【有片睇!和你搵盤:荃灣篇】$600萬內上車盤!荃景圍屋苑點揀好?

以前600萬元的物業已屬於中價物業;但在今時今日香港地,一層600萬元物業只屬於上車盤。如果不希望進駐元朗、天水圍及屯門等地方,究竟在新界及市區接壤的地區還有沒有滄海遺珠? 早前我們《胡.說樓市》收到一名谷友查詢,就是希望購入類近物業,我們決定鎖定荃灣區替業主尋找安樂窩。

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觀眾個案

谷友要求

我們收到一名谷友表示,現時手持大約100萬元首期,兩口子月入七至八萬元,目標購入樓價600萬以下,可承造90%按揭的物業。心目中希望鎖定荃灣、東九龍及將軍澳,但由於我們早已看過東九龍及將軍澳放盤,故決定把範圍鎖定在荃灣區。

谷友條件及要求:

首期100萬元
月入70,000-80,000元
要求– 樓價600萬元可做90%按揭
– 荃灣區、東九龍、將軍澳

個案分析

其實以谷友的收入來推算,連同100萬首期,如果借盡林鄭PLAN,他可以買到800萬元樓價仍然可以過關。800萬物業,借90%按揭,月供30,013元,以供款佔入息一半計,月入有71,882元可過關。但可能因業主的風險系數較高,所以才考慮選購600萬元以下的物業。

谷友負擔能力

樓價800萬元
首期10%: 80萬元
貸款額90%: 720萬元
按揭保費5.5%: 39.6萬元
月供30,013元
月入要求60,026元
(註: 60,026元 X 50% = 30,013元)

平價之選: 荃德花園

屋苑荃德花園
單位D座中層C室
面積340呎
叫價500萬元
呎價14,706元

單位特色

特色1: 設有舊式會所

雖然「荃德花園」樓齡已經超過34年,但一看「荃德花園」也知道是80年代出品,且也屬於當時的中價貨色,只因屋苑也設有會所。今時今的會所佈置華麗,但這裡卻反樸歸真,也有室外泳池、以及網球場,而且並不是集中一個位置,而是分散於不同角落。

荃德花園設有舊式會所

特色2: 單位曲尺型客飯廳

客飯廳並不是左右廳布局,而是有曲尺形,視覺上不算很寬敞。外望景觀就好一般,都是以公路景為主。「荃德花園」有些兩房開則屬眼鏡房布局,該款開則會較靈活。雖然眼鏡房會五門歸心,但客飯廳會較方正,而且好多人會把其中一間房拆走,納入客飯廳。

單位曲尺型客飯廳

特色3: 睡房可望少量海景

兩間房打對角擺,但房間好細。其中一間做睡房,睡頭位置可以望到少量藍巴勒海峽,但日後前方工廈地盤重建後,都應該擋得七七八八。

睡房可望少量海景

特色4: 交通配套未算便捷

由小巴站行過去「荃德花園」還要多行五分鐘才可到達,繞過港安醫院落斜過馬路才到,購物沒有太多選擇,樓下有24小時營業的便利店。不過夜歸的話,你可以選擇在旺角「朗豪坊」下方,坐往麗城方向小巴,會途徑「青山公路荃灣段」。其實由屯門出來的巴士,很多也會途經這裡。

交通配套未算便捷

中價之選: 荃昌中心

屋苑荃昌中心
單位昌寧大廈中層C室
面積316呎
叫價530萬元
呎價16,772元

單位特色

特色1: 單位內櫳偌大

不知大家會否覺得,明明這個單位面積細一點,但內櫳卻像大一點般?主要跟單位不設走廊位有關,變相每寸空間可融入室內。以前80年代興建的上車盤,大多數流行這裡眼鏡房開則。

單位內櫳偌大

特色2: 眼鏡房出現五門歸心格局

雖然現在客飯廳比較方正,但就要透過傢俬來分間客廳及飯廳,還有一個缺點就是五門歸心,即一個單位有幾幅牆身都設有門,變相會局限傢俬擺位。有些人會索性改房門位置,例如封掉其中一間房的房門,拉直客飯廳牆身,並把睡房改作對角門。或者索性把睡房間隔牆拆走,改為一間大房。有些人會考慮改動洗手間的門,由廚房出入。這裡沒有作改動,但睡房算幾闊落,還可偷了兩間房間之間牆身做了入牆櫃。

眼鏡房出現五門歸心格局

特色3: 鄰近港鐵荃灣站

「荃昌中心」在綠楊新邨對面,這裡還有三個屋苑,包括「荃豐中心」、「華都中心」、「豪輝花園」。基座建有小型商場,由荃灣港鐵站經行人天橋,可以跨越一個商場接另一個商場,有點像把一個葵涌廣場打橫搬了過來般,因為裡賣不少時裝店、小食店、理髮店等等,感覺有點雜亂。

