Mikiki」。「Mikiki」商場原本開設了由「啟德站」接駁至商場的巴士服務,但在2020年已被路政署駁回申請,巴士路線也取消了。

配套改善需時

當然,未來配套會否改善,因為根據規劃大綱,除了「啟德站」外的車站廣場,未來會增設購物設施,建有樓高不超過兩層的「商店及服務行業」及「食肆」外,政府也研究在啟德區下設置「地下街」,連同日後利福「SOGO」,可為區內帶來更多消費新地點。

校網34

值得注意的是,雖然啟德區的版圖伸延至九龍灣及觀塘一帶,但以校網劃分則跌入34區校網,為家長趨之若騖的傳統名校網。較著名的學校包括「協恩」、「馬頭涌官小」等等。

: 34區小學校網

學校名稱

學校類資助類自行分配學位學額
保良局何壽南小學男女資助75
九龍靈光小學男女資助25
農圃道官立小學 男女官立

50
馬頭涌官立小學男女官立

63
聖公會聖十架小學男女資助63
陳瑞祺(喇沙)小學

男女資助75
聖公會牧愛小學男女資助38
協恩中學附屬小學資助45
聖公會聖匠小學男女資助38
合一堂學校男女資助50
基督教香港信義會紅磡信義學校男女資助25
九龍婦女福利會李炳紀念學校男女資助25
天主教領島學校男女資助50
獻主會小學男女資助63
聖羅撒學校資助60
中華基督教會灣仔堂基道小學(九龍城)男女資助38
獻主會聖馬善樂小學男女資助38

胡.說評分

在衡量及歸納各項因素後,我們《胡.說樓市》編輯團隊均認為,HENLEY交通有鐵路優勢;景觀保障也相對大一點,故可給予4分;間隔未算多元化,也欠缺了大單位,故給予2分;生活配套不完善,值1分。因此若以20分為滿分的話,我們《胡.說樓市》編輯團隊共給予樓盤11分。

《胡.說樓市》團隊評分

位置及交通4分
配套1分
間隔2分
景觀4分
總分11分
註: 由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。

平面圖揀盤攻略

The Henley 平面圖
The Henley平面圖

發展商把The Henley分開三期推出,其中第一期就推出了其中一座的一半(第二座)高座,以及全數低座(A-D座),合共提供479個單位,以營造樓盤罕有感。479個單位中,除了設有36個特色單位外,其餘還還分為開放式、一房、兩房、三房戶型。我們會按各款開則闡述其揀樓部署。

開放式單位(35個)

The Henley一期只得35個開放式單位,面積由208呎-216呎,全數分布低座G室(208呎)及低座H室(216呎)。景觀都朝向「遠洋里北」,也就是「嘉峰匯」的高座物業,所以怎樣揀選應該看內櫳而定。面積較大一點的,洗手間會比較方正一點,令浴缸佔比大一點外,因為單位位處單邊需攤一力攤分200毫米厚度的外牆,但其好處卻是多了一扇側窗,可以跟露台作對流增加通風度。

一房單位(214個)

The Henley一期共有214個一房單位,佔全盤479個單位的45%,面積由296-418呎,位置上分布高座三柱包括「2座G室」、「2座H室」及「2座J室」;另於低座A-D室的「A、B、C、D、E、F室」。可能準買家會覺得花多眼亂,究竟應該怎樣作擇呢? 我們會建議問自己五個問題來逐步收窄選擇範圍。

問題1: 選擇高座或低座?

選擇高座的單位,毫無疑問其景觀一定較低座優勝,因為低座單位只得六層,當中低座ABC室均望屋苑內園、而DEF室則望向「遠洋里北」,也跟開放式單位相同,只能望向「嘉峰匯」的高座物業,可以說基本上沒有什麼景觀可言。如果選擇高座單位,其一房則分布於「2座G、H、J室」,景觀會相對開揚,但因其方位也是朝向「嘉峰匯」,但卻可稍為望到「啟德站」方位的景觀。其次選擇高座單位買家,其房間會附設了「殺菌衣帽間」。這個被發展商視為全港首創的技術,聲稱可以殺滅細菌、除味及新冠病毒,就只有高座的物業才有提供;反觀低座單位卻沒有相關設備。

問題2: 高座中,選擇「2座G室及H室」或「2座J室」?

