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新世界建議推出「私人資助房屋」,樓價低至270萬,就能買到300呎的一房單位上車,但目前仍屬初步構思階段,尚未得到政府認可,我們就先分析項目的選址大熱,再跟大家談談前在的按揭問題。

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新世界私人資助房屋建議方案

根據新世界公布的方案,首階段將選擇一位於新界西的地皮作試驗計劃,預計可建300個實用面積介乎300平方呎至550平方呎的一房至三房單位。定價方面,建議售價低至市價約五至六折,申請資格亦與現行居屋計劃相若,即一人申請者的入息上限為$33,000,2人或以上家庭為$66,000,資產上限分別為$85萬及$170萬。

這個計劃最特別的地方,是建議設立「漸進式供款」按揭,樓宇成交時買家只須承造購買單位樓價一半的按揭,餘下的一半樓價的按揭,可在成交後十年內一次過或分階段承造,但當中有不少細節尚未釐清,亦是我們提出問題的地方。

「新世界資助房屋」建議單位安排

選址新界西地皮(待定)
提供單位300伙
建議面積300呎(一房)
350平方呎(一房)
400平方呎(兩房)
550平方呎 (三房)
建議折扣50%至60%
建議售價約$270萬至$495萬

「新世界資助房屋」建議申請資格

背景25至45歲香港永久性居民及首次置業人士
入息上限一人申請者:$33,000
二人或以上家庭:$66,000
資產上限一人申請者:$850,000
二人或以上家庭:$1,700,000

《胡‧說樓市》預計選址

「私人資助房屋」在哪裡? 發展商說未可公布,只表示選址是在「已發展地帶」、「交通配合但非鐵路站旁」、「非荒山野嶺」。據新世界年報,他們在元朗發展特別多,由「龍田村」、「唐人新村」、「沙埔」一帶都有他們的足跡。有兩大熱門區分都符合這個條件,「龍田村」就是其中之一。

「龍田村」,即是在哪裡呢? 位置就在「十八鄉路」,位於元朗二線位置。附近新世界發展的項目,包括「尚悅」、「溱柏」、以及剛入伙新盤「瑧頤」;早前政府利用《土地收回條例》收地,就正正在「溱柏」前方,所以這裡也可說是「已發展地帶」。這裡行出一點會有巴士線、但就並非鐵路站旁,亦非荒山野嶺,所以都大致符合條件。

由「龍田村」行前一點,大約行30多分鐘就會去到「唐人新村」,這裡都是另一個「私人資助房屋」的大熱。新世界有「唐人新村三期」及「唐人新村四期」未發展,對上一期及二期分別就是「柏巒」及「柏逸」,但都是獨立屋為主。走出大馬路,都會有輕鐵及巴士站,如果要去最近的鐵路站,應該都是「朗屏站」。

《胡‧說樓市》預計選址
龍田村

「新世界資助房屋」三大發展問題

1. 為何準買家日後轉售時要補地價?

按照計劃,項目只接受25-45歲香港永久居民及首置買家申請,門檻跟居屋相同,只是為何符合資格買入「私人資助房屋」的買家,日後出售時要「補地價」? 平時,綠白表買家經房委會或房協購入的居屋,日後在自由市場轉手時要補地價,原因是政府以優惠價資助了合資格人士上車,轉售時要補足地價,但明明今次「資助房屋計劃」由發展商自己提出,為何關政府事? 

根據建議,發展商「希望」政府能承擔三分一地價,餘額支付三分二由他們支付,故買家十年後在自由市場轉手,需把足額地價支付政府。但如果政府接納了發展商建議這豈不是利用公帑來為發展商鴻圖大計「埋單」?  如果此計劃政府能憑一己之力做得到,又為何要跟私人發展商合作?

2. 如果政府不接受計劃,有沒有後備方案?

今次計劃,發展商前設把政府綑綁起來,如果政府不接納建議,又怎辦? 是否代表整盤計劃即時推倒?  為何如此有信心政府一定接受? 事前是否已經「摸底」? 「摸底」過程如何? 跟哪些官員會面? 會談細節如何? 政府作什麼回應? 由於有機會涉及政府補貼,不是應該「開誠布公」跟大眾說清楚嗎?

如果政府最終不接受,他們又會否有「plan B」? 發展商是否願意支付更多地價?  其實,既然一開始已打算行善,何不更灑脫地由財團全額支付補地價,然後以優惠價轉售市民,而非得把官商間置於尷尬地步?

