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新盤連珠發炮,大發展商新地計劃推出白石角優景里「Silicon Hill」,分三期發展(Greenwood Tower、Marina Tower、Scenic Tower),共提供1,871個單位。第一期「翠景閣」(Greenwood Tower) 由5座11層高住宅組成,合共576伙,提供開放式、一房、兩房、兩房連儲物房、三房、三房一套及三房一套連儲物房;另設部份平台花園及頂層特色戶。

項目主打兩房,兩房以下佔分層單位70%;開放式戶型面積217呎,細絕整個白石角區,預計在2024年2月29日落成。項目最大憧憬是鐵路效應,皆因白石角的交通向來為人詬病,但特首林鄭月娥卻在任內最後一份《施政報告》中表示研究在「香港教育學院白石角運動中心」興建「白石角站」,其位置正在樓盤毗鄰。我們會一文闡述其位置、特色及賣點。待發展商公布樓書及價單後會再作詳細剖析。

本文目錄
  1. Silicon Hill資料
  2. Silicon Hill 開價
  3. 鳥瞰Silicon Hill周邊規劃
  4. 項目背景
  5. 項目特色
  6. 憧憬興建「白石角站」
  7. 區內發展密度及檔次
  8. Silicon Hill鳥瞰平面圖
  9. 揀樓攻略
  10. 價單分析及付款辦法拆解
  11. 付款辦法
  12. 供款實例 (開放式單位: 1座B2室、285呎、訂價: 665.8萬元)
  13. 如果你有按揭申請問題,都可以向我們查詢
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Silicon Hill資料

樓盤名稱Silicon Hill
位置白石角優景里63號
單位數目1,871個 (1期: 576個、2A期: 607個、2B期: 688個)
面積217呎-851呎
戶型開放式: 217-222呎 (40個)
一房: 285-316呎 (48個)
兩房: 376-463呎 (291個)
兩房連儲物室: 444呎 (10個)
純三房: 531-599呎 (72個)
三房一套: 613-640呎 (27個)
三房一套連工人房: 661-770呎 (18個)
特色: 279-851呎 (70個)
車位98個
校網84區校網
關鍵日期2024年2月29日
綠色建築認證評級暫定金級
發展商新地
官方網站www.siliconhill.com.hk
示範單位地址九龍站環球貿易廣場20樓
Silicon Hill

Silicon Hill 開價

首批116個
最高折扣率17.5%
平均呎價21,210元
折扣後售價17,498元
區內二手呎價逸瓏灣: 13,700元
天賦海灣: 14,500元
雲匯: 19,000元

鳥瞰Silicon Hill周邊規劃

項目背景

改劃「政府、機構及社區」用地

位於白石角優景里的「Silicon Hill」為政府推出招標用地,佔地3.81公頃。因應社會對房屋用地需求增加,大埔缺乏可供房屋發展住宅用地,規劃署認為值得把空置政府土地改作私樓發展。用地曾預留為「政府、機構及社區」用途,原作高等院校教育之用,但教育局不反對改劃,故規劃署把用地改劃「任宅(乙類)9」,最高興建高度50米,預計可發展約1,150個住宅單位,同時建議增設約7,500平方米(約80,730呎)商用及零售樓面,以應付附近及梓樹灘一帶的居民需要。

招標地價創區內第三高

項目佔地354,136呎,政府在2018年招標,並由新地在2019年以63.0938億元投得,以最高可建樓面949,000呎計算,每呎地價6,646元,打破了2007年區內首幅用地「天賦海灣」的地價紀錄,略低於第四期「逸瓏灣」逾七千元呎的記錄。投得用地後,新地申請起樓,並於2020年獲批建14座住宅。

區內二手市場

樓盤批地地價單位數目面積車位數目入伙日期發展商
天賦海灣6,368元482個598-3,680呎363個12年9月信和、南豐、永泰、嘉華
溋玥.天賦海灣4,668元548個799-4,260呎379個12年12月信和、南豐、永泰、嘉華
海鑽6,109元193個930-3,001呎153個12年9月信和、南豐、永泰
逸瓏灣一期: 145元 二期: 7,284元1,091個557-3,649呎726個15年6月信和、嘉華
嘉熙4,567元1,122個225-2,358呎210個19年10月嘉華
雲匯3,864元1,444個227-1,279呎276個19年9月-10月新地
海日灣3,552元2,075個243-4,494呎1,212個19年5月-20年4月億京
朗濤3,300元723個357-3,098呎476個20年6月鷹君
逸瓏灣83,932元528個490-1,740呎196個21年3月信和
Silicon Hill6,648元1,871個217-851呎98個24年2月新地
蕉坑待補價2,198個待定住宅: 258個 公共: 300個待定恒基

項目特色

樓盤賣幾錢? 除了參考二手市場造價外,也要衡量「Silicon Hill」本身的各項條件。因為雖然「Silicon Hill」也屬於白石角區,但跟臨海屋苑不同之處,是其隔了一條吐露港公路,無論景觀、位置及交通因素等也不盡相同。「Silicon Hill」的地盤呈三角形,三邊地盤邊界分為向西南「優景里」、向東北「博研路」及向北「香港教育大學運動中心」。第一期「翠景閣」會沿「優景里」設四座物業,分為「第1座-5座」;而「第6座」則置於地盤東北邊界「博研路」。而每座物業的內部會再細分為A、B翼,藉以淡化密度。

