【Prince Central:揀樓攻略】平面圖、景觀懶人包!沙中線有無幫助?

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曾經因氣氛問題煞停賣、新地在旺角太子道西的「Prince Central」決定以現樓重推,挾著沙中線全線通車,其位於東鐵線「旺角東站」旁的優勢,能否令其突圍而出? 項目屬於單幢項目,共提供101個住宅單位,由開放式、一房、兩房、三房及四房均有提供,面積由251-1,351呎之間。我們會就其樓盤特色闡述揀樓策略,亦會拆解其價單及付款辦法。

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Prince Central資料

樓盤名稱Prince Central
位置太子道西195號
單位數目101個
面積251-1,351呎
戶型開放式: 251-266呎 (23個)
一房: 296-345呎 (50個)
兩房: 349-436呎 (12個)
三房: 624-684呎 (5個)
四房: 869-892呎 (3個)
特色: 266-1,351呎 (8個)
車位10個
校網34區
關鍵日期2022年3月22日
綠色建築認證評級暫定銅級
發展商新地
官方網站http://www.princecentral.com.hk/
示範單位現樓示範單位 (太子道西195號)
Prince Central

Prince Central 開價

首批61個
最高折扣率20.95%
平均呎價36,104元
折扣後售價28,540元
區內二手造價Kadoorie Hill: 25,900元
Sky Garden: 22,300元

項目背景

舊樓收購重建項目

「Prince Central」前身為一層五層高的舊有物業「文麗苑」,新地早於16年前已進行收購,當時發展商都爭逐吸納一批全幢招標的項目重建,新地在2006年以約9,983萬元收購了全部業權並申請補地價,其後地政總署在2017年批出1.79億元補地價金額,故地價連同補地價金額約2.78億元,以可建樓面45,000呎計,相當於每呎地價成本約6,100多元。

2021年推售反應冷淡

項目在2009年獲批動工,並在2020年入紙申請預售。發展商在2021年3月公布了首張50個單位的價單,提供最高15%折扣,首批單位折售價格由695萬-1,069萬元,呎價高達29,688元,惜反應冷淡,發展商決定撤銷賣樓,並保留至現樓才推售。近日區內另一新盤、由嘉里發展的「瀚名」以低至23,300元呎開售,故新地起碼要優惠力度減價21%,才能維持相應競爭力。


Prince Central鳥瞰平面圖

物業特色

「Prince Central」屬單幢物業,3-11樓位由八個單位組成,12-17樓單位則七個單位 (因F及G室合併改為三房),及至18樓-19樓則改提供較大面積的四房單位,故發展為一層三伙設計,而頂樓20樓則為一層兩伙特色戶。其景觀有幾點值得留意。

1. 景觀

一線單位向太子道西

一線單位以面向太子道西的單位為主,因透過墊高基座可望向花墟公園、大坑東遊樂場等景觀,遠眺獅子山及畢架山方向。但這個方位向北,景觀相對開揚,但也會面對「太子道西」繁重交通車聲影響,西北方亦會望到「旺角東站」架空路軌,或會受鐵路聲經過困擾。項目3-17樓A-D室、18樓A室(房間)、18樓B-C室、19樓A室(房間)、19樓B室、20樓A室、20樓B室(主人房),均屬於這類。

一線單位向太子道西

向南單位望內園,高低層分別大

部份單位則會扭向南面,望向內園方向,相對會較面向太子道西的單位寧靜,但因後方側望拔萃男書院、以及嘉多里山一帶的樓景為主,故感覺室內會有一點暗淡,包括3-11樓F-G室都屬於這類。必須選擇12樓以上單位才會較光猛,可望到何文田方向一帶景色,故發展商也把這方位改為大單位,包括12-17樓的F室、18樓D室(睡房)、19樓C室(睡房)及20樓B室(部份睡房)。

向西單位高層望大角咀、低層望學校及酒店

向東單位高層望九龍城、低層望樓景

由於樓盤以東為「恒泰大樓」、樓盤以西為「帝京酒店」,低層12樓以下的單位均會望樓景為主,尤其東面單位的壓迫感特別沉重。包括3-17樓D室(主人房)、3-17樓E室,但如果高於12樓則會望到九龍城方向,18樓C室(主人房)、18樓D室(部份房間)、19樓B室(部份客飯廳)、19樓C室(部份睡房)、20樓B室(客飯廳)都能望得到。

向西單位高層望大角咀、低層望學校及酒店

至於扭向西面望「帝京酒店」的單位,包括5-11樓H室、12-17樓G室均會受到學校景及酒店阻擋,高層則可以望到大角咀方向,相對較開揚。

: 景觀分布
景觀 單位
向北望太子道西3-17樓A-D室
18樓A室(房間)
18樓B-C室
19樓A室(房間)
19樓B室
20樓A室
20樓B室(主人房)
向南望何文田12-17樓的F室、 18樓D室(部份睡房)
19樓C室(睡房)
20樓B室(部份睡房)
 望樓景3-11樓F-G室
向東望九龍城18樓C室(主人房)
18樓D室(部份睡房) 19樓B室(部份客飯廳) 19樓C室(部份睡房) 20樓B室(客飯廳)
 望樓景3-17樓D室(主人房) 3-17樓E室
向西望大角咀18樓A室(客飯廳) 19樓A室(客飯廳)
 望學校及酒店5-11樓H室 12-17樓G室

