在辣稅影響下，近年新盤主導了市場，當中有不少發展商都透過提供高成數按揭，來增加樓盤的吸引力，但相反，準買家唯有先選擇建築期付款，入伙時再借取新按揭保險，才能壓縮首期開支，但原來建築期付款有不少陷阱，例如估價不足，究竟如何配合新按保使用？
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快速跳往：新盤付款辦法種類、如何配搭建期付款與新按保
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新盤付款辦法種類
一般來說，我們購買一手新盤的付款辦法，大致可以分為「即供」或「建築期付款」，兩者分別在於支付尾數的時間。
- 即供: 「即供付款」需要買家在短時間內上會，往往在售樓處簽訂合約時會先放低約5%訂金，在簽定臨時買賣合約後的一段時間再多支付一定金額，並規定在簽定臨時買賣合約後的六十天左右就需要成交，這也意味買家需要簽約後，馬上尋找銀行申請按揭。由於很多時物業仍未落成，故買家在物業落成前已經需要供樓，對於一些正租樓而待物業入伙的人，有可能需面對雙重負擔。不過由於買家願意提前上會，發展商也願意提供較高折扣予買家。
- 建築期付款: 「建築期付款」則容許買家放低少量首期後，待物業落成時才找清尾數。部份發展商則會在「建築期付款」之上，提供一些彈性予買家，如果能夠提前成交，則會給予買家一些現金回贈。「建築期付款」對於一些投資者來說特別吸引，因為他們只需放低少量訂金，在樓花期內完全不用供款，同時也可抵銷額外印花稅禁售期，待物業落成有升值時就差不多可以放售。
即供 VS 建築期付款
| 即供 | 建築期付款 | |
| 所需首期 | 較高 | 較少 |
| 上會時間 | 60天左右內 | 物業落成時 |
| 好處 | 獲取較高折扣 | 少首期博升幅 |
| 壞處 | 租樓住買家有雙重負擔 | 樓價跌需補差價 |
建築期付款+新按揭保險FAQ
因為新按揭保險政策的實施，令「建築期付款」多了一重吸引力。因為根據新按保政策，物業需要落成時才可以申請。新按揭保險政策是特首林鄭月娥在《施政報告》2019提出的政策，規定物業1,000萬以下的物業可以借取最高80%按揭；而800萬以下則可以借取最高90%。當然如果銀碼符合的話，買家也可選擇「舊按揭保險計劃」，即600萬元以下物業最高借80%；而400萬以下最高借90%。如果對這個議題有興趣，我們早前也寫過一篇文章簡介。正因為這一個規定，令買家在申請新按保時出現了不少問題。我們嘗試歸納三大FAQ，方便大家理解。
比較按揭保險
| 新按揭保險 | 舊按揭保險 | |
| 樓價 | 1000萬以下: 80% 800萬以下: 90% | 600萬以下: 80% 400萬以下: 90% |
| 物業種類 | 現樓 | 樓花期少於一年 |
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問題1: 我在選擇建築期付款，如果物業在落成時，估值不足，我需否抬錢上會?
- 原因: 建築期付款差價不大: 雖然部份新盤並沒有高成數按揭，或者發展商的計劃並不吸引，但因為「即供」跟「建築期付款」方法差價不算大，所以準買家也會放手一搏選擇「建築期付款」。要選「擇建築期付款」，而不選用「即供」方式上會，是因為樓花物業不能借到新按揭保險，只因新按揭保險政策規定，物業必須為現樓才可以使用，因此必須要先用「建築期付款」，待物業落成時再申請新按保。
- 結果: 銀行以「新估值」計算: 有谷友提出，如果期內樓價真的回落，又會有什麼後果? 答案就是要補差價。因為待真正成交時，銀行會按當時市況再為物業作一次估值。如果估值低於當日「合約價」，銀行只能用當時估值計算按揭，變相買家就需要自己抬錢上會。這個也正正是建築期付款的最大缺點，買家要留意箇中風險。
問題2: 如果樓價升，升穿了新按保門檻，能否仍做到新按揭保險?
- 原因: 物業價值上升: 大家擔心樓價跌，但都有人預視樓價會升。以「柏傲莊」為例，本身這個樓盤兩房都在一千萬附近水平徘徊，用新按揭保險計劃概念來看，都頗為尷尬。因為新按保政策規定，一千萬以下的物業最高可以借到八成；而八百萬以下就可以借到九成。有谷友就表示，這一刻選擇了建築期付款，希望可以借到新按揭保險計劃。如果以一千萬元樓價來計，等於自己支付兩成首期，相當於200萬元，餘額八成就借新按保上會；但如果萬一物業落成時，物業估值已升穿一千萬元，例如去到1,500萬的話，豈不是超出了新按保門檻，豈不是變相只能做到五成按揭，自己要支付一半首期，即至少750萬元?
- 結果: 銀行以「合約價」計算: 究竟谷友還能否借新按保呢? 答案是可以的。銀行會按「合約價」為準。因為從銀行角度來看，只會看看物業是否估到價而已。估到價的話，都會按照合約價值去做按揭。因此，即使當時估值升穿了一千萬元，但銀行仍可協助辦理新按揭保險。
問題3: 如果樓價升，升穿了新按保門檻，我需要轉按的話，又應該怎樣計算?
- 原因: 發展商計劃鼓勵買家轉按: 雖然「柏傲莊」並沒有發展商計劃，但實情坊間有不少新盤，都容許買家選擇「即供」，並配搭發展商高成數按揭計劃。這類發展商的高成數按揭計劃，本質就是息口先甜後苦，起首幾年低息，甚至貼近一般銀行的樓按水平；但兩三年後就見真章，往往去到五至六厘，所以買家都要在低息期後轉按。轉按時，銀行會再評估物業估值。如果當時物業估值為1,000萬元，變相銀碼符合新按保轉按門檻，可用兩成計算貸款額，即尚欠貸款額價值為800萬元，都可以繳付保費的情況下，借取新按保上會。但如果估值升穿1,000萬，不能借取新按保轉按。可能你會反問，為何同一概念不適用轉按呢? 因為這裡涉及重新做按揭契，銀行必須重新估值。
- 結果: 銀行以「新估值」計算: 因此，業主只能依賴傳統方式來轉按，例如轉按時，物業估值1,100萬元，銀行只能用借一半的角度來計算，即最高貸款額為550萬元。以剛才例子為例，尚欠貸款額高達800萬元，就要自己補差價250萬元進行轉按。除非物業估值升至1,600萬元，用借一半的角度來計算，最高貸款額為800萬元，則無需抬錢下可進行轉按。
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