以前600萬元的物業已屬於中價物業；但在今時今日香港地，一層600萬元物業只屬於上車盤。如果不希望進駐元朗、天水圍及屯門等地方，究竟在新界及市區接壤的地區還有沒有滄海遺珠? 早前我們《胡．說樓市》收到一名谷友查詢，就是希望購入類近物業，我們決定鎖定荃灣區替業主尋找安樂窩。
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觀眾個案
谷友要求
我們收到一名谷友表示，現時手持大約100萬元首期，兩口子月入七至八萬元，目標購入樓價600萬以下，可承造90%按揭的物業。心目中希望鎖定荃灣、東九龍及將軍澳，但由於我們早已看過東九龍及將軍澳放盤，故決定把範圍鎖定在荃灣區。
谷友條件及要求:
| 首期 | 100萬元 |
| 月入 | 70,000-80,000元 |
| 要求 | – 樓價600萬元可做90%按揭 – 荃灣區、東九龍、將軍澳 |
個案分析
其實以谷友的收入來推算，連同100萬首期，如果借盡林鄭PLAN，他可以買到800萬元樓價仍然可以過關。800萬物業，借90%按揭，月供30,013元，以供款佔入息一半計，月入有71,882元可過關。但可能因業主的風險系數較高，所以才考慮選購600萬元以下的物業。
谷友負擔能力
| 樓價 | 800萬元 |
| 首期 | 10%: 80萬元 |
| 貸款額 | 90%: 720萬元 按揭保費5.5%: 39.6萬元 |
| 月供 | 30,013元 |
| 月入要求 | 60,026元 (註: 60,026元 X 50% = 30,013元) |
平價之選: 荃德花園
| 屋苑 | 荃德花園 |
| 單位 | D座中層C室 |
| 面積 | 340呎 |
| 叫價 | 500萬元 |
| 呎價 | 14,706元 |
單位特色
特色1: 設有舊式會所
雖然「荃德花園」樓齡已經超過34年，但一看「荃德花園」也知道是80年代出品，且也屬於當時的中價貨色，只因屋苑也設有會所。今時今的會所佈置華麗，但這裡卻反樸歸真，也有室外泳池、以及網球場，而且並不是集中一個位置，而是分散於不同角落。
特色2: 單位曲尺型客飯廳
客飯廳並不是左右廳布局，而是有曲尺形，視覺上不算很寬敞。外望景觀就好一般，都是以公路景為主。「荃德花園」有些兩房開則屬眼鏡房布局，該款開則會較靈活。雖然眼鏡房會五門歸心，但客飯廳會較方正，而且好多人會把其中一間房拆走，納入客飯廳。
特色3: 睡房可望少量海景
兩間房打對角擺，但房間好細。其中一間做睡房，睡頭位置可以望到少量藍巴勒海峽，但日後前方工廈地盤重建後，都應該擋得七七八八。
特色4: 交通配套未算便捷
由小巴站行過去「荃德花園」還要多行五分鐘才可到達，繞過港安醫院落斜過馬路才到，購物沒有太多選擇，樓下有24小時營業的便利店。不過夜歸的話，你可以選擇在旺角「朗豪坊」下方，坐往麗城方向小巴，會途徑「青山公路荃灣段」。其實由屯門出來的巴士，很多也會途經這裡。
中價之選: 荃昌中心
| 屋苑 | 荃昌中心 |
| 單位 | 昌寧大廈中層C室 |
| 面積 | 316呎 |
| 叫價 | 530萬元 |
| 呎價 | 16,772元 |
單位特色
特色1: 單位內櫳偌大
不知大家會否覺得，明明這個單位面積細一點，但內櫳卻像大一點般?主要跟單位不設走廊位有關，變相每寸空間可融入室內。以前80年代興建的上車盤，大多數流行這裡眼鏡房開則。
特色2: 眼鏡房出現五門歸心格局
雖然現在客飯廳比較方正，但就要透過傢俬來分間客廳及飯廳，還有一個缺點就是五門歸心，即一個單位有幾幅牆身都設有門，變相會局限傢俬擺位。有些人會索性改房門位置，例如封掉其中一間房的房門，拉直客飯廳牆身，並把睡房改作對角門。或者索性把睡房間隔牆拆走，改為一間大房。有些人會考慮改動洗手間的門，由廚房出入。這裡沒有作改動，但睡房算幾闊落，還可偷了兩間房間之間牆身做了入牆櫃。
特色3: 鄰近港鐵荃灣站
「荃昌中心」在綠楊新邨對面，這裡還有三個屋苑，包括「荃豐中心」、「華都中心」、「豪輝花園」。基座建有小型商場，由荃灣港鐵站經行人天橋，可以跨越一個商場接另一個商場，有點像把一個葵涌廣場打橫搬了過來般，因為裡賣不少時裝店、小食店、理髮店等等，感覺有點雜亂。
特色4: 外望少量仁濟醫院景