Silicon Hill規劃布局

1. 景觀跟白石角臨海距離較遠

望山景及村屋景 (向西南)

跟臨近白石角臨近單車徑一帶屋苑不同,「Silicon Hill」景觀最理想方位扭向西南「優景里」。對於在白石角臨近單車徑一帶屋苑,向西南單位會望向吐露港公路,故屬於次級之選;但「Silicon Hill」的西南方則會望綠草如茵小山坡。

Silicon Hill向西南望山景及村屋景
相關單位

向西南單位毗鄰為「樟樹灘」,現時規劃作「鄉村式發展」,由於規劃大綱規定只能興建三層、最高8.23米物業,故對於「Silicon Hill」並不會有太大阻擋。一期包括「1座的B1室(客房)」、「1座A1-A5室」;「2座A1-A6室」、「3座A1-A6室」、「5座A1-A6室」均可能望山景及村屋景。

揀樓貼士

揀樓時有兩點可留意。第一,部份開放式單位「1座A3室」、「2座-5座A5室」,雖然都扭向西南,但卻會稍被自己物業削去部份景觀,故室內或會較暗,揀樓時要留意。另外,「6座B3-B6室」亦稍為被「5座」及二期阻擋,所以雖然這幾個單位均向西南,但會較望內園及屋苑入口為主。最後部份「1座B1室、A2-A5室」均可能望到附近祖墳。

祖墳位置

望火車路軌及吐露港公路(向東北)

「Silicon Hill」以東北「博研路」方向,可透過前方「中文大學」用地,外望「大埔墟」駛往「大學站」的露天鐵路路軌,故列車經過時有噪音外,前一點的「吐露港公路」車輛高速飛馳,也會對住戶做成一定影響。我們也嘗試透過航拍機去預覽高層單位景觀,高飛至頂樓也未必能望到遼闊海景,因為一條公路之隔的「嘉熙」、「雲匯」及「海日灣」均會阻擋了「Silicon Hill」的海景。「Silicon Hill」樓高11層,很難避過前方建築望到海景。

Silicon Hill向北及東北單位模擬景觀
相關單位

「1座B1-B6室」、「2座B1-B5室」、「3座B1-B5室」、「5座B1-B5室」、「6座A1-A8室」

揀樓貼士

值得留意,基於地盤擺位,「6座」擺位上會最貼近吐露港公路;其次則為「1座」,但因為其他座數「2座」、「3座」及「5座」會沿「優景里」延伸落去,故座數愈後排的單位,其距離吐露港公路會愈遠,影響也會愈細。

望Silicon Hill二期「Marina Tower」項目(向北)

 基於一期擺位較遠離「香港教育大學運動中心」,故向北單位,雖然現時可望到運動場景,但實情其向北用地會規劃作「Silicon Hill」二期(2A及2B期)發展,其預計落成日期僅較一期遲約4-8個月,故一期落成時都不會望到運動場景色。

望Silicon Hill二期項目(向北)
相關單位

「1座B8室」、「2座B6-B8室」、「3座B6-B8室」、「5座B6-B8室」、「6座B1-B2室」

揀樓貼士

選擇這方位單位,受影響程度最大為「5座」及「6座」,因為僅跟二期隔了少量內園景觀,故日後會相對壓迫;反觀座數愈細的單位,包括「1座」、「2座」、「3座」卻跟二期距離拉得較遠,可以透過屋苑內園才望向二期「Marina Tower」。

: Silicon Hill景觀

景觀單位注意事項
望山景及村屋景 (向西南)1座B1室(客房)
1座A1-A5室
2座A1-A6室
3座A1-A6室
5座A1-A6室
開放式單位1座A3室、2座-5座A5室會被削去部份景觀

6座B3-B6室望西南,但以內園景為主

1座B1室、A2-A5室會望到祖墳  
望火車路軌及吐露港公路 (向東北)1座B1-B6室
2座B1-B5室
3座B1-B5室
5座B1-B5室
6座A1-A8室
6座擺位上會最貼近吐露港公路
Silicon Hill二期 (向北)1座B8室
2座B6-B8室
3座B6-B8室
5座B6-B8室
6座B1-B2室
5及6座跟二期最近

交通不完善

區內配套並不完善

看「Silicon Hill」不得不提就是交通及配套木因為在未有任何鐵路接駁前,這正是白石角最大死症,故日常生活並不方便。區內購物僅能依賴「逸瓏灣」的小型商場,或者去到沙田市中心至得,或要待日後「Silicon Hill」提供零售樓面,才會有較多商鋪提供。新地表示「Silicon Lane」設有一田超級市場,以及周末會有穿梭梭巴士接駁至新城市廣場及「HomeSquare」。但相關穿梭巴士是否真的會成事,仍待運輸署最後審批,同時其服務時間會由入伙起計,一直去到2026年5月31日而已。

白石角公共交通交匯處交通稀疏

至於交通,白石角公共運輸交匯處,設有巴士總站、專線小巴總站及的士站,但選擇卻不多,且位置較隔涉,故使用率不高。有區議員建議可把這幅佔地12,582平方米的「白石角公共運輸交匯處」重置至「博研路」天橋底的空地;但運輸署只表示,如該「公共運輸交匯處」位置需要更改用途,會在工程期間及完成工程後有需要重置足夠相關公共運輸設施,以確保能為白石角居民提供服務。

