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業主放租並非把單位刊登上網、找到租客便完成。由放租前檢查按揭條款、釐定租金、審查租客、簽訂租約及收取「兩按一上」，到打釐印、提交CR109、申報租金收入及處理維修責任，每一步都可能影響日後能否順利收租和收回單位。
本文整理香港物業放租的完整流程，並講解如何審查租客、避免租霸，以及租約內應列明的維修、同住者、轉租和提早解約條款。第一次出租物業的業主，可按以下清單逐步處理。
如果要清楚了解整個按揭攻略，可跳往以下連結，可以一文看清所有要知的按揭事項！
物業放租流程及時間表
| 步驟 | 業主要做甚麼 | 主要注意事項 |
|---|---|---|
| 1. 檢查業權及按揭 | 確認業主身份、按揭契及其他出租限制 | 有按揭或按揭保險的物業，出租前應向銀行查詢並取得所需同意 |
| 2. 執修及清潔單位 | 處理漏水、電器、冷氣及基本安全問題 | 記錄傢俬電器的品牌、型號、狀況及已有損耗 |
| 3. 拍攝單位紀錄 | 拍攝照片及影片 | 保留拍攝日期，交樓時由雙方確認，減少退租爭議 |
| 4. 釐定租金及條件 | 參考同屋苑近期租務成交 | 同時決定租期、是否連傢俬、可否養寵物及包哪些費用 |
| 5. 刊登租盤 | 自行放盤或委託持牌地產代理 | 廣告資料、面積、照片及租金必須準確 |
| 6. 審查準租客 | 核實身份、工作、入息及居住人數 | 文件亦可能被偽造，應交叉核對資料是否一致 |
| 7. 商議租約條款 | 寫明維修、同住者、轉租、養寵物和退租安排 | 「一年死約、一年生約」屬市場慣例，並非法定格式 |
| 8. 簽訂租約 | 可按交易需要簽臨時租約或直接簽正式租約 | 正式租約簽署日期應按臨時租約或雙方協議辦理，並非一律法定14日 |
| 9. 收取款項 | 一般市場做法為「兩按一上」 | 法例沒有劃一規定按金金額；款項確認到賬前不宜交匙 |
| 10. 交樓及點算 | 雙方簽署傢俬電器及單位狀況清單 | 記錄水、電、煤氣讀數及鎖匙數量 |
| 11. 打釐印及提交CR109 | 租約簽署後辦理印花及通知差估署 | 一般住宅租約須於簽署後30日內打釐印；適用住宅租約的CR109須於一個月內提交 |
| 12. 租期管理 | 保存租金、維修及通訊紀錄 | 定期核對租金是否準時入賬，出現欠租應及早依法律程序處理 |
準備出租物業？
已經了解物業放租流程，下一步便是接觸合適租客。業主可在《胡‧說樓市》刊登租盤，列明租金、單位資料、傢俬電器及租約條件。
買入什麼物業收租?
考慮1: 選擇什麼地區收租
鄰近商業核心區
很多人買樓收租時，都猶豫於選擇什麼地區收租。一般來說，傳統租值較高的地區，主要有三類。一類就是鄰近核心商業區，例如中環、灣仔、銅鑼灣一帶，只因不少都是一批較具承租能力的白領階層，往往希望住得較近上班地點，即使晚一點下班也可爭取時間休息。他們並不介意面積細，反而最重要是跟工作距離近，最好鄰近鐵路站。所以中上環一帶的鐵路納米盤也頗受白領歡迎。
傳統名校網區
第二類就是校網區，例如傳統34區何文田，41區九龍城、以及11區港島區，也會吸引不少家長租客冒名搵盤。因為根據目前升讀小學的報校方式，如果家長未能在「自行分配學位階段」獲得學位，就需要等待「統一派位」。而「統一派位」中買家在「乙部選擇」中填寫30間學校，而教育局是按照居住地點遠近作為衡量因素之一。因此名校區的住宅也特別受家長客歡迎。但在選擇校網盤時，謹記上教育局的網頁上看清楚所屬地區。部份樓盤明明是在九龍城區，卻偏偏跌出了名校網；同樣地九龍塘區「畢架山峰」原來也跌出了41區名校網。
方便進出大學
