【2022年樓市回顧】盤點2022樓價走勢，咩事令樓價轉跌? (附影片)

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一年又過，原來2022年已來到尾聲。一開始原本人人一面倒看好的，怎料年尾卻是倒跌收場，不單令人感受到樓市落差，也逐步見證見頂回落的步伐。究竟中間經歷了什麼? 在迎接2023年前，就讓我們先回顧一下。

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2022年初: 對樓市估計樂觀

2022年初，疫情一度轉趨緩和，大家開始談論何時解封、中港兩地何時通關，而本港幾間主要代理行對於樓市預測，也一面倒估升。縱合估算，估計升幅3%-10%不等。就連財政司司長陳茂波在二月發表的預算案，都流露出其樂觀情緒，預計全年土地收益達1,200億元，雖然數字上較去年修訂預算少15%，但估算仍然是歷年第四高估算，政商界對後市相對正面，可能由2020年至今，疫症已擾攘兩年有多，覺得是時候走向復常，卻低估了新一波疫情的衝擊，所以截至今年年尾，賣地連補地價僅錄得374億元，暫僅達標30%。

表: 政府預算

2022年3月: 爆發第五波疫情

畢竟在三月初，第五波疫情殺到，雖然我們早已習慣堂食早關門，卻料不到連跨家庭聚會都不可以，頭髮也無得剪，甚至一度傳出要全民禁足做核酸檢測。全城抗疫路上，業主拒絕開門予準買家睇樓，整體樓市也跟隨經濟陷入低迷。上半年，市場僅錄得4,822宗一手註冊登記，創出自2013年上半年以來的新低；而二手成交量亦僅21,176宗，創出自2019年下半年的二手新低。樓市成交之低迷，全年也難以修補，埋單只有10,131宗及35,357宗，按年回落了42%及41%，成交金額分別1,096億及2,861億元。

表: 一手註冊登記

表: 二手註冊登記

2022年7月: 特首換屆

無論經濟至政治層面，2022年的香港都充滿不確定。林鄭去與留，李家超是否競逐特首。最終，七月塵埃落定，李家超成為第六任行政長官，對房屋問題承諾用「提速、提效、提量」為目的，加快造地建屋速度。林鄭卸任前，樓價已較高位回落半成，但如此跌勢，在李家超上場後一直未跌停，直至年尾為止，累計跌幅達超過15%。過去十年樓價要倒跌收場的年份，就只有2020年一次，但當年也僅微跌1%。

2022年7月: 新地帶頭劈價賣樓

令樓市真正出現轉捩點，有三個轉勢訊號值得一提。第一，大型發展商帶頭劈價賣樓。新地在今年七月帶頭減價賣樓，其位於屯門54區「NOVO LAND」以低二手價10%、平均呎價13,000多元推出。當區內二手賣七百多萬元，同一價格「NOVO LAND」可買三房；手持近五百萬買區內二手開放式單位，「NOVO LAND」可升格兩房。劈價來跟二手市場搶客，影響所及，其後部份發展商要跟減散貨，部份堅持高價或市價賣樓，則難逃滯銷厄運。

2022年10月: 施政報告急推政策吸人才

第二，移民盤急走效應。始終離港後才沽貨有機會被當地國家徵收重稅，令有意移民的港人有較大出貨意欲，亦提供了議價空間。特首李家超在十月《施政報告》，提及本港過去一年有14萬人口流失，其後還透過「先付後退」印花稅的模式，希望吸引海外專才購買力來補足每況愈下的樓市，當然成效還有待觀望。

2022年9月-12月: 本港進入加息周期

第三，就是美國正式進入加息周期，本港銀行率先上調了銀行的鎖息上限，其後今年九月開始加息，最優惠利率由原先5厘，反覆上調了625個基點，樓按息口攀升至3.625厘，每100萬元貸款額，以前月供3,900元，現在上調至4,560元。雖然金管局在首次上調最優惠利率翌日有同步放寬壓力測試至兩厘，但也難抵銷不斷加息帶來的負面影響。年尾代理行高調宣布，若政府堅拒撤辣，後市跌勢難估，亦警告會大幅關閉代理行，跟年初的樂觀取態南轅北轍。

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