白石角公共交通交匯處交通稀疏

需要行經接駁天橋至車站

區內交通選項之少,現時前往白石角,可以選擇專線小巴「27A」,但15-20分鐘才有一班車,又或者班次較疏落的特別線「28S」往來沙田火車站。另外在「天賦海灣一期」、或者「嘉熙」對出都有巴士「74D」,可以往來市區彩虹觀塘一帶,但每一個鐘才有一班車。而且前往乘搭這些公共交通工具,你必須行經一條無蓋的接駁天橋才能到達,相對不太方便。

需要行經接駁天橋至車站

區位車位匱乏

選擇揸車也是於是無補,因為整個白石角本身的車位比例也不足。「Silicon Hill」只提供98個住客車位,連同未來恒基「蕉坑」項目的住客及公共車位計算在內,整個白石角會興建12,275個住宅單位,但車位數目僅4,647個,意味在區內有車揸也未必有位泊。


憧憬興建「白石角站」

鄰近未來「白石角站」

跟白石角臨海豪宅不同,是「Silicon Hill」相對較鄰近日後擬建的「白石角站」。政府早年曾建議興建「科學園站」,卻因區內人口不足而否決;相關方案在特首林鄭月娥任內最後一份《施政報告》2021重提,表示「研究」以教大運動場興建「科學園站」或「白石角站」。

望Silicon Hill二期項目(向北)

方案仍屬研究階段

施政報告中指出:「研究以現時位處白石角的香港教育大學運動中心用地為基礎,興建新的東鐵線『科學園站』或『白石角站』,並重置運動中心到大學本部附近。」但要留意政府用上「研究」兩個字,會否落實仍屬未知之數。當然,啟德單軌鐵路被否決,大家都擔心會否重蹈覆轍,但跟規劃全新鐵路不同,現在僅加建一個站口的難度理應不大,「教大運動場」亦不涉及收地,故可行性可能較高。但就算真的落實加建,距離落實也還有一段很長時間。

未能受惠白石角附近居民

其次,究竟這位置是否最終選址呢? 大埔區議員認為,現時擬建「白石角站」跟科學園距離1.22公里,跟「大學站」距離1.31公里分別不大,建議若要對居於科學園周邊便捷,可把「白石角站」選擇設於「中大羅桂祥綜合生物醫學大樓」附近,並透過行人天橋及行人輸送帶接駁。「教大運動場」是否作為興建「白石角站」仍存爭議,但若落實在「中大羅桂祥綜合生物醫學大樓」,其位置會更近「Silicon Hill」一期。發展局及規劃署在回應表示,政策局及部門會合力推展有關項目,會在進入較成熟階段後,按需要適時進行諮詢。

區議會文件
區議會文件

區內發展密度及檔次

教大運動場興建住宅

若假設在「教大運動場」加建車站,對一期「Silicon Hill」的影響不在景觀,反而是區內的密度。因為《施政報告》2021在提出興建「白石角站」時,也有提及「會善用車站用地與毗鄰土地的發展潛力,提供更多房屋及區內居民需要的泊車位、商舖和公共設施。」也意味若一日「教大運動場」用於作建站用途,則該土地有機會用作起樓之用,會令優景里一帶的密度會增加,環境未必有現時般的寧靜。

恒基蕉坑作公私營發展

除了教大運動場作住宅發展外,恒基在蕉坑附近,也就是在「鹿茵山莊」及「教大運動場」之間的用地,都已劃作「住宅乙類」,準備興建建9座10-15層高住宅,共提供2,198個住宅單位。當中A地盤會興建3座約900多個公屋單位,會打破了白石角純私樓的面貌;另在B地盤會興建6座1,300多個私樓單位。另會提供258個住客車位、以及300個公眾車位,並提供一座社福設施。

蕉坑規劃圖
蕉坑規劃圖
蕉坑發展布局
蕉坑發展布局
蕉坑橫切圖
蕉坑橫切圖
蕉坑分布
蕉坑分布

Silicon Hill鳥瞰平面圖

揀樓攻略

開放式單位(40個)

面積細絕白石角區

「Silicon Hill」共提供少數40個開放式單位,當中有三柱均為217呎,而有一柱則為222呎。217呎單位打破了嘉華「嘉熙」225呎的面積,成為全區內最細的開放式單位,也低於政府設立280呎面積的下限。

先選217呎、後選222呎

不過,如果真的放眼開放式單位的準買家,則記住要先選擇「217呎」,之後才選擇「222呎」,因為兩者內櫳面積完全均等,故必須選細不選大。而且,向西南方向單位,一座及二座會望墳景,數字愈大的座數則較能避開。

: 開放式單位

單位伙數景觀揀樓次序
1座A3室 (222呎)10個向西南望優景里尾選
2座A5室 (217呎)10個向西南望優景里、望少量墳景第二選擇
3座A5室 (217呎)10個向西南望優景里望村屋景首選
5座A5室 (217呎)10個向西南望優景里及村屋景首選

一房單位(48個)

一房全屬客套兩用設計

純一房單位數量也不多,只有48個單位,面積由285-303呎。看內櫳,所有一房均為客套兩用設計,洗手間也全屬黑廁,內櫳沒什麼可比的地方。其中面積較大的303呎單位,主要在入門口旁設有凹位可作儲物之用,以及客飯廳稍闊一點。