第三類就是大專學生租客。由於內地學生來港讀書的效應，而學生宿舍亦供不應求，故們就需要由幾名學生夾錢租樓居住。他們對居住環境沒有太大要求，最重要是近學校。大圍名城，沙田第一城、紅磡黃埔花園、港島區一些唐樓及洋樓、康城站首都、領都四房大單位等，近年都成為內地大學生租樓選擇之一。他們最大好處是一炮過支付一年租金，但對於保養住所卻未必夠一般租客好。
如何計算物業租金回報？
業主比較收租物業時，不應只看每月租金，而應分開計算「毛租金回報」及「淨租金回報」。
| 回報指標 | 計算方法 |
|---|---|
| 毛租金回報 | 每月租金 × 12 ÷ 物業買入價 |
| 淨租金回報 | （全年租金－管理費－差餉及地租－維修－佣金及空置成本）÷ 物業買入價 |
例如一個買入價600萬元的單位，每月租金18,000元：
毛租金回報＝18,000元 × 12 ÷ 600萬元＝3.6厘
如果全年管理費、差餉、地租、維修及攤分後的出租成本合共30,000元：
淨租金回報＝（216,000元－30,000元）÷ 600萬元＝3.1厘
以上只屬示例。實際評估時應採用同屋苑、相近面積和樓層的最新租務及買賣成交，並為空置期、突發維修及利率變動預留緩衝。
買樓收租需要預留哪些開支？
買入物業作出租用途時，實際按揭成數、入息計算方式及銀行批核條件，會因物業用途、申請人的其他按揭、收入類型、物業估價及銀行政策而不同，目前出租物業最高按揭成數為70%。
業主應預留以下開支：
| 階段 | 可能涉及的開支 |
|---|---|
| 買入物業 | 首期、從價印花稅、律師費、代理佣金、按揭及估價相關費用 |
| 放租前 | 清潔、油漆、維修、傢俬電器、拍攝及廣告費用 |
| 出租時 | 租務代理佣金、租約印花稅、查冊及文件費用 |
| 持有期間 | 管理費、差餉、地租、物業稅、維修及保險 |
| 租客轉換 | 空置期、重新放盤佣金、清潔及翻新費用 |
有按揭的物業可以出租嗎？
按揭物業不代表一定不能出租，但業主必須先檢查按揭契及貸款條款。部分以自住用途申請的按揭，出租前需要取得銀行書面同意；未經同意出租，可能構成違反按揭條款。
如果物業曾使用按揭保險，更不應自行假設可以出租。現行安排下，部分因家庭或財務狀況改變的按保業主，可透過貸款銀行申請豁免自住要求，但是否獲批須視乎個別情況及當時條款。
最穩妥的處理方法是：
- 查閱按揭契；
- 書面向貸款銀行查詢；
- 如涉及按揭保險，確認銀行及按證保險公司的要求；
- 取得所需同意後才簽訂租約及交匙。
打釐印與CR109有甚麼分別？
打釐印和提交CR109是兩項不同程序，完成其中一項並不等於已完成另一項。
| 程序 | 期限 | 主要作用 |
|---|---|---|
| 租約打釐印 | 一般在簽署租約後30日內 | 支付租約印花稅，讓租約可在民事法律程序中使用 |
| 提交CR109 | 一般住宅租約訂立或續租後一個月內 | 通知差餉物業估價署；獲批署後，業主才可就有關租約提出追討租金訴訟 |
| 申報租金收入 | 按稅務局報稅要求 | 申報物業租金收入及計算物業稅 |
未打釐印的租約並非等同「租約完全無效」，但在完成補印前，一般不能在民事法律程序中獲接納為證據。因此，現有文章「法庭只會接納已打釐印租約」的說法過於籠統，應改用上述版本。租約一般須於簽署後30日內打釐印，費用如何攤分可由雙方協議，並非必須一人一半。
適用於《業主與租客（綜合）條例》第IV部的一般住宅租約，業主須於訂立或續訂租約後一個月內提交CR109；逾期提交須繳費，而未獲批署前，業主不能提出追討該租約租金的訴訟。
分間單位的「規管租賃」另有AR2及租務管制規定，不應以一般CR109程序代替。
冷氣、電器及漏水由業主還是租客負責？
除了受規管租賃的強制條款外，一般住宅租賃的維修責任主要視乎租約內容、損壞原因及實際情況，不能簡單概括為「所有室內維修均由租客負責」。