如果放眼高座單位,在「2座G室及H室」(379-380呎)、以及「2座J室」(417呎-418呎)又該如何選擇呢? 兩者分別在於「2座G室及H室」屬設有活動趟門設計的房間,可不需招呼朋友時,全打開變為開放式單位,其缺點是洗手間屬黑廁類別;反觀「2座J室」單位則屬全盤唯一設有非黑廁類的一房戶型,但卻因入門口設有約33呎的玄關位,令客飯廳面積反比「2座G及H室」為細。還有一點要提一提,部份「G室」及「H室」;以及「2座J室」高低層各自會相差一呎,內櫳是沒有分別的,故謹記「揀細不揀大」。

 2座G室(380呎)2座H室(379呎)2座J室(417呎) *1-37樓2座J室(418呎) *38-40樓
客飯廳+廚房170呎170呎147呎147呎
玄關33呎33呎
洗手間35呎35呎41呎41呎
主人房+衣帽間111呎111呎108呎108呎
露台22呎22呎22呎22呎
選擇活動一房次選活動一房首選非黑廁首選非黑廁次選

問題3: 低座A-D座中,應選擇「A、B、C、D、E、F室」?

如果認為殺菌衣帽間作用不大,又或者發展商會因此抬高價位;以及不介意景觀因素,則可以把選擇收窄至低座一房。大致上低座A-D室的「A、B、C、D、E、F室」及低座D座的「H室」類別,內裡可以細分為兩類,一類為客套兩用設計(A、C室);另一類為非套廁設計(B、D、E、F室)。兩款則各有各優劣,例如客套兩用好處是睡房有洗手間,但缺點卻是招呼朋友到訪家中,朋友需先經睡房進入洗手間,會影響了主人家的私隱;至於非套廁設計的單位,你會發現樓書中其浴室有一邊牆身非實心牆,有機會是磨砂玻璃,未知如廁時會否若隱若現?

問題4: 低座中,有兩柱提供客套兩用則,應選擇「A室」或「C室」?

客套兩用的一房則,面積較細的「A室」(320呎)跟面積較大的「C室」(321呎),相差一呎。但實情內櫳面積完全相同,長型客飯廳有140呎,外接22呎露台,而睡房則80呎,套則面積約29呎。兩個單位的客飯廳外牆均連接後樓梯的公共面積,相信唯一分別是睡房緊貼毗鄰單位的牆身,厚度不一所致,故應該要「揀細不揀大」(先A後C)。

 低座A-D座A室 (320呎)低座A-D座C室 (321呎)
客飯廳+廚房140呎140呎
洗手間29呎29呎
主人房80呎80呎
露台22呎22呎
選擇低座客套兩用一房首選低座客套兩用一房次選

問題5: 低座中,有四柱提供非套房開則,應該選擇「B室」、「D室」、「E室」或「F室」?

如果選擇低座中非套房開則的單位,面積分別由「B室」(296呎)、「E室」、「F室」(302呎)、「D室」(331呎)、以及還有低座D座的「H室」(321呎)。撇除低座D座的「H室」不計算(因其弧型主人房難以計算面積),其餘幾柱單位,主要分別反映在客飯廳的面積大細,其中位處單邊D室反而不用攤分來自電梯的厚牆身,其廚房擺位可達至L型,整體空間較其他幾柱為寬敞,它也是幾柱中唯一睡房設有側窗,有助跟主窗形成對流效果,且房間面積也較其他幾柱大了十多呎。

 低座B室 (296呎)低座D室 (331呎)低座E室 (302呎)低座F室 (309呎)
客飯廳+廚房118呎158呎138呎138呎
洗手間27呎26呎26呎26呎
主人房75呎85呎70呎70呎
露台22呎22呎22呎22呎
選擇均等房大廳大(首選)均等均等

兩房單位(129個)

純兩房按樓價排序

The Henley一期共有129個兩房單位,面積由505-550呎,全數位於高座,分布於四柱單位之中,但大致可以細分為「純兩房」(2座F室)、以及「2房連儲物室」(2座B、C、D室)。由於全盤只提供一柱「純兩房」類別,其面積505呎也是兩房的入場戶型,其方位也偏向於東北,望向「嘉峰匯」方向,如果閣下認為沒有儲物室的需要,則可直接選擇這類「純兩房」戶型,按樓價高至低排序便可作出抉擇。