按景觀排序,首選「6座B3室」

如果心儀一房,我們建議準買家可按景觀排序。首選較推介向西南望內園「6座B3室」;因為其餘單位,一部份雖然向北望內園,但側望卻貼近隔離鄰舍樓景,包括「2座B8室」及「3座B8室」;另一類一房則會扭向東北望公路景,包括「1座B2室」、「6座A3室」,長遠會受車聲困擾,只能放在尾選。

: 一房單位

單位伙數景觀揀樓次序
1座B2室 (285呎)10個向東北望公路景尾選
2座B8室 (291呎)10個向北望內園及毗鄰3座樓景第二選擇
3座B8室 (291呎)10個向北望內園及毗鄰5座樓景第二選擇
6座A3室 (316呎)9個向東北望公路景尾選
6座B3室 (298-303呎)9個向西南望內園首選

兩房開廚(264個)

細兩房(30個)

兩房單位佔全盤多數,大部份均為「兩房開廚」,當中寧寧舍舍有三柱面積376呎,面積為兩房中最細。因為除了設有睡房外,多設的一間房並不是睡房而是書房。書房房門向外拉,會稍為阻擋了開廚的空間。若撇除書房轉角窗,書房空間43呎,但也足以改作睡房之用,故可以視為「細兩房」看待。這款「細兩房」能望兩種景觀,客飯廳及睡房向北望公路景,側望隔離座樓景;書房則會南,但也會被樓景阻擋。基於座數愈細,距離公路愈近,因三柱內櫳及面積均等,揀樓時就要以座數愈大的單位作首選。

: 細兩房

單位伙數景觀揀樓次序
2座B1室 (376呎)10伙客飯廳及客房向北望公路及鄰舍樓景   書房向南望樓景尾選
3座B1室 (376呎)10伙客飯廳及客房向北望公路及鄰舍樓景   書房向南望樓景次選
5座B1室 (376呎)10伙客飯廳及客房向北望公路及鄰舍樓景   書房向南望樓景首選

兩房開廚(光廁)(27個)

撇除該三柱「細兩房」單位,「Silicon Hill」還有25柱單位屬「兩房開廚」設計,絕大多數為黑廁,唯獨三柱屬光廁,分別為「2座A6室」、「3座A6室」及「5座A6室」,面積416呎,可視為「兩房開廚」首選。另外,基於座數愈細,距離墳景愈近下,在三柱內櫳及面積均等下,必須以座數愈大的單位作首選。

: 兩房開廚(光廁)

單位伙數景觀揀樓次序
2座A6室 (416呎)9伙向西南望優景里,或望墳景尾選
3座A6室 (416呎)9伙向西南望優景里,或望墳景次選
5座A6室 (416呎)9伙向西南望優景里,或望墳景首選

餘下「兩房開廚」可按間隔分兩類

餘下「兩房開廚」單位,內櫳開則上大致可分為兩類。第一類,入屋會經過小玄關旁為洗手間,開放式廚房則貼客飯廳牆角而放,正前方為客飯廳外接露台,一大一細睡房則設於左右兩側。發展商開放的示位也屬於這一類,其好處是單位內有大量儲物櫃,但缺點卻是客飯廳不能區分飯廳空間。這類開則可說佔了「兩房開廚」的多數,其內櫳差異不大,故揀樓時建議先選擇面數較細的單位,同時按景觀排序。

第一類: 房間在客飯廳左右兩側

一線景觀(向南望樓景及中文大學)

「2座A3室」、「3座A3室」、「5座A3室」面積均等,但會先選「2座」,因為能較近距離望中大大學,比起「3座」及「5座」更近一點。

二線景觀(向西南望內園)

主要以6座單位為主,建議可選細不選大。

三線景觀(向北望內園)

「1座」側望可能望到公路景、「5座」則會正望二期「Marina Tower」,故會把「2座」及「3座」放為首選。

四線景觀(向東北望公路)

向公路單位應該選擇座數愈大,其距離公路位置愈遠,故若放眼於這類「兩房開廚」而房間在客廳左右的單位,又要選擇望公路方向的單位,則要盡量選擇座數愈大的單位。

: 兩房開廚+黑廁 (房間在客飯廳左右兩側)

方向單位揀樓次序
向南望樓景及中文大學2座A3室(402呎)首選
 3座A3室(402呎)次選
 5座A3室(402呎)第三選擇
向西南望內園6座B5室(407呎)首選
6座B6室(413-417呎)次選
向北望內園2座B6室(409-416呎)首選
 3座B6室(412-416呎)首選
 1座B8室(406-413呎)第二選擇
 5座B6室(410呎)尾選
 5座B8室(413呎)尾選
向東北望公路5座B2室(405呎)首選
 5座B3室(407-411呎)次擇
 3座B2室(405呎)第三選擇
 3座B3室(407-411呎)第四選擇
 2座B2室(405呎)第五選擇
 2座B3室(406-411呎)第六選擇
 1座B5室(403-408呎)尾選

第二類: 廳房同向

另一類則做到廳房同向,開則上入屋為長直客飯廳,洗手間及睡房設於小走廊內。不過其景觀會稍有分別外,部份如6座的單位,其中一間睡房縮得較入,會被自己另一間房間阻擋光線,室內會較暗;部份則開則上三尖八角,基本上盡量也不應選擇。

: 兩房開廚+黑廁 (廳房同向)
方向單位揀樓次序原因
向西南5座A1室(428呎)首選其中一間睡房會望二期,但其餘均向西南望優景里
 1座A5室(398呎)次選向西南望優景里,會正望墳景
 6座B1室(448呎)棄選單位三尖八角、入門口有大玄關
向東北6座A5室(405呎)棄選睡房縮入,單位較暗
 6座A6室(408呎)棄選睡房縮入,單位較暗

