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曾經因氣氛問題煞停賣、新地在旺角太子道西的「Prince Central」決定以現樓重推，挾著沙中線全線通車，其位於東鐵線「旺角東站」旁的優勢，能否令其突圍而出? 項目屬於單幢項目，共提供101個住宅單位，由開放式、一房、兩房、三房及四房均有提供，面積由251-1,351呎之間。我們會就其樓盤特色闡述揀樓策略，亦會拆解其價單及付款辦法。
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Prince Central資料
| 樓盤名稱 | Prince Central |
| 位置 | 太子道西195號 |
| 單位數目 | 101個 |
| 面積 | 251-1,351呎 |
| 戶型 | 開放式: 251-266呎 (23個) 一房: 296-345呎 (50個) 兩房: 349-436呎 (12個) 三房: 624-684呎 (5個) 四房: 869-892呎 (3個) 特色: 266-1,351呎 (8個) |
| 車位 | 10個 |
| 校網 | 34區 |
| 關鍵日期 | 2022年3月22日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定銅級 |
| 發展商 | 新地 |
| 官方網站 | http://www.princecentral.com.hk/ |
| 示範單位 | 現樓示範單位 (太子道西195號) |
Prince Central 開價
| 首批 | 61個 |
| 最高折扣率 | 20.95% |
| 平均呎價 | 36,104元 |
| 折扣後售價 | 28,540元 |
| 區內二手造價 | Kadoorie Hill: 25,900元 Sky Garden: 22,300元 |
項目背景
舊樓收購重建項目
「Prince Central」前身為一層五層高的舊有物業「文麗苑」，新地早於16年前已進行收購，當時發展商都爭逐吸納一批全幢招標的項目重建，新地在2006年以約9,983萬元收購了全部業權並申請補地價，其後地政總署在2017年批出1.79億元補地價金額，故地價連同補地價金額約2.78億元，以可建樓面45,000呎計，相當於每呎地價成本約6,100多元。
2021年推售反應冷淡
項目在2009年獲批動工，並在2020年入紙申請預售。發展商在2021年3月公布了首張50個單位的價單，提供最高15%折扣，首批單位折售價格由695萬-1,069萬元，呎價高達29,688元，惜反應冷淡，發展商決定撤銷賣樓，並保留至現樓才推售。近日區內另一新盤、由嘉里發展的「瀚名」以低至23,300元呎開售，故新地起碼要優惠力度減價21%，才能維持相應競爭力。
Prince Central鳥瞰平面圖
物業特色
「Prince Central」屬單幢物業，3-11樓位由八個單位組成，12-17樓單位則七個單位 (因F及G室合併改為三房)，及至18樓-19樓則改提供較大面積的四房單位，故發展為一層三伙設計，而頂樓20樓則為一層兩伙特色戶。其景觀有幾點值得留意。
1. 景觀
一線單位向太子道西
一線單位以面向太子道西的單位為主，因透過墊高基座可望向花墟公園、大坑東遊樂場等景觀，遠眺獅子山及畢架山方向。但這個方位向北，景觀相對開揚，但也會面對「太子道西」繁重交通車聲影響，西北方亦會望到「旺角東站」架空路軌，或會受鐵路聲經過困擾。項目3-17樓A-D室、18樓A室(房間)、18樓B-C室、19樓A室(房間)、19樓B室、20樓A室、20樓B室(主人房)，均屬於這類。
向南單位望內園，高低層分別大
部份單位則會扭向南面，望向內園方向，相對會較面向太子道西的單位寧靜，但因後方側望拔萃男書院、以及嘉多里山一帶的樓景為主，故感覺室內會有一點暗淡，包括3-11樓F-G室都屬於這類。必須選擇12樓以上單位才會較光猛，可望到何文田方向一帶景色，故發展商也把這方位改為大單位，包括12-17樓的F室、18樓D室(睡房)、19樓C室(睡房)及20樓B室(部份睡房)。