兩房連儲物室首選「D室」、次選「B及C室」

反觀在三柱的「兩房連儲物室」開則,又應該怎樣作出抉擇呢? 三柱「兩房連儲物室」均向東南,望向被視一線的「啟德體育園」,景觀條件也均等下,論內櫳條件似乎面積較細的「D室」(546呎),會比起「B及C室」(550呎)為佳,原因是「D室」單位的浴室並非黑廁,也是全盤唯一非黑廁的兩房;反觀「B及C室」均為黑廁。「D室」單位除了在客飯廳略細了6呎、以及睡房略細4呎,基本分別不大,故我們認為在揀樓中應首選「D室」、次選「B及C室」。

 高座B室高座C室高座D室
客飯廳+廚房180呎180呎174呎
洗手間44呎44呎42呎
主人房138呎138呎134呎
睡房61呎61呎61呎
儲物室22呎22呎22呎
走廊22呎22呎22呎
露台22呎22呎22呎
選擇次選次選首選

三房單位(65個)

三房連儲物室(2座E室)屬非黑廁

The Henley一期共有65個三房單位,面積由696-889呎,分布於兩柱單位,分別三房連儲物室單位的「2座E室」(696呎)、以及三房一套連工人房及工人廁的「2座A室」(889呎)。這兩柱的房間均設有弧型設計,有助擴闊引入室內的視野,但「2座E室」單位向西北,雖然前方暫沒有什麼阻擋,但實情不遠處的用地,日後也會發展作住宅用途,其高度達100-135米高,會把「2座E室」的景觀阻擋。反觀「2座A室」單位則只有主人房會受阻擋。不過若論內櫳的另一特色,則「2座A室」屬非黑廁類別,而「2座E室」則只有主人套廁非黑廁,而客廁仍屬黑廁。

2座E室」揀高不揀低

值得一提就是,三房連儲物室的單位,該柱的最低層1樓E室,面積為705呎,比起2-40樓的E室,面積696呎大了約9呎,如果細心比較兩款單位,分別是1樓單位毗鄰較多公共設施,需要一力承擔該部份面積,故在這柱單位的揀樓策略上,應該是「揀高不揀低」。


價單及付款辦法攻略

開價暫冠絕啟德區

發展商在2021年5月8日開售前一共出了三張價單,開價卻是貴絕整個啟德新發展區。第一張價單推出了96個單位,扣除最高5%的折扣額後,即供均價26,448元,衍蓋了高座及低座D室座的單位;而第二張價單加推了50個單位,折實均價再上調至27,408元,今次則主力推高座部份高層單位、以及低座C座;其後第三張價單,因水只涉及高座單位,其即供均價再扯高至27,718元。如果純粹計算回報率,暫時我們只能依賴「Oasis Kai Tak」、「嘉匯」等租值來作衡量,區內呎租大約38-41元呎,在未扣除管理費外,平均回報只有約1.7厘,值得準買家在入市前作為參考。

: 啟德區新盤首批開售價

 推售時間平均呎價(即供)
The Henley2021年5月26,448元
Grande Monaco2021年2月23,795元
Monaco2021年1月22,669元
嘉峰匯2019年12月22,887元
尚珒溋2019年9月24,310元
Oasis Kai Tak2017年9月20,225元
天寰2017年5月17,888元
龍譽2017年3月19,808元
嘉匯2017年2月18,381元
啟德一號2016年9月15,137元

: The Henley價單(高座)

 第一張價單第二張價單第三張價單
A室(889呎)2,656萬-2,772萬元 (3個)2,942萬元 (2間)
D室(546呎)1,688萬-1,862萬元 (6間)1,662萬-1,694萬元 (4間)1,708萬-1,778萬元 (10間)
E室(696呎)1,804萬-1,809萬元 (2間)1,775萬-1,862萬元 (15間)
F室(505呎)1,240萬-1,275萬元 (8間)1,316萬-1,355萬元 (10間)1,311萬-1,407萬元 (11間)
G室(380呎)929萬-996萬元 (22間)1,025萬-1,055萬元 (7間)
H室(379呎)924萬-989萬元 (22間)1,017萬-1,047萬元 (7間)

: The Henley價單(低座)

 第一張價單 (低座D座)第二張價單 (低座C座)第三張價單
A室(320呎) 2-6樓833萬-859萬元854萬-871萬元
A室(298呎) 1樓829萬元839萬元
B室(296呎) 2-6樓774萬-797萬元776萬-789萬元  
B室(274呎) 1樓771萬元766萬元
C室(321呎) 2-6樓819萬-844萬元823萬-847萬元
C室(299呎) 1樓816萬元819萬元
D室(331呎) 1-6樓820萬-853萬元837萬-870萬元
D室(309呎) 地下980萬元
E室(302呎) 1-6樓756萬-786萬元771萬-802萬元
E室(280呎) 地下915萬元
F室(299呎/302呎) 1-6樓749萬-778萬元771萬-802萬元
H室(321呎) 1-6樓823萬-856萬元