兩房梗廚、兩房連儲物室(37個)

兩房梗廚(27個)

如果本身抗拒開放式廚房,兩房有三柱為梗廚設計,分別為「1座A1室」、「2座A1室」及「3座A1室」,共有27個單位,面積455-463呎,其方位均面向西南望優景里,可以按其自己所需選擇。

兩房連儲物室(10個)

兩房單位還有一柱為「兩房連儲物室」類別,位於「1座B3室」,面積444呎,其開則跟之前所述「兩房開廚」而睡房置於左右兩邊的單位沒有分別,唯獨在開放式廚房旁多設一間儲物室。


純三房(72個)

部份單位設雙洗手間

「Silicon Hill」也提供了「純三房」、「三房一套」及「三房一套連工人房」開則。其中「純三房」單位共有72個,分布於八柱之中。如果本身有請工人,但又不希望跟工人共用同一洗手間,則可選擇雙洗手間的開則,分別為「1座B6室」及「2座B5室」,但類近開則全屬黑廁,廚房也全為開放式廚房,要視乎買家是否介意。

純三房有四柱為梗廚

三房單位也設有開廚,但如果真很抗拒開廚,純三房中可選擇「1座A2室」、「6座A1室」、「6座A8室」及「6座B2室」,但當中只有兩柱為光廁,分別為「1座A2室」及「6座A8室」,也是純三房中的唯一光廁。

純三房僅兩柱為光廁

純三房光廁開則中,因「1座A2室」的方位向西南,會比起「6座A8室」向公路優勝,故純三房的首選必然是「1座A2室」。

: 純三房

單位洗手間光廁/黑廁開廚/梗廚景觀揀樓排序
1座A2室 (565呎)沒有光廁梗廚酉南望優景里首選
6座A8室 (555呎)沒有光廁梗廚東望公路次選
6座B2室 (578呎)沒有黑廁梗廚西望二期第三選擇
6座A1室 (599呎)沒有黑廁梗廚東望公路第三選擇
1座B6室 (578呎)黑廁開廚東望公路第四選擇
2座B5室 (580呎)黑廁開廚東望公路第四選擇
3座B5室(531呎)沒有黑廁開廚東望公路棄選
5座B5室 (531呎)沒有黑廁開廚東望公路棄選

三房一套(27個)

屋苑設有27個三房一套,分布於三柱,面積分別為613呎、634呎及640呎。為何面積有較大差異,背後跟單位是否設工作平台有關。面積最細的「2座A2室」(613呎),洗手間並不設工作平台,但其主人廁也有氣窗,故屬於光廁;但其餘「3座A2室」(634呎)及「5座A2室」(640呎)均在主人套廁內外接工作平台。值得留意,表面看三房一套的廚房有玻璃趟門,但實情該部份為開放式廚房,並不屬於梗廚,故也需要進行防火年檢。

: 三房一套

單位工作平台客廁洗手間廚房
2座A2室 (613呎)沒有黑廁光廁開放式
3座A2室 (634呎)黑廁光廁開放式
5座A2室 (640呎)黑廁光廁開放

三房一套連儲物室 (18個)

三房一套連儲物室

屬樓盤最大的間隔,其中一款為「三房一套連儲物室」,位於「6座A2室」,面積661呎,其方位向東面會望公路景。洗手間則有一間為光廁、一間為黑廁,以及為開放式廚房,以大單位來說設開廚未必人人接受。另外單位儲物室並不設洗手間,故若把該房間作為工人房之用,則可能工人需跟戶主使用同一洗手間。

三房一套連工人房及工人廁

還有一款為「三房一套連工人房及工人廁」,位於「1座B1室」,面積770呎,其中客廁及套廁也是光廁,唯獨工人廁為黑廁,更重要單位為梗廚,故開則相對大路。

: 三房一套連儲物室

單位客廁套廁工人廁廚房景觀
6座A2室 (661呎)黑廁光廁沒有開放式向東望公路
1座B1室 (770呎)光廁光廁黑廁梗廚向東望公路

價單分析及付款辦法拆解

首批開價貼近2018年「雲匯」售價

有鐵路憧憬的優勢,還有大型發展商新地品牌,理應可試高價,但新地最終開出首批116個單位,扣除最高82.5%折扣後,即供平均呎價17,498元。市場認為,第一口價開價「貼市」、又預告首批單位定必反應熱烈,因為新地在區內「雲匯」在2018年開價時,其呎價也僅為17,380元。從另一個角度看,這是否意味白石角樓價很難升得起,特別在大市彌漫加息陰霾下,是否導致發展商未敢過於進取的原因?