向東單位高層望九龍城、低層望樓景
由於樓盤以東為「恒泰大樓」、樓盤以西為「帝京酒店」，低層12樓以下的單位均會望樓景為主，尤其東面單位的壓迫感特別沉重。包括3-17樓D室(主人房)、3-17樓E室，但如果高於12樓則會望到九龍城方向，18樓C室(主人房)、18樓D室(部份房間)、19樓B室(部份客飯廳)、19樓C室(部份睡房)、20樓B室(客飯廳)都能望得到。
向西單位高層望大角咀、低層望學校及酒店
至於扭向西面望「帝京酒店」的單位，包括5-11樓H室、12-17樓G室均會受到學校景及酒店阻擋，高層則可以望到大角咀方向，相對較開揚。
表: 景觀分布
| 景觀 | 單位 | |
| 向北 | 望太子道西 | 3-17樓A-D室 18樓A室(房間) 18樓B-C室 19樓A室(房間) 19樓B室 20樓A室 20樓B室(主人房) |
| 向南 | 望何文田 | 12-17樓的F室、 18樓D室(部份睡房) 19樓C室(睡房) 20樓B室(部份睡房) |
| 望樓景 | 3-11樓F-G室 | |
| 向東 | 望九龍城 | 18樓C室(主人房) 18樓D室(部份睡房) 19樓B室(部份客飯廳) 19樓C室(部份睡房) 20樓B室(客飯廳) |
| 望樓景 | 3-17樓D室(主人房) 3-17樓E室 | |
| 向西 | 望大角咀 | 18樓A室(客飯廳) 19樓A室(客飯廳) |
| 望學校及酒店 | 5-11樓H室 12-17樓G室 |
2. 交通配套
交通四通八達
屬於沙中線段過海前的尾二站「旺角東站」，由樓盤步行至站口需要先經地面，然後走入「MOKO新世紀廣場」後，才能到達站口，步行需時約三至四分鐘左右。位處市區，樓下也有多輛巴士如「1」及「1A」可經彌敦道前往尖沙咀碼頭方向、「3C」可前往中港碼頭，另「12A」、「2X」也可前往深水埗、美孚方向，故交通算四通八達。
可依賴大型商場「MOKO」
附近都有大型商場「MOKO新世紀廣場」，內設不同食肆，若透過商場的接駁天橋，步行約十分鐘也可前往太子及旺角一帶，故消費及購物沒有太大問題。但如果想買菜，則最近街市也要前往「旺角街市」，同樣也要透過行人天橋接駁前往。
3. 校網
跌入34區名校網
至於樓盤本身則自設小型會所，會有健身室、閱讀區及宴會廳，卻未有泳池。樓盤位處34區校網，也屬於三大傳統名校網之一。
揀樓攻略
開放式單位(23個)
「Prince Central」全數開放式單位均屬光廁設計，但首選以「5-11樓H室」及「12-17樓G室」，因為其方向可望少量草木景色，側望酒店及學校，較「3-17樓E室」望毗鄰舊樓的壓迫感稍優勝，但要留意其露台跟冷氣機散熱器很貼近，其中一側露台玻璃圍欄會很難清潔。
表: 開放式單位
| 單位 | 樓層 | 優點 | 缺點 |
| E室 (251-254呎) | 3-17樓 | 光廁設計 | 露台可望向洗手間氣窗低於12樓單位會望毗鄰「恒泰大樓」 |
| G室 (266呎) H室 (266呎) | 12-17樓 5-11樓 | 光廁設計 | 露台跟毗鄰冷氣機平台貼近單位多窗難放傢俬 |
一房單位(50個)
一房單位共有50個，如果介意黑廁則不能選擇B室及C室，但其最大好處是不設工作平台，始終這部份需要計算入實用面積售予小業主。至於餘下D室及F室則屬光廁，但要留意在揀樓時，低層單位會受舊樓景阻擋。
表: 一房單位
| 單位 | 樓層 | 優點 | 缺點 |
| B室 (296呎) C室 (303呎) | 5-17樓 | 沒設工作平台單位向太子道西望山景 | 黑廁 |
| D室 (344-345呎) | 5-17樓 (*18樓C室) | – 光廁設計 – 單位向太子道西望山景 | – 設工作平台 – 12樓以下主人房工作平台望毗鄰舊樓 |
| F室 (338呎) | 3-11樓 | 光廁設計 | 設有工作平台單位外望學校景及酒店景 |