: 首三張價單戶型分布

 伙數即供價
三房一套+工人房及工人廁5個2,656萬-2795萬元
三房+儲物室17個1,775萬-1,862萬元
兩房+儲物室20個1,662萬-1,862萬元
純兩房29個1,240萬-1,407萬元
一房125個771萬-1055萬元

「兩房連儲物室」 VS 「三房連儲物室」

開價上有兩點特別要提一提買家留意。第一,由於部份高層兩房連儲物室價格,已經高於三房連儲物室的價位,著重空間的準買家寧可選擇低層「三房+儲物室」,也不應選擇「兩房+儲物室」一類,除非你對於「兩房連儲物室」望向啟德體育園情有獨鍾則另作別話,否則「三房+儲物室」的單位,空間會較「兩房+儲物室」大足足150呎。

低座先選擇D座、後選C座

第二,大部份一房單位都集中在低座,如果鍾情低座的準買家,D座及C座之間應該怎樣部署呢? 整體來說,同一層數同一擺位以C座開價較D座為高,唯一是C座的B室,其開價比起D座低一點。由於兩座的擺位相若,日後也沒有太多的景觀可言,故在抉擇上除了B室單位外,同層同面積單位也應該首選D座、次選才是C座。


付款辧法拆解

一房單位可借新按保

今次發展商一共提供了三種付款辦法,主要分為「100天付款」、「200天付款」以及「建築期付款」。當然愈早成交買家可獲取最高折扣額、愈遲成交則獲取較低折扣額。(註: 其支付時間表可參閱下表) 由於最原始的「100天付款」也僅獲5%折扣,實際上跟「建築期付款」的方案相差不算太遠,「The Henley」部份單位 (註: 訂價低於1,020萬元)的一房單位,仍符合「按揭保險」門檻,準買家可考慮「建築期付款」方案上會。

: The Henley付款辦法

 支付條款折扣額發展商高成數按揭能否選用按保
100天付款辦法簽臨約: 5%
30天後: 5%
100天: 90%
-5%不能夠不能夠
100天付辦辦法+發展商按揭 -4%能夠不能夠
100天付款辦法+發展商按揭 (特選單位) -3%能夠不能夠
200天付款辦法簽臨約: 5%
30天: 5%
200天: 90%
-4%不能夠不能夠
200天付款辦法+發展商按揭 -3%能夠不能夠
建築期付款簽臨約: 5%
30天: 5%
入伙: 90%
-2%不能夠能夠
建築期付款+發展商按揭 -1%能夠—-
建築期付款+發展商按揭 (特選單位) -0.5%能夠

新按保 VS 發展商高成數按揭

不過值得留意,發展商高成數按揭分開「一按85%」及「二按40%、一二按最高90%」,實際上比「新按保」所需支付首期少,事關若採用「建築期付款」等待「按揭保險」的一房買家,因只有很少量單位的「建期價」可低於800萬以下做到90%按揭,故即使能跌入「新按保」門檻的買家也要留意,你最高只能借到80%按揭,比起發展商需支付首期還要高。因此若想壓縮資金的一房買家,需選用發展商的付款辦法。

一按85%

買家可支付15%的首期,餘額85%向發展商借取一按,比起借取新按保支付20%首期為低,但其息率則相對較高,首三年的息率為3厘、第四至五年則為4厘、而六至二十年則為5厘。因此,若買家採用這種方式上會,謹記必須在三年後馬上進行轉按,否則第四年起的息率較傳統銀行價為高。

二按40%、一二按最高90%

買家亦可考慮向傳統銀行先申請按揭,批出50%-60%按揭後,再向發展商申請最高40%二按,而一二按相加最多不超過90%,同樣地息率跟「一按85%」有點相似,首三年的息率為3厘、第四至五年則為4厘、而六至二十年則為5厘。但值得留意一點,就是二按部份需要進行壓力測試,而且是以最高息口5厘作為基準,再加三厘作為計算,因此縱然可支付較少比例的首期,但其月入要求相對地高。