「貼市價」有人為成份

其中一點要留意,「貼市價」有一定人為成份。剔除三個特色單位,首批推出116個單位中,夾雜不少景觀質素較差的單位。發展商暫未推出開放式單位,最細一房入場價折實550萬元的單位,就是扭向東北望吐露港公路方向,為一期五柱一房中最應棄選的一類。

以大量景觀較差單位堆砌

兩房單位佔全盤多數,但首批推出的三柱「兩房開柱」,包括「1座B5室」、「3座B2室」、「5座B3室」同樣屬於扭向東北望公路的單位,上文已提及過揀樓時應該放在較次選之列。所以,雖然兩房能夠以折實價686萬元入場,但某程度也反映了景觀質素,這點就需要準家自己取捨。因此,如果真的要抽出白石角二手比較,應該要用望「吐露港公路」方向的單位,才有較大的可比性。以至純三房單位亦有同樣情況,兩柱被視為棄選的「3座B5室」及「5座B5室」均出現在首張價單,亦順理成章成令三房折實低於1,000萬有選擇。

: Silicon Hill首張價單

 推出訂價即供價單位點評
一房8個665.8萬-688.45萬元549萬-568萬元1座B2室一房單位中的尾選
兩房開廚27個832.49萬-915.15萬元687萬-755萬元1座B5室
3座B2室
5座B3室
主要向東北望公路
兩房連儲物室2個971萬-978.83萬元801萬-808萬元1座B3室一期唯一一柱提供類近間隔單位
純三房36個1,096.36萬-1,257.39萬元900萬-1,037萬元1座B6室
3座B5室
5座B5室
6座A1室
主要向東北望公路
三房一套27個1,279.03萬-1,376.3萬元1,055萬-1,135萬元2座A2室
3座A2室
5座A2室
 
三房一套連儲物室13個1,318.92萬-1,565.47萬元1,088萬-1,292萬元1座B1室
1座A2室
 
特色單位3個1,312.5萬-1,486.1萬元1,083萬-1,226萬元1座1樓B1室
2座1樓A2室
5座1樓A2室
 

首張價單有推出大單位

發展商的開價手法很有技巧地,透過次級貨色來為樓盤開出「貼市價」三個字造勢。但值得留意,在首張價單中,發展商有推出全盤面積最大的「三房一套連儲物室」、「三房一套連工人房及工人廁」、以及「三房一套」單位。另外,唯一一柱「兩房連儲物室」在首張價單也有推出。


付款辦法

一如新地付款辦法以大堆頭及艱澀見稱,今次共提供五大類付款方法。除了包括折扣額最高的「現金付款計劃」外,也有提供容許買家提前成交獲回贈的「360天付款辦法」。針對部份買家要在現樓申請新按保,也有為大細單位額外提供「靈活付款計劃」,分期繳付訂金後,餘額在入伙時找清。同時,也有為減輕上車客及換樓客繳付印花稅,而推出「首置Smart付款」及「Upgrade置Smart付款」。

「現金付款計劃」

簡單來說可視作「即供」付款來看待,發展商提供最基本的17.5%折扣額,卻沒有任何提前成交的回贈。準買家在售樓處簽署臨約後,需要即時繳付樓價半成為訂金,之後30天再多繳付樓價半成,90%餘額則在60天內找清。速戰速決於兩個月內就要上會,對於有意選擇新按保(樓價600萬元以上)或舊按保(樓價600萬元以下)的買家,就記住不能透過「現金付款計劃」申請到按保。因為新按保只接受現樓申請;舊按保則只必須為樓花期少於一年,選用這個計劃也不符合要求。故選用此計劃,買家要預備40%首期,餘額60%向銀行借貸上會。若購入1,000萬元或以上物業,就要預備50%首期,餘額50%向銀行借貸上會。

360天付款辦法」

另一種付款方式就是「360天付款辦法」,準買家在售樓處簽署臨約繳付樓價半成為訂金後,150天後再支付5%、然後210天再支付5%,85%餘額則在360天找清,選擇此付款方式,可令你有約一年時間籌備資金上會。因此,其基本折扣額會較「現金付款計劃」稍低一點,只有11.5%,但如果最終能提前到180天上會,而且又不選用發展商二按及資產抵押的按揭計劃(Silicon 36),則可額外獲5%樓價回贈,故實質折扣有15.9%。但要留意,若有意申請新按保則因未屆現樓,選用此計劃也是不可行的;但若申請舊按保則有因樓花期少於一年,有可能會受理。

「靈活付款計劃」

為求安全穩陣起見,對按保有需求的買家應盡量選擇此計劃。因為分期支付訂金後,餘額會於入伙時才找清。針對不同面積,其支付時間並不相同。如果購入250呎-430呎(一房及兩房)買家,需於簽臨約時支付半成樓價、150天再支付半成、然後300天再支付5%,85%餘額入伙找清;但購入開放式或三房單位,則只需分期支付10%樓價,90%餘額在入伙時找清。兩者的基本折扣也有10%,連同不選用發展商二按及資產抵押的按揭而獲得的回贈,實質折扣可達13.6%。

「首置smart付款」

置業成本來自首期壓力外,還包括釐印費支出。故針對繳付較低稅階的首置客,發展商提供了最高印花稅80%回贈(上限樓價3%),以紓緩置業者繳付印花稅的壓力;印花稅餘額可藉「印花稅過渡性貸款」免息借取。當然其基本折扣會較少,僅得7%,連同不選用發展商二按及資產抵押的按揭而獲得的回贈,實質折扣可達13.51%。支付條款方面,準買家售樓處簽署臨約後,需先支付樓價半成、150天後支付5%、300天後支付5%、入伙時才找85%餘額。

upgrade置smart付款」

如果本身屬於要繳付較高稅階的換樓客,其支付條款跟「首置smart付款」相同。在售樓處簽署臨約後需先支付樓價半成、150天後支付5%、300天後支付5%、入伙時才找85%餘額,但發展商提供了最高印花稅60%回贈(上限樓價9%),以紓緩換樓客「先買後賣」需要繳付劃一15%重稅的壓力。如果連同不選用發展商二按及資產抵押的按揭而獲得的回贈,實質折扣達14.74%。

