【編輯部隨筆】高價追半新居二,小心轉手風險!

「居屋攪珠」原定於今季進行,至今仍未公布確實日期,但相信很多申請人都已經做定功課,更會做定兩手準備,一旦新居屋排得後,亦看看居二市場會否有合適放盤,務求一擊即中。《胡‧說樓市》編輯部也發現,隨著第五波疫情稍緩,居二放盤亦隨市況而反彈,選擇花多眼亂,亦希望谷友們先有充分理解才入市。

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居二價格如二手車

正如我們早前所說,在居二市場上,樓齡是影響叫價的最重要因素,因為房委會對新居屋的擔保期為30年,在擔保期之內,一旦居屋業主斷供,房委會就會代業主向銀行償還貸款(但不代表業主可以甩身,因為房委會將代替銀行向業主追討欠款),故一般銀行在房委會擔保期內,都會以較寬鬆的準則審批按揭,並以19年樓齡為界線,19年以內的居二放盤,白表最高免壓測做90%按揭,最長還款期25年;綠表最高免壓測做95%按揭,最長還款期25年,若樓齡超過19年,如需要免壓測借取按揭,首期比例便要增加,最壞情況是最高只能做60%按揭,而且需要通過壓力測試。

換言之,居二市場特性猶如二手車,樓齡愈久,叫價能力愈低,故谷友們亦不難發現,除了傳統居屋王外,屢屢傳出破頂價的居二放盤都是近十年才入伙的屋苑,除了因為物業保養較好外,寬鬆的按揭審批是最重要的原因,自然受合資格人士追捧。然而,谷友入市前必須清楚高價追居二的風險。

有別於自由市場,正如上文所述,假設兩個相同性質的居二放盤,樓齡愈久,叫價能力愈低,如果樓價平穩發展,高價買入後的居二升幅自然會跑輸大市,甚至有蝕價風險,變相當你計劃再於居二市場轉售時,競爭力自然不及其他放盤。當然你可以認為,樓價未來幾年狂升,現在先上車,幾年後照樣有錢賺換樓,但無人有水晶球,這是你的判斷,如你認為值博,就去馬。

半新居屋補價愈來愈貴

或者你會想,我先把居二補地價,下手買家就能借按保做高成數按揭,就能將擔保期的影響減低。對的,如果你的居二放盤樓齡漸高,銀行只能批出最高60%按揭,但只要你將單位補地價,下手買家就能借按保,申請最高90%按揭。不過,補地價的折扣率是根據單位首次發售時的市值對比首次發售的售價而定,而非你買入居二時的價格,亦即你高價買入居二,補地價金額不會相應降低。因此,無論你是先補地價後出售,還是出售時由買家補地價,你轉售時的叫價力亦遠遜於其他競爭對手。

雖然樓齡愈新,居二叫價能力愈高,但你亦要知道,近年居屋折扣率不斷提升,亦代表未來補地價的負擔愈重,居屋2018、2019、2020及2022的折扣率分別為48%、44%、40%及49%,與居屋2017的30%相比高得多,當半新居二叫價愈叫愈高時,你亦應小心未來轉手的風險,故購買居二前,除了考慮樓齡與物業情況外,亦不要忘記查考居二的折扣率。

我們亦要戴定頭盔,列出種種風險並不代表叫你唔好買,買樓從來都因人而異,有些人喜歡海景,有些人卻鍾情樓景;有些人喜歡新樓,有些人只揀選舊樓,而且這個世界沒有完美的放盤,如果是完美放盤,價錢自然高,一切都是Trade-off,只是我們相信,當你知道風險而且接受,這樣才買得心安理得。

撰文: Henry

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