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之前應承過大家會拆解新地「NOVOLAND」2B期價單，因為絕對明白，望著複雜艱澀的付款辦法，對普羅大眾來說並不易理解。作為預算案後登場的樓盤，政府寬減印花稅，銀碼愈細的單位愈受惠，配合發展商的付款辦法，又能否發揮一定作用? 發展商推出的「利息補貼」計劃，又有什麼要注意的地方。
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理解三個價錢的分別: 「售價」、「樓價」、「淨樓價」
要理解價單，有三個銀碼要先搞清楚。
一，「售價」這是價單中我們看見的訂價，未計算任何折扣。
二、「樓價」，這個價錢是扣除了所有折扣，例如基本折扣等，也是會列於合約上的樓價，我們會用此價錢作為打厘印的計算基礎。
三、「淨樓價」，也就是我們市場俗稱的「光豬價」，會連同發展商提供的回贈也計算在內，向銀行或發展商借取按揭時，也會用此價錢作為計算準則。
| 售價 | 價單中訂價 未計算任何折扣 |
| 樓價 | 扣除折扣後列於合約的樓價 打厘印計算基礎 |
| 淨樓價 | 俗稱「光豬價」 計算發展商提供的現金回贈 向銀行或發展商借取按揭時須用此價錢作準 |
「NOVOLAND」2B期付款辦法
知道上述三個銀碼分別，會對掌握「NOVOLAND」2B期的付款辦法有較大幫助。
選擇1: 即供計劃
簡單來說，「NOVOLAND」付款辦法可分「即供」及接近建期的「靈活付款辧法」。選取最簡單的「即供付款」，可獲取最高基本折扣額15%。若以首張價單最細一房售價500.6萬元，折實樓價為425.5萬，40%首期、60%按揭，月供11,287元，印花稅連首期的起始資金為176.58萬元。
表: 即供付款辦法 (1B座3樓H室 面積: 305呎)
| 售價 | 500.6萬元 |
| 樓價 | 425.5萬元 |
| 首期 | 40%: 170.2萬元 |
| 貸款額 | 60%: 255.3萬元 |
| 月供 | 11,287元 |
| 入息要求 | 23,828元 |
| 起始資金 | 首期: 170.2萬元 印花稅: 6.38萬元 (共: 176.58萬元) |
即供入場門檻相對高，但選擇「靈活付款辦法」則因為可在入伙時配合按保，或者借助發展商的一按、二按方式上會，可以用低首期、高槓桿方式，來壓縮起始資金。更重要一點，在「NOVOLAND」2B期，還可以揀選發展商代繳印花稅的「印花稅直送」回贈計劃。
選擇2: 靈活付款辦法: 「印花稅直送」VS 直接減樓價 應該點揀好?
可能你會問，既然印花稅已經由發展商代繳，預算案中提及減印花稅，應該與買家無尤吧? 答案並不是! 因為雖然發展商代繳印花稅，並鎖定為樓價3.75%，但如果實際所繳付的印花稅低於發展商回贈，餘額是會用來作成交時找尾數之用，這也等於買家在成交時可支付少一點首期餘額。
以首張價單最細一房售價500.6萬元，選擇「靈活付款辦法」折實樓價458.05萬元，這個列於合約上予以徵收厘印花的樓價基礎，在未減印花稅前，原本要支付13.7萬元印花稅；但減印花稅後，就可以減少至7.55萬元。如果買家選擇了「印花稅直送」並獲取「印花稅回贈」17.17萬元，當發展商代繳7.55萬元印花稅後，還有餘額9.62萬元，順理成章便可用來找清樓價尾數，買家會少支付一點。
表: 靈活付款辦法 (1B座3樓H室 面積: 305呎)
| 售價 | 500.6萬元 | 458.05萬元 |
| 樓價 | ||
| 預算案前 | 預算案後 | |
| 印花稅 | 137,000元 | 75,500元 |
| 印花稅直送 | 171,768元 | 171,768元 |
| 餘額 | +34,768元 | +96,268元 |
當然相對於數百萬元的樓價，小恩小惠的幾萬元成本，根本就是微不足道，我也不相信有買家會因為慳幾萬元厘印而即時入市，但重點卻是氣氛，因為預算案釋出的信息是政府帶頭托穩樓市。至於今次「NOVOLAND」，只要買家需支付的印花稅低於3.75%，選用「印花稅直送」就可賺到差額，也就是說樓價低於2,000萬元物業都會受惠，故買家在揀付款辧法時，緊記必須選擇「印花稅直送」。