: 付款辦法

計劃支付條款基本折扣回贈(樓價)實質折扣
現金付款計劃臨約: 5%
30天: 5%
60天: 90%
-17.5%-17.5%
360天付款計劃臨約: 5%
150天: 5%
210天: 5%
360天: 85%
-11.5%不選用二按及silicon 36: -4%-15.9%
靈活付款計劃 (一房及兩房) *新按保必選!臨約: 5%
150天: 5%
300天: 5%
入伙: 85%
-10%不選用二按及silicon 36: -4%-13.6%
靈活付款計劃 (開放式、三房) *新按保必選!臨約: 5%
150天: 5%
入伙: 90%
-10%不選用二按及silicon 36: -4%-13.6%
首置smart付款臨約: 5%
150天: 5%
300天: 5%
入伙: 85%
-7%印花稅回贈: 3%
不選用二按及silicon 36: -4%  
-13.51%
Upgrade置smart付款臨約: 5%
150天: 5%
300天: 5%
入伙: 85%
-2%印花稅回贈: 9%
不選用二按及silicon 36: -4%  
14.74%

搭配發展商的高成數按揭

值得一提,除了「現金付款計劃」外,上述幾種支付條款上,買家還可選用發展商的高成數按揭計劃。當然正如上文已說明,若選取「二按」及以資產抵押借貸的「Silicon 36」並不能獲取4%的現金回贈(除非提早還款也可獲部份回贈)。另外還有一點再三提醒,發展商在價單中已戴定頭盔,表示無給予買家任何陳述或保證。能否批出視乎不同因素,故準買家不應太過大安旨意覺得申請便會獲批。

備用一按

發展商提供了25年期的一按付款,如果不向銀行申請按揭,買家可以向發展商財務公司申請80%按揭,首三年息率2.15厘(借取70%以下)、或2.65厘(借取70%以上),其後全期則為6厘。

注意: 成功申請的買家必須於三年期內轉按至傳統銀行,否則便捱極貴息。發展商在價單中已戴定頭盔,表示無給予買家任何陳述或保證。能否批出視乎不同因素,故準買家不應太過大安旨意覺得申請便會獲批

Super二按

又或者,可以在傳統銀行申請50%-60%按揭後,向發展商財務公司借取最高30%,而一二按最高80%的按揭貸款。這計劃可取之處是,二按首五年的息率也頗低企。如果二按部份借取少於20%以下,則息率H+1.3厘,鎖息上限2.5厘;若二按部份借取超過20%,則息率H+1.8厘,鎖息上限2.5厘,極貼近一般銀行的借貸息率。

注意: 選用此計劃便會失去4%現金回贈,但若準買家能提前還清二按(比如轉按至傳統銀行),則會按還清時間回贈1-4%之間。另外,申請二按要先經銀行一按審批,需採用最高息率來計算「壓力測試」。還有,發展商無給予買家任何陳述或保證一定可以批出。

Grand 120

此計劃已提出很多次,在新地樓盤常見的計劃,就是透過抵押舊有物業借貸,還款期三年,變相自己支付10%首期後,可向發展商借貸120%,當中90%為新樓的按揭,另外30%則用來償還舊有物業貸款。準買家的代價是每月還款樓價0.5%,而這部份還款會先用來支付1.68%的利息,餘額就用來借本金。如果能在13-33個月找清貸款,發展商會提供樓價1%的回贈。

注意: 選用此計劃只屬三年貸款期,三年後必須全數金額找清,所以一定要在三年後轉按至傳統銀行,否則使用發展商延續貸款上會,其息率高見6厘,年期20年。

Silicon 36

此計劃就是讓短時間沒有能力通過壓測、或本身有資產、卻欠缺足夠入息的買家,可以用資產來評估借貸,前提是資產及入息必須等於或多於樓價30%,而入息部份又不得多於樓價15%。若能通過這個前切,買家便可以支付20%首期,而餘額80%向發展商財務公司借出,整筆貸款年期為三年。雖然息率高達6厘,但如能準時還款,發展商會豁免相關利息,而每月則償還樓價0.3%,用以繳付本金。如果能在13-33個月內找清貸款,發展商會提供樓價2%的回贈。

注意: 選用此計劃便會失去4%現金回贈。準買家需要提前還清貸款(比如轉按至傳統銀行),方可獲2%回贈。

: 發展商高成數按揭搭配

 備用一按Super二按Grand 120Silicon 36
首期20%20%-10%20%
貸款額80%一按: 50%
二按: 30% (一二按最80%)
新物業: 90%
舊有物業: 30%
80%
息率首3年:  2.15厘(<70%);2.65厘(>70%)
第4-25年: 6厘
一按: 2.5厘
二按: 首5年: H+1.3厘-1.8厘
6-25年: 2.5厘
1.68厘6厘 (*如期還款及找清手續可獲豁免利息)
年期25年25年3年3年
償還息本齊供息本齊供息本齊供 (樓價0.5%/月)只供本金: (樓價0.3% /月)
備註必須於三年內轉按選用此計劃不能獲回贈4%,但若買家能提前贖回二按,也會另提供1-4%的回贈需於三年後轉按,否則採用延期貸款息率高企。若買家能提前還款,在13-33個找清,可獲1%回贈選用此計劃不能獲回贈4%,但若買家能在13-33個月贖回可獲2%回贈