兩房單位(12個)
兩房單位只有12個，實情集中在5-17樓的A室，其最大好處是光廁設計，且能望到全盤一線景觀，但單位也增設需計實用面積的工作平台。如果不希望選擇有工作平台的兩房，全盤只得一個單位可選擇，就是18樓B室，但其缺點屬黑廁，買家需自己衡量。
表: 兩房單位
| 單位 | 樓層 | 優點 | 缺點 |
| A室 (436呎) | 5-17樓 | 光廁設計單位向太子道西望山景 | 設工作平台需計算面積 |
| B室 (349呎) | 18樓 | 不設工作平台單位向太子道西望山景 | 黑廁 |
三房單位(5個)
三房單位比例更少，全盤只有5個單位，主要集中在「F室」，其特色在於除了客廁外，主人房套廁屬光廁，且外望能望內園樹木景、朝向何文田方向，相對較寧靜。但如果希望扭向太子道西方向，則只有一個單位可選擇，就是「19樓B室」，但其缺點為單位屬全黑廁設計。
表: 三房單位
| 單位 | 樓層 | 優點 | 缺點 |
| F室 (624呎) | 12-17樓 | 主人房套廁屬光廁設計望內園及何文田方向 | 客廁屬黑廁 |
| B室 (684呎) | 19樓 | 望太子道西山景方向 | 全黑廁設計 |
四房單位(3個)
四房單位全屬四房一套連工人房及工人廁，全盤只有三個，各有不同特色，但就以「18樓D室」及「19樓D室」的光廁比例較高，反觀「19樓A室」為全黑廁設計，但三個單位的景觀則各有不同，表述如下:
表: 四房單位
| 單位 | 樓層 | 優點 | 缺點 |
| D室 (892呎) | 18樓 | 客廁及套廁均為光廁設計望山景及少量旺角帝京酒店 | 工人廁屬黑廁設計 |
| A室 (869呎) | 19樓 | 望山景及少量旺角帝京酒店 | 全黑廁設計 |
| C室 (890呎) | 19樓 | 客廁及套廁均為光廁設計望內園及何文田景觀 | 工人廁屬黑廁設計 |
價單與付款辦法
「瀚名」低價搶灘對樓盤構成壓力
「Prince Central」在2021年3月曾推出首批50個單位，折實平均呎價29,688元，卻苦無承接，於是擱置開售並保留至現樓時重推，並推出「1A號價單」及「2號價單」共61個單位。由於同區嘉里「瀚名」以低至23,000多元搶灘，跟「Prince Central」有約20%的差距，大家也關注新地會跟隨減價以維持競爭力。
較舊價單減幅5%
在新推出的價單中，新地共推出61個單位，並提供一款「360天現金付款辦法」。若買家在不選取印花稅回贈的前提下，現金回贈連基本折扣率可獲最高20.95%折扣，折算平均呎價28,540元。跟舊價單對照，當時提供了「即供」及「靈活付款辦法」，同一基準的計算下，最高可獲取16.3%折扣，故今次發展商僅減價了約5%之間，減幅力度相對輕微。
| 新價單 | 舊價單 | ||
| 付款辦法 | 360天付款辦法 | 即供 | 靈活付款辦法 |
| 支付條款 | 簽臨約: 樓價5% 60天: 樓價5% 180天: 樓價5% 240天: 樓價5% 360天: 樓價80% | 簽臨約: 樓價5% 60天: 樓價5% 180天: 90% | 簽臨約: 樓價5% 60天: 樓價5% 入伙: 90% |
| 基本折扣率 | -6.5% | -6.5% | -3% |
| 不採用印花稅回贈 | -8.5% | -8.5% | -8.5% |
| 不採用「二按」及「3+2貸款」 | -3.5% | —– | -3% |
| 提前成交 | -1-1.5% | —– | —- |
| 東鐵線優惠 | 2% | —– | —- |
| 現金回贈 | —– | -1-1.5% | -1-1.5% |
| 實際折扣額 | 20.95% | 16.3% | 15.5% |
分階段支付樓價，可提前上會
簡單來說，支付條款上，買家在售樓處簽署臨約時買賣合後要支付樓價半成，其後再分階段支付，包括在60天加訂5%、180天再加訂5%、240天再加訂5%，一直去到360天才找清樓價餘額80%。由於物業已屆現樓，故買家可以選擇提早成交，以獲取1-1.5%的樓價折扣；但若希望用更多時間籌集資金，則可以放棄樓價折扣，以約一年時間去準備上會事宜。
