【建築期付款】新盤付款辦法拆解:即供 VS 建期按揭陷阱!

在辣稅影響下,近年新盤主導了市場,當中有不少發展商都透過提供高成數按揭,來增加樓盤的吸引力,但相反,準買家唯有先選擇建築期付款,入伙時再借取新按揭保險,才能壓縮首期開支,但原來建築期付款有不少陷阱,例如估價不足,究竟如何配合新按保使用?

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快速跳往:新盤付款辦法種類如何配搭建期付款與新按保

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新盤付款辦法種類

一般來說,我們購買一手新盤的付款辦法,大致可以分為「即供」或「建築期付款」,兩者分別在於支付尾數的時間。

  • 即供: 「即供付款」需要買家在短時間內上會,往往在售樓處簽訂合約時會先放低約5%訂金,在簽定臨時買賣合約後的一段時間再多支付一定金額,並規定在簽定臨時買賣合約後的六十天左右就需要成交,這也意味買家需要簽約後,馬上尋找銀行申請按揭。由於很多時物業仍未落成,故買家在物業落成前已經需要供樓,對於一些正租樓而待物業入伙的人,有可能需面對雙重負擔。不過由於買家願意提前上會,發展商也願意提供較高折扣予買家。
  • 建築期付款: 「建築期付款」則容許買家放低少量首期後,待物業落成時才找清尾數。部份發展商則會在「建築期付款」之上,提供一些彈性予買家,如果能夠提前成交,則會給予買家一些現金回贈。「建築期付款」對於一些投資者來說特別吸引,因為他們只需放低少量訂金,在樓花期內完全不用供款,同時也可抵銷額外印花稅禁售期,待物業落成有升值時就差不多可以放售。

即供 VS 建築期付款

 即供建築期付款
所需首期較高較少
上會時間60天左右內物業落成時
好處獲取較高折扣少首期博升幅
壞處租樓住買家有雙重負擔樓價跌需補差價

建築期付款+新按揭保險FAQ

因為新按揭保險政策的實施,令「建築期付款」多了一重吸引力。因為根據新按保政策,物業需要落成時才可以申請。新按揭保險政策是特首林鄭月娥在《施政報告》2019提出的政策,規定物業1,000萬以下的物業可以借取最高80%按揭;而800萬以下則可以借取最高90%。當然如果銀碼符合的話,買家也可選擇「舊按揭保險計劃」,即600萬元以下物業最高借80%;而400萬以下最高借90%。如果對這個議題有興趣,我們早前也寫過一篇文章簡介。正因為這一個規定,令買家在申請新按保時出現了不少問題。我們嘗試歸納三大FAQ,方便大家理解。

比較按揭保險

 新按揭保險舊按揭保險
樓價1000萬以下: 80%
800萬以下: 90%
600萬以下: 80%
400萬以下: 90%
物業種類現樓樓花期少於一年
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問題1: 我在選擇建築期付款,如果物業在落成時,估值不足,我需否抬錢上會?

  • 原因: 建築期付款差價不大: 雖然部份新盤並沒有高成數按揭,或者發展商的計劃並不吸引,但因為「即供」跟「建築期付款」方法差價不算大,所以準買家也會放手一搏選擇「建築期付款」。要選「擇建築期付款」,而不選用「即供」方式上會,是因為樓花物業不能借到新按揭保險,只因新按揭保險政策規定,物業必須為現樓才可以使用,因此必須要先用「建築期付款」,待物業落成時再申請新按保。
  • 結果: 銀行以「新估值」計算: 有谷友提出,如果期內樓價真的回落,又會有什麼後果? 答案就是要補差價。因為待真正成交時,銀行會按當時市況再為物業作一次估值。如果估值低於當日「合約價」,銀行只能用當時估值計算按揭,變相買家就需要自己抬錢上會。這個也正正是建築期付款的最大缺點,買家要留意箇中風險。

問題2: 如果樓價升,升穿了新按保門檻,能否仍做到新按揭保險?

  • 原因: 物業價值上升: 大家擔心樓價跌,但都有人預視樓價會升。以「柏傲莊」為例,本身這個樓盤兩房都在一千萬附近水平徘徊,用新按揭保險計劃概念來看,都頗為尷尬。因為新按保政策規定,一千萬以下的物業最高可以借到八成;而八百萬以下就可以借到九成。有谷友就表示,這一刻選擇了建築期付款,希望可以借到新按揭保險計劃。如果以一千萬元樓價來計,等於自己支付兩成首期,相當於200萬元,餘額八成就借新按保上會;但如果萬一物業落成時,物業估值已升穿一千萬元,例如去到1,500萬的話,豈不是超出了新按保門檻,豈不是變相只能做到五成按揭,自己要支付一半首期,即至少750萬元?
  • 結果: 銀行以「合約價」計算: 究竟谷友還能否借新按保呢? 答案是可以的。銀行會按「合約價」為準。因為從銀行角度來看,只會看看物業是否估到價而已。估到價的話,都會按照合約價值去做按揭。因此,即使當時估值升穿了一千萬元,但銀行仍可協助辦理新按揭保險。

問題3: 如果樓價升,升穿了新按保門檻,我需要轉按的話,又應該怎樣計算?

  • 原因: 發展商計劃鼓勵買家轉按: 雖然「柏傲莊」並沒有發展商計劃,但實情坊間有不少新盤,都容許買家選擇「即供」,並配搭發展商高成數按揭計劃。這類發展商的高成數按揭計劃,本質就是息口先甜後苦,起首幾年低息,甚至貼近一般銀行的樓按水平;但兩三年後就見真章,往往去到五至六厘,所以買家都要在低息期後轉按。轉按時,銀行會再評估物業估值。如果當時物業估值為1,000萬元,變相銀碼符合新按保轉按門檻,可用兩成計算貸款額,即尚欠貸款額價值為800萬元,都可以繳付保費的情況下,借取新按保上會。但如果估值升穿1,000萬,不能借取新按保轉按。可能你會反問,為何同一概念不適用轉按呢? 因為這裡涉及重新做按揭契,銀行必須重新估值。
  • 結果: 銀行以「新估值」計算: 因此,業主只能依賴傳統方式來轉按,例如轉按時,物業估值1,100萬元,銀行只能用借一半的角度來計算,即最高貸款額為550萬元。以剛才例子為例,尚欠貸款額高達800萬元,就要自己補差價250萬元進行轉按。除非物業估值升至1,600萬元,用借一半的角度來計算,最高貸款額為800萬元,則無需抬錢下可進行轉按。

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