2. 交通配套

交通四通八達

屬於沙中線段過海前的尾二站「旺角東站」,由樓盤步行至站口需要先經地面,然後走入「MOKO新世紀廣場」後,才能到達站口,步行需時約三至四分鐘左右。位處市區,樓下也有多輛巴士如「1」及「1A」可經彌敦道前往尖沙咀碼頭方向、「3C」可前往中港碼頭,另「12A」、「2X」也可前往深水埗、美孚方向,故交通算四通八達。

可依賴大型商場「MOKO」

附近都有大型商場「MOKO新世紀廣場」,內設不同食肆,若透過商場的接駁天橋,步行約十分鐘也可前往太子及旺角一帶,故消費及購物沒有太大問題。但如果想買菜,則最近街市也要前往「旺角街市」,同樣也要透過行人天橋接駁前往。

樓盤鄰近旺角東站
樓盤鄰近旺角東站

3. 校網

跌入34區名校網

至於樓盤本身則自設小型會所,會有健身室、閱讀區及宴會廳,卻未有泳池。樓盤位處34區校網,也屬於三大傳統名校網之一。


揀樓攻略

開放式單位(23個)

「Prince Central」全數開放式單位均屬光廁設計,但首選以「5-11樓H室」及「12-17樓G室」,因為其方向可望少量草木景色,側望酒店及學校,較「3-17樓E室」望毗鄰舊樓的壓迫感稍優勝,但要留意其露台跟冷氣機散熱器很貼近,其中一側露台玻璃圍欄會很難清潔。

表: 開放式單位

單位樓層優點缺點
E室 (251-254呎)3-17樓光廁設計露台可望向洗手間氣窗低於12樓單位會望毗鄰「恒泰大樓」
G室 (266呎)
H室 (266呎)
12-17樓
5-11樓
光廁設計露台跟毗鄰冷氣機平台貼近單位多窗難放傢俬

一房單位(50個)

一房單位共有50個,如果介意黑廁則不能選擇B室及C室,但其最大好處是不設工作平台,始終這部份需要計算入實用面積售予小業主。至於餘下D室及F室則屬光廁,但要留意在揀樓時,低層單位會受舊樓景阻擋。

: 一房單位

單位樓層優點缺點
B室 (296呎) C室 (303呎)5-17樓沒設工作平台單位向太子道西望山景  黑廁
D室 (344-345呎)5-17樓 (*18樓C室)– 光廁設計
– 單位向太子道西望山景
– 設工作平台
– 12樓以下主人房工作平台望毗鄰舊樓
F室 (338呎)3-11樓光廁設計設有工作平台單位外望學校景及酒店景

兩房單位(12個)

兩房單位只有12個,實情集中在5-17樓的A室,其最大好處是光廁設計,且能望到全盤一線景觀,但單位也增設需計實用面積的工作平台。如果不希望選擇有工作平台的兩房,全盤只得一個單位可選擇,就是18樓B室,但其缺點屬黑廁,買家需自己衡量。

: 兩房單位

單位樓層優點缺點
A室 (436呎)5-17樓光廁設計單位向太子道西望山景設工作平台需計算面積
B室 (349呎)18樓不設工作平台單位向太子道西望山景黑廁

三房單位(5個)

三房單位比例更少,全盤只有5個單位,主要集中在「F室」,其特色在於除了客廁外,主人房套廁屬光廁,且外望能望內園樹木景、朝向何文田方向,相對較寧靜。但如果希望扭向太子道西方向,則只有一個單位可選擇,就是「19樓B室」,但其缺點為單位屬全黑廁設計。

: 三房單位

單位樓層優點缺點
F室 (624呎)12-17樓主人房套廁屬光廁設計望內園及何文田方向  客廁屬黑廁
B室 (684呎)19樓望太子道西山景方向全黑廁設計

四房單位(3個)

四房單位全屬四房一套連工人房及工人廁,全盤只有三個,各有不同特色,但就以「18樓D室」及「19樓D室」的光廁比例較高,反觀「19樓A室」為全黑廁設計,但三個單位的景觀則各有不同,表述如下:

: 四房單位

單位樓層優點缺點
D室 (892呎)18樓客廁及套廁均為光廁設計望山景及少量旺角帝京酒店  工人廁屬黑廁設計
A室 (869呎)19樓望山景及少量旺角帝京酒店全黑廁設計
C室 (890呎)19樓客廁及套廁均為光廁設計望內園及何文田景觀工人廁屬黑廁設計

