【二手樓收樓程序】交吉都有學問! 傢俬清單點填先穩陣?(附影片)

新樓同二手樓購買程序有好大分別,單是收樓一環已有差天共地之別! 前者收樓前驗樓,是要檢查單位的保養程度,後者卻是確保原業主已人去樓空! 此文會教大家二手樓的交吉標準、連租約物業的收樓程序、以至傢俬清單應該怎樣填寫。

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二手樓收樓程序

  1. 簽訂正約至成交期間

    委託律師樓,同時繼續安排銀行按揭

  2. 正式成交前,準買家可要求登門驗樓兩次

    第一次驗樓: 讓銀行安排估價行登門進行估價
    第二次驗樓: 買家宜盡量安排在成交前一日登門驗樓,確保單位的狀況跟簽約時無異,同時確保單位已按合約要求呈交吉狀態
    *如業主拒絕讓買家登門驗樓,買家可向業主發出律師信,並有權取消交易,同時追討相關損失

  3. 正式成交並收匙

    律師樓已辦妥轉讓及按揭手續,買家可隨時安排裝修並遷入了

買賣二手樓要「交吉」這些小細節,我們可能會忽略;但實情過去有不少法庭案例,是關於原業主未能依時「交吉」而出現的爭拗。事件也引伸幾個問題,值得準買家留意及自保。

注意1: 買家無權要求業主維修單位

跟新樓不同,在簽約一刻,已象徵準買家同意向業主購入「現狀」的物業,除非賣方刻意構成失實陳述,否則買家無權要求業主在出售單位後,負責維修單位,即使單位有任何缺陷,包括漏水、石屎剝落等,亦是買家同意購入的物業「現狀」,要注意的是,業主知情不報,亦不構成失實陳述,所以買家在睇樓前,應盡量留意單位的狀況。

注意2: 怎樣判斷物業是交吉與否?

物業交吉

在成交當日,如果原業主仍留下自己個人財物,而該財物足以阻礙物業擁有權,行為上等同表達出仍作個人用途的意圖,法庭可能會判定物業為「不交吉」看待。如果真的被判為「不交吉」,業主就有踢契理由,而原業主無權殺訂。所以,關鍵是實質物業擁有權有沒有受阻? 除了入牆傢俬或不能拆除的電器外,單位內可移動的傢俬也需要一概搬走,否則原業主有機會借機表示,需要進入單位取回物件,這種情況下會構成「阻擋物業擁有權」。

連租約物業處理方法

不過部份買家會購入「連租約」單位,則跟「交吉」物業處理有別。原業主跟買家簽約時,會連同該份「租約」一併轉售,故物業成交時則會依據租約條款而作決定。

注意3: 簽定「傢俬清單」及拍照存檔

「傢俬清單」列明包括什麼

有準買家希望單位全交吉;但也有人希望業主保留傢俬。我記得,以前我聽過一些個案,業主承諾留低一些傢俬電器,怎料在交吉前把電器掉包,換入一部壞了的電器在單位內。所以在簽定「臨時買賣合約」時,多數會簽定一份「傢俬清單」,會寫明包括什麼,而不包括什麼。

「傢俬清單」列明電器形號及影相存檔

更穩妥的做法就是在清單上,寫得愈清楚愈好,連電器屬於什麼形號都要寫明,並且拍照存檔,以避免業主能夠鑽空子。

傢俬清單填寫要求

  • 傢俬位置
  • 傢俬品牌、外型、型號
  • 拍照記錄

注意4: 不能要求律師樓抽起訂金

當近期不少急移民放盤湧現,分分鐘收樓當日,業主已經舉家離港,要做到無縫交接,準買家能否要求律師樓抽起部份訂金作清潔費呢? 答案是不可以。因為買賣雙方成交金額是根據合約而定,若律師樓把部份金額抽起,則未能夠完全履行合約。把訂金抽起的做法,必須在買賣雙方也同意的原則下進行,最穩妥是把條款寫在合約裡。

選擇踢契或繼續成交

一般買賣二手樓,由簽署合約至正式成交期間,我們通常可以再入屋兩次。一次就是開門予銀行進行物業估值、而另一次就在交樓前驗收。要避免在驗收後至交樓前出現任何誤差,通常我們也會在收樓前一天才驗樓。如果原業主仍沒有任何清空單位的跡象,跟原本合約所列明的不同,準買家只能選擇踢契不成交;或者繼續成交,但之後透過民事索償向原業主追討清潔費用。

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