供款實例 (開放式單位: 1座B2室、285呎、訂價: 665.8萬元)

留意未必能借盡90%按保

正因為有不同的搭配,所以可以衍生出不同的付款方案,為了方便理解,我們以全場最平的單位作例子,一個位於1座B2室、實用325呎的單位,單位訂價665.8萬元,以來闡述其不同的付款模式。但計算上有兩點要提一提。第一,由於部份支付條款在成交前已需要支付15%樓價,故雖然部份單位的樓價可借取最高90%按保,實際上其貸款金額只能做到85%。

換樓客要留意需支付15%印花稅及按揭調整

另外,選擇「upgrade置smart」付款的換樓客要留意。由於在買樓時你仍持有一層物業,故需預計自己需支付15%印花稅(或選擇發展商印花稅過渡性貸款,以紓緩壓力),故需要預備更多資金,以及要留意按揭成數會調整,故入息要求更嚴格。

提前贈回的現金回贈需扣減貸款額

還有一點要提提,部份計劃有提供一些贈回獲取的現金回贈,或需要在貸款額上扣減。但為免計算上過份累贅,我們只在下表中列出其潛在可獲取的現金回贈,買家按自己需要再作扣減。

: 現金付款方法

付款計劃現金付款計劃
樓價549萬元
首期40%: 219.6萬元
貸款額60%: 329.4萬元
月供13,016元
入息要求31,672元
第一筆資金237萬元
現金回贈—-

: 360天付款計劃 (*假設買家會於180天內成交)

付款計劃360天付款計劃360天+一按360天+二按360天+置尊120360天+silicon 36
樓價560萬元560萬元583萬元560萬元583萬元
首期40%: 224萬元20%: 112萬元20%: 116.6萬元15%: 84萬元20%: 116.6萬元
貸款額60%: 336萬元80%: 448萬元一按: 291.5萬元
二按: 174.9萬元
新物業: 476萬元
舊物業: 168萬元
80%: 466.4萬元
月供13,276元首3年: 20,439元
4-25年: 27,906元
首5年: 18,931元
6-25年: 19,283元
26-30年: 11,518元
28,000元17,490元
入息要求31,796元55,812元45,348元56,000元34,980元
第一筆資金241.8萬元129.8萬元135.1萬元101.8萬元135.1萬元
現金回贈(提早找清)—-—-5.83萬-23.3萬元5.6萬元11.7萬元

: 靈活付款計劃

付款計劃靈活付款+新按保靈活+一按靈活+二按靈活+置尊120靈活+silicon 26
樓價575萬元575萬元599萬元575萬元599萬元
首期15%: 86.25萬元20%: 115萬元20%: 119.8萬元15%: 86.25萬元20%: 119.8萬元
貸款額85%: 488.75萬元
按保: 17.155萬元
80%: 460萬元一按: 29.5萬元
二按: 179.7萬元
新物業: 488.75萬元
舊物業: 172.5萬元
80%: 479.2萬元
月供19,989元首3年: 20,986元
4-25年: 28,654元
首5年: 19,451元
6-25年: 19,813元
26-30年: 11,834元
28,750元17,970元
入息要求47,875元57,308元46,592元57,500元35,940元
第一筆資金104.5萬元133.25萬元138.8萬元104.5萬元138.8萬元
現金回贈 (提早找清)—–—-5.99萬-24萬元5.75萬元11.98萬元

: 首置smart付款計劃

付款計劃首置smart+新按保首置+一按首置+二按首置+置尊120首置+silicon 36
樓價576萬元576萬元600萬元576萬元600萬元
首期15%: 86.4萬元20%: 115.2萬元20%: 120萬元15%: 86.4萬元20%: 120萬元
貸款額85%: 489.6萬元
按保: 17.2萬元
80%: 460.8萬元一按: 300萬元
二按: 180萬元
新物業: 489.6萬元
舊物業: 172.8萬元
80%: 480萬元
月供20,025元首3年: 21,023元
4-25年: 28,704元
首5年: 19,484元
6-25年: 19,846元
26-30年: 11,854元
28,800元18,000元
入息要求47,959元57,408元46,670元57,600元36,000元
第一筆資金104.7萬元133.5萬元139萬元104.7萬元139萬元
現金回贈 (提早找清)—-—-6-24萬元5.76萬元12萬元

: upgrade置smart付款計劃

付款計劃Upgrade置smart+新按保Upgrade+一按Upgrade+二按Upgrade+置尊120Upgrade+silicon 36
樓價568萬元568萬元594萬元568萬元594萬元
首期20%: 113.6萬元20%: 113.6萬元20%: 118.8萬元15%: 85.2萬元20%: 118.8萬元
貸款額80%: 454.4萬元
按保: 12.8萬元
80%: 454.4萬元一按: 297萬元
二按: 178.2萬元
新物業: 482.8萬元
舊物業: 170.4萬元
80%: 475.2萬元
月供18,460元首3年: 20,731元
4-25年: 28,305元
首5年: 19,289元
6-25年: 19,647元
26-30年: 11,736元
28,400元17,820元
入息要求58,900元56,610元55,444元56,800元35,640元
第一筆資金199.8萬元199.8萬元208.9萬元171.4萬元208.9萬元
現金回贈 (提早找清)—-—-5.94萬-23.8萬元5.68萬元11.9萬元

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