發展商按揭 VS 新按保
買家亦可決定是否選擇發展商「二按」及「3+2貸款」，以決定能否取盡3.5%的樓價折扣。至於如果選用「發展商一按」或借取樓價120%的「Kings Key」計劃則可照樣取盡3.5%樓價折扣。不過姑勿論是上述的幾種由發展商提供的付款辦法，都屬於先甜後苦的計劃，加上由於項目一房以下單位全符合按保門檻，故在可行的情況下，也應該選用新按保來上會，以省卻日後發展商按揭高息期，要面對轉按的煩惱。
表: 發展商按揭計劃
| 發展商一按 | 發展商二按 | Kings Key | 3+2貸款計劃 | |
| 首期 | 20% | 20% | 5% | 20% |
| 貸款額 | 80% | 一按: 50% 二按: 30% | 新物業: 95% 舊有物業: 25% | 80% |
| 息率 | 首3年: 2.5厘 4-25年: 6厘 | 一按: 2.5厘 二按: 首5年 H+1.8厘；6-25年: 2.5厘 | 1.68厘 | 6厘 (*如期還款及找清手續可獲豁免利息) |
| 年期 | 25年 | 25年 | 3年 | 5年 |
| 償還 | 息本齊供 | 息本齊供 | 息本齊供: (樓價0.5% /月) | 只供本金: (樓價0.38% /月) |
| 備註 | 需於三年後轉按，否則要捱貴息 | 選用此計劃不能享有3.5%回贈；但提前贖回二按也可獲回贈 | 需於三年後轉按，否則採用延期貸款息率高企 | 選用此計劃不能享有3.5%回贈 |
首批推出價單:
| 戶型 | 推出 | 訂價 | 360天付款辦法+提前成交(發展商一按/ Kings key) | 360天付款辦法+提前成交(發展商二按/3+2貸款) |
| 開放式單位 | 17個 | 817.3萬-973.4萬元 | 646萬-769萬元 | 670萬-798萬元 |
| 1房(黑廁) | 11個 | 1,035.3萬-1,184.4萬元 | 818萬-936萬元 | 849萬-971萬元 |
| 1房(光廁) | 26個 | 1,149.6萬-1,257.6萬元 | 908萬-994萬元 | 943萬-1,031萬元 |
| 3房 | 5個 | 2,426.2萬-2,893.7萬元 | 1,917萬-2,286萬元 | 1,989萬-2,373萬元 |
| 特色 | 2個 | 918.7萬-1,102.7萬元 | 726萬-871萬元 | 753萬-904萬元 |
供款實例
表: 開放式單位: 3樓E室、面積: 251呎、訂價: 817.3萬元
| 360天付款+新按保 | 360天+發展商一按 | 360天+發展商二按 | 360天+Kings Key | 360天+3+2貸款 | |
| 樓價 | 646萬元 | 646萬元 | 670萬元 | 646萬元 | 670萬元 |
| 首期 | 10%: 64.6萬元 | 20%: 129.2萬元 | 20%: 134萬元 | 5%: 32.3萬元 | 20%: 134萬元 |
| 貸款額 | 90%: 581.4萬元 按保: 29.07萬元 | 80%: 516.8萬元 | 一按: 335萬元 二按: 201萬元 | 新物業: 613.7萬元 舊物業: 161.5萬元 | 80%: 536萬元 |
| 月供 | 24,120元 | 首3年: 23,185元 其後: 32,134元 | 首5年: 21,757元 6-25年: 22,161元 26-30年: 13,237元 | 32,300元 | 25,460元 |
| 入息 | 57,769元 | 64,268元 | 52,115元 | 64,600元 | 50,920元 |
| 第一筆資金 | 88.2萬元 | 153萬元 | 160萬元 | 56萬元 | 160萬元 |
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