大單位只能選用發展商高成數按揭

如果訂價超過1,020萬元的單位,(少數一房、全數兩房及三房),也完全跌出了按保門檻,因此若你有高成數按揭需求,則只能依賴發展商一按或二按。但這裡要特別留意,發展商把部份單位劃為「特選單位」,在選擇100天付款辦法時,搭配發展商高成數按揭時,容許你借取90%,而並不是一般的85%。但怎樣才符合「特選單位」,似乎並非價格愈高才能選用,因為有些訂價較貴的單位,反而不能享用相關付款方式。

: 能選擇一按90%的特選單位

單位涉及樓層訂價100天付款辦法+一按(價格)
2座D室  2-6樓、9-10樓、23-25樓、38-39樓1,749.5-1,960.2萬元1,697萬-1,901萬元
2座E室15-16樓1,898.6萬-1,904.3萬元1,842萬-1,847萬元
2座F室12-16樓、38-39樓1,333.8萬-1,464.8萬元1,294萬-1,421萬元
2座G室38-39樓1,097.9萬-1,110.6萬元1,065萬-1,077萬元
2座H室38-39樓1,089.3萬-1,101.6萬元1,057萬-1,069萬元

建築期付款

最後想提出一點,就是「建築期付款」。如果你選用「建築期付款」,再搭配「發展商按揭」的話,你要留意其息率是較「100天付款辦法」及「200天付款辦法」為高,同時部份「特選單位」所獲取的折扣額再少一點。故訂價超出1020萬元,而你又對高成數按揭有需求,需要依賴發展商按揭,同時又希望延遲至入伙時才上會,你要留意自己單位是否跌入「特選單位」界別,還要留意息率的不同。選擇一按的話,最高可以借取85%按揭,首兩年息率3厘,第三年則為4厘,而第4-20年則為6厘;至於選擇二按的話,最高可借取40%二按,同樣地,首兩年息率3厘,第三年則為4厘,而第4-20年則為6厘。

供款實例

我們選取了一個低座C座的E室單位作為例子,面積302呎,訂價為811.8萬元,要留意雖然選用發展商一二按所需支付首期較低,但因起首幾年低息後,之後就會進入高息期,必須要作出轉按才可以,但因兩至三年後償餘貸款額去計,物業需要有一定升幅才能達到轉按門檻。你必須倚賴新按保轉按才可以,否則以全場最平單位也起碼要升值至千萬元以上,才能轉按至傳統銀行,準買家需要自己作出評估。

: 100天付款辦法(低座C座1樓E室、302呎、訂價811.8萬元)

 100天付款辦法100天付款辦法+一按85%100天付款辦法+二按
樓價771萬元779萬元779萬元
首期40%: 308.4萬元15%: 116.85萬元15%: 116.85萬元
貸款額60%: 462.6萬元85%: 662.15萬元一按: 467.4萬元
二按: 194.75萬元
月供18,278元首3年: 36,723元首3年: 29,269元
入息需求43,776元73,446元69,887元
第一筆資金338萬元147萬元147萬元
三年後轉按所需估值—-1,173萬元(不借按保)
733萬元(借按保)
1,214萬元(不借按保)
759萬元(借按保)

: 200天付款辦法(低座C座1樓E室、302呎、訂價811.8萬元)

 200天付款辦法200天付款辦法+一按85%200天付款辦法+二按
樓價779萬元787萬元787萬元
首期40%: 311.6萬元15%: 118.05萬元15%: 118.05萬元
貸款額60%: 467.4萬元85%: 669萬元一按: 472.2萬元
二按: 196.75萬元
月供18,468元首3年: 37,103元首3年: 29,570元
入息需求44,230元74,206元70,605元
第一筆資金342萬元149萬元149萬元
三年後轉按所需估值1,185萬元(不借按保)
740萬元(借按保)
1,227萬元(不借按保)
767萬元(借按保)

: 建築期付款辦法(低座C座1樓E室、302呎、訂價811.8萬元)

 建築期付款辦法+按揭保險建築期付款辦法+一按85%建築期付款辦法+二按
樓價796萬元804萬元804萬元
首期10%: 79.6萬元15%: 120.6萬元15%: 120.6萬元
貸款額90%: 716.4萬元 按保: 35.82萬元85%: 683.4萬元一按: 482.4萬元
二按: 201萬元
月供29,722元首2年: 37,901元首2年: 30,208元
入息需求71,184元75,802元75,003元
第一筆資金110萬元152萬元152萬元
兩年後轉按所需估值1,264萬元(不借按保)
756萬元(借按保)
1,292萬元(不借按保)
783萬元(借按保)

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