價單與付款辦法

「瀚名」低價搶灘對樓盤構成壓力

「Prince Central」在2021年3月曾推出首批50個單位,折實平均呎價29,688元,卻苦無承接,於是擱置開售並保留至現樓時重推,並推出「1A號價單」及「2號價單」共61個單位。由於同區嘉里「瀚名」以低至23,000多元搶灘,跟「Prince Central」有約20%的差距,大家也關注新地會跟隨減價以維持競爭力。

較舊價單減幅5%

在新推出的價單中,新地共推出61個單位,並提供一款「360天現金付款辦法」。若買家在不選取印花稅回贈的前提下,現金回贈連基本折扣率可獲最高20.95%折扣,折算平均呎價28,540元。跟舊價單對照,當時提供了「即供」及「靈活付款辦法」,同一基準的計算下,最高可獲取16.3%折扣,故今次發展商僅減價了約5%之間,減幅力度相對輕微。

 新價單舊價單 
付款辦法360天付款辦法即供靈活付款辦法
支付條款簽臨約: 樓價5%
60天: 樓價5%
180天: 樓價5%
240天: 樓價5%
360天: 樓價80%
簽臨約: 樓價5%
60天: 樓價5%
180天: 90%
簽臨約: 樓價5%
60天: 樓價5%
入伙: 90%
基本折扣率-6.5%-6.5%-3%
不採用印花稅回贈-8.5%-8.5%-8.5%
不採用「二按」及「3+2貸款」-3.5%—–-3%
提前成交-1-1.5%—–—-
東鐵線優惠2%—–—-
現金回贈—–-1-1.5%-1-1.5%
實際折扣額20.95%16.3%15.5%

分階段支付樓價,可提前上會

簡單來說,支付條款上,買家在售樓處簽署臨約時買賣合後要支付樓價半成,其後再分階段支付,包括在60天加訂5%、180天再加訂5%、240天再加訂5%,一直去到360天才找清樓價餘額80%。由於物業已屆現樓,故買家可以選擇提早成交,以獲取1-1.5%的樓價折扣;但若希望用更多時間籌集資金,則可以放棄樓價折扣,以約一年時間去準備上會事宜。

發展商按揭 VS 新按保

買家亦可決定是否選擇發展商「二按」及「3+2貸款」,以決定能否取盡3.5%的樓價折扣。至於如果選用「發展商一按」或借取樓價120%的「Kings Key」計劃則可照樣取盡3.5%樓價折扣。不過姑勿論是上述的幾種由發展商提供的付款辦法,都屬於先甜後苦的計劃,加上由於項目一房以下單位全符合按保門檻,故在可行的情況下,也應該選用新按保來上會,以省卻日後發展商按揭高息期,要面對轉按的煩惱。

: 發展商按揭計劃

 發展商一按發展商二按Kings Key3+2貸款計劃
首期20%20%5%20%
貸款額80%一按: 50%
二按: 30%
新物業: 95%
舊有物業: 25%
80%
息率首3年: 2.5厘 4-25年: 6厘一按: 2.5厘
二按: 首5年 H+1.8厘;6-25年: 2.5厘
1.68厘6厘 (*如期還款及找清手續可獲豁免利息)
年期25年25年3年5年
償還息本齊供息本齊供息本齊供: (樓價0.5% /月)只供本金: (樓價0.38% /月)
備註需於三年後轉按,否則要捱貴息選用此計劃不能享有3.5%回贈;但提前贖回二按也可獲回贈需於三年後轉按,否則採用延期貸款息率高企選用此計劃不能享有3.5%回贈

首批推出價單: 

戶型推出訂價360天付款辦法+提前成交(發展商一按/ Kings key)  360天付款辦法+提前成交(發展商二按/3+2貸款)
開放式單位17個817.3萬-973.4萬元646萬-769萬元670萬-798萬元
1房(黑廁)11個1,035.3萬-1,184.4萬元818萬-936萬元849萬-971萬元
1房(光廁)26個1,149.6萬-1,257.6萬元908萬-994萬元943萬-1,031萬元
3房5個2,426.2萬-2,893.7萬元1,917萬-2,286萬元1,989萬-2,373萬元
特色2個918.7萬-1,102.7萬元726萬-871萬元753萬-904萬元

供款實例

表: 開放式單位: 3樓E室、面積: 251呎、訂價: 817.3萬元

 360天付款+新按保360天+發展商一按360天+發展商二按360天+Kings Key360天+3+2貸款
樓價646萬元646萬元670萬元646萬元670萬元
首期10%: 64.6萬元20%: 129.2萬元20%: 134萬元5%: 32.3萬元20%: 134萬元
貸款額90%: 581.4萬元
按保: 29.07萬元
80%: 516.8萬元一按: 335萬元
二按: 201萬元
新物業: 613.7萬元
舊物業: 161.5萬元
80%: 536萬元
月供24,120元首3年: 23,185元
其後: 32,134元
首5年: 21,757元
6-25年: 22,161元
26-30年: 13,237元
32,300元25,460元
入息57,769元64,268元52,115元64,600元50,920元
第一筆資金88.2萬元153萬元160萬元56萬元160萬元

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