差餉物業估價署亦指出，一般租賃雙方可自行協議維修責任。因此，最有效的做法是在租約內寫清楚：
- 冷氣、雪櫃、洗衣機及熱水爐由哪方負責維修；
- 自然損耗與人為損壞如何區分；
- 維修費是否設有業主與租客各自承擔的金額；
- 水管、窗戶、結構及公用部分問題的通知程序；
- 更換電器後，電器業權屬於哪一方；
- 業主進入單位檢查或維修前須給予多久通知。
交樓時應附上照片、傢俬電器清單及已有損耗紀錄，並由雙方簽署確認。
買樓收租兩大好處
好處1: 收租物業具槓桿效應
值得留意一點，買資產計回報，有人更著重看升值。這一點，無論投資樓市、股票、或者外幣都類近效果；但不同的是，買樓還可借助槓桿效應，透過承造按揭，而無須全額支付，反觀買股票或外幣就多數也需要。槓桿可以有幾大? 其實也等於換個角度問，就是買樓收租做幾多成按揭? 簡單答案就是50%。根據金管局政策，買樓投資最高按揭成數50%。一層724萬元的物業，你需要支付一半首期，一半向銀行借取。
收租物業例字計算
| 樓價 | 724萬元 |
| 首期 | 50%: 362萬元 |
| 貸款額 | 50%: 362萬元 |
| 息率 | 2.5厘 |
| 按揭年期 | 30年 |
| 每月供款 | 14,303元 |
| VS 每月收租 | 15,615元 |
好處2: 租金收入可作入息一部份
有些人上車無首期，但有供款能力；但亦有人有首期，只是欠缺供款能力。特別是一些沒有固定收入、或者是退休人士，收入不高。但實情租金收入可計算入息一部份，變相谷大了收入。一般來說怎計算? 如果已經有租金收入，可把租金收入的70%當作入息計算；但就算你買入物業後，仍然未有租金收入，部份銀行都可以作出評估後，按評估價計算60%作為收入。
- 租金收入X70% = 入息
- 預期租金收入 X 60% = 入息
舉例，如果買家已手持一層供滿的物業，並收取15,000元一個月，按道理，銀行可以把當中的70%當作收入去計算，相當於10,500元(註: 15,000X70%)。假設買家打算購入一層600萬元的物業作收租用途，以五成按揭計算，貸款額300萬元，每月供款為11,854元。雖然購入的為第二層樓，但因第一層樓的物業已供滿，故供款佔入息比率不用作特別收緊，可按50%比率計算；而加息三厘後的壓力測試下，供款佔入息不得多於60%，故入息有28,389元便可以過關。但因有租金收入計算在內，故入息有17,889元(註: 28,389-10,500元)也可獲批貸款。但當然，並不是每間銀行都願意接納租金計算入息，所以如果真的採用這種方式計算按揭，銀行選擇也會較少。
| 樓價 | 600萬元 |
| 首期 | 50%: 300萬元 |
| 貸款額 | 50%: 300萬元 |
| 息率 | 2.5厘 |
| 按揭年期 | 30年 |
| 每月供款 | 11,854元 |
| 壓力測試下月入 | 28,389元 (10,500元+17,889元) *收租: 15,000元X70% = 10,500元 *入息: 17,889元 |
買樓收租四大缺點
缺點1: 放租需通知承造按揭的銀行
雖然買樓可以透過銀行去承造按揭，從而達至槓桿效應，但背後也有一些地方需要注意。由於申請人在請按揭時，需要填寫聲明物業作自住用途，所以有任何轉變，基本上原則上也要通知銀行的。而銀行亦有權要求重新為按揭作出審視，買家有可能需補回差額，或可能需上調息率。
缺點2: 放租物業不能承造按揭保險
我們也收過一些谷友查詢，問究竟能否借按揭保險，之後再放租? 答案不可以。按揭保險原意，是協助買家購買物業自住，任何投資性質的用途都不會接納。香港按揭證券公司會定期作出突擊檢查，買家需要向他們作出自住聲明。如發現有違規申報，有可能要求買家作提前還款，屆時便得不償失。