未上樓前，會以為屋苑受周邊環境影響，會頗為烏煙瘴氣，但入到屋又沒有這種感覺，透過客飯廳的側窗，外望青山公路段，雖然望到少量仁濟醫院，但也望到如心廣場；睡房景觀，樓下會望屋苑平台，打側望三楝屋花園，環境也頗寧靜。
特色5: 購物配套充足
住戶還可經天橋去對面千色店，以及荃灣街市。如果遇上下雨天，由荃灣鐵路站歸家，只有一小段路會被雨淋，其他地方都有瓦遮頭。當然，你也可以行地面走到入口。
大面積之選: 海濱花園
| 屋苑 | 海濱花園 |
| 單位 | 11座低層B室 |
| 面積 | 417呎 |
| 叫價 | 600萬元 |
| 呎價 | 14,388元 |
單位特色
特色1: 屬荃灣區內大型屋苑
「海濱花園」同剛才兩個屋苑不同之處，是它本身屬於荃灣大型屋苑。原本是香港加德士公司總油庫，其後在美國加德士公司、新世界發展、及曾經興與美孚新邨發的美國Galbreath公司合作下，在80年初展開了大規模發展住宅。
特色2: 屋苑主打綠化及善用海濱環境
屋苑設計概念主打綠化，有很多水上花園。在海濱附近自設足球場、網球場、藍球場。而大廈與平台之間會設有花園，還有一些商舖，形成一個自給自足的社區。雖然至今已超過30年，但也算保養得宜。
特色3: 洗手間間隔略有改動
眼鏡房布局，但整體空間都好大，客飯廳比較分明。還有，屋主都頗得空間規劃，把原本洗手間門封了，改由廚房進入，客廳更具空間感。而且屋主偷了很多位做儲物櫃，例如主人房位置做睡頭時，上方還做了到頂衣櫃；門口位置又做了儲物櫃，因為保養新淨，下手可以保留。
特色4: 放盤非常清潔
走入廚房及洗手間，你會特别感受到單位有多麼整潔。洗手盆一點黑邊也沒有；抽氣扇也完全沒有灰塵。以前參觀過很多單位，業主搬走傢俬後，交低鎖匙給代理放盤，便不再清潔，但代入睇樓客角度看，入屋第一印象很重要，如果觀感潔淨企理，就算叫價略高，準買家可能都覺得沒有問題。
胡．說分析
1. 剔走荃德花園不選擇
在三個放盤中，我們《胡．說樓市》團隊均認為會先剔走「荃德花園」，因為真的較偏離市中心，以及如果真的要選荃景圍，手持這銀碼還有其他選擇。更重要是估價不足。銀行連500萬都估不到，匯豐只估到456萬元，比起叫價低了近一成。可能你會說「海濱花園」也估不足，而且估價不足幅度更誇張。
| 荃德花園 | 荃昌中心 | 海濱花園 | |
| 叫價 | 500萬元 | 530萬元 | 600萬元 |
| 估價 | 456萬元 | 573萬元 | 518萬元 |
| 較估價 | -8% | +8% | -14% |
2. 海濱花園流轉率較理想
但相對而言，這裡屬大型屋苑，變相流轉率高，參看2020年「海濱花園」的成交量，全年累計超過150宗，佔屋苑總數的5,692個單位，也有接近3%。可能你會問，「流轉率」高有什麼好處? 答案就是日後轉手較易有承接。當一個屋苑成交活躍，下層以某個價錢售出，自然會成為其他樓層的指標，變相樓價有較大機會推上。因此，大型屋苑的成交價會升得快一點。雖然「海濱花園」也估價不足，但我覺得可以嘗試跟業主議價。而且雖然銀碼計，三個屋苑中最高，但業主本身就是供得起的。「海濱花園」，月供只不過2,2403元，佔收入不足三成。
| 屋苑 | 荃德花園 | 荃昌中心 | 海濱花園 |
| 樓價 | 500萬元 | 530萬元 | 600萬元 |
| 首期 | 10%: 50萬元 | 10%: 53萬元 | 10%: 60萬元 |
| 貸款額 | 90%: 450萬元 按保: 22.5萬元 | 90%: 477萬元 按保: 23.85萬元 | 990%: 540萬元 按保: 27萬元 |
| 月供 | 18,669元 | 19,790元 | 22,403元 |
| 入息 | 44,713元 | 47,396元 | 53,656元 |
| 第一筆資金 | 72萬元 | 76.2萬元 | 86萬元 |
3. 荃昌中心以交通作賣點
至於三個單位中，我個人第二選擇就是「荃昌中心」，兩個字「方便」。比起「荃德中心」較實用外，還因為單位也估足價，所以理應屬於出線盤。代入谷友收入，月供19,790元也是綽綽有餘。如果放眼交通的買家，可選擇「荃昌中心」；但如果選擇空間的話，則應放眼「海濱花園」，反正購買「海濱花園」也只是供貴2,000多元，為何不供一層居住面積大一點的單位，對自己好一點?
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