鄰近港鐵荃灣站

特色4: 外望少量仁濟醫院景

未上樓前,會以為屋苑受周邊環境影響,會頗為烏煙瘴氣,但入到屋又沒有這種感覺,透過客飯廳的側窗,外望青山公路段,雖然望到少量仁濟醫院,但也望到如心廣場;睡房景觀,樓下會望屋苑平台,打側望三楝屋花園,環境也頗寧靜。

外望少量仁濟醫院景

特色5: 購物配套充足

住戶還可經天橋去對面千色店,以及荃灣街市。如果遇上下雨天,由荃灣鐵路站歸家,只有一小段路會被雨淋,其他地方都有瓦遮頭。當然,你也可以行地面走到入口。

購物配套充足

大面積之選: 海濱花園

屋苑海濱花園
單位11座低層B室
面積417呎
叫價600萬元
呎價14,388元

單位特色

特色1: 屬荃灣區內大型屋苑

「海濱花園」同剛才兩個屋苑不同之處,是它本身屬於荃灣大型屋苑。原本是香港加德士公司總油庫,其後在美國加德士公司、新世界發展、及曾經興與美孚新邨發的美國Galbreath公司合作下,在80年初展開了大規模發展住宅。

海濱花園屬荃灣區內大型屋苑

特色2: 屋苑主打綠化及善用海濱環境

屋苑設計概念主打綠化,有很多水上花園。在海濱附近自設足球場、網球場、藍球場。而大廈與平台之間會設有花園,還有一些商舖,形成一個自給自足的社區。雖然至今已超過30年,但也算保養得宜。

特色3: 洗手間間隔略有改動

眼鏡房布局,但整體空間都好大,客飯廳比較分明。還有,屋主都頗得空間規劃,把原本洗手間門封了,改由廚房進入,客廳更具空間感。而且屋主偷了很多位做儲物櫃,例如主人房位置做睡頭時,上方還做了到頂衣櫃;門口位置又做了儲物櫃,因為保養新淨,下手可以保留。

洗手間間隔略有改動
整體空間都好大,客飯廳比較分明

特色4: 放盤非常清潔

走入廚房及洗手間,你會特别感受到單位有多麼整潔。洗手盆一點黑邊也沒有;抽氣扇也完全沒有灰塵。以前參觀過很多單位,業主搬走傢俬後,交低鎖匙給代理放盤,便不再清潔,但代入睇樓客角度看,入屋第一印象很重要,如果觀感潔淨企理,就算叫價略高,準買家可能都覺得沒有問題。

放盤極度整潔

胡.說分析

1. 剔走荃德花園不選擇

在三個放盤中,我們《胡.說樓市》團隊均認為會先剔走「荃德花園」,因為真的較偏離市中心,以及如果真的要選荃景圍,手持這銀碼還有其他選擇。更重要是估價不足。銀行連500萬都估不到,匯豐只估到456萬元,比起叫價低了近一成。可能你會說「海濱花園」也估不足,而且估價不足幅度更誇張。

 荃德花園荃昌中心海濱花園
叫價500萬元530萬元600萬元
估價456萬元573萬元518萬元
較估價-8%+8%-14%

2. 海濱花園流轉率較理想

但相對而言,這裡屬大型屋苑,變相流轉率高,參看2020年「海濱花園」的成交量,全年累計超過150宗,佔屋苑總數的5,692個單位,也有接近3%。可能你會問,「流轉率」高有什麼好處? 答案就是日後轉手較易有承接。當一個屋苑成交活躍,下層以某個價錢售出,自然會成為其他樓層的指標,變相樓價有較大機會推上。因此,大型屋苑的成交價會升得快一點。雖然「海濱花園」也估價不足,但我覺得可以嘗試跟業主議價。而且雖然銀碼計,三個屋苑中最高,但業主本身就是供得起的。「海濱花園」,月供只不過2,2403元,佔收入不足三成。

屋苑荃德花園荃昌中心海濱花園
樓價500萬元530萬元600萬元
首期10%: 50萬元10%: 53萬元10%: 60萬元
貸款額90%: 450萬元
按保: 22.5萬元
90%: 477萬元
按保: 23.85萬元
990%: 540萬元
按保: 27萬元
月供18,669元19,790元22,403元
入息44,713元47,396元53,656元
第一筆資金72萬元76.2萬元86萬元

3. 荃昌中心以交通作賣點

至於三個單位中,我個人第二選擇就是「荃昌中心」,兩個字「方便」。比起「荃德中心」較實用外,還因為單位也估足價,所以理應屬於出線盤。代入谷友收入,月供19,790元也是綽綽有餘。如果放眼交通的買家,可選擇「荃昌中心」;但如果選擇空間的話,則應放眼「海濱花園」,反正購買「海濱花園」也只是供貴2,000多元,為何不供一層居住面積大一點的單位,對自己好一點?

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