有如此疑慮,因為當發展商不願公布「私人資助房屋」的地點,這點令人有更多遐想。如果這是一般私人發展商項目,補地價仍拉鋸之中,我們會理解;但這項目或涉及公帑,不公布,大家便會問:「為什麼?」 就算有什麼「難言之隱」,最低限度,也要說明周邊有沒有自己尚待發展項目、自己會否從中得到益處?

3. 公私營合作能成功嗎?

引伸問題就是官商合作,背後有沒有利益輸送? 公私營合作計劃的建屋,印象最深就是「私人參建居屋計劃」,原意就是由政府批地,借助發展商之力來加快興建居屋,之後政府再以指定價格向發展商回收單位,但在商言商,沒有了龐大的售樓收益,只是作為承建商,以前「私人參建居屋計劃」就爆出不少質量問題;部份如「紅灣半島」則由發展商補地價後,轉作私樓發售。

後來推出的「混合式房屋發展」,在同一個物業上建有私樓、居屋,我記得當年大家擔心發展商訂價會好尷尬,而且因為在建成後,政府才隨機抽出他們的單位,大家都笑說,一個買家付私樓價錢、而鄰居卻可能支付居屋價錢,會導致不公平,而且管理費是否相同呢? 都引起不少人討論。當年西九龍「碧海藍天」、鴨脷洲「深灣軒」都是類近計劃之一,但後來樓市下跌,計劃在補地價下轉作私樓。今次計劃又是否這種「你出鼓油、我出雞」,最終得益的反而是發展商呢? 這一點就很值得大家探討。


「新世界資助房屋」四大按揭問題

1. 最長按揭年期?

一般房委會出售的居屋,最高按揭年期只是25年,但現在新世界推出的「私人資助居屋」卻建議整筆按揭貸款的年期,可以拉長至30年。既然開宗名義都足居屋政策,何以按揭年期能做到30年,而非一般居屋按揭年期25年?

又讓我們重溫一下發展商計劃,他們「希望」政府能豁免三分之一地價,似乎都是參考了政府批地予房協的模式。按這個想法來推算,按揭政策也是跟房協準則,最長年期30年,而非25年,這一點或能夠解釋過去,但卻要進行壓力測試,跟房委會居屋並不相同。

2. 按揭貸款由誰承擔?

發展商「建議」容許準買家以折扣價購入單位後,先就一半樓價供款,攤分30年期還款,息率2.5厘,餘下一半則在成交後十年內一次過或分期付款。但如此「創新建議」,貸款由誰承擔? 發展商? 還是銀行?  發展商表示,希望由銀行來承擔;但又為何知道銀行一定接受? 

以最平270萬單位做例子,供一半樓價135萬,準買家支付首期10%,相當於13.5萬元,餘額121.5萬元則做按揭,月供4,801元;餘下135萬元在成交後10年才開始供款。最大特色是第二筆貸款135萬。究竟是用餘下貸款年期,也就是20年來償還;還是套用類似「轉按」概念,把第一筆貸款尚餘貸款額,跟第二筆貸款額,重新以30年來計算? 我們問過新世界,他們說兩者模式也可以,但背後卻有很多地方要斟酌。

3. 十年後按揭供款安排?

第一,如果採用前者做法,也就是第二筆貸款135萬元,攤分20年來還款,連同第一筆貸款計算在內,月供11,955元,月入起碼有26,980元才能過壓力測試,這也有別於發展商計法。因為發展商怎樣去計算壓力測試呢? 它是用全筆樓價270萬元、假設借取95%按揭、及加息3厘作為壓力測試的基準,入息24,300元已可過壓測,原來跟斬件式供款計法,兩者差距足足有一成。所以,現在發展商提出的計法,究竟是否銀行所接受呢? 沒有人知。

如果採用後者模式,也就是第二筆貸款135萬元,在第十年時才正式攤還,買家的第一筆貸款尚餘貸款額在十年後為90.6萬元,跟第二筆貸款額135萬元加起來,重新以30年計算,每月供款則為8,914元,但供款年期也就等於超過30年,較一般按揭規定最長30年長,銀行或金管局真的會接受嗎?

4. 按揭保費怎計算?

上述計算未計及借取高達90%以上按揭時,所需要的按揭保險,目前按保最高90%,並未能做到95%麼? 按揭證券公司真的會接受嗎? 到時保費又怎釐定? 一切也是未知之數。

政府及銀行是否接受建議,不知道;接受了,官員怎解畫? 不知道。拒絕安排,計劃去向又如何,有沒有更清晰想法? 似乎沒有。暫時我們只知道一個很粗糙的計劃,究最終能對年輕人有多大裨益,仍有待觀望。

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