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租金新高下的「極罕平盤」——凶宅能租嗎？
本港私樓租金指數持續攀升，熱門屋苑租盤一盤難求。以屯門市廣場為例，一個普通兩房單位月租動輒過萬元。然而，若有一個 300 多呎的單位，月租居然只需 $8,000 多，比龍床盤「菁雋」131 呎開放式單位（月租約 $8,000）還要划算，背後原因正正是因為它屬於「凶宅」！
對於一般買家或租客而言，市場上雖然沒有統一權威的凶宅資料庫，但只要掌握凶宅定義、銀行估價機制與合約條款，就能有效防範踩坑。
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一、直擊屯門市廣場凶宅租盤：低市價近3成實測
今次直擊的屯門市廣場 2 座中層 D 室，實用面積 325 平方呎，採傳統兩房（眼鏡房）格局。
屯門市廣場凶宅租盤與市場對比
| 比較項目 | 屯門市廣場涉事凶宅 | 同區 / 同屋苑正常租盤市場價 |
| 單位格局 | 2 座中層 D 室（325 平方呎，兩房） | 300-350 平方呎（兩房） |
| 現時月租 | 約 $8,000 | 市值月租：$11,000 – $11,500 |
| 租金折讓 | 低於市值約 27% 至 30% | 正常市場價 |
| 居住體驗 | 現任外籍租客已租住超過 5 年，因有宗教信仰並不介意。 | —— |
二、凶宅歷史與「凶宅大王」伍冠流投資心法
該單位事發於 2002 年 7 月，一名女住客因情所困，在居所內割脈及上吊雙料自殺。案件發生後，物業曾五度易手：
涉事凶宅歷史成交紀錄
| 成交年份 / 階段 | 成交價格 | 價格變動分析 / 業主動向 |
| 1997 年（高峰期） | $160 萬 | 原業主購入價 |
| 2007 年底（案發後首賣） | $53 萬 | 較高峰期大幅跌價超過 60% |
| 2010 年 7 月 | $106.3 萬 | 由「凶宅大王」伍冠流買入並長線收租至今 |
「凶宅大王」伍冠流分享其投資凶宅的兩大原則：
- 死因選擇： 接受自然離世、睡夢中過身或自殺單位；堅決避開謀殺、兇殺案等會造成嚴重心理陰影的單位。
- 折扣與環境： 購入價必須在市價 70%（7折）以下，且單位景觀需光猛開揚，切忌低層陰暗。
三、法律與市場實務：什麼才算「凶宅」？
地產專家郭昶指出，香港法律並沒有給予「凶宅」明確官方定義，主要依據事件性質分類：
各類死亡事件在凶宅定義與按揭上的差別
| 死亡事故類型 | 是否屬於凶宅？ | 銀行估價與按揭影響 |
| 自殺 / 燒炭 / 割脈 | 屬於凶宅（非自然死亡） | 本體單位估價為零，周邊單位亦受影響。 |
| 兇殺 / 謀殺 | 極嚴重凶宅 | 全層或上下層銀行均拒批按揭。 |
| 自然老死 / 病逝 | 不屬於凶宅 | 估價及按揭一般不受影響。 |
| 跳樓自殺 | 起跳點及落點單位均屬凶宅 | 態度最嚴謹。銀行甚至會對全層平台拒絕估價（如油麻地御金‧國峯案）。 |
四、沒有凶宅資料庫，如何自保避開凶宅？
許多買家以為可以靠「查冊」或「凶宅網」查出所有事故，但實際上存在很大漏洞：
1. 查冊（土地註冊處）的漏洞
- 無業權死者： 若死者為租客或沒有業權的家人（如小朋友），死亡證不會登記在土地註冊處。
- 死亡證延遲登記： 若屬「長命契」，在世業主可能等到賣樓時才辦理死亡證登記，查冊無法即時反映。
2. 凶宅網的限制
坊間凶宅網資料僅數千筆，且出於法律顧慮，逾 90% 僅寫「某座中層」，沒有具體門牌，無法精準確認。
3. 最實用的自保替代方案：銀行估價法（畫十字架測試）
買家或租客可以透過各大銀行（特別是中資與華資銀行）網站進行免費估價。若涉事單位顯示「無法提供估值」，並且查詢其上下層及左鄰右里（畫十字架）同樣顯示拒估，該單位極可能是凶宅。
五、預防買入凶宅：法律判例與臨約必加條款
法律判例參考（HCA003775/2001）
法庭曾裁定，業主並沒有法律責任主動披露單位是否凶宅。但若地產代理在未經證實下口頭保證「無古怪嘢」，買家信賴其陳述而入市，代理需承擔失實陳述責任並賠償買家損失。
律師建議：簽訂臨時買賣合約（臨約）保障條款
律師梁永鏗提醒，凶宅不屬於業權瑕疵，買家不能直接踢契。如欲保障權益，可以在臨約條款中加入以下文字：
「賣方確認單位內沒有發生過任何不尋常的死亡事件，或任何影響業權與物業價值的重大事宜。賣方必須如實披露相關資料。若賣方違反上述聲明或陳述不實，買方有權取消交易，賣方並須退還所有訂金及賠償買方相關損失。」
總結
雖然個人買家沒有完整的凶宅資料庫，但透過交叉測試銀行估價以及在買賣合約中白紙黑字擬定條款，依然能夠有效保障自身權益，安心入市。
撰文: 胡國威
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