不過，金管局最新公布，2024年8月8日起，按保業主可按需要，有條件向按證公司申請將按保物業出租，但必須符合三大條件之一，包括1) 業主將有新生嬰兒，導致住屋要求改變；2) 業主失業，因而需要更具彈性的住屋或財務安排；3) 業主有其他特別需要出租物業，而本身在相關物業已自住最少12個月，相關申請詳情請按我跳往。
如要更深入了解收租物業的按揭限制，可按以下連結跳往！
缺點3: 買樓收租有多項隱藏支出
相比起其他投資工具，有人未必鍾情買樓收租，因為放租還有很多雜費支出。正如在上文我們已經指出了買樓收租的支出。租約期一般為兩年合約，一年生約、一年死約，如果租客在一年死約期後提出解約，業主又要再繳付佣金尋找租客。更重要一點，市場上的租約多屬「全包宴」。包括管理費、差餉地租等，都會蠶食了租金收入及回報，所以部份人會計算回報淨值。這樣就可真正知道自己的實質回報為多少，尤其近年新盤的管理費愈見高昂，會直接蠶食了回報。
淨租金回報: 租金收入X12 -(全年管理費+差餉+地租) / 樓價
還有一點不要算漏，就是稅項。持有多於一層物業要支付15%從價印花稅外，買家每年都要申報物業稅，把全年租金收入、扣減差餉及不能追回租金後，打八折去釐定，政府抽取當中15%，所以七除八扣，可以有幾多落袋? 買家要自己衡量。
物業稅: 全年租金收入 – (差餉+不能追回租金) X 80% X15%
缺點4: 買樓收租需嚴選租客
除了雜費支出外，怎樣挑選優質租客也很有學問，要怎樣旁敲側擊了解其工作背景、收入是否穩定、會否準時交租之外，偶然還要應付租客突如其來的家居維修問題，大家更擔鈊就是怎樣可以提防租霸。
查閱租霸黑名單
坊間有不少網頁聲稱手上有「租霸資料庫」、或者「租霸黑名單」，讓業主可於出租前付費查閱租客資料，但實情往往有漏網之魚，尤其租客刻意不交租的話，他們定必有方法可以避過資料登上資料庫，因此透過上述方法來檢查租客背景，也不一定是百分百準確，情況就如我們在市面查閱凶宅的資料一樣。
避免租予公司名義租客 / 未能核實資料 / 資料失實的租客
除非對該公司有非常透徹的了解，否則租予公司名義租客前，要了解為何他不能以個人身份租住單位。因為一旦單位真的出租霸後，若公司只屬空殼公司、或以一元註冊的公司，只要租客把公司清盤，就算業主足租十萬元，最終也只是獲賠一元。同樣地，避開資料失實或未能核實資料的租客: 對於一些未能提供工作證明及地址的租客，業主也要小心處理。
租客欠租，業主應如何處理？
租客逾期未交租，業主應立即以書面方式追收並保留通訊、銀行入賬和租金紀錄，不宜長時間只作口頭追討。
一般處理次序如下：
- 書面通知租客欠租金額及付款期限；
- 檢查租約的欠租、終止及重收單位條款；
- 確認租約已打釐印及CR109已獲批署；
- 視乎追討租金、收回管有權或其他申索，尋求律師意見及採用合適程序；
- 不應自行換鎖、截水截電或擅自搬走租客財物。
法例列明，在沒有其他相關租約條款的情況下，住宅租客欠租超過到期日15日，可構成業主沒收租賃權的法定理由之一，但業主仍須採用合法程序，不能自行強行收樓。
撰文: 《胡‧說樓市》編輯部
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另外，很多人一提起裝修就頭痛，因為裝修行業沒有正式規管，所以屢屢傳出裝修爛尾、獅子開大口等問題。其實坊間也有裝修配對平台，專門協助業主與裝修師傅溝通，而且有規範化的電子報價單，減低日後的爭拗。《胡‧說樓市》最近替大家搜羅了獨家優惠！經指定連結透過「好師傅」，成功配對並簽約裝修工程，《胡‧說樓市》將提供無上限獎賞，每$10萬裝修費，可獲得價值$300的超市現金券！詳情可點擊以下連結前往！