尋找「光豬價」計算按揭借貸金額
剛才例子，低首期、高槓桿可發揮至什麼水平? 計條數給大家看就明白。要說明這一點，我們要找出樓盤的「光豬價」，也就是銀行用來批出借貸的金額，價單中通常會用「淨樓價」來形容。若扣除「印稅回贈」以及其他不選用發展商二按的「特別現金回贈」，單位「光豬價」為427.1萬元，入伙時借盡90%按保，貸款額384.4萬元，連同按揭保險費19萬元上會，以息率3.375厘，攤30年還款，每月供款為17,845元。
表: 靈活付款辦法 (1B座3樓H室 面積: 305呎)
| 售價 | 500.6萬元 |
| 樓價 | 458.05萬元 |
| 淨樓價 | 427.1萬元 |
| 貸款額 | 90%: 384.4萬元 按保: 192,200元 |
| 月供 | 17,845元 |
| 入息要求 | 37,671元 |
所需要首期多少? 答案是50.2萬元。怎計算出來呢? 單位折實樓價458.05萬元，扣除借貸金額384.4萬元，首期起碼是73.65萬元才對，怎樣得出50.2萬這條數呢? 蹺妙就在剛才所說「印花稅回贈」餘額及「特別現金回贈」，正因為交完厘印費還有餘額剩，可用於支付樓價尾數，故在上會時要支付的首期餘額就會減少了。
表: 靈活付款辦法 (1B座3樓H室 面積: 305呎)
| 售價 | 500.6萬元 |
| 樓價 | 458.05萬元 |
| 貸款額 | 384.4萬元 |
| 原本應繳首期 | 736,490元 |
| 扣除印花稅直送+特別現金回贈 | 233,634元 |
| 起始資金 | 502,856元 |
新增付款方式: 「利息補貼」!!
考慮1: 利息補貼上限為「樓價1%」
最後還一點要討論是「利息補貼」，這是上次推售「NOVOLAND」一期時所沒有的。原意就是當息口高於3.375厘水平時，發展商會為買家補貼利息開支，顯然就是在加息周期下，令買家感覺窩心的做法，但別忘記有條件的。首先，發展商只會補貼的上限為「樓價1%」，且為首三年的利息差額。
100萬元貸款額
如果以剛才的入場單位做例子，因其樓價為458.04萬元，故其補貼上限為45,805元。我們假設以息率3.375厘、攤分30年期作為計算基準，如果借取100萬元貸款額，首三年的利息支出為98,308元，如果以45,805元為補貼上限，意味利息上升時，而利息開支去到144,113元仍跌入受保障範圍，倒轉推算，息率4.9厘內仍跌入受保障範圍。
| 100萬元貸款額 | 首3年利息支出 |
| 3.375厘 | 98,308元 |
| 4.94厘 | 144,113元 |
200萬元貸款額
但要留意，借取金額愈多，利息支出愈高，例如借取200萬元貸款額，首三年利息支出為196,616元，發展商以45,805元為補貼上限，即利息支出去到242,411元仍受保，但倒轉推算，此時息率為4.16厘。所以簡單而言，當借取的金額愈高，涉及利息開支愈多，可抗衡息口上升的威力也會淡化。
| 200萬元貸款額 | 首3年利息支出 |
| 3.375厘 | 196,616元 |
| 4.16厘 | 242,421元 |
借取90%按揭貸款額
以此單位借取90%按揭為例，其首三年利息支出為39.67萬元，計及發展商提供的緩衝，也就是息口升至44.26萬元仍受保障，此時的息口則為3.76厘，跟現時的3.375厘，分別並不算很大。
| 403.63萬元貸款額 (90%按揭) | 首3年利息支出 |
| 3.375厘 | 396,798元 |
| 3.76厘 | 442,603元 |
考慮2: 貸款條件轉變會隨時中止
而且一旦買家有轉按、加按、贖樓、或違約，相關計劃都馬上終止。另外利息差價補貼是以年結的，買家要自行記低申請補貼的日期，逾時不候。
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