【按揭陷阱】廚廁對調真係唔批? 395呎新居屋點間兩房? (附影片)

早前曾有傳居屋單位廚廁對調,終致銀行拒批按揭,究竟銀行根據甚麼準則來審批按揭? 點樣裝修先會中伏? 我們順道帶大家睇一個395呎新居屋間兩房的實例!

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銀行為何上門估價?

為什麼一個單位的間隔改動,銀行會知道呢? 背後就要視乎銀行是否入屋做估價、又或者物業本身是否有不良記錄,而一般村屋、樓齡高(如30年以上的)唐樓、豪宅等,都有較大機會被銀行要求上門估價。

有些人說大型銀行一定會入屋估價,其實也不一定,最主要看銀行委託了哪一間測量師行進行估值。有些銀行則會「抽樣」入屋,例如部分銀行處理100個個案中,會抽出20至30個個案入屋估價,所以銀行會否派員上門估價,某程度上是視乎「彩數」。

拒批按揭高危: 改動主力牆

一旦銀行上門估價,發現單位有未入則的間隔改動,是否代表銀行一定拒批按揭? 其實也不一定。市場並沒有劃一準則,因為各銀行有不同取態,但有幾類物業都被業界定為「高危」。第一,但凡改動主力牆的單位,因為會影響單位結構及其他業主,意味銀行承擔的風險很大,所以拒批按揭的機會同樣很大。第二,如果單位曾有違規改動,曾被執法部門發出清拆令要求還原,即有「黑歷史」的話,同樣銀行也未必會批按揭,而單位是否有清拆令,則透過普通查冊都可得知。

拒批按揭高危:

  • 曾改動主力牆
  • 曾收屋宇署清拆令,要求還原單位裝修

最大可能: 銀行照批按揭,但要求簽承諾書

一般家居間隔改動,我們也未必匯入則,雖然此舉未必符合條例,但如果這些改動,經銀行評估後認為「還原成本」佔貸款額的比例有限,只要業主願意簽署一份「承諾書」,也就是當相關執法部門提出還原要求時,業主肯還原的話,銀行則會繼續按估價批出貸款。

當然,不同銀行有不同取態,我們曾經有朋友的單位,雖然屬於流通量高的屋苑,但被銀行抽中上門估價,而且被發現原業主擅自將梗廚改成開放式廚房,最終銀行決定從貸款額上扣減還原成本,導致朋友要額外抬錢上會。


新居屋裝修參考: 395呎戶型變兩房

今次阿沙帶大家睇的,是395呎的新居屋單位,受窗戶與空間的限制,大部分業主都只會選擇將單位間一房一廳,否則兩間房將獨佔全屋窗戶,屆時客廳的光線會被完全遮蓋。不過,今次的單位卻間出兩房,全因戶主將廚房改作開放式廚房,騰出的空間就用作第二間睡房。

客廳: 用盡全屋長度、自然光滿佈!

阿沙打開大門,就已能看到單位的客飯廳,由鋁窗至大門,整個客飯廳都佔據了全屋的長度,讓自然光能滲透客廳每個角落。盡量擴闊客飯廳的空間,全因戶主是音樂教師,所以客廳要較多空間授課。

阿沙最欣賞的是客廳結合不同物料,包括仿木地板、水泥石牆紙、皮革元素等,視覺上有很多層次。

另外,設計師於原則廁所的位置,偷了一些空間放置入牆鞋櫃,並用條子圍身包覆,令客廳設計更歸一。鞋櫃內藏可旋轉的活動鞋架,方便戶主放置高筒的鞋子。

客廳: 用盡全屋長度、自然光滿佈!
客廳結合不同物料
鞋櫃內藏可旋轉的活動鞋架,方便戶主放置高筒的鞋子。

廁所:改於原則廚房位置

至於廁所放在哪裡? 就是原則的廚房位置。廁所以黑色為主調,主要鋪上古銅線紋磁磚,感覺型格且高雅,但由於廚廁對調需要延長喉管,所以企缸及馬桶需要加高,方便去水。

阿沙最欣賞的地方,是馬桶放置的位置。因為馬桶放在廁所門後的凹位,即使戶主平日要打開廁所門通風,外面亦不會立刻看到馬桶。

廁所以黑色為主調,主要鋪上古銅線紋磁磚
馬桶放在廁所門後的凹位

廚房: 改成開放式

既然原則廚房轉為廁所,廚房索性改為開放式以節省空間。開放式廚房放置於大門旁邊,與大門同用深灰色,讓整個空間融為一體,但要注意的是,由於抽油煙機不是放在窗旁,所以設計師要用櫃、假天花遮蓋直駁廁所鋁窗的氣喉,而且要加裝加速器,感覺略嫌麻煩。

廚房: 改成開放式
假天花遮蓋直駁廁所鋁窗的氣喉

兒子睡房: 原則廁所

至於原則廁所的位置,就改為兒子的睡房,空間不大,但勝在五臟俱全,睡床底是小衣櫃,增加收納量,以深木色為主調,但始終原則是廁所,所以窗外盡是公家喉管,而且經過時間洗禮後,樓上來去水喉管滲漏就會直接影響睡房,是一大隱憂。

兒子睡房: 原則廁所
所以窗外盡是公家喉管

主人房: 空間不大,僅夠放床

另外,原則睡房的位置則沒有改動,作為主人房,但始終空間不大,僅夠放置雙人床及入牆衣櫃,沒有半點走動的空間。在有限面積內,要盡量擴大客廳空間,就唯有犧牲睡房空間,這個就要個人取捨了。

主人房: 空間不大,僅夠放床

設計單位資料

設計師Katrina Yip / Tade Design Group
屋苑新居屋
實用面積395呎

裝修費用

清拆及清運$16,000
機電工程$63,000
油漆$65,000
泥水$112,500
木器$186,000
水喉$59,000
鐵器及玻璃$7,000
訂製傢俱$143,000
廚櫃$65,000
工程總價$716,500

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