新樓同二手樓購買程序有好大分別，單是收樓一環已有差天共地之別! 前者收樓前驗樓，是要檢查單位的保養程度，後者卻是確保原業主已人去樓空! 此文會教大家二手樓的交吉標準、連租約物業的收樓程序、以至傢俬清單應該怎樣填寫。
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二手樓收樓程序
- 簽訂正約至成交期間
委託律師樓，同時繼續安排銀行按揭
- 正式成交前，準買家可要求登門驗樓兩次
第一次驗樓: 讓銀行安排估價行登門進行估價
第二次驗樓: 買家宜盡量安排在成交前一日登門驗樓，確保單位的狀況跟簽約時無異，同時確保單位已按合約要求呈交吉狀態
*如業主拒絕讓買家登門驗樓，買家可向業主發出律師信，並有權取消交易，同時追討相關損失 - 正式成交並收匙
律師樓已辦妥轉讓及按揭手續，買家可隨時安排裝修並遷入了
買賣二手樓要「交吉」這些小細節，我們可能會忽略；但實情過去有不少法庭案例，是關於原業主未能依時「交吉」而出現的爭拗。事件也引伸幾個問題，值得準買家留意及自保。
注意1: 買家無權要求業主維修單位
跟新樓不同，在簽約一刻，已象徵準買家同意向業主購入「現狀」的物業，除非賣方刻意構成失實陳述，否則買家無權要求業主在出售單位後，負責維修單位，即使單位有任何缺陷，包括漏水、石屎剝落等，亦是買家同意購入的物業「現狀」，要注意的是，業主知情不報，亦不構成失實陳述，所以買家在睇樓前，應盡量留意單位的狀況。
注意2: 怎樣判斷物業是交吉與否?
物業交吉
在成交當日，如果原業主仍留下自己個人財物，而該財物足以阻礙物業擁有權，行為上等同表達出仍作個人用途的意圖，法庭可能會判定物業為「不交吉」看待。如果真的被判為「不交吉」，業主就有踢契理由，而原業主無權殺訂。所以，關鍵是實質物業擁有權有沒有受阻? 除了入牆傢俬或不能拆除的電器外，單位內可移動的傢俬也需要一概搬走，否則原業主有機會借機表示，需要進入單位取回物件，這種情況下會構成「阻擋物業擁有權」。
連租約物業處理方法
不過部份買家會購入「連租約」單位，則跟「交吉」物業處理有別。原業主跟買家簽約時，會連同該份「租約」一併轉售，故物業成交時則會依據租約條款而作決定。
注意3: 簽定「傢俬清單」及拍照存檔
「傢俬清單」列明包括什麼
有準買家希望單位全交吉；但也有人希望業主保留傢俬。我記得，以前我聽過一些個案，業主承諾留低一些傢俬電器，怎料在交吉前把電器掉包，換入一部壞了的電器在單位內。所以在簽定「臨時買賣合約」時，多數會簽定一份「傢俬清單」，會寫明包括什麼，而不包括什麼。
「傢俬清單」列明電器形號及影相存檔
更穩妥的做法就是在清單上，寫得愈清楚愈好，連電器屬於什麼形號都要寫明，並且拍照存檔，以避免業主能夠鑽空子。
傢俬清單填寫要求
- 傢俬位置
- 傢俬品牌、外型、型號
- 拍照記錄
注意4: 不能要求律師樓抽起訂金
當近期不少急移民放盤湧現，分分鐘收樓當日，業主已經舉家離港，要做到無縫交接，準買家能否要求律師樓抽起部份訂金作清潔費呢? 答案是不可以。因為買賣雙方成交金額是根據合約而定，若律師樓把部份金額抽起，則未能夠完全履行合約。把訂金抽起的做法，必須在買賣雙方也同意的原則下進行，最穩妥是把條款寫在合約裡。
選擇踢契或繼續成交
一般買賣二手樓，由簽署合約至正式成交期間，我們通常可以再入屋兩次。一次就是開門予銀行進行物業估值、而另一次就在交樓前驗收。要避免在驗收後至交樓前出現任何誤差，通常我們也會在收樓前一天才驗樓。如果原業主仍沒有任何清空單位的跡象，跟原本合約所列明的不同，準買家只能選擇踢契不成交；或者繼續成交，但之後透過民事索償向原業主追討清潔費用。
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