【2022年樓市回顧】盤點2022樓價走勢,咩事令樓價轉跌? (附影片)

【2022年樓市回顧】盤點2022樓價走勢,咩事令樓價轉跌? (附影片)

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一年又過,原來2022年已來到尾聲。一開始原本人人一面倒看好的,怎料年尾卻是倒跌收場,不單令人感受到樓市落差,也逐步見證見頂回落的步伐。究竟中間經歷了什麼? 在迎接2023年前,就讓我們先回顧一下。

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2022年初: 對樓市估計樂觀

2022年初,疫情一度轉趨緩和,大家開始談論何時解封、中港兩地何時通關,而本港幾間主要代理行對於樓市預測,也一面倒估升。縱合估算,估計升幅3%-10%不等。就連財政司司長陳茂波在二月發表的預算案,都流露出其樂觀情緒,預計全年土地收益達1,200億元,雖然數字上較去年修訂預算少15%,但估算仍然是歷年第四高估算,政商界對後市相對正面,可能由2020年至今,疫症已擾攘兩年有多,覺得是時候走向復常,卻低估了新一波疫情的衝擊,所以截至今年年尾,賣地連補地價僅錄得374億元,暫僅達標30%。

: 政府預算

 2022年度
賣地收益1,200億元
賣地實際收益374億元*
*2022年度首三季

2022年3月: 爆發第五波疫情

畢竟在三月初,第五波疫情殺到,雖然我們早已習慣堂食早關門,卻料不到連跨家庭聚會都不可以,頭髮也無得剪,甚至一度傳出要全民禁足做核酸檢測。全城抗疫路上,業主拒絕開門予準買家睇樓,整體樓市也跟隨經濟陷入低迷。上半年,市場僅錄得4,822宗一手註冊登記,創出自2013年上半年以來的新低;而二手成交量亦僅21,176宗,創出自2019年下半年的二手新低。樓市成交之低迷,全年也難以修補,埋單只有10,131宗及35,357宗,按年回落了42%及41%,成交金額分別1,096億及2,861億元。

: 一手註冊登記

年份註冊量變化註冊金額變化
2022年*10,131宗-42%1,096億元-52%
2021年17,475宗 2,271億元 
*截至2022年12月15日

: 二手註冊登記

年份註冊量變化註冊金額變化
2022年*35,357宗-41%2,861億元-44%
2021年60,332宗 5,154億元 
*截至2022年12月15日

2022年7月: 特首換屆

無論經濟至政治層面,2022年的香港都充滿不確定。林鄭去與留,李家超是否競逐特首。最終,七月塵埃落定,李家超成為第六任行政長官,對房屋問題承諾用「提速、提效、提量」為目的,加快造地建屋速度。林鄭卸任前,樓價已較高位回落半成,但如此跌勢,在李家超上場後一直未跌停,直至年尾為止,累計跌幅達超過15%。過去十年樓價要倒跌收場的年份,就只有2020年一次,但當年也僅微跌1%。

2022年7月: 新地帶頭劈價賣樓

令樓市真正出現轉捩點,有三個轉勢訊號值得一提。第一,大型發展商帶頭劈價賣樓。新地在今年七月帶頭減價賣樓,其位於屯門54區「NOVO LAND」以低二手價10%、平均呎價13,000多元推出。當區內二手賣七百多萬元,同一價格「NOVO LAND」可買三房;手持近五百萬買區內二手開放式單位,「NOVO LAND」可升格兩房。劈價來跟二手市場搶客,影響所及,其後部份發展商要跟減散貨,部份堅持高價或市價賣樓,則難逃滯銷厄運。

2022年10月: 施政報告急推政策吸人才

第二,移民盤急走效應。始終離港後才沽貨有機會被當地國家徵收重稅,令有意移民的港人有較大出貨意欲,亦提供了議價空間。特首李家超在十月《施政報告》,提及本港過去一年有14萬人口流失,其後還透過「先付後退」印花稅的模式,希望吸引海外專才購買力來補足每況愈下的樓市,當然成效還有待觀望。

2022年9月-12月: 本港進入加息周期

第三,就是美國正式進入加息周期,本港銀行率先上調了銀行的鎖息上限,其後今年九月開始加息,最優惠利率由原先5厘,反覆上調了625個基點,樓按息口攀升至3.625厘,每100萬元貸款額,以前月供3,900元,現在上調至4,560元。雖然金管局在首次上調最優惠利率翌日有同步放寬壓力測試至兩厘,但也難抵銷不斷加息帶來的負面影響。年尾代理行高調宣布,若政府堅拒撤辣,後市跌勢難估,亦警告會大幅關閉代理行,跟年初的樂觀取態南轅北轍。

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